現在の家を売って、別の家を買いたい場合はどうすればいい？

[カオス]

当たり前のことかもしれませんが、もし家を売りたくなった時に例えばローン残債が３０００万あるとして、
家が２５００万で売れると仮定した場合、残り５００万用意して清算すればよいですよね。
よく分からないのですが、上記のような場合に買い替えの人はどうやって買っているのでしょう？
普通に考えると難しいと思うのですが、思ったより買い替えしている人がいます。
例えば上記の状態で４０００万の物件を買うためには、普通に初期購入と同じく、
頭金を１０００万とか用意して、３０００万のローンを再度、組むしかないのでしょうか？

[2: 匿名さん]

審査は相当厳しいとは思いますが、例えばみずほの買い替えローンはいかが？
http://www.mizuhobank.co.jp/loan/replacement/replacement.html

[3: カオス]

お返事ありがとうございました。
買い替え用住宅ローンなんてあるんですねえ。
1)残債清算のための金額
2)新たに購入するために必要な借入額
を新たな住宅ローンとして借りるのですね。
現在は買い替えの予定はないんですが、もしかしたら遠くに住んでいる
親と一緒に住む可能性もゼロではないので、住み替えするとしたらと思
い質問した次第です。
買い替えはやはり大変ですね。

[4: ƒ経験者]

うちは、地方銀行の買い替えローンを使いました。
ローン残債をカバーするには、あまりに前の家の値落ちが激しくて、1000万円以上マイナスになりました。
幸い、次の家は妻の実家の持つ土地に建てたので、次のローンは建築費＋残債分でしたので、ローン総額
は減らすことができました。
ちなみに、買い替えローンは変動金利のみと厳しい条件でしたが・・・。（わずか0.5%の優遇金利付き）

[5: 匿名さん]

私の場合は、バブル期の物件を持っており１５００万円のマイナスだったので
売らずに賃貸に出して、新規にもう一軒購入しました。

[6: カオス]

>04
変動金利のみとは厳しいですね。
一緒に住むことは考えず、親に実家を売ってもらい、
近所の中古マンションを買ってもらう（＝近所に単身暮らし）
方がよさそうに思えてきました。

>05
賃貸にだせると確かにいいですね。

やはり新規に買うために頭金をためなければ。。。という所ですかね

[7: 匿名さん]

私の場合は売却してもなお１２００万のローンが残ってしまい、
新築２０００万＋１２００万＝３２００万のローンを新たに組みました。
ちなみに前の家には１年半しか住んでいません。（転勤のため売却）・・・（涙）

[8: 匿名さん]

オーバーローンは個人の属性（医師や弁護士なら問題ない。上場企業や公務員も有利）や、年収（最低でも７百万以上）ならプラス１千万はいけます。
後は、買い替えする不動産の担保評価（マンションは低い）が、高ければ問題なし。仮にその全てが足りなくても、将来の相続予定財産や（登記簿提出）収入のある妻や、親族などを連帯保証にする手も有り。
表には出ませんが、民間金融機関は様々な方法で貸してくれます。但し、金利は高いです。頭金があればさっさと繰上げ返済して元本を減らしているので、オーバーローン利用する人は本当に物件価格プラスで借りてますよ。

[9: 匿名さん]

年収比率も35％で計算するので、ローンぎりぎりの人は厳しいかも？

[10: 匿名さん]

>>7 >>8　>>9
売却損が大幅にでる場合は、>>5さんのようにやはり賃貸に出したほうがいいよ。
なんで損を確定するの？
新規物件分は今借りている銀行と別の銀行で借入れおこせばよい。
仮に今借りている銀行から嫌がらせを受けても
アパート・マンションローンに用途変更すればよい。
それでも売却損確定させるよりはお得だよ。

[11: 匿名さん]

まぁ売れるときに売っておきたいってのが本音かな。
ダブルローンだけは避けたい。

[12: 匿名さん]

資産デフレしているわけですから
不良債権はさっさと手放すのが○。

[13: 匿名さん]

おまえら本当に頭が悪いな。
個人が損を確定してどうする。
資産デフレ？
お前らはよほど立地の悪い物件しか持っていないのか？
ローンが月々8万円で家賃が月々8万円ならペイするだろうが。
損確定急ぐ必要がどこにあるんだ？
法人じゃないんだぜ。

[14: 匿名さん]

ちなみに東京30Ｋｍ圏の家賃例。
敷地100平米、建物　築10年以内の90平米、4ＬＤＫ駐車場付
（首都圏ではいわゆるごく一般的な住宅）
家賃は10万円以上。
社宅そのものが少なくなってきている昨今、
戸建て賃貸住宅のニーズは高まっている。（いわゆる借り上げ社宅）
これでペットＯＫなら家賃は12万円までいけるよ。
損確定するよりはるかにマシだと思うがね。

[15: 匿名さん]

賃貸に出す場合、ローン期間中ずっと借り手がいるかどうかが問題だ

[16: 匿名さん]

はあ？
損確定するくらい腹がすわっているなら、入居率７０％あれば充分。
返済表と家賃収入表をだしてみれば一目瞭然。
EXCELで間単位比較表できるぜ。

[17: 匿名さん]

さらに言えば中古戸建の売値は足元を見られるよ。
特に建売なら値崩れが激しい。

[18: １６]

誤字すまん。「EXCELで簡単に比較表できるぜ。」に訂正
まあ、人ごとだから、損確定したければすればいいのさ。
ただ安易に売り急ぐ必要は無いって事。
築浅なら賃貸に出せば数年間は税務上赤字にできるからね。
まあ、比較してからでも遅くないよ。
新築一戸建、建物価値１５００万円の場合、
築後５年で売る場合の建物評価は木造で良くて９００万円。
５年間で６００万円のマイナス。
同、築後１０年で５００万円。１０００万円のマイナス。
１５年では評価はゼロ。
売り急ぐ必要あるかなあ？

[19: 匿名さん]

不確定要素の多いこのご時世、売れるときに売ったほうがいいに決まってる。

[20: 匿名さん]

じゃあ損確定しなさい。
もしかして、あんたは仲介屋か(w

[21: 匿名さん]

へたな売却すかんぴん。

[22: 匿名さん]

公庫で借りちゃったから賃貸にも出せないの。トホホ〜

[23: 匿名さん]

賃貸が一番リスクが高いことは周知の事実。

[24: 匿名さん]

なにがリスクだ？
だったら世の中に賃貸業やる奴なんていないよ。
投資もできないようなお子ちゃまは、家なんぞ持たず
一生賃貸でも住んでいろ。
大きな損確定したら個人では出直せないのがわからないとはね。

[25: 匿名さん]

売却して１０００万円超のローンを新たな新居に上乗せして支払うことの
どこが得策なのかね。
一行レスせずに論破したらどう？
なにが周知の事実なのかね。

[26: 匿名さん]

まだ続いてたのか。。。。

もう終わりにしようぜ。

[27: 匿名さん]

個人の場合は賃貸リスクを回避するために売る事が最良の策なのである。

[28: 匿名さん]

>>27
答えになっとらんわ。
たとえば1000万円の損確定した場合と、
今後25年の入居率30％、50％、70％の賃貸をシミュレートしてみろや。
計算できないのかな？（ｗ

[29: 匿名さん]

言っておくが戸建はマンションと違って、入居率はいいんだよ。
東京30Ｋｍ圏で都心まで電車使ってドアドアで1時間15分以内なら
家賃相場は築10年90平米で12万円、同築15年で9万円、20年で7万円だ。
この家賃より若干下げ、犬猫ＯＫならばいくらでも借り手はつく。
賃貸戸建は供給不足。

[30: 匿名さん]

賃貸に出してるけど、あっちが壊れた、こっちが壊れたの修理代、家賃滞納。めんどくさい。

[31: 匿名さん]

供給が需要を上回る少子化の時代だからこそ賃貸ではなく売ってしまうべきなのである。

[32: 匿名さん]

>>31
ほー、いつから賃貸一戸建てが供給過剰になったわけ？
初耳だなー（ｗ
とりあえず修理代は家主と賃借人と折半だよ。
退去時に調整するがね。
家賃滞納は半年で強制退去させる旨、契約書に書かせる。
あるいは、敷金・礼金で調整する（敷金2ヶ月、礼金2ヶ月）とか、
連帯保証人を2名以上立てさせるとかいくらでも方法はあるね。
生きているうちに頭使えよ（ｗ

[33: 匿名さん]

修理代が大家と折半？
自然消耗と通常消耗と特別消耗の違いは知ってるの？
賃貸人に特別消耗以外の費用請求しても敗訴するだけよ。
机上の空論にしても世間知らず過ぎる
それとも、社会経験のないニートのたわごとか？

[34: 匿名さん]

原状回復の解釈は難しい・・・。

[35: 匿名さん]

一昔前と違い、賃貸人が訴訟するケース多し
少額裁判が増えて、身近になったね。
３０万未満の場合は、弁護士より行政書士に相談を。

[36: 匿名さん]

今の時代、賃貸に出す事より売りに出す事のほうが賢明であることは明白なのである。

[37: 匿名さん]

>>33
中古設備や耐用年数超過の場合ならそういう考えもある。
が、新規設備が壊れた場合はケースバイケースだ。
入居して2.3年で壊れた場合は必ずしも大家が全額もつ必要はない。

>>36
ほー、虎の威を借る狐かい。

[38: 37]

補足すると、中古住宅だからといってすべての設備が中古とは限らない。
新しい設備を入れ替えているケースも多い。
ところで俺の正体は君らが売りに出している物件を安く買い叩く業者なんだよ。
せっかく手の内明かしてやっているのに、批判ばっかりかい。
これだけ建売戸建が建設ラッシュのご時勢に高値で売り抜けれると思っているのかな？
キミらが売ろうとしている値段で新築戸建が買えてしまうご時勢なわけ。
最近、中古住宅の買い手は一般個人が減ってきて、俺たち業者が安く買い、
リフォームして、売る・または貸すことが多くなってきている。
中古住宅を手放す前にもう少し考えたらって言っているんだが、
わからないのかね。

[39: 匿名さん]

>>37
まだ続いてたのか。。。。

もう終わりにしようぜ。

はいはい、ご苦労さま。

[40: 37]

言われなくても消えるよ。
＜結　論＞
売りたい人はどうぞご自由に。
俺たちの商売が繁盛するだけなんでね。
はい、終わり。

[41: 匿名さん]

売却はリスク軽減を最小にする最良の方法。

[42: 匿名さん]

>>41
まだ続いてたのか。。。。

もう終わりにしようぜ。

はいはい、ご苦労さま。

[43: 匿名さん]

三井とか、野村などの大手の新築を先に探すと、手馴れた営業システムで流れるように買い替えできます。
たぶん一番簡単で確実、安全な方法です。もちろん年収や勤務先の属性がよければですが。

[44: 匿名さん]

下取りの値段はいかがですか。
高く買ってもらえそうなお客を見つけてくれるのでしょうか。

[45: 匿名さん]

>43
万が一売れなかった場合の買取システムはあるの？
先に買って売れないとダブルローンになっちゃうし・・・
そのあたり詳しくお願いします。

[46: 匿名さん]

＞45
＞万が一売れなかった場合の買取システムはあるの？

それは、仲介業者によりますよ。うちも、自宅を売却する時に買い取りの提示は
ありました。事前に計算した相場から25％ダウンの金額でしたが。

[47: 匿名さん]

なんか話がずれていない？
スレ主は売却損が多くでる場合の相談だよね。