いま4500万のローンを組むか？10年後3500万のローンを組むか？

[相談]

4500万のローン(35年)を組んでマンション買う場合と
10年間で1000万貯金してから同様の物件を3500万の
ローン(25年)で買う場合を、素人ながらに計算すると
月額ローン支払額は殆ど変わりませんでした。
もしそうであれば、いま無理して買わないで、
10年後の購入をと、考えを改めているところです。

以下の計算から、長期ローンで購入するメリットが
あまり無いように感じてしまいますが、みなさまの
ご意見をお聞かせください。

小生30歳、年収850万。妻(29歳)と子供1人(1歳)。
ローン4500万組んだ場合、支払月額17.3万(35年3%)、
いま検討中の物件(＠港区)の管理/修繕費2.6万、
固定資産/都市計画税の月割3.5万(年間42万)
月額合計23.4万。
10年後3500万の場合ローン支払月額17.5万(25年3.5%)
管理/修繕費、税金等は同じ価格帯の物件を購入
するとして同額程度。

[2: 匿名さん]

よくわからない計算ですが、10年後に今と同じようなマンションが、
同じ価格で売っているというのは、どういう理由によるのでしょうか。
逆にいえば、
10年後、同じ価格帯のマンションが（今の物件に比べ）すごく狭いということもあるわけです。
それに10年後の利子が3.5パーセントというのも希望的な予測という気がします。

結局のところ、はっきりしているのは、いま買えないグレードの物件は、
10年後でも買えない可能性が高いということです。
10年間家賃も払いつづけることですし。
たとえば年収800万の人が年に300万ずつ30年間貯金しても、
いま9000万で売っているグレードのマンションを30年後に買えるわけではありません。

[3: 匿名さん]

土地の値段は下がる可能性もあるしなぁ、金利は3%台というのは
確かに低い方なので、びみょーだ。
10年間の家賃も考えると、更にびみょー。
現在住んでいる所が気に入っているのかどうかも大きいね。

[4: 匿名さん]

どうしても港区のマンションにこだわるんですか？
お子さんもまだ小さいのでこれからの教育費も考えておかないと。
もう少し郊外で価格の低い物件を検討されるということはできないですか？

[5: 匿名さん]

４５００万の物件と　３５００万の物件は
設備や構造的なグレードは同じレベルなんですか？
１０００万円違うと設備なり広さなりでかなり差が出ると思うんですけど。

[6: 匿名さん]

05さん

購入物件の価格は同じで、
１０年間頭金をためるので借入額が少なくなるという
ことをスレ主さんはいいたいのではないでしょうか。

[7: 匿名さん]

06です。
よく読んだら間違いでした。
訂正します。
別に荒らしたいわけではないです。
無視してください。

[8: 匿名さん]

>>05
ハァ？

[9: 匿名さん]

０５わかってないね。
ローンの額で物件の金額じゃないの。
１０００万貯金してからローン組むかどうかってこと。

しかし年収８５０万、手取り月づき５０万ていどで、半分ローン
無理じゃない？？生活苦しい。

[10: 匿名さん]

>>01
長期ローンを組む人の多くは、老後のことも考え、繰上返済を考えていると思いますが
そのあたりのことは考えていらっしゃいますか？
35年払い続ける計算でもキツイと感じるのであれば、現在検討中の物件は
少々厳しいんじゃないでしょうか。

港区というと、湾岸エリアですか？
このエリアの将来性は、意見も大きく分かれるようですが、
スレ主さんが将来、何らかの事情で売却せざるを得なくなったときに、
供給過剰で物件が大きく値を下げ、さらに残債もまだたくさん残っているとなると
売るに売れないという状況が発生することも考えられます。
逆に、資産価値が上がることもあるかもしれませんが、こればかりは
わかりませんので、リスクを考えておいたほうがよいかと。

ライフプランも合わせて、よく検討したほうがいいかもしれませんね。

[11: 匿名さん]

そもそも、これからの１０年間の住み家の
条件がまったくでてないので議論にならないのでは？

港区で４５００万の物件と同じレベルで
更新料など考えて２２万以下くらいであれば
今買うのも１０年後に買うのも同じでしょうが。
（１０年後の価格＆金利が予測どおりなら）

[12: 05]

>>09
おお　そういうことだったのね。
ありがとう。

[13: 匿名さん]

消費税だけで２００万以上あがりますね。（１０％になるとして）
住宅ローン減税は１０年間でどれくらいになるんでしょうか。
固定資産税の軽減税率もなくなってるんだろうな〜
不動産取得税もまともに取られたりして。
１０００万貯めてる間に負担はいくら増えるんだろうか。
でも１０年間の支払利息もばかにならないしね

まぁ、じっくり考えることですね。

[14: 匿名さん]

家賃、消費税、金利。
固定資産税は確かにありますが、どう考えても今購入だと思われますが。
何をなやんどるんですか？

・・・ただ、個人的にはタワーマンションがだんだん安くなってきているので
（作るノウハウが増えてきたんでしょうか。多分、今後もっと安くなる気がします）
もう少し待つのも手かもしれませんが。

[15: 匿名さん]

人も減るし、みんな結婚もしなくなる。単身マンションは資産価値がそんなに落ちないかも知れませんが、ファミリータイプの住宅なんて、いまから、ばんばん値段が下がると想定するのがまともです。持ち家にこだわってローンを多く抱えられるより、実質主義で行かれるほうがいいと思います。

[16: 相談]

０１です。
みなさん、色々とご意見ありがとうございました。
金利上昇(やはり４％はいくかな)や、住宅ローン減税のことを
考えると、やはり今買うべきかなと考えつつあります。
あとは、ライフプランをしっかり立てるということですね。
その他、ご意見がありましたら宜しくお願い致します。

[17: 匿名さん]

あほちゃう？金利が上昇すれば不動産価格は下がるの！不動産価格とは、買う人の所得にあわせて形成されます。金利が上がって、一般ピープルの融資可能額が下がれば不動産価格はそれに応じて下がります。また、この5年ほどは、団塊ジュニア世代(同い年が200万人以上)の人たちが住宅の購入時期にきているので、あなたみたいに、とりあえず家をかう！って人が多いので、ある程度不動産価格は維持されますが、5年過ぎたくらいからは、不動産価格は暴落過程に入ります。自分のライフプランの前に、『国立社会保障・人口問題研究所』のホームページ(http://www.ipss.go.jp/)でもみて、社会の常識を考えたほうがいいと思いますね〜。
また、所得税の減税なんて年間数十万。そんな端金で2桁もちがう商品の購入判断が変わるなんてあんたはよほどの馬鹿？？

[18: 匿名さん]

もしかしたら、スレ主さんと同じマンション検討中のような気が・・・。
状況も似たような感じ（年収800万、借り入れ4000万、家族構成もみんなプラス2歳でほぼ一緒）で
まさに同じようなことを考えていますので。
頭金をためてから買うべきか・・。それともいま買うべきか。
たとえそのマンションが中古になっても値段はあまり下がっていないのではないかと思われるので、
だったらいま買ってしまったほうがよいのかもと思っていませんか？
それは開発に期待のしすぎなんでしょうかね。
当方社宅に居住中のため、貯蓄はかなりできるはずですので10年ぐらい貯蓄に励むべきか
・・・。が、趣味やお稽古にもお金をかけたいし、ってなると少し我慢がリスク回避なんだろうかと
思う今日この頃。

[19: 匿名さん]

＞１７
短絡的すぎるのでは？
金利があがって融資可能額が減ると
例えば、現在４５００万の９０平米
　　　　　　４５００万の８０平米
と広さが減る方向にも向かいますよ。
去年が若干その傾向あったとの統計もあります。

確かに人口減の暴落の可能性もあるんでしょうが
こればっかりは神様しか分からないですよ。

確実なのは１０年後に減税や消費税ＵＰで
数百万は高い出費がでる。
本体価格の動向と金利は個人の予測でしかない。

[20: 匿名さん]

＞１９さん
１７ですが、ローン金利が上昇して融資可能額が減るということは、同じ頭金、同じ収入条件、同じ返済期間で借り入れ可能な金額が減ずるということです。
ですから、現在４５００万の９０平米
　　　　　　４５００万の８０平米
ではなく、４５００万の９０平米
　　　　→４０００万の９０平米となるとか、４０００万の８０平米とかの商品が供給されることになります。
それは、不動産市場が買い手の購入可能額から形成されていることからそうなります。

また、人口減少は今後少なくとも３０年間は確実で(もう生まれてしまってますから、移民を受け入れない限り減るのです)かつ、人口が多い団塊の世代がいまから、高齢期に入ります。
そこで、不動産価格があるところでは暴落し、あるところではそんなに暴落しませんが、ご購入を検討されているような都心型のマンションの下落は、郊外型の住宅地(団塊世代がたくさん住んでていまから売りに出てくる)と比して大きくないとはいえるでしょう。
しかし、不動産を購入する一次取得者層(３０代)人口が確実に減り、その層の収入が落ちている以上、不動産価格は必然的に下落すると普通は考えてよいのではないでしょうか？

最後に、消費税UPしようが、その分、不動産価格(消費税の課税対象である新築のみだか)が下落して、市場(購入可能な金額)に擦り寄ってくるというのが、住宅という大衆商品の市場メカニズムではないでしょうか？

[21: 匿名さん]

＞２０
分かりやすく表現するため４５００万の９０平米→４５００万の８０平米
と書きました。
実際、去年は販売価格は変わらず広さは２平米くらい狭くなったそうです。
なので４５００万の９０平米→４０００万の８０平米となるってことですね。

人口減についての考え方ですが
私も郊外は厳しいと思いますが、
その時には供給数も減るのではないでしょうか？
利益にならない（赤字になる）マンション建設する
会社は無いでしょう。

現在、郊外の２〜３０００万クラスのマンションで言えば
土地がタダでも建設費考えれば値下げ余裕は少ないでしょう。
もちろん中古は大幅な値下げリスクありますが
新築の購入に限って言えば１０年後に現在より格安で
買えると言うことは無いと思ってます。

[22: 匿名さん]

>新築の購入に限って言えば１０年後に現在より格安で
>買えると言うことは無いと思ってます。

人口減少、団塊世代の都心回帰＆故郷へのＵターンで、都市近郊のファミリーマンションで、
優良な中古がたくさん出るということをお忘れなく。
中古相場の暴落は、新築マンションの価格も引き下げる。
郊外は買っちゃだめ、郊外で安く賃貸で住んで、都心に不動産を求めましょう。

[23: 匿名さん]

郊外で安く賃貸で住んで、都心に不動産を求めるのは２つパターンがあります。

収益指向の人は、都心に賃貸しやすい物件を買い、その家賃収入で、自分が住む、
郊外の賃貸の家賃を賄う。

都心にすまないといやという人は、しばらく郊外の賃貸で我慢して、貯蓄に励み、ローンを少しで
住むようになるまで蓄財して、都心の物件を購入。

いずれのパターンでも、賃貸は郊外、購入は都心が鉄則。
これを逆にする人が多い。
若い時に、仕事が忙しいから、都心部に狭いけど高い賃貸を借りていて、（当然お金がたまらないから）
本当は都心にすみたいけど、子供が大きくなったし、広い家が欲しいと郊外に、分譲マンションや戸建を
求めるというパターン。これが負けの構図。
若いときは、賃貸で損して、中高年になって蓄財しなければいけないときに、自己所有の不動産が暴落
して資産減となる。
このパターンの逆をやれば、中高年のときに金持ちになれるよ。

[24: 匿名さん]

郊外というのは、借りる方が得なエリア＝家賃が安い割りに広い家が借りられる、戸建なら駐車場も無料
逆に都心は買う方が得なエリア（ローンに無理がないのが条件だけど）＝都心の賃貸は狭くて高い、駐車場は
マジ？と思うほど高い、購入の方が割安感があるが、絶対金額が高いので資金が必要。
スレ主さんが10年の期間を準備できるなら、郊外の安い家賃のところにすんで、蓄財することをすすめますよ。

[25: 匿名さん]

まぁ、1990年台には、8％台の高金利＆都心部の人口減少の中、地価は大暴騰したからね。今後は下がるのかね？。
たとえ地価が下がっても金利が上がれば、支払先が売主から銀行に変わるだけ。あんまり楽しくないね。

[26: ２１]

＞２２
中古価格下落→新築価格下落
の図式は言われる通りですが
新築物件が建たないと言ってるんですよ。

１０年後、郊外の９０平米中古が１０００万だったとして
新築９０平米１５００万で新築建てられるかと言えば
土地がタダでも無理です。

そもそもスレ主さんは都心で希望してるので
１０年後に買うのに郊外の話ばかりでも意味無いですね。

都心で言えば、新築が現在より下がるのは考えにくい
（人口減でも都心に住みたい人数は減らない＆外資の買い）
ともなって中古も大幅な下落は考えにくいんで
今、金利や消費税ＵＰ含めても買っておいた方が得だと
思ってます。

[27: 匿名さん]

都心にしか住まないかつ都心に物件を持つといういうなら、今買うしかないでしょうね。
10年間賃貸で都心で住むなら、そのままずっと賃貸の方がいい。

[28: 匿名さん]

外資の買いは泡のように消えるが、人口減でも都心に住みたい人数は減らないのは賛成。
都心なら不動産を持ってもいいと思いますよ。

[29: 匿名さん]

２１のような都心幻想をもっている輩は当分いると思うので、今なら都心でだぶついて物件を
処分できると不動産会社ががんばるわけやね。15年前バブルがはじけた時、都心も暴落したけどね

[30: 匿名さん]

単純な話、『買う人がいるから上がり、買わない物件があえば下がる』
これからは、人口も減る。そして、2015年くらいからは世帯数も減る。要するに家はあまるのです。だから下がる。

それに、中古で２１さんのいうように、新築で1500万で90㎡のマンション(えらい極端な事例ですが)は土地がただで、建設費が坪35万くらいにならないとあかん計算なのですが、要するに、そんな市場性がない建物は建設されないってことです。なぜなら、デベは営利法人ですから。単にそれだけです。(そういった場所には、戸建が立ちます)

[31: 匿名さん]

>>30

21のように都心のマンションは下がらないと考えるのは愚かということでしょうか？

[32: 匿名さん]

つーか、その10年間にどこに住んでどんな生活を送りたいかのような気がする。
9年後に死んだらどうすんの？
資産価値を考えるなとは言わないけど失われた時間は戻ってこないよ。

[33: 匿名さん]

32の意見は、買いたいときが買いどきということだね。

[34: 匿名さん]

投資目的じゃなくて自分が住むためのマンションを買うならね。
借りられる金を含めて使える金は早めに使わなきゃ損。
もちろん、ライフプランや老後の担保はとった上でだけど。
資産価値や総返済額をあれこれ考えて10年も待つのはナンセンス。

[35: 匿名さん]

でも冷静に考えて、３０歳で4500万のローン、１０年後の４0歳で3500万円のローンは無謀。
30歳で35年ローンだと、2.5％の固定で、年額193万円、月返済で16万円です。
年収1000万円以上でも苦しい。
40歳で、3500万円を25年だと、年間188万円、月額18.8万円でもっとキツイ。

[36: 匿名さん]

30歳35年なら、3000万円程度に押さえないと難しいと思うよ

[37: 匿名さん]

人によるでしょう。
30歳ぐらいなら自分が会社の幹部候補生かそうでないかを
薄々自覚できているでしょうから。
前者なら4500万円の借り入れは問題なし、後者ならつらい。
自分が前者だと勘違いしてるのが一番つらい。

[38: 匿名さん]

スレ主さんは今４５００万のローン組むのと１０年後３５００万のローン組むのと
支払額はさほど変わらないって仰っていますが、１０年間の賃料（仮に月１０万と
すると年間１２０万、１０年で１２００万）も含めて計算なさってますか？
どうひっくり返っても、今４５００万でしょう。団信もあるし。
１０年の間にもしもの事があっても家は残りますよ。

[39: 匿名さん]

社宅があって、賃料が月1万、年間12万10年で120万、だったらどう？
頭金1000万が10年後に年間貯蓄200万×10プラスになって3000万になるとしたら
待ちが安全？5000万程度の物件をいま買うか悩む35歳(年収800万）です。
年内に買うべきか悩む。

[40: 匿名さん]

社宅に何の不満もないなら・・・。

持ち家（マンション含む）のメリットは資産的にはあまり期待できませんね。
（そもそもローン終るまでは自分のものでもないし）
総額○○千万の不動産といっても、売らなければ○○千万手に入りません。

ただ、所有する満足感は満たされます、これがメリット。
ただ、隣人・上下に嫌な人がきても引っ越せないのがデメリット

[41: 匿名さん]

＞40

メリットはもう一つ。
38さんも書いてますが、やはり団信でしょう。
万が一の事があっても、家は残ります。
家族が支払の心配をせずに暮らしていけるというのは
賃貸にはない持ち家のメリットだと思います。

[42: 40]

そっか、そうですね。
特に社宅だと旦那亡くなれば出なければならないでしょうし。

[43: 匿名さん]

土地と中古住宅（マンション含）は下がるでしょう。
建築費は逆に上がっていきそうだから、新築物件価格は横ばいってとこでは？

[44: 匿名さん]

＞万が一の事があっても、家は残ります

万が一というのは、亡くなった場合ですよね。

「長く病気が続いて、働けない状態になる場合のこともリスクとして考えなければならないですよ」と
銀行の人から言われたことがあります。（参考までに聞いたメインバンクのローン担当の方に）
今となれば、その行員さんはすごく親切な方だったなぁと思います。

きっと、そう言ったことで手放さざるを得なかった人を沢山見てきているのでしょうね。
それ以来、入っている生命保険や医療保険なども考えるようになりました。

残念ながら、医療保険は現在新しいものに入れない状況なので
今、加入している医療保険と生命保険を考えながら、どのくらいの金額迄で考えるかなぁと思っています。

＞39
社宅1万円の方って、うらやましいですね。
何も不都合が無いとか、我慢の範囲なら、期限までいた方がと思ったりするでしょうね。
35歳で年収がそんなにおありなら、ものすごく気に入った物件（価格的にも）であるなら買いたいところでしょうね。

[45: 匿名]

何故港区なんですか？温暖化を考えると、都心よりもできるだけ内陸部の高台をオススメします。
でも子供さんが小学校６年生以降の引っ越しや転校は良くないと思いますので、無理しても早い方が良いと思います。但し、４０００万は高過ぎです。出来れば３０００万円以内に抑えたいですね。

[46: 匿名]

一生暮らしていけそうな土地を選んでね。マンション暮らしが向いてるなら都心も良いけど、年をとったら土のある暮らしが多分したくなる。
また、バブルで失敗した会社のほとんどは不動産に手を出したので、これを教訓にすると家を資産と考えるのは間違い。だとすると、出来る限り安くおさえるのが安全かと思いますね。郊外なら車も持てるし。

[47: 匿名]

インフレになると思うなら早く買ったほうがいい。デフレのままだと思うなら先延ばしでもいいかもしれない。

[48: 匿名さん]

・金利0.9パーセント未満で35年ローンを組む
・金利3パーセントで借りたと思って、差額を返済額軽減の繰上げ返済をする
・金利が上がらなければ、約25年ぐらいで返済が終わる
・金利が上昇したとしても、約30年未満で支払いが終わる

しかし、家なんか買わずに一生気楽に賃貸が良いと思う。
投資をするなり、旅行するなり、子供をたくさん作るなり、子供の学費や習い事にお金を使うなり
好きなものを買い、好きなことをする。

30才で850万円はもらいすぎでしょう。
一生その給料か上昇するか、首切りがないか、クビを切られてもすぐに同額の仕事が見つかる
職種なら良いけどね。

40歳や50歳で年収がダウンする可能性があるかないかは考えた方が良いと思う。