いま4500万のローンを組むか？10年後3500万のローンを組むか？

[相談]

4500万のローン(35年)を組んでマンション買う場合と
10年間で1000万貯金してから同様の物件を3500万の
ローン(25年)で買う場合を、素人ながらに計算すると
月額ローン支払額は殆ど変わりませんでした。
もしそうであれば、いま無理して買わないで、
10年後の購入をと、考えを改めているところです。

以下の計算から、長期ローンで購入するメリットが
あまり無いように感じてしまいますが、みなさまの
ご意見をお聞かせください。

小生30歳、年収850万。妻(29歳)と子供1人(1歳)。
ローン4500万組んだ場合、支払月額17.3万(35年3%)、
いま検討中の物件(＠港区)の管理/修繕費2.6万、
固定資産/都市計画税の月割3.5万(年間42万)
月額合計23.4万。
10年後3500万の場合ローン支払月額17.5万(25年3.5%)
管理/修繕費、税金等は同じ価格帯の物件を購入
するとして同額程度。

[29: 匿名さん]

２１のような都心幻想をもっている輩は当分いると思うので、今なら都心でだぶついて物件を
処分できると不動産会社ががんばるわけやね。15年前バブルがはじけた時、都心も暴落したけどね

[30: 匿名さん]

単純な話、『買う人がいるから上がり、買わない物件があえば下がる』
これからは、人口も減る。そして、2015年くらいからは世帯数も減る。要するに家はあまるのです。だから下がる。

それに、中古で２１さんのいうように、新築で1500万で90㎡のマンション(えらい極端な事例ですが)は土地がただで、建設費が坪35万くらいにならないとあかん計算なのですが、要するに、そんな市場性がない建物は建設されないってことです。なぜなら、デベは営利法人ですから。単にそれだけです。(そういった場所には、戸建が立ちます)

[31: 匿名さん]

>>30

21のように都心のマンションは下がらないと考えるのは愚かということでしょうか？

[32: 匿名さん]

つーか、その10年間にどこに住んでどんな生活を送りたいかのような気がする。
9年後に死んだらどうすんの？
資産価値を考えるなとは言わないけど失われた時間は戻ってこないよ。

[33: 匿名さん]

32の意見は、買いたいときが買いどきということだね。

[34: 匿名さん]

投資目的じゃなくて自分が住むためのマンションを買うならね。
借りられる金を含めて使える金は早めに使わなきゃ損。
もちろん、ライフプランや老後の担保はとった上でだけど。
資産価値や総返済額をあれこれ考えて10年も待つのはナンセンス。

[35: 匿名さん]

でも冷静に考えて、３０歳で4500万のローン、１０年後の４0歳で3500万円のローンは無謀。
30歳で35年ローンだと、2.5％の固定で、年額193万円、月返済で16万円です。
年収1000万円以上でも苦しい。
40歳で、3500万円を25年だと、年間188万円、月額18.8万円でもっとキツイ。

[36: 匿名さん]

30歳35年なら、3000万円程度に押さえないと難しいと思うよ

[37: 匿名さん]

人によるでしょう。
30歳ぐらいなら自分が会社の幹部候補生かそうでないかを
薄々自覚できているでしょうから。
前者なら4500万円の借り入れは問題なし、後者ならつらい。
自分が前者だと勘違いしてるのが一番つらい。

[38: 匿名さん]

スレ主さんは今４５００万のローン組むのと１０年後３５００万のローン組むのと
支払額はさほど変わらないって仰っていますが、１０年間の賃料（仮に月１０万と
すると年間１２０万、１０年で１２００万）も含めて計算なさってますか？
どうひっくり返っても、今４５００万でしょう。団信もあるし。
１０年の間にもしもの事があっても家は残りますよ。

[39: 匿名さん]

社宅があって、賃料が月1万、年間12万10年で120万、だったらどう？
頭金1000万が10年後に年間貯蓄200万×10プラスになって3000万になるとしたら
待ちが安全？5000万程度の物件をいま買うか悩む35歳(年収800万）です。
年内に買うべきか悩む。

[40: 匿名さん]

社宅に何の不満もないなら・・・。

持ち家（マンション含む）のメリットは資産的にはあまり期待できませんね。
（そもそもローン終るまでは自分のものでもないし）
総額○○千万の不動産といっても、売らなければ○○千万手に入りません。

ただ、所有する満足感は満たされます、これがメリット。
ただ、隣人・上下に嫌な人がきても引っ越せないのがデメリット

[41: 匿名さん]

＞40

メリットはもう一つ。
38さんも書いてますが、やはり団信でしょう。
万が一の事があっても、家は残ります。
家族が支払の心配をせずに暮らしていけるというのは
賃貸にはない持ち家のメリットだと思います。

[42: 40]

そっか、そうですね。
特に社宅だと旦那亡くなれば出なければならないでしょうし。

[43: 匿名さん]

土地と中古住宅（マンション含）は下がるでしょう。
建築費は逆に上がっていきそうだから、新築物件価格は横ばいってとこでは？

[44: 匿名さん]

＞万が一の事があっても、家は残ります

万が一というのは、亡くなった場合ですよね。

「長く病気が続いて、働けない状態になる場合のこともリスクとして考えなければならないですよ」と
銀行の人から言われたことがあります。（参考までに聞いたメインバンクのローン担当の方に）
今となれば、その行員さんはすごく親切な方だったなぁと思います。

きっと、そう言ったことで手放さざるを得なかった人を沢山見てきているのでしょうね。
それ以来、入っている生命保険や医療保険なども考えるようになりました。

残念ながら、医療保険は現在新しいものに入れない状況なので
今、加入している医療保険と生命保険を考えながら、どのくらいの金額迄で考えるかなぁと思っています。

＞39
社宅1万円の方って、うらやましいですね。
何も不都合が無いとか、我慢の範囲なら、期限までいた方がと思ったりするでしょうね。
35歳で年収がそんなにおありなら、ものすごく気に入った物件（価格的にも）であるなら買いたいところでしょうね。

[45: 匿名]

何故港区なんですか？温暖化を考えると、都心よりもできるだけ内陸部の高台をオススメします。
でも子供さんが小学校６年生以降の引っ越しや転校は良くないと思いますので、無理しても早い方が良いと思います。但し、４０００万は高過ぎです。出来れば３０００万円以内に抑えたいですね。

[46: 匿名]

一生暮らしていけそうな土地を選んでね。マンション暮らしが向いてるなら都心も良いけど、年をとったら土のある暮らしが多分したくなる。
また、バブルで失敗した会社のほとんどは不動産に手を出したので、これを教訓にすると家を資産と考えるのは間違い。だとすると、出来る限り安くおさえるのが安全かと思いますね。郊外なら車も持てるし。

[47: 匿名]

インフレになると思うなら早く買ったほうがいい。デフレのままだと思うなら先延ばしでもいいかもしれない。

[48: 匿名さん]

・金利0.9パーセント未満で35年ローンを組む
・金利3パーセントで借りたと思って、差額を返済額軽減の繰上げ返済をする
・金利が上がらなければ、約25年ぐらいで返済が終わる
・金利が上昇したとしても、約30年未満で支払いが終わる

しかし、家なんか買わずに一生気楽に賃貸が良いと思う。
投資をするなり、旅行するなり、子供をたくさん作るなり、子供の学費や習い事にお金を使うなり
好きなものを買い、好きなことをする。

30才で850万円はもらいすぎでしょう。
一生その給料か上昇するか、首切りがないか、クビを切られてもすぐに同額の仕事が見つかる
職種なら良いけどね。

40歳や50歳で年収がダウンする可能性があるかないかは考えた方が良いと思う。