ミックス(超長期orフラット と 短期固定)ってどう?

[匿名さん]

ミックスでご検討の皆さん、どのような比率で組まれます？
私は、1000(35固定)、1500(2年固定)で考えています。

[22: 匿名さん]

大手都銀ではないのでは？
大手都銀ではコーポレートガバナンスがきいてて
とても無理です。

[23: 匿名さん]

多分社長だから。

[24: 匿名さん]

ローンセンター経由の案件とか、いい優遇の案件ありましたよ。
条件としては、金額がデカイ（失礼）、割と属性良好、かつ他行と競合していると、某メガバンク（私の出身）は支店長決済の稟議してました。。

[25: 匿名さん]

以前、ローン商品を決める際に行員から、全体の8割程は2年固定を選択しています。って言われたことがありました。本当に8割も2年固定使ってるの？
皆さんの周りの方々は、どんなローン商品を使ってます？

私の周辺は、2年固定(全1%優遇)は2人、全期間固定は1人です。

[26: 匿名さん]

不動産流通経営協会の2005年度「不動産流通業に関する消費者動向調査」によると、
当初固定期間2年が16,7％、3年が39.9％と3年以内が57.6％と過半を占めてるけど、前年度に比べると6.2ポイント減少。
逆に10年以上の割合は28.9％で9.5ポイント増加している。銀行によって違うからなんともいえんけど、確かに２〜３年前はもっと短期固定利用者が多かったはず。

[27: 匿名さん]

BKローン担当者によると、一昨年位までは短期固定１本を選んでいる人が全体の半数以上であり、昨年辺りからは金利上昇を睨んで、長期固定を選ぶ方が増えているとのこと。

[28: 匿名さん]

短期固定から長期固定へと流れは傾いているのですね。

私は東京三菱のミックスで考えています。(6月実行)
2年固定：1500
35年固定：1000

2年固定金利は5月から据え置きのようなので一安心です。
問題は35年固定なんですよね。

皆さんはどのような配分で検討していますか？

[29: 匿名さん]

私は中央労金で、
　35年固定：1,600万円(土地　6月実行)
　10年固定：1,000万円(建物　12月実行予定)
を考えています。
　10年固定に関しては、実行までが半年以上あるので、少し心配ですが・・・。できるだけ、土地実行時に融資額を多くしたいと考えています。

[30: 匿名さん]

みなさん、結構ミックスにしていますが、全額長期にした場合と比較して、月々に支払額は大して違いがないはずですが。それでもリスクのある短期を混ぜるのは何故ですか？月々の支払差は５千円程度だと思うのですが。

[31: 匿名さん]

＞30
短期固定分も、金利優遇期間のうちにおおかた返してしまえば、
あとで金利がどっと上がってもダメージは少ないので
全額短期ってのは冒険でも、半分短期＋半分長期だとリスク少なめかつ総返済額を圧縮できる、
んじゃないかと思います。
うちは　35年固定1000＋当初10年固定1500くらいで検討中です。

[32: 匿名さん]

>30さん
>月々の支払差は５千円程度
月々の支払差が５千円も！ですよ。
１年で６万円、５年で３０万円、３５年で２１０万円
（もちろん、こんな単純計算ではありませんが、）

長期固定の人は上記の利益を最初から諦めた人
短期固定の人は上記の利益をもっと大きくしようとする人
ミックスの人は上記の利益をキープしようと考える人

短期の金利動向とか、繰上返済の配分とか、
いろいろ考えることがあって大変ですけど
わくわくしますね。

こういう私は、ミックス派です。

[33: 匿名さん]

食費５０００円変わるとお米１０Ｋｇ以上買えるよね。
ガソリンなら一回満タンできるよね。
大きいよね。

[34: 匿名さん]

月５０００円といっても、

１日　ペットボトル１本
１月　米１０kg
１年　家族でディズニーランド

数字のマジックだね。

[35: 匿名さん]

>29さん、31さん
28です。

両者ともに10年固定を選択していますが、10年固定を選択した理由を教えて頂けませんか？

10年間で短期固定分は完済できる、と考えたからですか？

[36: 29です。]

>28さん
　28さんのおっしゃる通り、10年間で完済する予定です。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(予定は未定ですが・・・。)
　建物の実行が12月なので、金利上昇も考えて、35年固定よりも金利の低い10年固定を
考えています。(最終的には12月の金利を見極めてから考えます。)


35年固定のみとの月々返済額の差は3,000円弱ですが・・・。

　

[37: １年固定利用者]

>>28
ＢＴＭＵの短期を選択するならば、２年固定よりも１年固定の方が有利では？

配分から想像するに、「相応に繰上返済して短期金利上昇に備えられる」だけの
資力は有しているのでしょう？

２年固定に拘る特別な理由はあるのでしょうか？
よろしければ、教えて下さい。

[38: 匿名さん]

三菱東京UFJって1.2％優遇してくれるんですねぇ。
だんな公務員ですけど、何も言われなかった…泣

来年3月実行で、事前審査ＯＫもらってます。
りそなだとデベ提携で1.2％確定なんですが、三菱は1％で提示されました。
契約の時にあばれてみようかな。

私の友達は、フラットにしてました。
去年の秋実行だったので、2.7％くらいで全期間固定…
うらやましいＴＴ
3％を越えた時点で、返済額の半分以上は金利になるので
短期間の低金利も捨てがたいですよね。

年収と連動してればいいのに金利ＴＴ
低所得なら低金利とかＴＴ

[39: 28です。]

>37さん

本来であれば、全額を全期間固定にしたいところなのですが、
月々の負担が高いことから、ミックスを選択しています。

2年固定といいましたが、1年固定とも迷っています。
正直決め手に欠けています。

かといって、金利上昇に備えるほどの資金力もないです。

1年固定のほうが断然に低いですが、迷ってます。
　BTMU 1年固定：2.050％
　 2年固定：2.350％

やっぱり、1年固定にして、35年固定を増やした方がいいですかね？
例えばこんな感じに。
　1年固定：1000
　35年固定：1500

[40: 28です。]

補足です。

短期固定は、全期間1.2%優遇をいただける予定です。

[41: 匿名さん]

30さん：

前に似たようなスレで書き込んだことがありますが、、、

長期固定と短期固定（または変動）の組み合わせをするのは、リスクとリターン？の関係を考えてのことです。投資のポートフォリオ理論について概念的に分かる方であれば理解出来ると思います。

長期固定一本の場合、ローン期間全体での平均金利が低くなった場合は損をする（変動金利であれば払わなくても良かった金利を払う）
変動（短期固定一本）の場合、ローン期間全体での平均金利が高くなった場合は損をする（長期固定だった場合の支払い額より多くなる）

将来の金利がどうなるかは誰にも分かりませんので、将来の金利が様々に変動した場合を想定した上で、自分のリスク許容度を設定してどの程度の割合でミックスすれば一番良いところに落ち着くか？をシミュレーションすればいいと思います。

ためしに、固定と変動の比率を１：９から９：１まで９段階で変動させた場合を設定下上で、ローンの平均利息を1.0％から６．０％くらいでいくつか変動させて、自分の支払い額がどうなるかをエクセルで計算してみれば良いと思います。

クリスタルボールなどのモンテカルロシミュレーションツールがあれば、もっと詳しいリスク評価が出来るんですが。