いくらの家が適切？年収1000万、貯金2500万

[tomoko]

こんにちは。28歳女性です。最近入籍し、家を探しています。
貯金は私、2500万、主人、200万です。
年収は私、主人共に 500万で合わせて1000万です。
頭金は500万ずつ、合わせて1000万出そうと考えています。(主人は親から借りるそうです)

現在世田谷のマンション購入を考えており、資金計画を練っています。
目当ての物件が 6200万、管理費等が月に2万かかります。
車は買う予定はありません。子供は3年後に一人、産休だけで復職する予定です。
このような状況で、この家を買うのは得策でしょうか？無謀でしょうか？
私の貯金はファンドで殖やしたのですが、こちらは頭金にしないほうがよいですよね。名義は半々にして、平等にやっていきたいです。

[33: 25]

２５です。
話が暴落するかどうかに向かってますが、本質的にいいたかったのは、
金利が低いからといって今が買いとは限らないということです。
需要と供給で決まるので，買いたい人が多ければ価格はつりあがるし
買いたい人が少なくなればそれだけ下がるということ。
だから、子どもや自分の家庭のことが第一優先すべきであって、
経済状況的に「今が買いだから」「金利が高くなるから」というのが唯一の購入動機としたら，
再考したほうがいいのではと。
一般には「買いたいという人が多い」ときほど価格は高くなるので，仮に今，10人中
「買い」と考える人が4人くらい，買わないほうがいいと考える人が6人くらいいたら
まだ上がるかもしれません。でも10人中9人以上が買いと思ってみんな買っちゃうと，
もうその先は売る人しかいませんから下がるのみ。
tomokoさんが，投資で儲けたのも，ほとんどの人が「株で儲けるのは無理だ」と思っていた
時に投資したからでしょう。昨年，株ブームでテレビなどでも頻繁に株が取り上げたころに
新興株に手を出した人は，今，売ってなければ，相当含み損のはず。

まあこれはあくまでも理屈だけですが，
実際の話，今後、マンションはどんどん上がる可能性は低いと思われます。
ご存知のように大量供給＋人口減少は確実１００％分かっていること。
そして，団塊ジュニア層が今マンション購入適齢期になっているということ。
しばらくは売れると思いますが、10年後はどうなることか？
団塊ジュニアのあとは10年以上，不動産適齢期の人口が極端に少なくなります。

いま条件の良い不動産が上がっているからといって，それが続くとも限りません。
落ちるかもしれませんし，もっと高くなるかもしれません。ただ条件の良いところは
悪いところに比べて下がりにくいのは確かでしょう。

で，tomokoさんので計算してみましょうか。

>このような状況で、この家を買うのは得策でしょうか？無謀でしょうか？

あくまでお金の問題だけで判断したとして，10年間で消える金額を比べてみましょうか。かなりおおざっぱな計算しかできませんが。

賃貸13万円の部屋と，分譲6000万円の物件が同じレベルの部屋かどうか分かりませんが，仮に同じだとします。

１）賃貸にする
仮に13万円の賃貸（更新料なしとする）に10年間住むとすると，無くなる金は，10年間で13×12×10=1560万円。

２）分譲を買う
今，頭金1000万で，6000万の物件を買ったとして，10年で支払うとします。
（支払い期間が長くなるほど購入の方が不利になるので，ここでは購入が有利な10年払いで計算する）

金利を，住宅ローン税控除分も相殺して2.0%とすると，月々の返済額は，46万円。（借金5000万円，10年払い，金利2%で計算）
これに管理費2万円と固定資産税を含めると毎月の支払いは50万円。10年間で50×12×10=6000万。これに頭金1000万が付くので，
トータルで10年間で7000万を支払ったことになる。

で，問題は10年後のマンションの資産価値（つまり中古で売ったときに手に入る金額）。

このときに売れる価格が，7000万 - （賃貸で10年間で無くす）1560万 = 5440万円

より，高く売れれば，買ったほうが得だったという計算になる。
逆に，5440万円より安い価格でしか売れなかったら，賃貸のほうが得だったという計算になる。

で，新築時に6000万の物件が，「築10年」の中古物件になったときに，5440万円で売れるかどうか。

新築からの下落率は，5440/6000=0.90。つまり，築10年の中古が，全く同条件の新築の9割の価格で売れなければ，もとがとれないわけです。
一般には，新築は買った瞬間に１０％下がるといわれます。10年間で下落率が10%にとどめるには，その周囲の地価や新築の相場が相当上がってないと無理でしょう。

たとえば，どこでもいいですが，世田谷の新築マンションと，ほぼ同じ条件の「築10年」マンションの価格の差を調べてください。
だいたい，築１０年は，新築の5〜8割くらいの価格になってませんか？

もちろん，上の計算は，あくまで13万円と6000万円が同じ質だとした場合です。

また，中古マンションは築20年くらいからあまり下がらなくなってきますので，長く住めば住むほど買ったほうが有利になるし，逆に，ローンを長くすればするほど，買ったほうが不利になりますので，そのへんは条件を変えればいくらでも変わってきます。