いくらの家が適切？年収1000万、貯金2500万

[tomoko]

こんにちは。28歳女性です。最近入籍し、家を探しています。
貯金は私、2500万、主人、200万です。
年収は私、主人共に 500万で合わせて1000万です。
頭金は500万ずつ、合わせて1000万出そうと考えています。(主人は親から借りるそうです)

現在世田谷のマンション購入を考えており、資金計画を練っています。
目当ての物件が 6200万、管理費等が月に2万かかります。
車は買う予定はありません。子供は3年後に一人、産休だけで復職する予定です。
このような状況で、この家を買うのは得策でしょうか？無謀でしょうか？
私の貯金はファンドで殖やしたのですが、こちらは頭金にしないほうがよいですよね。名義は半々にして、平等にやっていきたいです。

[38: tomoko]

34さん、
> 投資の観点では今は高い物件を無理して買うべき時ではないと思っています。
確かに、このあいだこんなニュースも出ていましたね・・

REIT不動産取得額が半減・4-9月、物件価格上昇で
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20061106AT2D0400206112006.html

プロの方はよくご存知だということなのでしょうね。

> 家の購入は資産上の損得だけの問題ではないとも思います。
私の場合、先にも書きましたが、「焦り」だけで購入しようとしていました・・
とすると、私たちにとって今は全く「買い時」ではないと言えそうです。

> 場所については夫婦喧嘩にもなるでしょうが、とことん話合って決められた方がいいと思います。
そうします！二人の意見が完全に一致することはないと思いますが、後で
問題にならないように・・

[39: tomoko]

35さん、
誠実でまじめな人柄ですか。　初めて言われました。(笑)
お金に関しては小さい頃から節約家でしたね。
前にも書きましたが、実家がかなりギリギリで生活していて
苦労していたのを知っているので・・
でも、家を買うっていうことで、いろんなことを考えてきて、
お金を貯めるよりも、お金を上手に使うほうが本当にずっとずっと難しい、
と思うようになりました。

とにかく、大事なことはこんな感じですかね。

・二人でとことん話し合って、
・将来のあらゆるリスクを考えて、
・無理のない資金計画を立てて、
・目先の贅沢とか見栄じゃなくて家族の幸せを第一に考える！

今考えると、最初にこの掲示板に投稿したときには、
上記の全部が抜け落ちてました。
お恥ずかしい限りです。。

[40: 匿名さん]

tomokoさん
方向性が決まってよかったですね。
とりあえず賃貸を考えていらっしゃるようですので、ご自分たちが住みたい（購入したい）
街に部屋を借りてじっくり新聞広告、投げ込みチラシ等でのんびり探してくださいね。
楽しい新婚生活を！！

[41: 25]

２５です。
そうですか，20万ですか。
かなりざっくりと，計算してみます。（結論は出ているようなので返事は不要です）
なお10年で6000万を支払うのは現実的ではないので，30年ローンとします。

１）賃貸 20万に30年住み続ける
30年間で無くなる額　約7000万（更新料なしとする）

２）6000万の家を30年ローンで買う（頭金1000万，金利は3.0とする）
ローンの支払額　7588万
頭金1000万
管理費固定資産税1650万
30年後の修繕改築費用　300万
＝約1億300万円

１と２の差額は3300万

新築時6000万の家が，築30年の中古になったときの資産価値が3300万円以上あれば「買い」です。築30年の中古は新築の約5〜6割くらいでしょうか，トントンくらいですね。

ただし，この場合，築20年，築25年となっても，その古い家にずっと住み続けなけばいけません。一方，賃貸の場合，新築と，築10年，築20年，築30年となるにしたがって，賃料が安くなります。逆に言うと，30年間，12万を支払うのは，ほぼずっと同じ品質の家に住み替えられるということです。

かなりおおざっぱな計算ですが，いずれにせよ，買うのと借りるのがどちらが得かはわかりません。得か損かは，中古住宅の資産価値が今後「どれだけ下がるか」で決まります。
もし，30年後に，築30年の家が今の新築の家並みの価格で売れれば，ぜったいに［買い」です。

要するに，家を買うというのは，「不動産」という商品に「投資」をしているわけです。不動産が上がれば得だし，下がれば損。上がりも下がりもしなかったら賃貸のままとトントンというわけです。家を買うということは，間接的に，「不動産」という金融商品を買わされているということです。

極論すれば
１）家を買う　＝　中古マンション不動産という金融商品に投資する＋賃貸に住む

と同じということ。この「不動産」の部分を「ファンド」や「株」に入れ替えても本質的に同じなので，

２）家を買う　＝　ファンドに投資する　＋　賃貸に住む

あなたなら１と２のどちらを選びますか。

違いは，不動産か，ファンドか。
どちらの将来性にかけるか。どちらが良いかは私にもわかりません。

家を買う人は，ファンドより不動産の方が将来性が高いと判断したということになります。

ただし，分かっていることは，この先，人口が減っていき，さらに現在のマンションの大量供給がもたらす未来の中古マンションの大量在庫が発生すること。それと，不動産には固定資産税がかかるということ。

かなり極端な考えでシンプルに書きましたが，
このように，お金だけを考えると，何だかさびしいですね。
家を買うことは，損得勘定ではなく，家族があるから。プライスレスの部分があるからです。家族にとって最高の場所と購入時期に買うのが，この先，何が起こっても，後悔せずにすむと思います。

[42: 匿名さん]

もう結論は出てるみたいですけど
tomokoさんのご主人が今ひとつ頼りないのは　tomokoさんが色々しきって決めちゃうからってのもあるのかな？と思いました。
（tomokoさん自身は素直でとても魅力的な方だと思います）

何でも平等とかって言ってしまうとご主人もがんばって働く気持ち（や家計を考える気持ち）が少なくなっちゃうのではないかな？と思います。
特に今後出産・育児などがあると　ご主人のがんばりどころはやはり仕事、と言うことになるわけですから
今は貯蓄も妻の方が多いし　年収も同じだけど
今後は働けるか分からないから色々お願いね、という態度でいたほうが（実際は平等だとしても）　夫婦間がうまく行くような気がします。

[43: 匿名]

今のところは賃貸で借りられ、マンションを買われるかどうかはその後検討されるとのことですね。私たちも共働きで子供一人の夫婦です。結婚して7年ですので社宅からそろそろマンション購入を検討しています。2人で年収1100万円くらいです。私も独身時代の貯金が1400万円、主人0円という状況で、これまで主人には貯金額については、学生、独身時代にこつこつと貯めたお金なのだし内緒にしていまいた。しかし、これからマンション購入をするにあたってのローンはなるべく少なくしたいので、頭金に全額1400万円出すつもりです。ですが、、、もちろん、銀行等へのローン返済終了後に、私への返済（夫婦間ですし無利子です）をしてもらうつもりで合意しています。主人にも感謝してもらってますし、私もローンの助けになるなら、家計に貸すのは全然惜しいとは思いません。また、今後マンション購入を考えられるとき、こんな風にするのもどうですか？？

[44: 匿名さん]

>>43
夫婦でも、財産は区別して管理しなければだめですよ。

持分で調整するのが妥当です。

「貸しました」と言っても
「いくらを、いつ貸したのか。」
「いつ、どのようにして返すか。」
「返せる金額・返済方法は、実現可能か。」
「返済実績はどうなっているか。」
これらが、全て合理性が無いと、贈与と判断されます。

社宅に住めるうちは、出来るだけそこに住み続けるのが、
財産形成には有利です。
自分達夫婦は、３０年以上共稼ぎで社宅住まいを昨年まで続けて来ました。

子供が増えて成長していく初期の段階で、住宅を持つことは、
家族構成が大幅に変わっていく過程ですから、
フレキシブルに変更出来るのが理想です。
多少、お金を掛けて住宅に住むならば、
賃貸マンションが妥当だと思います。

[45: ４４]

>>39
ここ５年くらいで、元手５００万円、毎年２００万円くらいの累積投資。
投資信託でキャピタルゲインが１０００万円くらいですか。
既に配当や売却処分で実現益にしたんでしょうか？

ここ５年間近く、私たち夫婦は国内株式での運用を続けて来ました。
最初は１２０円の株式を１０万株。毎年６０万円の配当金。
毎年５００万円くらいづつ５年間増額して、８０００万円くらいになりました。

昨年、自己資金５０００万円に７００万円ローンでマンション購入。
３０００万円を手持ちにして、今年の５月まで運用して、
全て売却。
社宅に住んでいる間に購入した貸家付土地を、
建物を解体して賃貸マンションを建設中です。
ここ３０年、国内株式は状況がいい時だけしっかりやらしていただいています。

投資信託、今後も運用し続けるかどうかは、難しいところですよ。
何でも言えることですが、大儲けした後はその反動が大きいです。
ずっと、同じ分野で投資し続けると、大怪我することが多いです。
賃貸マンションに住むのが、今の時点ではスレ主さんにはベストだと思いますが、
２５００万円の運用は、これから頭を悩ます問題だと思います。

旦那があまり資金を持てないのは、生活観の違いもあるでしょうから、
仕方がないんじゃないですか。
家庭の合計で貯蓄ゼロでは無く、恵まれているんですから、
少し息抜きして生活出来ると思います。
まあ、あまり欲をこかず、おおらかに社会を見ていると、
投資もうまくいくようです。
決断を速やかにすることは大切ですけどね。

[46: 匿名さん]

金の切れ目が夫婦の切れ目になりませんように・・・

[47: tomoko]

40さん、

そうですねー　みなさまのお話によると、最初に二人で住んだ街にそのまま
住みつくということが多いようなので、「どうせ仮住まいだし」とか
言わず、じっくり決めることにします。

41=25さん、

> 要するに，家を買うというのは，「不動産」という商品に「投資」をしている
> わけです。不動産が上がれば得だし，下がれば損。上がりも下がりもしなかっ
> たら賃貸のままとトントンというわけです。

不動産に投資、なんて考え方は地上げ屋(古い？)だけのもののような
気がしてましたが、そういうわけでもないんですねぇ・・　なるほどです。

確かに、金利上昇について考えてたときに、金利 3%、 4% って言っても、
手持ちのお金を 10% くらいで運用してたら全然楽だよなぁ、と思ってました。

> 家族にとって最高の場所と購入時期に買うのが，この先，何が起こっても，
> 後悔せずにすむと思います。

25さんはかなりクールな方かとお見受けしてましたが、最後に
あたたかなアドバイス。ありがとうございます。;)

[48: tomoko]

42さん、

結論は出ましたが、これからどうやって住宅の資金計画を考えていくかって
いうのはあいかわらずの課題ですね。
んーー・・私は素直というか、「こう！」と思ったら、まわりが見えなくなって
先走るようなところがあるので、主人はそのストッパーになっている
ような感じもあります。
42さんの考えはうちの母と同じですね〜

> 今後は働けるか分からないから色々お願いね、という態度でいたほうが
>（実際は平等だとしても）　夫婦間がうまく行くような気がします。

本質ついてますね。(笑)　最初は「産休だけで復職して定年まで働く！」
と書いていましたが、そのへんは変わってきたので、主人にも責任感を
持ってもらうつもりです。実は主人は元々亭主関白型、とか自称してたん
ですよ。忘れてましたが・・・

[49: tomoko]

43さん、

> マンション購入をするにあたってのローンはなるべく少なくしたいので、
> 頭金に全額1400万円出すつもりです。

半年前はまさにそのように考えてました〜
でも、この掲示板でみなさまの意見を聞いたり、まわりの似たような状況の
夫婦に聞いたところ、夫婦別々にローンを組むっていうのがベストかな、
と思い始めました。
仮に5000万の物件で、43さんが頭金1000万を出すとすると、
43さんは1500万をローンで組んで、ご主人が2500万のローンという
感じでしょうか？私の友達はそういう感じで組んだって言ってましたよ。
それもどうなんでしょう？

44さん、

「持分で調整する」というのは上記のようなことでしょうか。。？
よくわかっておらずスミマセン。

45=44さん、

なんと、優秀すぎる家計簿・・！　うらやましすぎます。
> ずっと、同じ分野で投資し続けると、大怪我することが多いです。
ドキ。分散投資が大事ってことですね〜

[50: ４４]

>>49
・分散投資について

投資信託でも主に国内株式に連動するようなタイプだと、
成績のブレが大きくなるのです。
有利な市場環境の時には集中投資して、
そうでない時には、違う分野に投資を振り向けるのです。

不景気の状態が継続しつつ原材料価格が上昇するような時には、
時代の流れに取り残されたような市況産業の業界が、
意外高することがあり、
２５年くらい前の製糸（乾繭→生糸）業界、
２年くらい前の製糖（粗糖→上白糖ほか）業界等があります。
この２回で大当たりをして、
その後は主に賃貸建物投資を行っています。
（今、建てている賃貸住宅は２棟目です。）
時分割という意味も含めての分散投資です。

[51: ４４]

>>49
・持分調整について

個々の「頭金＋ローン負債金額」に応じた持分登記をするという意味です。
ローンは別々に組むと諸経費が余分に嵩み、管理も大変です。

連帯債務が組めれば、１つのローンで２人が決められた負担割合で、
住宅ローン控除や登記面では、実質的に別々のローンとして扱うことが出来ます。
ただし、ローンはあくまで１つですので、
片方が「払わない。」と言っても、連帯して支払う義務があります。
負担割合は、互いの実質所得で按分するのが、合理的な方法です。

具体例として、６０００万円の物件を、
頭金：妻が２５００万円、夫は５００万円
（現状での金額。諸経費で多少の調整は可能。）
ローン：妻が１５００万円、夫は１５００万円
（２人の所得が今後も同じくらい見込めるなら当然。）
とすると、
登記は妻２：夫１
となります。
妻が４０００万円、夫が２０００万円ですから、このような割合になります。

[52: 匿名さん]

＞夫婦に聞いたところ、夫婦別々にローンを組むっていうのがベストかな、
と思い始めました。

将来のことなんでしょうけど、↑もどうだろ？と思います。
私ならいっそ　2500万は全額出す（形式的には家名義は一部妻の物に）
諸費用やローンは夫名義のみ、ってすると思います。
6000万の家だと4-5割妻名義ってことに。

今後お二人の収入がどのように変化するのか分かりませんが
年収500万程度だと　助け合う関係の方が良いような気がします。
何でも半分半分で独立した関係、というのはもっと収入の高い同士（1000万同士とか）に向いたスタイルなきがします。

tomokoさんが　2500万（将来のことですから　+500万か1000万はたまってるでしょうからそれは手元にストック）出し　ご主人も同額以上（ローン含む）を出し　二人で納得の行く家を見つける。
（つまり5000万以上で　ご主人がローンを返せると思う額）
共働きでもどちらか一人の名義（ローン）にしておくのって家族全体で融通が利いてよいのでは？と思います。
また　貯蓄も別々より二人で計画的にしたほうがたまりますよ。

[53: ４４]

>>52
＞貯蓄も別々より二人で計画的にしたほうがたまりますよ。
それは管理している人がしっかりしていれば当然ですが、
そうでないと、かえって逆効果で、夫婦の間がギスギスすることになります。
特に、投資する場合は、考え方が異なりますから、
任された方は非常にシンドイものです。
「一任で損しても構わない。」とするか、
「互いに自分の思う通りにする。」か、
どちらかを選択する必要があります。

＞共働きでもどちらか一人の名義（ローン）にしておくのって
＞家族全体で融通が利いてよいのでは？
それは駄目です。
収入と個人貯蓄に応じた財産形成です。
家族間では良くても、税務署が納得してくれません。
「融通が利く」のは、国から見れば財産構成を確定出来ないから困るんでしょう。

[54: 匿名さん]

>家族間では良くても、税務署が納得してくれません。

なんで？
2500万奥さんが出して　残り2500万をご主人ローン（持分は50：50だけど　ローンは夫名義のみ）
税制上も全く問題ないのでは？
収入比に合わせてローンくまないといけないなんてことはないですよ。

[55: ４４]

>>54
住宅ローンではありませんが、更地やアパートのローンは何回も借りています。
税務署の見解は、実質的に借金する人が誰かで判断するとの回答。
これはここ３０年で数回聞いていますが、いつも同じ回答です。
これに基づいて、持分割合は決めて問題が起きたことはありません。

住宅ローンは、住宅財形貯蓄があったので、
昨年初めて残高の１０倍まで借りました。

住宅ローンの場合、
どのみちそんなに長い期間配偶者（妻）が働き続けないとの考えがあるようで、
夫単独でのローンを見ているようですよ。

そういう意味で、確かに税制上では問題無いようです。

しかし、頭金を出す妻の立場はどうなのでしょうか？
ろくに頭金も用意しない夫と、同じ稼ぎをしているのに、
疑問を感じないのでしょうかね。

自分は夫の立場で、妻の財産管理までしていますが、
任された方は、相手に不利になるようなことはしてはいけないと思います。

[56: 匿名です。]

>>55
持分50：50で購入します。
家内は50％をキャッシュで、私の持分50％はローンです。
ただ、預金連動型ローンに50％金額を預金しての
スタートです。
万一の場合、家族に少しでもと考えた結果の手法です。
皆、様々考えてると思います。

[57: 匿名さん]

話は変わりますが、ご主人の金銭感覚はどのような方ですか？

過去スレには「もっとお金を貯めて買うのがよいのでは？」との意見もありましたが、
01の内容の方でしたら、決して貯金が趣味の方ではないと思います。

もし、希望の家を買うと生活が大変窮屈に感じるかもしれませんが、
財産を残したいのであれば、確実な方法だと思います。

もっとも、家が間違いない財産と考え、思考回路を止めることが出来た
古き良き時代ではありませんが。