頭金って実際いつ払うんですか？

[購入検討中さん]

すみません。頭金を５００万円貯めようと思ったら、入居時までに貯めれば良いのでしょうか？実際販売開始から入居まで１年くらいあるところが多いのですが、２００８年４月入居だったら、４月までに５００万用意できればよいのでしょうか？その他諸費費用も勿論あると思いますが、純粋に頭金と呼ばれるものはいつ払うのでしょうか？

[7: ０６]

>>01
０６投稿の補足説明です。

頭金の支払い時期とは直接関係無い残代金の支払い時期の説明ですが
住宅ローンは住宅金融公庫からの融資でしたので、
売主が代理受領するところでは保存登記実施後でＯＫでしたが、
代理受領してくれないところだと引渡し直前から登記終了までのつなぎ融資が必要でした。

公庫は保存登記をしないと融資を実行してくれませんので、そのようになります。

[8: ０６]

>>01
申込みから引渡し前までの一般的な支払い時期です。

抽選などがある時は、申込み時に数万円〜１０万円程度の支払い。（これは単なる預け金）
先着順受付等であると、このステップは省略する場合があります。

重要事項説明を宅地建物取引主任者から書面をもらって説明を受け、
「説明を確かに受けました。」の承認をした後、契約を締結する。
この時に頭金を支払いする。先の預け金は、この際の頭金に充当する。

契約締結後は、頭金が宅地建物取引業法でいう「手附」になります。
契約履行前までは、
買主は手附を放棄することにより、契約を解除出来るし、
売主は手附を倍返しすることにより、契約を解除出来る。
買い手が宅地建物取引業者で無い場合は、
販売代金の２割を超えて手附の受領は出来ない。
手附を業者自ら融資して、販売を誘引することをしてはならない。
一定の割合または金額以上の場合、
手附について販売業者は前金の保全処置をしなければならない。
昔、悪質な取引が横行したため、手附には色々と法律の制約が設けられています。

[9: 匿名さん]

ん？頭金と手付金って必ずしもイコールじゃないんでは？

[10: 匿名さん]

>>09
違いを言ってみな。

[11: ０６]

>>09
「手附」という言葉が宅建業法で最初に出てくる部分を引用します。
第３９条第２項のくだりを読んでもらえば、手附の性格と内容は明らかです。
「頭金」は申込金ではありませんし、「販売代金」でもありません。
契約時に払うお金が、世の中一般に言う「頭金」ですから、業法の「手附」に相当するものです。
そして、「手附」の性格は、他の取引で言う広い意味の「手附」とも異なり、
極めて限定された内容になっています。

（手附の額の制限等）
第39条　宅地建物取引事務は、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の10分の２をこえる額の手附を受領することができない。
２　宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであつても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。
３　前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効とする。

[12: ０６]

通常の電化製品などの割賦販売だと、
引渡し時に頭金を支払い、残代金はローン精算する。

不動産販売でローンを組む場合は、
まず手附を支払い、
建物引渡し時に、残りの自己資金分（提携ローンや代理受領などの場合）又は残代金（つなぎ融資の場合）を支払い、
後はローン精算する。
昔の販売業者は「頭金５０万円でも可」などと言っていた。これは手附の話。

[13: 匿名さん]

なるほど。
でも一般的には頭金＝自己資金ってイメージで使われていますよね。
その用法は正確ではないと言うことですか。

[14: 匿名さん]

私が大手の販売業者から買ったとき、重要事項説明を確認した時点で購入金額の
10%手付金として払い、鍵の引渡し時に当初予定頭金から手付け金分を差し引いた
額を払いました。
自己都合で解約する場合、上記手付金が没収される可能性があると重要事項説明に
記載されています。
オプション代はゼネコンに直接施工を依頼する場合、契約後まもなく（1ヶ月後くらい）
請求され、造作家具や棚みたいな後付けできるオプションの代金は鍵引渡しくらいに
払いました。
さらに鍵引渡しの１週間前くらいに諸費用や火災保険料を支払いました。

したがって、販売販売会社からある程度手付金を要求される場合、契約時にそれなりの
費用が必要になると思います。

[15: 匿名さん]

うちの場合は、まず物件の10％を契約してすぐに支払い。
その後、頭金−物件の10％を引き渡し前日までに振り込む
ように言われました。
14さんと同じですね。
諸費用や火災保険料なども14さんと同じです

ゼネコンに払うオプション代は鍵引渡し前。
照明とかコーティングみたいな後付けオプションはオプション会社からの
指定で物件引渡し1ヶ月前に支払うようにとなってました。

[16: ０６]

>>13
そうなのです。
通常、不動産購入では、２回に分けて自己資金を支払いますから、
通常の割賦販売の「頭金」とは概念が少し違うんです。

うちは手附で５６０万円（販売価格の１０％）払い、
約１年後に残代金からローン分を控除した残りの自己資金分の金額を支払い、
引渡しをうけました。
オプションは姿見用の鏡のみだったので、引渡し後の支払いでした。

[17: 匿名さん]

ちなみに、引渡し前日までの振込って、銀行の指定口座から
自動的に引き落とされるのでしょうか？
私の場合、その銀行は、ローンを借りようと思っている銀行なのですが。

[18: 入居済み住民さん]

私の場合は、購入物件の引渡し前日迄に販売会社の口座へ自己資金の残分を振り込みました。
新生銀行からの振込みだったので、自宅のパソコンから振り込みが出来ましたし、振り込み
手数料も無料でした。

[19: 入居予定さん]

ちょっとスレ違いかもしれませんが、教えてください。

９月に竣工、入居予定のものです。自己資金の残分を不動産販売会社に銀行振込みで
払う際に、ひとつの銀行にまとめてから行うべきものなのでしょうか。あるいは、名
義さえ一緒であれば、いくつかの銀行から振り込んでも問題ないものなのでしょうか。
前者のほうが親切だと思うのですが、いま現金はいくつかの銀行に分散させてあり、
ひとつにすると一回の振込可能金額の上限を超えてしまうかもしれません。

[20: 匿名さん]

手数料がかからない銀行なら問題ないけど、そうでないなら、
複数の銀行から振り込むと振り込み手数料が一つの銀行から
振り込むよりかかると思います。
私は一つにまとめて窓口で振り込みました。（二千万くらい）
窓口で振り込む場合でも振込可能金額の上限なんかありましたっけ。

[21: 入居予定さん]

情報をありがとうございます。
ひとつにまとめて窓口で振り込めばよい、ということですね。

手数料に関しましては、
新生銀行や住友信託銀行など、他行でもネットで手続きをすれば手数料がかからない銀行は
増えてきています（月５回までなどの制限あり）が、一日に振込みできる金額に
上限があります（200万〜1000万)。
ひとつにまとめる際には，そこで振り込み手数料がかかってしまわないように，
小分けにして振り込むか、ATMでおろせる範囲で少しずつ時間をかけてお金を
移動することになりますかね...そこまでして振り込み手数料をケチるか？
って感じですが。

[22: 入居済み住民さん]

新生銀行は、月の振り込み回数の制限はありますが、振り込み金額の上限はないです。
コールセンターに電話をすれば、振り込み上限金額を自分の目的に合わせて変更できます。
上限金額を戻すのは自分のパソコンから操作できます。

[23: 入居済み住民さん]

「夫名義、妻名義でいろいろな銀行から振り込む」
ってあらかじめ不動産販売会社に言っておいたよ
まったく問題なかったよ
事前に言っておけば、相手も客商売だから問題ないよ
（頭金の額が多いと、全額を１行に預けてないから、不動産販売会社も理解してくれるよ）

[24: 入居予定さん]

いくつもの情報をありがとうございます。たいへん参考になります。
新生銀行は融通が利くのですね。
分けて振り込むことを許してくれる不動産販売会社もあるのですね。
以前うちの物件で概要を聞いたときには一括と言われたように思うのですが、
あらためて相談してみます。ありがとうございました。

[25: 入居済み住民さん]

自己資金の残り分は、デベの指定する銀行口座に、バラバラと色々な銀行から振り込みました。
（デベの担当者に、それで良いと言われたので）
デベの指定口座も、大手三行に、それぞれ用意されていました。

振り込み手数料的に都合の良い口座から都合の良い口座へ、バラバラと振込み、
合計が自己資金額（の残額）になるようにという形でした。
振込み日も分散しました。

その形でＯＫということを、デベの担当者に確認のうえ、そのようにしました。
最後の振込みは、ローン実行＆引渡しの前日でした。

[26: 匿名さん]

物件の引き渡し直前が、ちゃんとした不動産では一般的なんですね。
日神みたいに、契約してなるべく早く頭金をはらってほしいというような、ふざけたことは、他の不動産では言わないんですね。