2005年4月に入居し、35年ローンがスタート。ちょうど2年終了。繰り上げ100万1回実施。
新築で6300万、当時の借り入れ5790万の状況。現在の年収1000万、
当時は低金利だったため、3年間だけ固定にしましたが来年4月で終了です。
現在の金利が1.25%ですが、ローン残は5430万・・・
このまま来年4月に同じ銀行(三菱)で10年固定にするか、いっそのこと借り換えするかを検討しています。皆様のご意見をお願いいたします。
ちなみに37歳のサラリーマンで一馬力、子供2人(4歳・2歳)です。
[スレ作成日時]2007-04-06 00:20:00
3年固定が来年4月で終了です。残り32年ローン・・・
69:
匿名さん
[2007-06-05 10:01:00]
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あなたの計算は、3000万円(全額)繰上げできる資金がある場合です。
繰り上げ返済に回せる資金で計算してみてください。
これを繰上げするか運用するかです。
>>67さんの例で、3000万円のローンを, 金利3% 35年返済で組んだとします。
この場合、月々の返済額は 115,456円です。
2年後に、300万円の余裕資金ができたとして、
(1) 繰り上げ返済(期間短縮型)に回す場合、
総返済額が、48,491,520円から44,102,336円になり、
4,389,184円 得になります。 >ここが重要<
返済年数の残りは、27年8ヶ月(=332ヶ月)になり、
トータルの返済期間は、29年8ヶ月になります。
(2) 同じ期間332ヶ月、同じ年利3%で複利運用した後、一括返済する場合、
つまり、(1)と同じように、トータルの返済期間を、29年8ヶ月にする。
300万円の運用資金は、
3,000,000*1.03^(332/12) = 6,796,486円になり、
3,796,486円 の運用益が出ます。
一方、ローンの総返済額は、48,491,520円から47,823,543円になり、
667,977円 節約できます。
トータルで、4,464,463円 得になります。 >ここが重要<
ということで、損得はほぼ同じになります。
利率が同じだから当たり前ですね。
(2)の場合、返済期間中は手元に資金が残っているので、
いざという時に対応できるという安心感があります。
また、運用利回りがローン金利を上回れれば、(2)の方が得になります。
実際、債券と株式、海外と国内のインデックスファンドを同じ割合で
アセットアロケーションを組めば、3〜5%位の期待利回りはあるでしょう。
約28年間の長期運用であれば、リスクもかなり軽減できます。
なので、長期固定の人は、どちらか選択する余地があると思います。
短期固定・変動の人は、金利上昇のリスクを既に負っているわけですから、
さっさと繰上げしましょう。
お決まりの言葉ですが、どちらを選ぶかは、自己責任でお願いします。