パークホームズ南麻布ザ レジデンス その２

[匿名さん]

パークホームズ南麻布ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区南麻布2丁目4番17他（地番）
交通：東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩7分
都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩7分
都営三田線 「白金高輪」駅 徒歩9分
東京メトロ南北線 「白金高輪」駅 徒歩9分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：54.91平米～77.27平米
売主：三井不動産レジデンシャル

前スレ：パークホームズ南麻布ザ レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/209287/

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[494: 匿名さん]

大手って客選ぶからね。特に三井は。資料に記載された以上の説明をしなければ買ってくれないような面倒な客は相手にされないかも。あと数戸でしょ。

[495: 匿名さん]

487の場合も手付け没収にならないと思います

[496: 匿名さん]

契約前と契約後を読み違えてコメントしただけなのに、一斉に反論。ここって怖い。

[497: 匿名さん]

タミーの一件で一騒動になったから、厳重パトロール中。

[498: 匿名さん]

490だが、なんで杭の長さが違うの？
それとインペラーウォールシステムとの関係も全然わからないんだけど。
記載を見る限りこれは壁式構造に近いもののようだけど、だから杭が長い必要（しかも一部だけ）がある、というのがどうにもわからん。

[499: 匿名さん]

不確定情報に踊らされるリスクもわかったということで、ここで聞かずに直接デベに聞けばいいのではないでしょうか

[500: 匿名さん]

478も不確定情報ってことか。。。

[501: 匿名さん]

>498

ここって壁式ではなくて壁式ラーメン構造。今住んでるマンションも壁式ラーメンだけど杭は普通に支持層までだけどね。

ちなみに壁式だと、全く柱がなくて戸境壁だけでは支えられないので、住戸内の部屋を区切る壁もRCになる。実家のマンションがそのタイプ。

[502: 匿名さん]

三井の説明、怪しいってのが露見したかも。

[503: 匿名さん]

>501

なるほど、壁式ラーメン構造っていうのか。
で、それだと支持層に深く杭を打ち込む必要があるの？
だとすると、構造的に弱いのかな？って思っちゃうけど。

[504: 匿名さん]

一般的には支持層までの杭打ちのところ、
311後の地震対策であえてコストかけて、
緻密な計算の元、一部の杭が長いのでは？

壁の厚さも地震対策の元で計算されて、すべてが同じ厚みでないから、
杭も長さや先端が広い杭だとか組み合わせがあるのかな。

[505: 匿名さん]

常識的に考えると、一部分だけ強く作ると、他の相対的に弱いところに力が集中して、そっちが壊れるんでそういう設計はしないはず。

[506: 匿名さん]

デベや清水建設の方に聞かないと、なかなか専門的なことは不明ですね

[507: 匿名さん]

三井じゃなくて清水建設の人に訊かないとわからんかもね。
清水独自の技術みたいだし。

[508: 匿名さん]

478さんの情報を信じると三井の説明は怪しいから、設計･施工会社である清水に説明してもらうべきかも。

ちなみに内蔵梁の壁式ラーメンは鹿島の物件でもたまにあるから、清水の独自技術ではないと思う。

[509: 匿名さん]

パンフには、
地震に対する備えを盤石のものにするため、清水建設独自の設計技術を使用、
とあるので、清水建設の方に説明聞くのがベストでしょうね。

[510: 匿名さん]

本当に、ここはすごいですね。
あと残り少しというところで、
こんなに白熱するなんて、
やはり、ここは人気、注目度はかなり高いとみました。

[512: 匿名さん]

この建物は地下10mくらいでN値が50を越えていますし，東京液状化マップでも安全なところと記されています．
現在では色々な工法があり，必ずしもNが50を超える地層までしか杭を打たないとは限りません（安全な建物はすべて太さ，同じ長さでなくてはならないというのは全くエビデンスのない考えで，いかに知識がアップデートされていないかがわかります）．インペラーシステム（単純な壁式ラーメン構造とは違います）のために中央部分の杭を長くなっています．
碓井氏はまず，地下10mでN値が50を超えるにもかかわらず，単純に杭の長さだけで地盤の強い層が深いと勘違いをしており，また杭の長さが端と端で違うと誤認しています（そもそも構造に不安のある基礎ならばホームページにその情報を載せる業者はいませんし，実際基礎杭の情報すらのせないホームページの方が多い）．さらに，東京液状化マップでここが液状化リスクエリアであるとさらに誤認するという間違いだらけの解釈をしています（間違いなく低リスク地域となっています）．そもそもホームページに載っている情報と東京液状化予想マップ（これさえもきちんと読めないようですが．．．）だけで，浅はかでいい加減な見解を真剣に悩んでいる顧客に提供するという恐ろしい仕事をしているようです．本来，もしお金をもらって（もしくは間接的にでも自分に利益が期待されるなら）相談されたのであれば，きちっと業者まで出向いて図面や地盤データを求めるのが普通です．もはや言い訳できる余地もなく，これだけでも彼のマンション指南の程度がよくわかるでしょう．皆さんもこういういいかげんな輩の情報を鵜呑みにしてミスリードされるのではなく，自分の目で見に行って，当事者から納得いくまで説明を受けて自分の頭で判断するのが何よりも「良識あるマンション選び」となるのではないでしょうか．彼もこれを機にもう少し自分で汗をかいて「良識あるマンション指南」をされるよう望みます．

[513: 匿名さん]

豊洲最高！まさに都心感，高級感，リゾート感ともに兼ね備える究極のエリア．麻布十番なんて比較になりません．

[514: 匿名さん]

たしかに碓井さん，この掲示板に自ら書き込みしてる形跡があります．．．ちょっとカッコ悪い．．

[515: 匿名さん]

碓井さんじゃないけど，俺もネットでマンション情報を5000円くらいだったかで買ったことあったけどかなり内容がpoorで結果的には全然役に立たなかった．基本的にアドバイザーやってる人って胡散臭いのばっか．

[516: 匿名さん]

じゃあ自分で判断するのが一番ってことね。

[517: 匿名さん]

ここ検討しようかと思ったけど、もう1LDKと2LDKの2部屋しかないじゃん。どこか3LDK以上でいい物件ありませんかね？

[518: 匿名さん]

正確には碓○オフィ○のスタッフが、「根拠のない話だ」、「彼に失礼だ」とか支持者を装って書き込みなどしてる模様。

[519: 匿名さん]

待ち切れず、周囲を散策してみました。

どこにでもあるのかもしれませんが、如何にもこの地域
らしい看板が有栖川公園にありました。

[521: 匿名さん]

>517
今後、キャンセル部屋あると思いますから、MRに3LDK探してる話されておいてもいいかと思います。
近いところだと、最終期の人のローンアウトですとか。

[523: 匿名さん]

碓井氏の該当コラム、もはや、「南麻布の物件の話ではありません」等の注釈入れないと、、、。

[524: 匿名さん]

碓井さんの信用を失くそうと必死の書き込みが続いてますね（笑）

まあ、この掲示板の影響なんてないからそこまで必死になる必要はありませんよ。
碓井さんのコラムはそれなりの影響力があると思いますけどね。

[525: 匿名さん]

>インペラーシステム（単純な壁式ラーメン構造とは違います）のために中央部分の杭を長くなっています．

やはり、少なくとも一部の杭を深く打ち込む必要のある、ある意味脆弱な構造ということでしょうかね。
定借ということ(50年以上の耐久性を必要としない）、それを安価に販売するという目的のために、なるべくコストの低い工法を選んだという可能性もありそうですね。

[526: 匿名さん]

構造計算書を出してもらって説明受けるのがいいかもね。姉歯事件以降、モデルルームに準備しているはず。ただ、ちゃんと説明できる営業がいるとは限らないから、設計の担当者を呼んでもらうよう事前に伝えてからのほうがいいかも。

[527: 匿名さん]

定期借地権だからということだと、取り壊すことも想定してるのだから、長い基礎を敢えて打つってのはそれなりに理由があるんでしょ。

この間テレビで小学校建てようとしたら、地下から以前あった中学校の基礎が出てきたなんてのが取り上げられてた。基礎を撤去するのってお金かかるみたい。

[528: 匿名さん]

その辺の所有権マンションよりよっぽど丈夫にできてるでしょうに．

[529: 匿名さん]

頑丈かどうかは、構造計算で保有水平耐力か、耐震等級を確認しないと分からない。杭だけ頑丈でも・・・。

[530: 入居済みさん]

今日残り３戸で3月いっぱいでモデルルームも閉鎖するとのダイレクトメールきました。
すごいですね。
杭の長さとか問題になってますけど、この値段で南麻布に住めるなら人気なのも納得です。
私は竣工時期が遅いのと、小さな子供のいるファミリーが多そうなのがネックで
ほかの物件に決めましたけど、でもここにもまだ未練があります。

[531: 匿名さん]

３戸のためにモデルルーム開いてるのもコストがかかるからいったん閉じて、竣工してから
棟内モデルルームでしょ。

[532: 匿名さん]

竣工する頃にはもう残ってなさそうだけど。

[533: 匿名さん]

モデルルームが無いタイミングで契約する人っているのかな？

契約するときには再度確認するものじゃない。

[534: 匿名さん]

一部の長い杭は、地盤が堅いけどあえてコストかけて、地震対策で盤石なものにするためな点を
どうしてもネガ要素に仕向けたい人、ここまできたら、笑っちゃいますね。

あと2部屋です。キャンセルで増えてない模様。
公式サイトの物件概要にリアルタイム更新されてます。

[535: 匿名さん]

①
碓井さんの信用を失くそうと必死の書き込みが続いてますね（笑）
まあ、この掲示板の影響なんてないからそこまで必死になる必要はありませんよ。
碓井さんのコラムはそれなりの影響力があると思いますけどね。
②
>インペラーシステム（単純な壁式ラーメン構造とは違います）のために中央部分の杭を長くなっています．
やはり、少なくとも一部の杭を深く打ち込む必要のある、ある意味脆弱な構造ということでしょうかね。
定借ということ(50年以上の耐久性を必要としない）、それを安価に販売するという目的のために、なるべくコストの低い工法を選んだという可能性もありそうですね。
③
定期借地権だからということだと、取り壊すことも想定してるのだから、長い基礎を敢えて打つってのはそれなりに理由があるんでしょ。


①から③まで必死ですね．以下の指摘をちゃんと読んで今回は反省して次回に生かすべきでは．今やるべきことは必至に取り繕うことではなくて反省することだと思う．

＞
この建物は地下10mくらいでN値が50を越えていますし，東京液状化マップでも安全なところと記されています．
現在では色々な工法があり，必ずしもNが50を超える地層までしか杭を打たないとは限りません（安全な建物はすべて太さ，同じ長さでなくてはならないというのは全くエビデンスのない考えで，いかに知識がアップデートされていないかがわかります）．インペラーシステム（単純な壁式ラーメン構造とは違います）のために中央部分の杭を長くなっています．
碓井氏はまず，地下10mでN値が50を超えるにもかかわらず，単純に杭の長さだけで地盤の強い層が深いと勘違いをしており，また杭の長さが端と端で違うと誤認しています（そもそも構造に不安のある基礎ならばホームページにその情報を載せる業者はいませんし，実際基礎杭の情報すらのせないホームページの方が多い）．さらに，東京液状化マップでここが液状化リスクエリアであるとさらに誤認するという間違いだらけの解釈をしています（間違いなく低リスク地域となっています）．そもそもホームページに載っている情報と東京液状化予想マップ（これさえもきちんと読めないようですが．．．）だけで，浅はかでいい加減な見解を真剣に悩んでいる顧客に提供するという恐ろしい仕事をしているようです．本来，もしお金をもらって（もしくは間接的にでも自分に利益が期待されるなら）相談されたのであれば，きちっと業者まで出向いて図面や地盤データを求めるのが普通です．もはや言い訳できる余地もなく，これだけでも彼のマンション指南の程度がよくわかるでしょう．皆さんもこういういいかげんな輩の情報を鵜呑みにしてミスリードされるのではなく，自分の目で見に行って，当事者から納得いくまで説明を受けて自分の頭で判断するのが何よりも「良識あるマンション選び」となるのではないでしょうか．彼もこれを機にもう少し自分で汗をかいて「良識あるマンション指南」をされるよう望みます．

[536: 匿名さん]

>535

512をコピペして、あなたのほうがもみ消しに必死に思うけど。②は512に対しての指摘だから、反論してることにもならないし。

[537: 匿名さん]

2番目は512の指摘というなら、「ある意味脆弱」という下りがどこからの発想か不明だから、
512貼り付けたんじゃないかしら。

[540: 匿名さん]

＞「ある意味脆弱」という下りがどこからの発想か不明だから

不要なはずの「長い杭」を使用している、という点からの発想であることは明らかだと思いますが。

[542: 匿名さん]

それから妙な勘違いをしているようなので言っておきますが、私は535さんの引用した1,2を書き込んでいます（540, 541も）。

私が碓井さんとはなんの関係もないことは、管理人さんに訴えて調べてもらえばいいんではないでしょうか（笑）
ありえない場所から書き込んでますので。

[543: 匿名さん]

540-541

＞応じるに値しませんよ（笑）

ってしっかりネガしてかえしてますね．そのオフィスは仕事がないんですか？中途半端なアドバイスを仕事にするなら，もうちょっと謙虚さをもって勉強はしてはいかがですか？掲示板に張り付いている暇があれば．．ね．

＞不要なはずの「長い杭」を使用している、という点からの発想であることは明らかだと思いますが。

「杭の長さが違う，長い杭が入っている⇒地盤が弱い，構造と問題」
というふうに詳細な地盤や図面の情報を持たずに判断するのは間違いなく問題があります．いつもその程度でアドバイスなどしてるから麻痺してるんでしょうけどね．

何度もいいますがホームページの情報と自分でまともに読めない東京液状化マップを使って何が言えるんですか？不要なはずの長い杭？？？？それをこれらから判断するんですか？第６感でもお持ちなんでしょうか．

では100歩譲って（譲る余地もないほど明らかですけどね），「長い杭を使うこと＝地盤の問題or結果的に構造に問題が生じる」といえるとすればそのエビデンスを示してもらえますか？私が知る限りそういうエビデンスは全く読んだことがありません．しかし，エビデンスと言うのはあなたが得意なコラムじゃありませんよ．英語で書かれたoriginal article or reviewなどのことですよ．世の中ではこれを科学的根拠といいます．あなたの個人的経験やどこのどういう建物が地震の時どうだったかというのはcase reportsに過ぎません．経験とcase reportsでしか建物を建てたり，「賢い住宅指南」（でしたっけ？）の内容からはとても1流とは思えません．．．言うまでもありませんが．

私はとにかくあなたのような中途半端でいいかげんなことを公言することが嫌いだし，軽蔑せざるをえません．いくら経験を積もうとも常に勉強することがあります（知識や技術は日々updateされているんです）．死ぬまで勉強です．顧客に対してもっと誠実になってください．そして間違った時は論理をすり替えたり，的を得ない返事をするのではなく，素直を誤って次に生かせばいいじゃないですか．結果改善されれば，あなたは逆に評価されるでしょうに．

[545: 匿名さん]

碓井さんと関係ない？

今回は明らかに彼のコラムに問題があったにもかかわらず，彼と全く関係のない人がここまで粘着して苦しい言い訳をするでしょうか？アイドルのファンのように狂信的なファンはこういうジャンルではつかないですよ，常識的に考えて．まあ，彼じゃなくともオフィスだろうが，知り合いだろうがどうでもいいです．間違っていることには変わりはないし．言い訳すればするほど彼にとっては迷惑な話ですからね．もうこの辺でやめましょう．私もあなたと言い合いたいわけじゃありません．何か気に障ったり傷つけるような言い回しがあったとしたらごめんなさい．ただ，同業としてちょっと許せなかっただけです．というわけでさようなら．

[546: 匿名さん]

杭のことはそろそろ終わりにしましょう。

[548: 匿名さん]

碓井さんのお嬢様がとある幹線道路沿いのマンションを購入されたというコラムを読みました。
売主の丸紅をいたくほめておられましたが、部外者が読むと丸紅が自分の言うことをきいたと
自慢にしか見えなかったです。ちなみに私はそのマンション購入をやめました。
交通量が多く、近辺で事故を数回目撃しましたから…
杭の疑義はわかりませんが、感染道路から1本入っているので事故ﾘｽｸは多少少ないのでは？

[549: 匿名さん]

いくらなんでも、杭と交通事故は関係ない。

[550: 匿名さん]

最近のこのスレは全く有効情報がありませんね。
杭なんてどうでもいいです。
定期借地で盛り上がっていた時は、参考になったのですが。。

[551: 匿名さん]

良い建物なのではないですか？自分は少々エリア外だったのと外廊下だったので、検討から落としましたが。でも車寄せのデザインとか建物デザイン、そしてタワーにしなかった点とかは結構好きでした。周りがゴチャッとしてますが、この建物を機に綺麗になっていくといいですよね。

[552: 匿名さん]

これだけ売れたのだから、良い物件だったということですね。

定借に対する評価も議論がありましたがそれは人それぞれでしょうし、欠点らしき指摘は真偽の程が不明の杭問題だけだったわけですし。

[553: 匿名さん]

残ってるのは55平米、5000万くらいですか。
セカンドハウス、投資用には良さそうですね。
遅ればせながら見てみるかな。

[554: 匿名さん]

投資？定借なのに？wwww

[555: 匿名さん]

賃貸運用できるでしょ。

[556: 匿名さん]

554
ぼんやりし過ぎでは？
こういう人もいるんですね。

[557: 匿名さん]

ここは案外、子供のいる世帯が半数いないかもしれないですね。

以前、ここを子供いる世帯多いから、検討外にしたという投稿みかけたように思います。

パークコート麻布十番で、子供のいるファミリー多いのが、雰囲気云々、がっかりしたとの投稿拝見して思いました。

[558: 匿名さん]

カウンターのせいでリビング狭すぎっ！　
せっかく港区に住んでてもこれじゃ人呼べないじゃん。

[559: 匿名さん]

そういえば、3L買った人でも、メニュープランで部屋数減らして、二人暮らしだったり、単身だったりするかも。
MR見てるとお子さんのいる世帯は、契約者全体の3割いないかもしれない。

[560: 匿名さん]

558

誰のために買うの？？

[561: 匿名さん]

558のように人に見せるために買う人もいます。ここは定借でもあり、実をとる人が多いのでは。

私の場合、家に人を呼ぶのが大嫌いだし、リビングの広さはあまり関心ありません。

[562: 匿名さん]

それが普通でしょ。５５８は買いたいけど買えないから文句を言いたいだけｗ

[564: 匿名さん]

あと残り1戸。メニュープランの広めの1LDK ですな。
ここは、眺望抜けるのかな。。。
方角的には、東京タワービュー？！

[565: 物件比較中さん]

＞＞558

このカウンターって取っ払えると選択肢が広がっていいという見方もあるかもしれません。
私は本当はアイランドが良かったのですが壁にキッチン背中にカウンターというレイアウトは自分の空間という気持ちが持ててむしろ気に入りましたよ。
リビングから見てもキッチンとの空間の仕切りがきちっとできていて見栄えも良いのではないでしょうか。

[566: 匿名さん]

公式サイトの物件概要をみると、完売したんですかしら。

モデルルームは明日までのはず。

[567: 匿名さん]

完売したそうです。
営業の方が言ってました。

[568: 匿名さん]

公式ホームページも完売で閉鎖になってますね。
この規模で完成半年以上前に完売とはたいしたものです。

もうこのアドレスをこの価格で買える機会はなかなか無いでしょうね。

[569: 匿名さん]

70年定期のシティタワー品川中古成約がついに出ましたけど、坪200万割ってます。予想以上に定期はリセールきついですね。

[570: 匿名さん]

シティタワー品川は分譲価格が坪１２０万なんだから坪２００万切っても十分利益がでますな。

[571: 匿名さん]

むしろ値上がりしたということか。

[572: 匿名さん]

CT品川のあの立地、あの都民住宅のグレード感で坪２００以上でリセールできたことは驚きですね。
しかも、競売物件でしたよね？
（よそすれネタなので、移動した方がいいかも）

[573: 匿名さん]

CT品川の分譲価格は特別だった（ここなどよりはるかに割安）ので、中古として所有権物件と比べてどの程度のリセールが維持できるのかという観点でみたほうがいい。

例えば近隣のコスモポリスは坪284万程度での売りがある。CT品川が200万以下だったとすると、ざっと所有権物件の70%といったところだろうか。

[574: 匿名さん]

定期で競売でも70年なんだから所有権の90パーセントくらいいくかと思ってた。ここは50年なんでより厳しい結果になるだろうね

[575: 匿名さん]

70年だと修繕費用がさらにかかりますよね。。。

もっとも築50年以上経過したマンションに、コストかけて住みたい人がそんなにいないような。

[576: 匿名さん]

573
コスモポリスは今、売り出し価格坪240万で出てますね。Yahoo不動産で見れます。
成約価格はもっと下でしょうから、競売物件であること等考慮すると所有権との比較で20%以上の大きな差異はなさそうです。

今後品川の定借物件は大量に売りが出てくるので価格は下がりやすくなり、この物件との直接比較は難しいですが、定借市場の拡大に繋がれば良いとは思います。

[577: 匿名さん]

284万も出てるよ。
安いのだけ比較するのはどうかな。

[578: 匿名さん]

リセール売り出し価格は売り手の事情も加味され、
いかようにも価格設定できるから、
ここに、リアルな成約価格を出して議論するでもしないとあまり意味ないように思います。

[579: 匿名さん]

230万台もこないだみたよ

[580: 匿名さん]

まあそうだね。
平均コスモポリスが250〜260で成約とすると、CT品川は77〜80%の価格ってことになる。
ここも所有権の8掛けくらいで売れると思えばいいのかな。

[581: 匿名さん]

競売は所有権でも買い叩かれるぞ。

[582: 匿名さん]

期間が三割以上短いのでさらに7掛けして所有権の56パーセント以下と思うのが無難です。

[583: 匿名さん]

取引実績の平均で現状、定借物件は所有権の8掛けとなってますがあくまで割高割安様々なものの平均です。
ここは比較的全体水準が安めの時期の物件の中でも割安で人気物件となっていますので、売却の時期にもよりますが所有権の8割以上の評価となる可能性は高いと思います。

[584: 匿名さん]

コスモポリスは沖式時価をみると中古価格坪220万ですね。近隣物件も似たような相場のようです。
（坪284万は今の新築価格のレベルです。その価格での中古取引成立はあり得ないでしょう。）
それを考えるとシティタワー品川の坪200万は競売物件であることなど考えるとなかなかの額です。

沖氏のコラムで定借といえども、大手の物件は安かった分を取り戻すくらいの価格で取引されている、
とありましたが、それを証明してますね。
こちらは人気物件ですので、定借ですが値上がりの可能性も十分ありそうです。

[585: 周辺住民さん]

建設進んでますね、CGで思った以上に、実物大箱の団地みたい。

[586: 購入検討中さん]

ノムコムで最上階71.85m2　9800万円で出てますが
土地権利　所有権　と誤記載されてますね。

[587: 匿名さん]

うじゃうじゃ中古出てるけどどれも1500万くらい上乗せしてるね。これで売れるのかな？

[588: 匿名さん]

>586
馬鹿もやすみやすみ、、って値段ですね
ウチ築8年だけど
5割ぐらいのっけても普通の値段に見えるもんな

[589: 匿名さん]

カウンターのせいでリビング狭すぎて、ダイニングテーブルとソファ＆テレビだけで何となくせせこましくなるかも。
80A,B,Cのお部屋のみなさんは、そこらへんは自分をどうにか納得させて折り合いをつけているんでしょうか。

ソファは小さめにして、テレビまでの距離もそんなに取れないから50インチ以上は避けようとか…

[591: 匿名さん]

未入居物件として売りに出しているし，おそらく1000万の上乗せでは売れると思う．

[592: 匿名さん]

ここらへん、新築分譲で坪タンどのくらいなんですか？

[593: 住民さん1]

北東部屋で変なことしてTwitterあげてるアカウント見つけてしまった