パークホームズ南麻布ザ レジデンス その２

[匿名さん]

パークホームズ南麻布ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区南麻布2丁目4番17他（地番）
交通：東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩7分
都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩7分
都営三田線 「白金高輪」駅 徒歩9分
東京メトロ南北線 「白金高輪」駅 徒歩9分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：54.91平米～77.27平米
売主：三井不動産レジデンシャル

前スレ：パークホームズ南麻布ザ レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/209287/

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[406: 匿名さん]

大林じゃないよ，清水建設だよ．

[407: 匿名さん]

あっ、間違えた。錯誤に基づく契約だ。

[408: 匿名さん]

まあ同じようなもんだろ．

[409: 匿名さん]

危ない、買う寸前まで行ってた。

[410: 匿名さん]

心配な方はモデルルームで聞くなり、設計図書を確認するとよいでしょう。
依頼すれば土木・構造に詳しい方から説明を受けられるかもしれません。
（信用できないなら、それこそ外部の専門家を連れて行って詳細に見てもらうとか。）

匿名掲示板でごちゃごちゃやってても心配は解決しないでしょうからね。

とは言っても最終期も終わって残りわずか、間もなく完売してしまいそうですが・・・。

[411: 匿名さん]

地盤調査結果や設計図書って、こちらから請求しないと見せてくれない。せっかくこういうことがあったのだから確認くらいはしないとね。

ついでに構造計算書もかな。

[412: 匿名さん]

異常な売れ方したもんね、あら探しはされるよ。
いわゆる出る杭は打たれるってことでかけてみました（笑）


もう買えない人、抽選落ちた人がキャンセル出すために必死になってるとしたら怖いね。ここがお買い得なことは明らかで数年以内の売却なら利益が出る可能性もあるし。

まあそれでもおれは定借は買わないけど。永久住宅がほしいのだ。

[413: 匿名さん]

今回の件で中途転売はアウトかも。ご愁傷様。

[414: 匿名さん]

定借だから売却はもとから無理。

[415: 匿名さん]

まあでもこういう情報も素人ならわけわからず不安になってキャンセルする人もいるだろうから、他社のデベからの攻撃としては有効だよね。あとはまだ買いたい人からの攻撃としても有効だよ、実際。だって僕ら素人にはわからないから。

[416: 匿名さん]

>398

お返事はまだでしょうか？
「ありますよ」と断言したからには確認していることと思います。
Noをご提示ください。

[417: 匿名さん]

「今回の件で中途転売はアウトかも」って碓井はどんだけ神なんだ（笑）
理科大⇒東急建設⇒住宅アドバイザー
って明らかに３流大学，会社の＊＊＊だが。。。

[418: 匿名さん]

>410

中身は分からなくても、図面を見せてといったときの対応で相手の信頼度をチェックすることもできる。

[419: 匿名さん]

というわけで，港区陸地なんて良くないよ。やっぱり豊洲でしょ！

[420: 購入検討中さん]

年度内完売するかな？
最終期で多少は売れ残り、それまでの分とあわせて先着順が10戸以上は出てくると思ったけど
意外に残り３戸。これからキャンセル住戸が出てくるかもしれないけどね。

自分は欲しい部屋の抽選に外れ、同じ間取りの他の階も完売しちゃったからもう関係ないけど。

[421: 匿名さん]

まあ正直、三井レジデンシャル＋清水建設で3.11後に作るものでそんなにおかしなものはつくらないよ。おかしなもの作って、売った後に何かあって一番困るのは住民だけじゃなくて、これらの大手だから。。決して売って終わりじゃないからそう心配することはない。
碓井だって浅知恵から定期的にどこかの建物を批判しないと飯食っていけないからね。誉めてばっかりじゃ誰も見ないからねw

[422: 匿名さん]

>398

「福島の被災地の方が購入した」というコメントは虚偽であったとみなします。
嘘をついてまでの強弁は感心しませんね。

>417

これはさすがに酷い誹謗中傷ですね。少しは恥を知ったほうがいい。

[423: 匿名さん]

そもそも杭が３７ｍってことだけでも地盤がいいところじゃないって分かるけど。浅い１８ｍでも十分深い。地盤がいいところはせいぜい１０ｍ。直接基礎にできるところがベストだけど。

[424: 匿名さん]

豊洲の地盤は最高です。景色も最高。値上がり確実でしょ。

[425: 匿名さん]

三井は浦安の液状化の件でも、話し合いに応じず裁判でしょ。そういう会社。

[426: 匿名さん]

誹謗中傷じゃないでしょう、１流２流ってほんとに思うんですか？
正直普通の大学会社だと認識していますが．決して悪いというわけでなく普通の努力で入れるところだと思いますが間違ってますか？．

[427: 匿名さん]

ここでのネガの執着，混乱ぶりが冷笑できるぐらいにここは良いとこ．ネガで執着してるくらいなら買えばいいのにね．

[428: 匿名さん]

まあ裁判は普通じゃないか？
つまり、来る大地震に対応できない建物は大手はさすがにつくろうとしないよ。
結局は裁判やら評判やら自分たちに帰ってくるんだから。
三井が信用できなければどこのデベ信用すればいいの、マジで。

[429: 匿名さん]

豊洲の埋め立ては最新の技術が詰まっている。
だから安心だよね。

[430: 匿名さん]

キャリアのある人に対して実績でなく、学歴で判断するレベルの人を相手にしちゃだめ。

[431: 匿名さん]

1日で100レスの勢い・・・恐るべし（笑）

[432: 匿名さん]

>430

おっしゃるとおりですね（笑）

[433: 匿名さん]

三井は施工トラブル多いよ。市川の鉄筋不足タワー、大船の六会コンクリートとニュースでにぎわしたケースを筆頭に。

施工管理なんてして無いのかも。

[434: 匿名さん]

別に学歴で判断してませんが東急建設って何かすごい実績ってありましたか？
もしくは「碓井氏」個人の？
具体的に教えてもらえますか？
全く思い当たらないのですが．．．．思いつきと雰囲気で会話してません？

[435: 匿名さん]

三井は、エントランスの上階で音が響くのが瑕疵にあたるのかを裁判で争って、負けた過去がある。浦安の裁判はどうなるんだろうね。

[436: 匿名さん]

やたら批判されていますが私は碓井さんのブログは嫌いじゃないです。
ただ同業者の立場として言わせてもらえればピーコさんの辛口ファッションチェックとレベルは変わらないですよね。ただ、わかりやすく人の興味を引く話ができていて楽しめます。ただ、たしかに思慮深くはないし専門的にはどうかなという意見も多いのはたしか。信用しすぎるのはどうかと思うが、楽しむにはいい情報ですよ。

[437: 匿名さん]

タミーはすまいさ~ふぃんで、自分が設計にかかわった物件について結構自慢してるから、どんな実績があるかは分かるよ。それを評価するかは別として。

[438: 匿名さん]

参加者
１．ここのデベ関係　（ポジ。とにかく早く売り切りたい）
２．近隣物件のデベ関係（ネガ。ここのせいで自分の所有権物件が売れないことが不愉快）
３．その他不動産業者（ネガ。ここのせいで相場が下がることが不愉快）
３．購入者（ポジ。資産価値を上げたい）
４．抽選に外れた人（ネガ。キャンセル住戸を発生させたい）
５．定借マニア（ポジ。定借大好き）
６．検討者（ポジ。背中を押してもらいたい）
７．都心物件にもれなく巣食う例のエリアの人たち（ネガ。例のエリアを高く売り抜けたい）

[439: 匿名さん]

彼がかかわったすべての物件に３．１１で全く問題がなかったかって？
そんなはずはないし、この業界の皆がそれなりに痛い目にあっている。
皆、失敗から少しずつ学んでいるのだ。

大手は訴えられやすいし、どうしても責任が重くなるもの。

[440: 匿名さん]

438
まさに同意。面白い。
であなたは何番?
私は4ですw

[441: 匿名さん]

>439

根拠の無い憶測だね。彼のかかわった物件って少なくともいくつかは分かるから、そこで被害があったと確認してからそういうコメントをすべき。

[442: 匿名さん]

２、３は言わずもがなだけど、１でもモラルの無い会社って宣伝してるようなもの。ここは成りすまし投稿は禁止されている。

[443: 匿名さん]

>439

ここの関係者って自白してるようなコメントだね。

[444: 匿名さん]

439さん、まさか 「碓井氏」?
じゃないですよね?
アド調べちゃいますよ

[445: 匿名さん]

実績ある人って安藤忠雄とかじゃなくて?
碓井さんは実績あるとはとても思えないが。。
頭、お花畑すぎでしょ。
週間文春、週間実話とか読んでそう。

[446: 匿名さん]

まあまあ

[447: 匿名さん]

俺なら豊洲だな。

[448: 匿名さん]

三菱の方が好き。

[449: 匿名さん]

日本人の金持ちなんて井の中の蛙。
みな、中流じゃ。

[450: 匿名さん]

やっぱり広尾でしょ

[451: 匿名さん]

湾岸こそ、東京の未来。
まさに薔薇色の人生がそこに。

[452: 匿名さん]

＃４３８さんへ

どれも当たってないと思いますよ．ここでの評判が，実際の評価や売れ行きに影響するとはとても思えないし．．．

８　この物件とは無関係の実生活で誰にも相手にされない暇人．

あ，俺か．

[453: 匿名さん]

東京のみなさん、
ここは液状化しやすい、地盤が弱いなど
騒がれていますが、地方からすると、
東京の危険性は、どこも一緒です。
大地震が発生した時の、
災害対策をしっかり事前に行い
乗り切りましょう。

[454: 匿名さん]

関東大震災のときの震度分布見ると、都内でも大きな差があるよ。震度５と震度７では大違い。

[455: 匿名さん]

>457

一番の震災対策は地盤のいいところに住むこと。

[456: 匿名さん]

震度の差はありますが、
関東大震災の時、東京市の44％が焼き尽くされ、
死傷者の90％以上は、火災旋風による焼死です。
今回起こる地震では、木造家屋がすくないものの、
ビル風が火災旋風を起こす可能性もあり、
建物の崩壊はのがれても、なんらかの災害に巻き込まれます。
「Ｎｅｗｔｏｎの臨時増刊　首都直下型震度７大震災予測」
の危険度マップを参照にして、あとは天にまかせましょう。
ちなみに、この本のｍａｐでは、南麻布２丁目は、
建物倒壊危険度5段階の3
火災危険度5段階の2で、問題ないと思われます。

[457: 匿名さん]

碓井氏のコラムを見てみました。
「 東京の液状化予測図 」でその物件の場所を検索し、
その場所は大きな地震時に液状化する地盤でした。
とありますが、
早速、東京の液状化予測図　23区東部-52
を見ましたが、南麻布2丁目は、液状化の地域ではありません。
この物件ではないと思います。

[458: 匿名さん]

麻布でも当然高台方面の方が地盤も良いし高級感もある。
一方、高台だと麻布十番駅や商店街まで坂の登り降りが必要になるし価格も段違い。
どちらも良し悪しですよ。

[459: 匿名さん]

定借ということ以外にも安いわけがあるんだね。でも地震で壊れたら元も子もない。安物買いの・・・。

[460: 匿名さん]

確かに東京の液状化予測図に関しては、やや不可解ですが。。

ただその他の記述は完璧にこのマンションの内容と一致しており、表層地盤増幅率からも、地盤の弱い場所であることが分かります。
表現に若干不可解な点もあるものの、全体的にみると、このマンションを指しているとみてほぼ間違いないでしょう。

[461: 匿名さん]

杭の長さが極端に違っていて、それは支持層が傾斜してるから、というのはその通りなんでしょ。
素人が考えても、その上の軟弱地盤が地震で液状化もしくはそれに近い状態になったときに、水平な支持層の場所よりヤバイって気がするんだけど、そのへんはどうなんだろう？

詳しそうな人もいるみたいだから（東大建築科卒の人とか）、解説してくれるとありがたいですね。

[462: 匿名さん]

「土地のグランプリ」という本にも記載がありましたが、
関東大震災のときの震度が下記のサイトなどで見られますね。なかなか興味深いです。

http://kantoquake.kanagawa-u.ac.jp/pmap/map.phtml

このマンションの場所は、近辺では最も低い震度５弱。高台エリアと同じ震度とは、ちょっと意外ですが・・・
（さすがに現在高速道路のある、川沿い至近は６弱あったようです。）
麻布十番駅や赤羽橋駅の北側の一帯が震度６強から７、と最も震度が大きかったようですね。

[463: 匿名さん]

震度５弱って推定でしょ。あまりあてにならないと思う。基本的に低地だから揺れやすいのは当然。

[464: 匿名さん]

460の方へ

このマンションのことだとすると、
東京液状化予想図を検索し、
液状化する場所でしたと
不正確な判断をされるようでは、
内容に疑問を持たざるおえないですが、
いかがでしょうか。

[465: 匿名さん]

杭の長さが違うといっても、
確か土地の真ん中あたりが長いんじゃなかったっけ？
土地のどちらか片方が極端に長くて
もう片方が短いなららあやしいけど、
そうでないなら支持基盤が傾いてる証拠には
ならないんじゃ？
あと、液状化については契約の時に
重要事項説明でちゃんと説明されたから
買った人は誰も心配してないと思うよ。

[466: 匿名さん]

社宅のときに住まれていた方に、311や大きめの地震を経験したお話を伺ってみたいものですね。

危険な地盤のところに、NTTが社宅作ったり、法政でしたか、大学施設をつくりますかね。

少なくとも、社宅時代よりは十分に地震対策を練った上の丈夫な建て方してそう。

[467: 匿名さん]

>465

碓井さんはこう記載していますね。

＞建物の片方の端と反対側の端の杭の長さが約２倍強違うのです。

あなたのコメントが正しいとすると、碓井さんは虚偽を書いている、ということになりますね。
三井は抗議すべきでしょう。
ことの成り行きをみていきたいと思います。

それから、買った人は関係ありません。ここは検討者のためのスレッドです。
また、買った人は心配しても仕方ないでしょうから、心配しないようにするでしょうね。

[468: 匿名さん]

安全を犠牲にしてまで買うようなものでもないでしょうから、購入者もある程度は心配するんじゃないですかね？
一応キャンセルという選択肢もあるわけですし。

[469: 匿名さん]

キャンセルは手付金放棄。判子押す前にちゃんと調べて考えないと。どっかのCMじゃないけど契約は慎重に。

[470: 物件比較中さん]

断片的で不確かな情報に基づいた感覚的コメントに右往左往しても仕方ありませんよ。

>457さんの書かれているように、そもそも液状化マップ上は安全とされている場所ですので、
前提からしてどうやら虚偽、というか勘違いのようですしね。

真剣に検討されていてどうしても気になるのであれば、設計図書を見せてもらって施工会社のそれなりの方に説明いただくなり、
費用を払ってでも土木関係の専門家にボーリング図など一緒に見ていただくなりした方がよいのではないですかね。

個人的にはそこまでするほど気になりませんが。

それより>462さんのリンク先は、関東大震災時の実績データに基づいた専門家の分析結果、
という意味で信憑性が高いと思います。
やはり、実際の地震でどれだけ揺れたのか、という事実データに勝るものはないですからね。
東日本大震災に関してもこのような細かい震度データは無いのですかね。
（ちょっと探しましたが、ここまで詳細なものは見当たりませんでした。）

[471: 匿名さん]

どなたか、これの、パークホームズ南麻布版
作って下さいませんか？ここの交通の便の良さ
が浮き彫りになると思うのだよね。

＿＿＿
グーグルのルート検索による、公共交通機関を使った場合の所要時間
（但し、通勤ではなく、日常生活ということを考えた場合、徒歩・自転車・タクシー・車で行く場合も多いと思われますので、あまり参考にならないかもしれません。）

サンウッド西麻布 to

◆六本木ヒルズ　１２分
http://goo.gl/maps/1n7C7

◆渋谷ヒカリエ　１３分
http://goo.gl/maps/1R5mq

◆アークヒルズ　１４分
http://goo.gl/maps/a2LK1

◆ミッドタウン　１５分
http://goo.gl/maps/tYAzc

◆表参道ヒルズ　１９分
http://goo.gl/maps/yzY0r

◆赤坂サカス　２１分
http://goo.gl/maps/tzZFv

◆新宿駅　２１分
http://goo.gl/maps/Jak9a

◆神宮にこにこパーク　２１分
http://goo.gl/maps/6vUcr

◆財務省　２５分
http://goo.gl/maps/AsRur

◆銀座　２４分
http://goo.gl/maps/zkjqn

◆品川駅　２８分
http://goo.gl/maps/F736T

◆新橋　３０分
http://goo.gl/maps/7YTak

◆丸ビル　３３分
http://goo.gl/maps/cqTaL

[472: 匿名さん]

パークホームズ南麻布は、バス路線もかなり便利ですからね。これにタクシー、マイカーを組み合わせれば、相当便利ですよ。

[473: 匿名さん]

こちらは、もうあと先着2戸なんですね。

竣工まで半年あるから、これからも買い替え困難やらローンアウトのキャンセル出るでしょうが。

野村は竣工後プラウドの在庫1部屋のために、広告費用かけるスタイルなんですかね。
関連に流したり、賃貸にして完売にしないのかな

[474: 匿名さん]

>473

何故、野村？

三井は売れ残りを賃貸に出したり、系列の仲介にってこともするよ。ただ、某物件で大量の売れ残りを賃貸に出して、賃貸住民がトラブルを引き起こしたなんてこともあった。

ローン特約や買換え特約のキャンセルはどの物件でもある。特約期間は３ヶ月ってのが普通だから、それ以降だね。

[475: 匿名さん]

3/11は近くの区の老人介護センターにおりましたか揺れ方はやばかったですよ。介護センターはあちこちひび割れなどできてしばらく閉鎖したと記憶しています。高輪のマンショングシャグシャになってるかと思いきや部屋の中は無事でした。

[476: 匿名さん]

>474
竣工後のプラウドって、スーモに2ページに渡り載せてたり、何度もMLやDMが届くので。
先着1部屋だけなのか水面下わかりませんが。

個人的にはこの物件は賃貸で借りる人が多いのは、生活水準高い人が集まり、余裕ある空気はマイナスにならないと思います。

[477: 匿名さん]

野村の一般論ね。以前見に行った、完売した野村の某物件、竣工直前になってキャンセル販売の案内が毎週のように届いてる。しかも、案内される部屋が異なってる。人気だったはずだからキャンセル待ちの人もいるはずだし、本当に売れてたのって疑っちゃう。

[478: 匿名さん]

三井さんにお願いして地盤と杭の図面を見せてもらいました。
地下10mくらいでN値が50を越えるということでした。
ではなんで37mの杭があるかというと、
例のインペラーシステムのためにあえてコストを
かけて杭を長くしているとのこと。
地盤についても液状化の心配はあまりない地質みたいでした。
三井さんはマンション名も特定されてないですし
あまり影響もないみたいで抗議とかはかんがえてないみたいです。
本当に気になる人は、お願いしたら快く見せてもらえると思いますよ！

[479: 匿名さん]

賃貸の人って、自分の持ち物じゃないから大切に扱わないし、いざとなったら出て行けばいいわけだからルールも守らない。それに賃貸の部屋のオーナーは管理組合の理事をやら無いから、その分早く回ってくる。賃貸が多いことは、決して望ましいことではない。

[480: 匿名さん]

賃貸だと傷つけないように大切にする人、多いような。

人のものを大切にする、ルール守るとかは、
しつけとか、育ちの問題になるでしょう。

持ち家戸建てで、ゴミ屋敷やペット放置、騒音等、
変な行為する人もニュースで見ますよね。

[481: 匿名さん]

碓井さんに相談した人、その後、三井からちゃんと明快な説明受けて、
すでに購入済みの可能性もありますよね。
物件名記載ないにせよ、碓井さんに購入相談し、虚偽のアドバイスされうるのが露呈してるようで、
お気の毒ですね。

[482: 匿名さん]

そもとも土地は賃貸か。うふっ。

[483: 匿名さん]

ゴミ屋敷か。マンションで、お隣さんにそれやられたら大変。家を所有するってことはリスクだらけだね。

[484: 匿名さん]

気の毒なのは、杭の長さの違い（とそれの意味すること）に気付かず契約してしまった人、だろうね。
勝手な推測（しかもどうみてもはずれてる）で人を「気の毒」とか、481がここの契約者だとしたらほんとレベル低いな。
誹謗中傷もいい加減にするべきだな。

[485: 匿名さん]

481
相談に足るほどの情報量が無い中での、いわば感覚的な他人の意見であっさり判断してしまうのもどうかと思いますけどね。
ちゃんと情報を揃えて相談すれば全く正反対の結論もあり得たのでしょうし。

一般論ですが、悪いものを買ってしまうのはリスクですが、良いものを手にいれるチャンスを失うのもまたリスク。
慎重過ぎるのも考えものだと思いました。

[486: 匿名さん]

機会損失リスクか。買い煽りの常套句。

[487: 匿名さん]

自分ならば、申し込みして、契約前にキャンセルするなら、
理由話すから、そこで三井から納得いく説明されると思います。
杭の長さ違う理由とか。
パンフに杭基礎の細かい説明図あり、N値の詳細載ってますし。
コストかけて堅い地盤に長い杭を打つのがネガになるなんて　

[488: 匿名さん]

まさかご本人様降臨？

[490: 匿名さん]

杭の長さが違う理由がわからないんだが。
どうして全部37mじゃないんだ？

[491: 匿名さん]

>487

この場合のキャンセルは買主自由の自己都合になるから手付金没収。売る側としては損しないから、理由を聞いてはいですか残念でしたでおしまいかもよ

[492: 匿名さん]

契約前にキャンセルするのは、手付け金の振り込み前だから、手付没収になりますかね。

[493: 匿名さん]

契約前なら手付金没収はない。

[494: 匿名さん]

大手って客選ぶからね。特に三井は。資料に記載された以上の説明をしなければ買ってくれないような面倒な客は相手にされないかも。あと数戸でしょ。

[495: 匿名さん]

487の場合も手付け没収にならないと思います

[496: 匿名さん]

契約前と契約後を読み違えてコメントしただけなのに、一斉に反論。ここって怖い。

[497: 匿名さん]

タミーの一件で一騒動になったから、厳重パトロール中。

[498: 匿名さん]

490だが、なんで杭の長さが違うの？
それとインペラーウォールシステムとの関係も全然わからないんだけど。
記載を見る限りこれは壁式構造に近いもののようだけど、だから杭が長い必要（しかも一部だけ）がある、というのがどうにもわからん。

[499: 匿名さん]

不確定情報に踊らされるリスクもわかったということで、ここで聞かずに直接デベに聞けばいいのではないでしょうか

[500: 匿名さん]

478も不確定情報ってことか。。。

[501: 匿名さん]

>498

ここって壁式ではなくて壁式ラーメン構造。今住んでるマンションも壁式ラーメンだけど杭は普通に支持層までだけどね。

ちなみに壁式だと、全く柱がなくて戸境壁だけでは支えられないので、住戸内の部屋を区切る壁もRCになる。実家のマンションがそのタイプ。

[502: 匿名さん]

三井の説明、怪しいってのが露見したかも。

[503: 匿名さん]

>501

なるほど、壁式ラーメン構造っていうのか。
で、それだと支持層に深く杭を打ち込む必要があるの？
だとすると、構造的に弱いのかな？って思っちゃうけど。

[504: 匿名さん]

一般的には支持層までの杭打ちのところ、
311後の地震対策であえてコストかけて、
緻密な計算の元、一部の杭が長いのでは？

壁の厚さも地震対策の元で計算されて、すべてが同じ厚みでないから、
杭も長さや先端が広い杭だとか組み合わせがあるのかな。

[505: 匿名さん]

常識的に考えると、一部分だけ強く作ると、他の相対的に弱いところに力が集中して、そっちが壊れるんでそういう設計はしないはず。