「東京三菱UFJ銀行の超長期」について語ろう

[ダーラナ]

誕生キャンペーンと混乱しているようですので、フラット35以外の長期固定を考えている方々と、情報交換しましょう。（三井住友の同様商品との比較など）

[262: 匿名さん]

↑やはりもう２％台は（今後１０年くらい？）ないのだろうか？？

住信に月曜日に行きます。

[263: 匿名さん]

地価も上がってるし、住宅ローン金利が本格的に上昇し出したら
サラリーマンのマンション購入意欲は一気に下火になりそうな予感。

不動産会社はいいのか？それで。よくないよな。。。

[264: 匿名さん]

良かった。。2.75%で借りてて

[265: 匿名さん]

↑２６３
それでも買う人は買う。多少面積は少なくなっても。

[266: 匿名さん]

銀行の超長期タイプの商品って、フラット３５と比べてやはり良いのでしょうか。ネットサーフィンしてノンバンクのHP見てたら、ファミリーライフサービスっていうノンバンクのHPに銀行との総返済額の比較問題みたいなの出てましたが、フラット35の方がお得みたいですね。今悩んでいるので、本当にふらっとしてしまいます。このレスの皆様のご意見聞かせてください。

[267: 匿名さん]

>>266
最大の相違点は、購入価格の8割までしか融資してくれないフラットか、それ以上も可能な都銀かということ。長期固定一本槍を考えている層では、まずフラットを検討して、頭金が足りなければ都銀・住友信託・JAなどに目を向ける。

[268: 匿名さん]

団信込みかそうでないかは、かなり大きな違い
あとは保証料と手数料の兼ね合いで

[269: 匿名さん]

あとは合算者の住宅ローン控除ができるかできないかとか
借り換えできるかできないかとか
団信料が別途必要か不要かとか
事務手数料と保証料のどっちが安いかとか
ありますな

[270: 匿名]

269さん
合算者の住宅ローン控除が可能な場合って、どんな場合ですか？
銀行？フラット？

[271: 匿名さん]

>>270
フラット35ならば、連帯債務者として融資を受け、共有持分を持った場合。
三菱東京ＵＦＪならば、ペアローンにして債務を持ち、共有持分を持った場合。
いずれでも出来るから、それに合わせた方法で融資を受けることです。
この２つで費用が違う部分は『登記費用』ですかね。フラットに抵当権設定の登録免許税は掛からない。
『保証料』＜『団信保険料』という点も考慮した方がいいでしょう。

[272: 269]

＞＞271さん
知らなかった情報をたくさん、ありがとうございます。
フラット抵当権設定の登録免許税がかからないというのも、初耳でした。
これは、貸し手側で負担してくれるという事なんですかね？
ただ、うちの場合は、フラットだとつなぎ融資の必要があるらしいので、
それを比べると、諸費用では、フラットの方が高くついてしまいそうです。

[273: 匿名さん]

>>272
269は俺なわけですが＿|‾|○

登録免許税がかからないというのは確かフラットが公庫がらみだからだったかな？

[274: 匿名さん]

早く繰り上げしないとあっという間に（と言っても4.5年）金利上がるよ
バブル期ほどにはならないとしてその半分くらいにはなるでしょ普通
http://www.asahi.com/special/060307/window/060310b.html

[275: 匿名さん]

262
八月実行だと、金利は今のままではなくて、ちょっと上がるはずだよ

[276: 匿名さん]

超長期は３％超えるともう魅力なしでしょうか？？？
量的緩和解除前までの魅力商品だったんでしょうか？

[277: 匿名さん]

3％ならぎりぎりで変動よりもお得だと思います。

[278: 匿名さん]

８月の超長期３．２７だそうです

[279: 匿名さん]

超長期は明日わかります。

[280: 匿名さん]

次月の金利は末日の1営業日前には出ているはずだが。
また三井住友とおんなじか？

[281: 匿名さん]

同じになるのは仕方ない。
後から三井住友が同じになる様にしてるんだから。

[282: 匿名さん]

何がどう上がるとかは聞けませんでしたが、10月からは0.25上がるそうです。
キャンペーン商品受付も9/30までだし、年末にかけてどうなってくるのだろう???

[283: 匿名さん]

東京三菱UFJのHPに8月適用金利が載ってます。

[284: 匿名さん]

確認いたしました。
°☆,。・:*:・°★o(б▽б*)/♪Thanks♪＼(*б▽б)o°★,。・:*:・☆°

[285: 匿名さん]

9月はどうなるのでしょう？
＞キャンペーン最終月

[286: 匿名さん]

キャンペーンが終わったとしても、また始まりますよ。

[287: 匿名さん]

超長期なくなったりして・・

[288: 匿名さん]

超長期のメリットってなんだろ？
今は低金利で超長期がもてはやされているのがわかるが、
金利が上がってからの超長期のメリットが浮かばない。
また低金利の時代が来るまで本当になくなったりして

[289: 匿名さん]

低金利ってどこまで？
３．５％までならまだ低の部類かな？

[290: 匿名さん]

うちがマンションをはじめて買ったのが11年前なんですが
そのときに「市場空前の低金利。これ以上下がるなんて有り得ない」と
謳われていました。で、そのときの金利は３，２５くらい。

よく分からないけど３，５％でも充分低金利だと思う。

[291: 匿名さん]

04年8月頃、長期金利が上昇した時期がありました。
金利が上がる前は、三井住友から35年で2.98%が出ていましたが、
その時期の超長期は20年2.98%まででした。
超長期の商品価値は3％を切るところにあると見ていたようです。

[292: 匿名さん]

三井住友銀行と三菱東京UFJ銀行の35年固定金利は、ライバルと目されるみずほ銀行のフラット35の金利(8月実行分は3.15％)を意識しての金利設定となっています。というのも、ローン借入時の団体信用生命保険料や保証料を加味すると、どちらもトータルの支払額が同じような水準になるのです。

[293: 匿名さん]

私は3800万を超長期（フラット35）と短期のMIXで組もうと考えています。
その場合、三菱東京UFJで35年固定＋短期とみずほでフラット35＋短期のいずれかで迷っています。
どちらも提携ローンが使用できます。（1.0％）
団体信用生命保険料や保証料を含むトータルどちらがよいのでしょうか？
292さんのコメントだと同じくらいということになりますよね？

[294: 匿名さん]

団信総額、繰上げ手数料、事務手数料、など必要な項目を挙げて
計算してみたらいいんじゃないかな。自分も昔それやってランキング
して決めたよ。初期費用の安さをとるか、月々の安さをとるか、
総額をとるか。
あとはATMとか銀行の使いやすさも考慮してもいいし。

[295: 匿名さん]

292さん

ということは、デベに勧められるままにＭＵＦＧでフラットを借りようとしている私はアフォでしょうか？

[296: 匿名さん]

銀行系だといろいろとその他の点で使いやすさがあると思います。
それにこれからもっと顧客サービス（借り入れ者への）も増えると思います。
ゆうちょ銀行もいずれ住宅ローンやるだろうし、そういった点でますます競争になるでしょう（金利優遇などはどうなるかわかりませんが・・・）
それにこの先万が一借り換えなどする場合、やはりメガバンクや信託、優良地銀などで借り入れていた場合で（延滞などがない場合）は、信用の点で借り換えしやすいと思います。

フラット３５は、団信や火災保険などの点でめんどくさい様な気がします。手数料と保証料は違うので繰上げ返済しても保証料のような戻りはないし・・・。銀行系ローンでも最近、繰上げ返済手数料は安くなってきているし（無料もあるし）。まあ、あまり比較してないんで良くわかりませんが。

[297: 匿名さん]

面倒さを考えれば、MIXの場合でもフラット35を使用せずに超長期を使用した方がよいのかもしれませんね。
それも、MUFGの場合は、フラット35と超長期の使い分けが難しいと思っています。
どうなんですかねぇ？

[298: 匿名さん]

２９５です。

MUFGのフラットは3.28%、超長期は3.27%

一方、みずほの場合、フラットは3.15%、超長期はなし。

292さんによると、みずほフラット3.15%+団信とMUFG超長期3.27%+保証料の総支払額がほぼ同じということなので、MUFGフラット3.28%+団信を選択するのは全く無意味のような気がしたもので。。。

[299: 匿名さん]

株価が上がってくれば、また長期金利も上がってきて、来月以降の超長期も↑でしょうかね？

[300: 匿名さん]

直近では株価が上がっているにも関わらず、長期債は堅調（債券高＝金利低下）のようです。
http://www.dreamvisor.com/paratto_chart.cgi?bcode=0551&t=D6M&m...

9月に向けて債券を買う投資家が多いということでしょうか？

[301: 匿名さん]

↑
確かに9月実需のむきもあることでしょうが、
最近の債権の値動きは、ほぼ米国債に連動している様です。
また、先物が主導で動いていますので、実需が付いてくれば、
現在の水準は守られるのではないでしょうか。
とりあえず、ポジション調整の入りやすい週末（18日）の相場は、
注視した方が良いかもしれません。

[302: 匿名さん]

ソニーバンクがほぼ据え置きってことはここも来月はそんなに変動はないかな？？？

[303: 匿名さん]

あーよかったなあ。去年全期間2.75%で借りられて

[304: 匿名さん]

>303

何だろうなあ、こういう人。
情けないほど、病んでるよなあ。

[305: 匿名さん]

あまりにも書き込みないのでage

1月実行で超長期と変動のミックスでいこうと思います。
フラットと悩みましたが、繰上げ返済の可能となる額や団信（入る予定）などを考慮して超長期にしました。
繰上げ返済手数料もネットからだと2100円（保険手数料3150円）を考えても、SMBCの無料（保険手数料10500円？）よりも条件がよいと結論付けました。

[306: 匿名さん]

１０月は３％切るか？

[307: 匿名さん]

フラットは3.13まで下がったのに、超長期は3.22。
このままなら、みずほのフラット3.02の方がいいってことですね。
気持ちはＭＵＦＧに決まりかけてたのに、また悩ませるなあ。

[308: 匿名さん]

＞305さん
よければミックスの内訳を教えてくれませんか？

[309: 匿名さん]

305です。

307さん
団信がだいたい0.2％分といわれますので、同じだと考えています。
シミュレーションソフト等でもトータルでは超長期（3840万円では）の方が有利となっています。

308さん
今のところは、2000と1840でと考えています。
長期金利次第では、固定部分を増やそうかとも。

うちの場合は、今まで夫婦ともMUFG利用（給与、公共料金等全て）であることもあり、フラット使わずということにしたわけです。

[310: 匿名さん]

保険手数料って何ですか？
繰上返済するときに掛かるものではなくて？

[311: 匿名さん]

>310さん
団信保険料は借り入れ額、期間等で決まっていますよね。
それが繰り上げ返済することによって、変わってきますので（安くなる）それの払い戻しがあります。
その際の手数料ということです。
SMBCは繰り上げ手数料無料ですが、保険手数料は10500円だったと思います。
トータルすると、MUFGが安いと思います。
ネット等からの繰上げ処理だと2100円＋3150円（計5250円）だったと思います。
（合ってますかね？）

[312: 匿名さん]

＞309さん
＞うちの場合は、今まで夫婦ともMUFG利用（給与、公共料金等全て）であることもあり、フラット使わずということにしたわけです。

この部分の意味がよくわかりません。詳しく教えていただけませんか。
給与、公共料金がMUFGであれば、超長期に優遇のようなものがあるのですか？

[313: 匿名さん]

給与口座からローン引き落としができると
楽でいいですね。

[314: 匿名さん]

＞３１３さん
フラットだと給与口座からの引き落としができないんですか？

[315: 匿名さん]

↑
その銀行がどこか？による。

[316: 匿名さん]

フラット：ＭＵＦＧ　給与口座：ＭＵＦＧ　であれば、
引き落としが可能ということですよね。

[317: 匿名さん]

理論的にはね
でも超長期商品をもっているＭＵＦＧでフラットを選ぶケースはほとんど無い。
だから、MUFGとフラットで悩んでる人は、銀行が別々と思うのが普通。

[318: 匿名さん]

ありがとうございます。理解できました。

[319: 匿名さん]

ローンのシミュレーションを三菱UFJ、三井住友、住友信託のHPで試算してみました。
借入額や金利等すべて同一の条件で行ってみたのですが
三菱UFJと住友信託は同じ結果で、三井住友は高いです。
この差は何なのでしょうか?

[320: 匿名さん]

＞３１９さん
条件は？是非、詳細をお聞かせ下さい。

[321: 匿名さん]

旧UFJ店ではローンサポートサービスがあるから、
給料口座をMUFGに出来なくても引き落としは問題ないね。

[322: 匿名さん]

ノンバンクのフラット３５であれば返済口座が指定できますよ。
（すべての銀行がＯＫではないと思いますが、大手銀行であれば大丈夫です）
現在ファミリーライフサービスさんでフラットを申し込み中ですが、話を聞いたところそうでした。

[323: 匿名さん]

＞＞317

「超長期商品をもっているＭＵＦＧでフラットを選ぶケースはほとんど無い」
現状MUFGフラット35＜超長期35
ですがどうしてですか？
素人ですみません。

[324: 匿名さん]

>>323

フラット金利に団信ぶん 0.2を加えてもフラットのほうが安いですか？

繰り上げ返済のしやすさは？

[325: 匿名さん]

３２３です
勉強ぶそくでした。
フラットは保険が別で金利にすると0.2%相当、しかも年一括払い
長期は保険込みで月払い（ローンに加算）ということですね

なるほど！

[326: 匿名さん]

保証料があるでしょう。初年度に３０００万円位だったら７０万円位取られますよ。

フラットの方がいいです。初年度それを払わないで繰上げ返済しると期間短縮で２００万円
位お得です。軽減でも６０万円程お得ですよ。

団信は毎年８万円位で総額で１２０万円位かな。繰上げ返済すれば半分ほどになると思いますが。

[327: 匿名さん]

>>326

繰上げしたら、という仮定の話で決めるか、
最悪繰上げもできない状況に陥った場合を想定するか

最悪を想定したほうが無難じゃないかなぁ。

繰上げが絶対できるなら、はじめからローン期間を短くしておいたほうがいいし
そうしないのは、もし　をかんがえてのことでしょう？

[328: 匿名さん]

MUFGのメリットって何ですか？

超長期の金利は高め。
繰上げ手数料も取る。

もし、他行と比較して秀でた点があったら教えてください。
私は、銀行系長期なら住信、フラットならみずほがいいと思うんですが。

[329: 匿名さん]

店舗網が充実していて、審査も比較的ゆるい
住宅ローンを利用すると優遇サービスが受けられる
よって利用しやすい。
金利や各種手数料も平均的で高くは無いと思いますが、

[330: 匿名さん]

フラットの団信が0.2%相当としばあい長期35年と金利は同じ
ただし
団信は毎年８万円位×35年で280万（120万というのは徐々にさがっていくのですか？）
長期固定は最初に保証料が70万程

これだけみると長期固定のほうがいいようにもおもえますが・・

ローンってむずかしいですね

[331: 匿名さん]

とろでUFJの1年固定って変動より更に0.135低いですがその分のデメリットってなんでしょうか？
（長期の話でなくてすみませんが・・）

[332: 匿名さん]

331さん

一年固定だと、一年毎に固定金利選択手数料を取られたりしませんか？

[333: 匿名さん]

>>328

３２９さんに付け加えて
給与振込先MUFGである人も結構多く都合がいい人も多いかも。

数十年毎月、給与口座から引き落としてローン口座へ入金するのも
かなりだるい、うっかり忘れも恐い。

[334: 匿名さん]

MUFGの超長期ならソ○ーの２０年超のほうがいい商品だと思うが。。。
団信無いし保証料も無いし。。。

[335: 匿名さん]

貸付債権担保第47回住宅金融公庫債券発行条件の利率が下がったので、超長期も下がりそうですね。
8月実行者はorz

[336: 匿名さん]

0.03上がりましたが。

[337: 匿名さん]

超長期3.25ってこと？

[338: 匿名さん]

一年固定だと、一年毎に固定金利選択手数料を取られたりしませんか？
え！そんな手数料があるんですか？

[339: 匿名さん]

『一年固定だと、一年毎に固定金利選択手数料を取られたりしませんか？』
え！そんな手数料があるんですか？

[340: 匿名さん]

フラット35がいい、長期固定35年がいいと意見が分かれますが
フラット：団信年払
長期：保障料
の違いがあり条件によって差が出てきそうですが、
フラットって繰り上げ無料という話はホンとですか？
もしそうならフラット有利かと・・・

[341: 匿名さん]

>団信は毎年８万円位×35年で280万（120万というのは徐々にさがっていくのですか？）
長期固定は最初に保証料が70万程

団信は残債に対してだから、それが減れば支払いも減ります。（＾＾；
私は単純に、保証料分プラスアルファ−で１００万円程繰上げ返済出来るんでは
と思っただけです。

そうすると、最初の１００万円で２００万円位総額支出が減り、且つ団信の
支払額もへりますってことだったんですが。１００万円だと団信は年額３５００
円位減ります。３０年だとわずか１０万円ですね。

やっぱ団信の節約よりローン支出額が大幅に減るって方を強調したかったです。

[342: 匿名さん]

340＞
フラットの団信は借入れ残金のうち１００万に対して幾らと基本料があるので残高が減っていけばそんなにかかりませんよ！返済計画によっては得だし、逆になかなか残高が減らないのであれば終了までに結構かかりますよね！

[343: 匿名さん]

三菱UFJの１年固定利用者なんだが、
いい加減なことを言っている人がいるな。
「一年毎に固定金利選択手数料」？
そんな手数料はない。

[344: 匿名さん]

どうも怪しいですが、特約設定手数料のことを言われているようですが、銀行では下記のように
なってますねぇ。

借入後、金利タイプを「変動タイプ」から「固定特約タイプ」に変更する場合（特約期間終了時に再度お選びいただく場合を含みます）には、特約設定手数料１０，５００円が必要です。
※インターネットや郵送によりお申し込みいただいた場合には、手数料は無料です。

[345: 匿名さん]

343さん
安心しました。

で、1年固定って変動より更に0.135低いですがその分のデメリットってなんでしょうか？
変動は5年ルールなるものがあって5年は支払い変わらないっていいますが、
あれって月々の支払いの中の利子が占める割合が増えて元金が極端な話減らず後回しに
にされるんですよね？それなら逆に5年ルールは必要ないと思います。

となると1年固定は変動より低いしある意味良い事ずくめ。ということになるでしょうか？

[346: 匿名さん]

一年固定の場合、一年満了まで他の年数の固定金利特約に変更することは出来ないですが、
変動の場合は、いつでも変更することができますね。
変動なら、急激に金利が上がりそうなときに、直ぐに長期固定に切替ができます。

これが変動のメリットと言えるかどうかは分かりませんが。。。

[347: 匿名さん]

「一年固定の場合、一年満了まで他の年数の固定金利特約に変更することは出来ない」
はデメリットのように感じません。（1年なんてあっというまですし）
やっぱ5年ルールは必要無いと思ってる人は1年固定有利ですかね・・・

[348: 匿名さん]

ところで1年固定って元金返済可能なんでしょうか？
もし35年長期金利（元利）での返済額と1年固定（元金）での返済が同等であれば、
1年固定（元金）で早々に元金減らしておけば、もし金利が上がっても、元金が
減ってるから、ダメージ少ないというか無いようにおもうんですが・・・
どこか元金でのローンシュミレーションできるホームページ知りませんか？

[349: 343]

>>344
そうそう。忘れてた。銀行に行って窓口嬢の手を煩わせれば
その場合だけは手数料を取られるんだった。
これは当然ネットもしくは郵送で手続きするでしょ。

>>345
現状の金利だと、変動よりも１年固定の方が絶対有利だと思いますね。
だから自分は１年固定にしている。
それから確かに>>346さんの考え方も一理あるけど、じゃあ変動にしていれば
本当にベストなタイミングで長期固定に切り替えることが出来るかというと
それも疑問に思うんだよ。
所詮は結果論なんだから。

[350: 匿名さん]

速報！！10月3.22%（電話確認済み）

[351: 匿名さん]

>>350
35年長期固定ですか？フラットですか？
固定なら変わらずということ？

[352: 350]

>>351
35年長期固定っす。
9月実行と変わらずでした。
期待したのに・・・

[353: 匿名さん]

超長期が下がっていないってことは、この先３〜４〜５％の世界になっていくってことなんだろうな。銀行にとっても低金利で長期の貸し出しはリスキーになってきてるということかな・・・。
いずれにしても、ここ半年が当面の最後の時期かな？

[354: 匿名さん]

↑
35年のスパンで見れば、上がる時もあれば下がる時もある
とよく言われますね。

でも最近までが「異常な」低金利ならば、将来の「下がる時」でも
ここまで下がらないのかもね。

[355: 匿名さん]

＞353
＞超長期が下がっていないってことは、この先３〜４〜５％の世界になっていく

というのはどういう仕組みででしょうか？
(素人ですみません)

[356: 匿名さん]

まぁ5％までは想定の範囲なので、やっぱ1年固定にするかなぁ

[357: 匿名さん]

あれ？
UFJ21〜35年固定の3.22％のやつって最初に借り入れ期間決めたら、繰上げで返済期間の短縮ができないんですか？元金の繰上げは可能？
この辺りが落とし穴ってことはないですよね？

[358: 匿名さん]

357です
20年までの「ず〜と固定金利コース」とかんちがいかな。（こっちができない？）
UFJ35年3.22も繰上げできますよね5250円かかるけど・・・

[359: 匿名さん]

変動2.6になりましたが固定1年は2.2のままですね。
そのうち2.45の優遇効いて1.25%になるのかな。
そして今後も2年間隔で0.25ずつ上がっていくとすると
2年後：1.5
4年後：1.75
6年後：2.00
8年後：2.25
10年後：2.5
12年後：2.75
14年後：3.0
16年後：3.25
ぜんぜんＯＫですね
最終的には変動5%nの1年固定4.8%で優遇効いて3.6%になっても
元金減ってるし大丈夫かな？
そもそも上がりつづけるというのもないかな。

みなさんのかんがえるＵＰ間隔と上限はどんなかんじですか？

[360: 匿名さん]

>358さん
超長期35年の繰上返済手数料は変動タイプの一部繰上げ返済が適用されるので
窓口の場合：3150円
ネットの場合：2100円
になると銀行の担当者から聞きましたが・・・

[361: 匿名さん]

上がり続けることは絶対無いけど、
同じ幅で変動し続けることも絶対にないです。
２年後に金利が急上昇ってことも十分ありうると思います。
だからＵＰ間隔なんて、意味がないと思います。

私なら４％（優遇後）を前提として、実際の金利がそれ以下だった場合は、
浮いた分を繰り上げ返済原資に組み入れることを考えます。