元金均等返済と変動金利

[ビギナーさん]

元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方を
あまり見ないのですが、一般的では無いのでしょうか？

（元金均等返済でも月額に無理が無いという前提で）

金利の安い今に元金均等返済で元金を減らしておき
今後の金利上昇に対応するという考え方はどうなんでしょう？
元利金等で繰り上げ返済するのと大差ないのでしょうか？

元金均等返済と変動金利とを組み合わせることは
リスクが高いのでしょうか？

[122: 匿名]

いろいろ意見あるみたいですね！例の利息が同じ金額が、おかしい気がします！例の返済例をみると、ローン残高がかなり元金均等返済のほうが少なくなっている状態になってますよ

[123: 匿名さん]

>>122
「例の利息が同じ金額がおかしい気がします！」
ってどういうこと？
主語が何かわからない。
利息が同じ金額になるのは合ってると思いますよ？

「ローン残高がかなり元金均等返済のほうが少なくなっている状態になってますよ」
とありますが、その後一切繰り上げ返済しない場合はそうでしょう。

ただ、同じ額の借金を、
同じ期間同じ額の元本と同じ額の利息を毎月同じように払い続けていくわけですから、総返済額も同じになりますよね？

[124: 匿名さん]

なんとなく気になったので、計算してみました。間違ってたら、つっこみお願いします。

借入4000万35年当初10年固定1.25%
保証料＋10年間の返済額計
元利：1494万　10年後の残債3020万－差額143万を繰上＝繰上後残債2877万①　
元金：1637万　10年後の残債2847万②

10年後残債の差が①－②＝３０万
元利は、繰上143万があるので保証料の返金ありますが、数万円程度でしょうか？

そうすると、１０年間で同じ、1637万払っても、元金のほうが２０数万多く返済できる

という認識でＯＫ？

[125: 匿名さん]

>>124
計算は合ってます。
元利均等で浮いた分(143万円)を10年後に一気に繰り上げ返済するのであれば、10年間の返済額が同じであっても当然元利均等の方が総返済額は多いです。

何度も言われているけれど、あくまで毎月の返済額を同じ金額にすれば元利も元金も総返済額は変わりませんよ、という話ですから。

[126: 匿名]

毎月の返済額を元金均等と同額の繰り上げ返済を最後までするんだったら、最初から元金均等でいいんではないかな？後半は元利均等返済より支払い額が減ってるので将来のリスク軽減できていいですよ。

[127: 匿名さん]

>後半は元利均等返済より支払い額が減ってるので

毎月の返済額が同じなら変わりませんよ。

>最初から元金均等でいいんではないかな？

99.9％そうなるだろうけれど、なんらかの原因で支払いが困難になった場合、元利＋繰り上げ派はその時点で繰り上げ返済ストップ出来る。元金の場合は無理。

これも何度も言われているけどね。

[128: 匿名]

なんだ、元金均等返済のほうが特じゃないか。

[129: 匿名さん]

元利を元金と同じ状況にする事は出来るが、元金を元利と同じ状況にする事は出来ない。
逆ザヤ期間中繰り上げず1％受け取れるなら、元利の方が得だよ。

[130: 匿名]

十年で全額返済出来る人は元利均等返済だな。２０年、３０年と返済期間の場合考えたら控除の期間終わったあとのローン利息かんがえたら元金均等だな！

[131: 匿名さん]

住宅ローン減税期間中は元利が有利、それ以後は元利でも元金と同じに出来る。
元金が元利より有利になる事は、基本的に無い。
ただし、この低金利なら誤差の範囲なので、元金でも良いと思う。

[132: 匿名さん]

>>130
月の返済額同じなら、ローン利息は元金も元利も変わりませんよ

[133: 匿名さん]

>123>125
>124の例の元利の繰上げを一括でなく、毎月自動繰上げで計算しなおしてみました。
ローン減税は今年から少なくなってるので、どちらの返済でも同じ金額享受できそうです。

借入4000万 35年 当初10年固定1.25% 元利は毎月15000円自動繰上げ返済
保証料＋10年間の返済額計
元利：1639万　10年後の残債2866万　
元金：1637万　10年後の残債2848万

10年後残債の差が元利－元金＝１８万円

自動繰上げは保証料の返金が無かったと思うので、保証料の差がそのまま元金がお得な計算になりました

ただ、>127さん指摘の、繰上げはいつでもやめられるので、
保証料の差を、返済15000円減額可オプション料相当とみなせそうですね。

[134: 匿名さん]

元金も元利も総返済額は変わらない。
変わるのは保証料の差だけ。
とずーーーっと言われ続けてきた通りの結果になりましたね。当然ですが。

[135: 匿名さん]

>134
そりゃそうですね。同じ借入同じ金利同じ額を返済したら同じになりますね。

それなら、保証料安いほうがイイネ

[136: 匿名さん]

>>135
人によるでしょう。

金があって将来の破産リスクなんてほぼ無いから、保証料分安い方がいい、という方は元金均等。

金があって保証料分の差額なんてどうでもいいから、将来の万一の破産リスクをわずかでもいいから下げたい、という方は元利均等。

後は長期優良で控除1.2％満額受け取れる変動さんも元利でいいかもね。


だからどちらがいいかは人によるとしか言えない。

[137: 匿名さん]

スレタイと議論の筋がズレているのはどうしようもないとして（笑）


私も元金＆変動で借入しましたが、決め手は
　・保証料が安い
　・残債が計算しやすい（ようなキリよい金額で借りた）
ということくらいでしょうか。

もちろん、10年後から繰り上げ返済します。

[138: 匿名]

僕も固定の元金均等返済から変動の元金均等返済にかりかえました。元利均等返済で元金均等返済の元金分をひたすら繰り上げ返済するのは現実ではかなりしんどいです！もしもの時に貯蓄した方がいいのでは？ひたすら繰り上げ返済してばかりだと、自由度がせばまります！それなら元金均等返済で出来る時に繰り上げ返済しながらいくとだんだん自由度がひろがってきますよ！

[139: 匿名]

元金は元利よりどうやっても自由度は広がらない。

[140: 匿名さん]

>133
保証料の返金がある銀行もあります。


>138
＞ひたすら繰り上げ返済してばかりだと、自由度がせばまります！
あの、、、だったら元金均等は、
繰り上げ返済してないのに自由度を狭めちゃってるじゃないですか！（苦笑）

元利均等返済＋繰上返済＝元金均等返済

[141: 匿名]

ちょっと上くらいのスレよんでみてよ、、、
元金均等は先に進めばすすむほど返済額減少して自由度が広がるよ。

[142: 匿名]

>141
この人いつになったら理解できるんだろう？

[143: 匿名さん]

マンションは売却する可能性があるので
30年ローンを組んで10年後、15年後のローン残高が元金均等返済の方が
大きく減っているのが良い点です。元利金等で返済が少ない分を預金できる人は
どちらでもいいです。

[144: 匿名さん]

>>141
そういう意味での「自由度」は元利も同じですよ。総返済額が同じなのですから。
何度も言われているけれど。

今言われている「自由度」というのは、毎月の返済額を自分である程度調整出来るか出来ないかを指しています。
元利を選べば元金と同じ返済にも出来ますし、元利の返済に戻すことも「自由」にできます。

違いは保証料の差であって、総返済額は元金と同じにも出来るし、余裕を持った返済にすることも可能。

>>143
繰り上げ返済しない方はそうでしょうね。
繰り上げ返済する場合は元利でもローン残高は変わりませんよ。

[145: 匿名さん]

>>142
ここまで説明して理解出来ない方も珍しいですよね。

[146: 匿名さん]

>>137
結構スレタイの主旨に沿ってると思うよ。

[147: 匿名さん]

例えば、繰上手数料と保証料返却手数料が掛からず好きな金額を軽減繰上できる三井住友のローンで、将来の金利変動リスクをヘッジするため毎月3％でローンを借りた場合の返済額との差額を軽減で繰上げた場合、元利でも元金でもほぼ同じ返済額や保証料になる。
元金で金利変動リスクに対するヘッジは十分と言う人は元金でも良いが、管理の手間なんてエクセルの償還表を作るだけで済む話。

長期優良住宅を建て、今年10月実行で3000万円を0.875％35年ローン借りたと仮定する。
このまま0金利が続いた場合、H35年1月時点での元金と元利の違いは、

　返済：元金10,038,728・元利 9,207,373(差額831,355)
　元本：元金22,071,429・元利22,941,529(差額870,101)
　減税：元金 2,599,996・元利 2,648,276(差額 48,280)
　∴元利は元金より9,534得。

今の金利だと所詮誤差の範囲だから、元金でも元利でも好きなほうを選べばよいが、元金の方が自由度が高いと言うのは嘘。
元利は元金と同じに出来るが、元金を元利と同じにすることは出来ない。

[148: 匿名]

金利があがれば？

[149: 匿名さん]

10年以内に金利が上がり逆ザヤが無くなった時点で、3％固定と同額の返済額になるよう繰上げ続けた場合と同額の元本になるよう繰上げるなら、元利の利益が圧縮されるだけで金利上昇以降は元金も元利も同じ。
決して元金が悪いとは言わない、元金の方が得だとか元利より自由度が高いと言う間違いに反論しているだけ。

[150: 匿名]

金利上がったら、五年ルールの加減で繰り上げ返済額を上げないといけないんと違いますか？

[151: 匿名さん]

金利、借入額が関係ないのは、＞133の
計算例の通りで、

結局、保証料と減税の関係だけだけど
＞147では、減税の考慮はあるが、
保証料の差13万が漏れてる気がします。

10年後の83万繰上による、保証料返金は
１万も無いと思うので、
減税を考慮しても、8万ぐらいは元金が
お得感ある気がします。

※変動0.725%でないから？と思ったら、信託じゃ無いほうなんですね。高い！

[152: 匿名さん]

だから・・・、元金の方が保証料が安いのは、元金の方が利息の多い元本がまだ大きい時期により多く返済するから総支払額が減り総支払額に対する保証料が安くなるが、元利でも元金と同じ総支払額になるよう返済すれば、それだけ保証料は多く返金されるので、総支払額も保証料も同じになる。
～な気がするではなく、ローンとはそう言うもの。

例えば元金でも固定3％で借りた場合と同じ返済額になるよう月々繰上げていけば、元々安い保証料から更に返金がある。
元利でも固定3％で借りた場合と同じ返済額になるよう月々繰上げていけば、元金より更に多く保証料の返金がある。
結果的に同じ総支払額になるよう返済すれば、元金でも元利でも最終的な保証料は同じ。
ローン金利が1％より安い場合は繰上げずに原資を貯蓄しておくことで住宅ローン減税を最大に活用するとき、支払額の多い元金より支払額の少ない元利の方がより多く返金される。
その間の利払いは元利の方が大きくなるが、金利が1％未満なので利払い増より変金額の方が大きくなるだけ。

この低金利の元金の支払だけで、将来の金利上昇リスクに対応できると考えているなら元金でも良い。
この低金利を利用して元本の多い時期に積極的に繰上げ、将来の金利上昇リスクをヘッジすると考えるなら、元利の方が自由度が高い。
ただしこの低金利なら、どちらを選んでも誤差の範疇。

[153: 匿名]

この低金利を利用して元金均等返済で積極的に繰り上げ、将来の金利上昇リスクをヘッジすると考えたら、元金均等も自由度もたかい。

[154: 匿名さん]

元金均等が元利金等より損得、リスクで優れている点は何一つ無いんだが。

それを理解した上で元金均等を選んでるのならばいいが、おそらく元金均等に拘っている人は元金均等が優れていると勘違いして借りてしまったことを認めたくないだけでしょう。

実際返済額の差は微々たるものなのだから間違った選択をしたとしても殆ど差は無い。しかし、間違いを認めたくないだけで必死に書き込んでいるようなら今後取り返しの付かない大きなミスを起こしかねないよ。

[155: 匿名]

もう少し上のスレみたら、、、
繰り上げ返済前提での話だろ。
金利が上がり、最後まで繰り上げ返済しなかった場合は？

[156: 匿名さん]

繰り上げ返済しなかった場合、手元に資金が残るから、その分は繰上げに回そうが貯蓄しようが借り手が自由に決められる。金利が上がろうが上がらなかろうが、繰上げをしなければその分手元に資金が残るだけ。元金均等は強制的に繰上げしてるだけ。

元金均等と元利金等を比較する場合、条件を同じにしなければ意味が無い。ということは、月々の負担を同じ、元利金等で返済額が少なくなった余剰資金を繰上げに回す前提にしないと比較にならない。

要するに強制的に繰上げるのが元金均等、繰上げの選択権が借り手にあるのが元利金等。違いはそこだけ。

[157: 匿名]

結局上記の人は繰り上げ返済前提での話だよな！
上のスレタイみてよ、、、元金均等返済と変動金利にちいての話なんだから。

[158: 匿名さん]

うん、まぁ、絶対繰上げしないと言う前提なら元金の方が総支払額が安くなると言う結論で良いよ。
でも本当に元金にするか元利にするか迷っている人に対しては、全くアドバイスにならないけど・・・

[159: 匿名さん]

スレタイには

＞元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方を
＞あまり見ないのですが、一般的では無いのでしょうか？

と書いてあるため、元利と比較するとこうなるからじゃないの？
ってことが議論になってるだけかと。

[160: 匿名さん]

元金均等返済だと元利金等より支払いが多いのに
元利金等は元金との「差額」を繰り上げしない。ってのは無理があるんじゃない？

その考え方だと、ゆくゆくは元金均等のほうが元利金等より月の支払いが少なくなるでしょ。
それが得になる。とか言いだしそうじゃないかな？

[161: 匿名さん]

なぜ元金均等が一般的ではないかと言うと
（※あくまでE戸建での変動金利の扱い方の基本的な考え方）

変動金利の場合、借入残高が多い初期では
金利上昇がリスクの中では大きなウェイトを占めます。

変動金利で組む以上は、金利上昇というワードは避けては通れない為
金利上昇に備えるリスクヘッジは重要になります。

金利が上がらず、繰り上げもしなければ
総支払額は元金均等の方が少なくなるメリットはありますが
金利が上昇した場合は
元々毎月の支払いが少ない元利金等より、初期の支払いの多い元金均等の方がリスクが高くなります。

[162: 匿名さん]

プラス、１５６さんの

＞強制的に繰上げるのが元金均等、繰上げの選択権が借り手にあるのが元利金等。違いはそこだけ。

これが的確ですね。

[163: 匿名]

当方、元金均等返済ですが、強制的に繰り上げ返済してる感じがしないけどなー。余裕ある時に繰り上げ返済してるが。まあ、元利均等で元金均等と同額の返済するより楽だけどなー。当初元利均等返済で考えたローン支払い金額よりへったしお薦めですね！

[164: 匿名さん]

161がFAだよ。
あとは好みの問題。

[165: 匿名さん]

>>163
強制的に繰り上げ返済してる感じがしないのは、ローンに関して何も理解出来ていないからでは？
元利と比較すれば強制的に繰り上げ返済していることになりますよね？

[166: 匿名さん]

>>163
強制的に繰り上げ返済されるのが元金均等なので、もし本当に強制的に繰り上げ返済されていないと言うのであれば、
あなたが組んだローンは元利均等返済だということになりますよ？
勘違いしてませんか?

[167: 匿名さん]

返済額が多くなくて(借入金額が少ない)ゆとりがあるだけでは。

[168: 匿名さん]

ゆとりあろうがなかろうが、元金均等返済の返済方式が変わることは無いんだが
本当に元利と比較して強制的に繰り上げ返済されていないのであれば、余裕の有無に関わらずそれは元利均等返済でしょう

[169: 匿名さん]

161が結論ってことには同意なんだけど
多分今頑張ってる元金君は全てにおいて元金が優れていると言って欲しいんだろ。
この元金君>>15からずっと書き込んでるじゃん。半年以上前だぞ。

[170: 匿名]

ローンに対する考えるかたと、ライプランで選べばいいんだよ。元利均等も元金均等も一長一短あるんだから。

[171: 匿名さん]

>>170

だ・か・ら

元金均等に一長は無いの。計算すれば分かる事。
あえて言うならば、毎月ちょっとづつ返済額が減っていくなって言う安心感

言うならば「精神論」だけ。

[172: 匿名]

もう少し元利均等返済のしくみも考えてね。

[173: 匿名]

まあ普通に考えて貯蓄がローン残高より多い余裕ある人はどっちでもいいが、ローンの方が多い人は元利にしといた方がリスク対策になる。
得すると思って元金にした人は愚か。

[174: 匿名]

元利均等返済で元金均等返済並み元金減らすやり方は月々元金均等返済の金額を上回る繰り上げ返済で精神力で差をうめるやり方理解しております。繰り上げ返済しない自由度あるのも理解しております。
ただ、元金均等返済が強制的に繰り上げ返済しているとの意味は元利均等返済の元金の差を言ってるつもりなのでしょう。
元金均等返済のプランを選んだかたは、毎月元利均等返済の元金を気にして返済しておりません。毎回決まった元金の減り具合から将来金利上昇局面を考えて私は繰り上げ返済しています。スレタイトル通りの議論しましょうよ。

[175: 匿名さん]

これ以上何を議論するの？

[176: 匿名さん]

意識するもしないも元金均等は強制的に繰上げ返済してるのと同じ結果なの。

[177: 匿名]

元利均等返済からみたら強制的に繰り上げ返済してる様みえるだけ。

[178: 匿名さん]

>>174
毎月元利均等返済の元金を気にして返済していようがいまいが、実質強制的に繰り上げ返済されてる事実は変えられないのですが？？？

[179: 匿名さん]

>>1読む限り、スレに則した議論してると思うよ




>元利金等で繰り上げ返済するのと大差ないのでしょうか？

[180: 匿名]

上記の方有り難うございます！スレタイと違う方向性に、なってきてますよね。元金均等返済が強制的に繰り上げ返済していると意見がありますが、もともと元金均等返済を選んだ上での返済ですので強制的に繰り上げ返済してる状態とは思いません！で、スレタイトル通りの件ですが、変動と元金均等返済ですので金利上昇局面はいつ頃か対応策等議論しましょうよ。スレタイトル通りに。
元利均等返済の話を出して来てる方は、元金均等返済と元利均等のスレたちあげましたので、そちらでよろしくです。

[181: 匿名さん]

以降、元利均等のレスはスレ違い扱いとなります。
元金均等返済の方のみでの議論をお願いします。

[182: 匿名]

短期プライムレートは平成２１年から１.４７５%のままきています。平成１９年をピークを境に減少してかなりながいのでは？過去の例をみると上がる時は+０.２５ですので、今現在の変動金利+０.２５で対策を検討するのがいいと思いますが、皆さんの意見はどうでしょうか？

[183: 匿名]

当方、都銀で元金均等返済で１３年目(同じ条件で元利均等返済の返済額をすでに下回っています。ここ最近のスレの内容たのしみました！)三年前から繰り上げ返済返済を本格的に始め、年間千円位返済額が減っていペースですが、このまま行くか来月の日銀物価上昇率を見て考えていきたいと思います。あと２年位低金利続くのであれば、返済期間の条件変更で、とりあえず一年か二年短縮するのも考えています。銀行には七千円位手数料とられますが、保証料の帰りが発生するのよしとできます。
消費税が決まり２年後位から政策金利さわりだすようなきがするんだけどな。

[184: 匿名さん]

2015年10月のことも考慮に入れてますか？
2年後というとちょうど8%から10%への増税が重なりますが。

[185: 匿名さん]

>>180=>>174
いやいや、元利と比べたら強制的に繰り上げ返済されてる状態でしょ?

それと>>1見る限りすれ違いではなさそうですよ?
元金均等について、元利均等との違いを問うていますし。
>>1を読んだ方がいいですよ。

[186: 匿名さん]

変動金利で返済する場合、元金均等返済を選択するのは元利均等返済を選択するのと比較して危険かどうか
ってのがこのスレの主旨でしょ
むしろ金利上昇局面がどうとかの方がスレ違い

[187: 匿名さん]

>180-183
どうしても「元金均等が有利」って言って欲しいみたいですけど、
誰も言ってくれないので、自作自演で話をすり替えてみましたか？

元金均等で当初11万円、元利均等で当初10万円のときに、毎月12万円返済（繰上込み）したら、どうなるかわかります？

[188: 匿名さん]

あと、>182の認識はちょっと違います。
次に上がるときは、+0.20が２回、その後は+0.25と考える方が妥当です。

ちなみに、ちょっと興味があるので脱線しますが、
>183
＞都銀で元金均等返済で１３年目
現在の適用金利は何％ですか？

[189: 匿名]

元金均等さん！この精神力元利均等返済さんの書き込みが語る限り話しは進展しないよ！ 書き込みやめときましょ！

[190: 匿名さん]

>>189
自分に語りかけてどうすんのw
ずっと書き込んでるけど何がしたいのあなたw

[191: 匿名さん]

元金均等はメリットばかりだと思ってたことが間違いだと気付いて良かったじゃん
勘違いは誰にでもあるが、ここまで意固地に自分の間違いを認めないのは珍しいぞ
どう考えてもこっから挽回は無理だからこの件に関してはもう書き込まない方がいいよ

[192: 匿名]

え！元利均等てとくなんか？

[193: 匿名さん]

>>192
レス読めばわかるよ

[194: 匿名]

元金均等返済で繰り上げ返済！

[195: 匿名さん]

>>187
わかりません！

[196: 匿名さん]

マジレスしておくと、利息も残債も同じになります。
翌月も12万円返済すれば、また利息も残債も同じ。

だから、繰上返済を止めたとき、約定返済額は必ず元金均等返済の方が大きくなる。
元金均等で繰上返済をするのが一番リスク回避になる、という思い込みは大きな誤解。

[197: 住まいに詳しい人]

> え！元利均等てとくなんか？

繰上げ返済をする場合、元金にメリットがないため、自由度の高い元利のほうが良いということです

繰上げが面倒といって元金にするぐらいなら、元利で期間を短くすればよいと思いますよ。
そのほうが保証金もお得ですよ。

[198: 匿名さん]

＞133や
＞147の例に保証料や減税を考慮すると、
８万～１８万ぐらい差額があって

返済の自由度が高いほうが、いい方は
保証料を多めに払って元利だし

保証料安い代わりに、
毎月強制繰上返済でも、かまわない方は
元金なだけでは？

好みの問題で、同じだね。


ただ、元金にすると、月々の返済が苦しいようなら、論外となりますが

[199: 匿名さん]

保証料は繰上げすると戻って来るので元利も元金もほとんど変わりません。

[200: 住まいに詳しい人]

> 返済の自由度が高いほうが、いい方は,保証料を多めに払って元利だし
> 保証料安い代わりに、毎月強制繰上返済でも、かまわない方は元金なだけでは？

ちょっと誤解がありますね。
繰上げ返済をすれば、保証金は、返ってきますので、最初に支払った分ほどの差はでません
また、初期の保証金を気にされるなら、元金の初期支払い金額と同等になるように元利で返済期間を減らせば問題ないです。

[201: 匿名さん]

4000万元利均等35年借入で、
毎月15000円繰上返済すると
毎月いくら保証料が戻ってくるの？

返済額低減の場合で、お願いします

[202: 匿名]

>200
1年目でも保障料は全額は帰ってこないよ
元金でも元利でも毎月同じ額になるよう返済していくなら返済額は一緒ってのは同意

[203: 匿名さん]

>200
4000万借入0.725%の場合

元金35年保証料163,660円/1000万円
　月々119,404円～95,335円

元利35年保証料206,110円/1000万円
　月々107,860円

元利23年保証料163,780円/1000万円
　月々157,390円


実際の返済は定年までに完済でしょうから、
２３年での返済は実態に沿ってはいると思いますけど

長くかりて短く返す
返済の自由度という観点からは、イマイチですね。

[204: 匿名さん]

確か保証料の差を以前計算した人がいて、三千万借り入れで繰り上げで元利も元金も同じ額になるようにすると保証料の差は2万円くらいだったはず。過去スレ調べれば出てくると思う。

[205: 匿名さん]

２万じゃなくて、
２０数万違う計算になってたよ。

[206: 住まいに詳しい人]

> ２万じゃなくて、
> ２０数万違う計算になってたよ。

三千万の借り入れで、そもそも保証金は20万もいかないのに差が20数万になるはずないですよ。
過去スレ読み直してください

[207: 匿名さん]

元利均等で10年減税満額受けて10年後に一括繰上げした場合と元金均等で同じ事をした場合の保証料の差は確か2万。

10年後に一括繰上げしなかったとしても元利均等は返済額が少ない分の余剰金と減税分を繰上げした時点で元金均等より元本が減っており、繰上げした分、完済時期が短くなるので元金均等との差はさらに縮まる。

ポイントは10年経った時点での負担額が同じって所。

[208: 匿名さん]

＞124
＞125
の計算例のことでは？

[209: 匿名さん]

>>208

減税が加味されてない時点で意味が無い。
減税を満額受け取れないならばわざわざ10年後に繰上げする必要が無いので毎月ネットバンキングから元金均等と同じかあるいはそれ以上の繰上げを10年続ければ当然元利の方が有利になる。

[210: 匿名さん]

＞133
が、＞208 を考慮して、毎月繰上た計算では？

[211: 匿名さん]

双方誤解があるようですが、三井住友で3000万円35年のローンを元利で元金と同額になるよう毎月繰上げた場合、概算した結果およそ8万程度の保証料返却になります。
最初の差額は18万程度ですので、元金の方が保証料は10万程度安くなります。
結局3000万のローンを35年掛けて10万円ですので年利に直すと0.01％を切り、月々では238円とタバコすら換えない程度の差額で、誤差の範囲と言えます。
それより多く元利も元金も繰上げた場合は当然差が縮まってゆき、検算はしていませんが10年後に一括返済した場合は2万円程度でしょう。

実際には色々なルールによりありえませんが、仮に5年後金利が4％になったしますと、元金は元利より3万以上多く支払う必要が出てきますので、破綻の可能性が飛躍的に上がります。
要するに、残債の多い内に金利が上昇すると、元金は元利より選択肢が狭まるわけです。
だから、元利の方が自由度が高い、僅かに元金の方が支払は減るが差はほぼ誤差の範囲、と言う主張になるわけです。

[212: 匿名さん]

最強は元利で借りて月々の返済額を初回の元金での返済額程度に自動繰上げ設定。

当然、２ヶ月目以降、元金で借りるよりも多く返済するので有利になる。
５年くらいをメドに返済計画を見直し。
おそらく５年間何事も無ければ元本が結構減っているはずだから月々の返済額も減ってるはず。
金利や経済情勢、家庭の状況を見て自動繰上げ額を再設定。

通常は年齢とともに所得が上がっているはずなので何も無ければさらなる繰上げ上乗せでもいいし、
子供の学費や病気等しばらく出費が嵩みそうな感じならば自動繰上げ額を減額（それでも元本が減ってるからかなり有利）

というような事を５年毎に検討すればその時々の状況に応じて柔軟に対応出来る。

もちろん、元金でも同じ対応は可能だけど、そこで元金にした事によるメリットはゼロ。

[213: 匿名さん]

勘違いや思い込みは、誰だってあるから、
気にされなくても良いと思いますよ。

まぁ、何事も数字は誤差で片付けないで
正確に把握したほうが良いと思いますが

[214: 匿名]

元金の最大のメリットは強制力だな
天引きの積立貯金の効果が絶大なのと一緒
意志が強く確実に同額積み上げられるなら自由度の分元利が有利

ただ元利を元金にしたからといって破綻する人はどっち道ダメな運命だとは思う
元金だろうが元利だろうがその気になれば更に繰り上げ出来る位の余裕で組むべきだし、そうするなら大した差はない

[215: 住まいに詳しい人]

> 元金の最大のメリットは強制力だな
> 天引きの積立貯金の効果が絶大なのと一緒

だから、上記理由で元金にするぐらいなら、元利で期間を減らせばよいだけ
あなたがいう元金のメリットが期間限定になってしまいますよ。元利で期間を減らせば、最後まであなたのいうメリットが享受できるので、それは元金のメリットではない

[216: 匿名さん]

まとめると
4000万借入の場合

10年後元金差額分を一括繰上
保証料＋金利分ー保証料返金＝約２０数万

毎月差額15000円自動繰上
保証料ー保証料返金＝約１０万

返済期間を元利23年で借入
月々返済額が５万増えて、減税で享受できる額がー１０万

でしょうか？

保証料の返金額計算方法は、公開されて無いのでしょうか？

[217: 匿名さん]

保証料の変金額は保証会社によるからか、色々調べて見たけど明確な計算式は公開されていない様だね。

[218: 匿名]

>215
金額あわせで期間減らしたら元利のメリットが消えてんじゃん。あほらし

[219: 匿名さん]

横入り失礼。
変動でローンを実行し元本の多い初期に低金利を活用して軽減で繰上げるのは、期間のメリットを生かした金利変動や収入減に対するリスクヘッジが、最小コストで最大の効果を期待できるからだよね。
正直、低金利の今の元金と元利の差額程度の繰上げでは、ほとんどリスクヘッジにならないと思うけど。
一般に銀行審査金利は4％程度といわれているので、普通の変動の人は固定3％との差額程度は繰上げていかないと。

そう考えれば、強制力がメリットと言われても、全然メリットになっていないような。
強制力が欲しければ、自動繰上げの設定をするとか別の方法が必要では？

[220: 匿名さん]

＞219
うちは、元金均等返済ですが

定年までの２０数年程度で完済したいので
月々の返済額は11万ほどだけど、
返済口座へは毎月15万入金して
ボーナスからは20万ぐらい入金するようにしてます。
予定では、10年後減税分もあわせて
1000万ぐらい繰上返済と、修繕リフォーム

月々返済は6万ぐらいに減らすか、
期間短縮するか、決めたいと思います。
（ミックスローンなので、変動を残すか、固定1.8%を残すかも決めます）

返済方法や借入期間によらず、自分のペースで返すものだと思います

[221: 匿名さん]

>220
計画的なプランをお持ちのようですね。
勿論、
＞返済方法や借入期間によらず、自分のペースで返すものだと思います
はおっしゃるとおりであり、全く異論は有りません。

ただ、ローンのシステムに対する最小コストで最大のヘッジを行う最適解はいくつかありますよ。
その一つが、変動元利でローンを実行し固定3％との差額程度を毎月軽減で繰上げ、ないしは逆ザヤ期間繰上げ原資として貯蓄しておくと言う手法です。