住宅ローンでマンション買って賃貸に出すって可能？

[匿名さん]

社宅を追い出されるのでマンション（来年3月入居）を購入したんですが、その後会社の制度が変わり当分社宅に入れる事になりました。
ので、数年は社宅に住んで、その間買ったマンションを賃貸に
出したいなと思っているのですが、これって認められるんでしょうか？
住宅ローンは自己住居用の住宅取得の為という前提は承知してます。

銀行で聞くとどこも「銀行としてＯＫとは言えない」みたいな
コメントで、建前ＮＧ、本音ＯＫみたいな感じなのですが、
どなたか住宅ローンで購入して賃貸に出している方いたら、
ホントの所どうなのかコメント、ご助言お願い致します。

[2: 匿名さん]

>>01
住宅金融支援機構から借入している場合は、そのような理由では無理です。
銀行や生保などの金融機関では、賃貸ローンに変更は金融機関の考えと、借入者の事情で、可否が決まります。

うちも社宅住いを３０年以上して、アパートローンも数回借りていますけど、そのようなローン変更の経験はありません。
ただ、アパートや自宅のローン借入は今まで１０回ほどしていますので、どのようにしたら実現できるかは理解しています。

今は、金融機関が貸し込み競争をしていますから、条件変更で金利が高くなることも考えられますけど、まず移行できると思います。
うまくいけば、金利もそのままでいけるかもしれません。（金利優遇がぞっと認められるかどうかは、かなり厳しいと思います。）

ただし、大家はそんなに甘い仕事ではありませんよ。
うちはサラリーマン共稼ぎしながら、現在１４戸２棟を所有しています。
管理を専用の会社に任しても、任かしっぱなしではいけません。

[3: 匿名はん]

>賃貸ローンに変更は金融機関の考えと、借入者の事情で、可否が決まります。

ローンは変更しないでそのままでできないかという質問やないの？

賃貸ローンに変更したら手間と手数料がかかるからいやでしょ、趣味でアパート経営してる人以外は。

[4: 入居予定さん]

金融機関に勤めています。
銀行の担当者的見地から言わせていただくと、ばれなければ大丈夫です。
マンションを購入するときは一旦住所を異動することが必要ですが、
（登記の関係で）
きちんと返済されていればばれないでしょう。
（厳密に言うと、契約違反になり、民法上問題があります。）

ただ、ジュウタクローン控除は受けられません。
同様に一旦住所を異動して・・・・という考えているのかもしれませんが、
それは、国税還付金詐欺になってしまい、大事になる可能性があります。


ジュウタクローン控除はずーとうけられないので、（購入時から半年に入居しなくてはならないため）たとえば2000万円程度の借入れをしていると100万円ちょっとの住宅ローン控除（10年合計）の額と社宅に住み続けるかわりに得る賃貸料収入の価値を天秤にかけて判断するほうがいいのではないでしょうか？

[5: 匿名はん]

>>03
今の民間ローン（フラットや公庫は除外）では、アパートローンへの移行はだいたい可能ですよ。
約定の変更（ローンの目的）はありますから、事務手数料は請求されますし、条件変更（金利など）があれば、その金額は少しは増えます。
だからといって、抵当権設定をやり直すとかは不要ですし、金額が変わるわけではありませんから、印紙税も不要です。

>>04
黙っていればばれないなんて、金融機関の人が言うことではありませんよ。
事情が変わったんですから、素直に借りた金融機関に相談するべきです。
今は陣取り合戦がまだ終わっていませんから、契約変更はだいたい受け入れてくれます。

[6: 匿名さん]

質問した者です。各ご助言とても参考になりました。
ご丁寧にご回答頂き有難うございました。

銀行、不動産屋に聞いても当然いいですよと言う回答は
ないのですが、実際世の中には数多く分譲マンションの
賃貸は存在しており不思議です。
もちろんアパートローンｏｒ現金で投資用に購入している人、
転勤等やむをえない理由で賃貸に出している方がいる事は
承知していますが。

そもそも住宅ローンとアパートローンの金利の違いは
銀行がなんらかの公的補助を受けているからなんですかね？
その物件に住んでるか否かで金利が変わるって、住宅購入促進と言う
大義名分は何となく分かるけど変な理屈ですよね。
素人には難しい。。。

[7: ０５]

>>06
きちっと事情を話せば、通常の生保や銀行のローンだと、条件変更はあってもローンの継続は大概通ります。
フラットと公庫融資は対象外ですけど、それも例外的に認められる場合もあります。

条件変更となる場合で金利が変更となる場合は、保証料も変わります。
保証料一括払いだと追徴もあります。

＞そもそも住宅ローンとアパートローンの金利の違いは
＞銀行がなんらかの公的補助を受けているからなんですかね
そうではなくて、金融機関の作戦として、住宅ローンの取込作戦をどこも展開しているからです。
アパートローンは、業務的なローンですから、本来はもっと金利が高くても構わないんですが、需給でそんなに高い賃料が取れないことから、安い利率になっているのかと思われます。

[8: サラリーマンさん]

サラリーマンが住宅ローンを組んでやっとのことで自分のものにしたマンションが、種々の事情で住めなくなると、住宅ローンが継続できなくなり、金利が高い融資に切り替えなくてはならず大きな負担を抱え込むのはおかしいですよね。売却すれば大抵の場合損を被ることになりますしね。
個人では１つしか住宅ローンを借りれないという縛りをかけ、住めなくても構わないというルールにすべきと思います。
私の場合、マンション購入時に借りた公的融資から６年前に大手都市銀行に借り換えをしました。個人的事情でで引越しの必要が生じ、初めに、銀行代表のお客様相談に電話したところ、居住しなくなって、賃貸に出す場合は、アパートローンに借り替えてもらうことになると言われ悩みました。ところが、融資を受けた支店に直接（名前を伏せて）電話して事情を話したところ、住所変更を届けてもらえれば、住宅ローンを継続し、賃貸に出しても構わないとの回答でした。ただし、ローン金利の控除は受けられないとのこと。どうも建前と実質的な運用とは違うようです。銀行の支店に直接お願いしてみるべきかと思います。

[9: 匿名さん]

>そもそも住宅ローンとアパートローンの金利の違いは
>銀行がなんらかの公的補助を受けているからなんですかね？

公的補助とは違いますが住宅ローン金利がアパートローンに
比べて安いのはBIS規制によるところが大きいです。
簡単にいえば住宅ローン債権はリスクウェイトが一般の債権
の半分なので自己資本に対する貸し出し効率が高いのです。

[10: 匿名]

サラリーマンの義理の兄（嫁の兄）に住宅ローンを組んでもらい（中古の１戸建て１千万くらい）それを賃貸で借りる形をとる場合何か障害がありますか？兄は仕事で５００キロ程離れた場所に住んでますが買うのは兄の実家のすぐ近所です。小さい子供がいてるので単身赴任という形で嫁と子供だけ住民票の移動をして契約後また戻す（やっぱり単身赴任は無理）みたいな感じで、難しいでしょうか？