おりこうな繰り上げ返済とは？

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何かあった場合に備え、夫婦共働きで出来る繰り上げ返済分の貯金が
１年で約１００万円ぐらいになります。
手数料等も考慮した上で東京三菱とフラット３５のどちらかに
あてたいのですが１００万ずつがいいか、もう少しためてからがいいか
悩んでいます。同じような状況の方、良い知恵をお願いします

[22: 匿名さん]

＞２１
しっかり理解しているつもりですけど。
期限の利益？？？利息を払うためにそんなもんいらないです。
早く借金返したいですよー
２１さんは何でそんなに利息が払いたいの？

[23: 匿名さん]

>>22
まぁ、全力で繰上げして、その日の夜のメシに困ることのないように・・。

[24: 匿名さん]

＞２３
心配無用ですよ。
年収1200万ありますし、昨年は繰上300万円しましたけど、
貯蓄は1000万以上あります。
ローン残は2500万も残ってますけど、余裕です。

[25: 匿名さん]

返済軽減より期間短縮のほうが総支払利息が少ないと一般的に言われていますが、
返済軽減により軽減された金額分を毎月繰り上げ返済にあてることができれば、
総支払利息は変わりません。

ちなみに住友信託の返済軽減（自動返済）を利用すれば、１００００円以上とい
う制約はつきますが、手数料がかからない分、期間短縮よりお徳です。

うちは、３０００万３％で当初毎月約定額１２万程度に対して、毎月１５万、ボ
ーナス月３０万で返済していきます。

[26: 匿名さん]

返済軽減より期間短縮のほうが総支払利息が少ないと一般的に言われていますが、
これは、１回だけ繰上げる場合の話であって、定期的に繰上げる・積極的に繰上げる場合
には当てはまりません。

[27: 匿名さん]

25さんみたいな自動返済が普通は無いという前提で。

多少の期間短縮で繰上げしたって、月々の支払いが軽くなるのって
数千〜数万円でしょ？　それを一年せっせとためて繰り上げ返済に…っていっても
微々たる金額にしかならないよね。
かといって「じゃあドカンと繰り上げすればいいじゃん！」って言われても
それこそ、そんなに貯めるのにどんだけかかるのって感じだし。

やっぱり期間短縮する方がいいと思うけど…？

[28: 匿名さん]

もし低金利(例えば、フラットで2%台とか)で借りているなら、繰上げするよりも投資信託で運用して、
5〜10%で資産を増やした方がいいのでは。トータルで考えると、繰上げ返済するより得なのではと思っています。
経済が悪化して、運用利率が借金の金利より下がってきたら、繰り上げ返済したらいいと思う。

[29: 匿名さん]

「長期 分散 最適で考える世界一シンプルな投資法」「内藤忍の資産設計塾—あなたの人生目標をかなえる新・資産三分法」
などを読むと、10年以上のスパンで考えれば、国内外の株式のインデックス投資は5%以上の利率を期待できるそうだ。
(但し、1年単位では激しくプラスやマイナスに変動するが...)
だとすると、2%台の低金利で全期間固定で借りているなら、繰上げするより、投資信託で増やした方が
最後に残るお金は多いことになります。

[30: 匿名さん]

近畿大阪銀行の繰り上げ返済手数料しりませんか？

[31: 匿名さん]

>>27
だからー。
あまり繰上げしない人は期間短縮で、定期的・積極的に繰上げる人は返済軽減型でＯＫ。
どうしてそうなるか内容を理解してないでしょ？。

[32: 匿名さん]

3年に１回の割合で繰り上げする場合は、期間短縮で良いですよね？

[33: 匿名さん]

3年固定型：？

長期35年型：？

[34: 27]

>>31
うーん。
定期的・積極的に繰上げる人って、どれだけ頻繁な繰上げが想定されているんですか？
普通に都銀とかで借りていたら、いちいち手数料がかかってムダだと思うんですけど…
なので
>25さんみたいな自動返済が普通は無いという前提
で言ってみたんですが。ほかに手数料がかからないところって、ソニーとかJAとか住信（＊今のところ）？

[35: 匿名さん]

>>34
>>7にもあるが、年１回ローン控除を考えて１月に、という人が多いようだな。
手数料無料はフラット全部・中央三井一部等もある。その他手数料3150円や5250円程度のとこもある。

[36: 匿名さん]

32です。
長期固定33年で組んでいます。
3年に一度の割合で繰り上げ返済する予定です。
いかがでしょうか。

[37: 匿名さん]

たびたびすみません。
書き忘れがありました。
繰り上げ返済手数料はかかりません。

[38: 匿名さん]

>>36
フラット？。３年に一度程度だと、期間短縮と返済軽減で少しずつ利息差がでてくる。
あとは、万一に備えて、返済軽減で33年間借りておけるようにするか、期間短縮で少しでも利払いを少なくするか。
返済軽減の方が手持ち金も多くなるからね。安全だけど。その人の性格によるかな。

[39: 匿名さん]

32です。38さんどうもありがとうございました。

[40: 匿名さん]

繰り上げ返済した方が得かどうかってどういう計算で求めるのですか？
利息だけなら表を見たら分かるけど
手数料が結構高いのです。
５２５００円。

[41: 34]

>35
あ、年一回でも積極的・定期的っていうのですね。てっきり、毎月とか二ヶ月にいっぺんとか
そういう頻度で繰り上げるのかと思って「手数料…？」と思ってしまいました。

うちの場合は手数料2000円程度とはいえ、やっぱり最低限50万から繰上げするつもりなんですよ。
ボーナス払い無しなんで、半期分のボーナス半分以上突っ込む感じで。
それで1〜2年に一度繰り上げていくにしても、やっぱり期間短縮のほうがお得っぽいんですよねぇ？？
50万を年一回軽減型でくりあげても年に数万円しか浮かない…

もっとシュミレーションして見ますが。あーむずかしい。

>>40
http://makiloan.gozaru.jp/calc_loan.html
私はこちらの計算機にお世話になってます

[42: ４０]

ありがとうございます。
参考にします。

[43: 匿名さん]

繰上げ返済の手数料ってこの先ずーっと変わらないのでしょうか？
ウチも５万円とけっこう高いです。

[44: 匿名さん]

>>41
おまいは計算機の使い方を間違ってるゾ。

[45: 匿名さん]

ん、なかなか面白い話だね。
たとえば3000万をフラットで借りてるとして
毎年一月に100万ずつ繰り上げていけるとしたら
期間短縮も返済軽減もそんなに変わらないというわけか。
ではどちらがリスクの低い方法なんだろう。
たとえば、最初意気揚々と毎年繰り上げてたけど、子供関連出費などで5年目くらいから
繰上げ頻度がぐっとさがってしまった場合は、
返済軽減が裏目にでない？！
07番さんの説もっと詳しく聞きたいな。

[46: ０８]

>>45
＞ではどちらがリスクの低い方法なんだろう。
あなた、少しおかしくない？

返済軽減だから、繰上げをしなくとも最初より返済額が少なくなっている。
期間短縮だと、最初と同じ金額を返し続けているんだから、生活が苦しくなっちゃうんじゃないの。
常識的に考えると、期間短縮が裏目にでてしまうと思うんだけどな。

[47: 匿名さん]

０８さんの話はわかるよ、返済軽減していった場合、手許に資金が残っていくから
相対としてリスクは減るし、その手許に残る資金を住宅金利以上で運用できれば
期間軽減より逆に得にさえなる、ということだろ。
０８さんはどんな場合でも返済軽減の方が期間短縮より有利と考えてんの？！

[48: 45]

リスクということばの使い方がまずかったね。
おれがいいたかったのは
最初返済軽減していって、あとで繰り上げ返済はできなくなったけど、まあ破綻も全くしない、
程度の普通の家計の場合、最終的に35年たったら、やっぱ期間短縮しとけばよかった、となる、ということ。

[49: 匿名さん]

>>48
あのねー。
なんどもいうけど、期間短縮型と返済軽減型、どちらで返済していっても、完済する時期はほぼ同じなの。
月々の返済額が異なるから、期間短縮では繰上げできなくなっても、返済軽減だと繰上げできるの。

なんでわからないのかなぁ・・。

[50: ０８]

>>47
４５投稿は「生活が苦しくなって、その後の繰上げ返済が出来ないけど手元資金もあまりは残らない。」という前提ですよね。
当面は破綻しないで済むわけだから、何も余った資金で運用を考えるというレベルのことではない。
余るなら返済すればいいこと。

>>48
期間短縮していたら途中で資金手当が出来なくて破綻した。
でも返済期間を変えないで返済軽減したので破綻しなかった。
長生きして老後まで僅かな借金が残った。いいことじゃない？

[51: ４５]

なるほどね、０８さんのいうことはわかったよ。
たしかに納得できるな。
常識は疑ってかかるべきだ、ということだね。
とすると、
長期固定で定期的に繰り上げできる人には
「返済軽減型」を薦める、ということでいいのかな？！
それともどんな条件であっても「期間短縮」より「返済軽減型」を選ぶべし、
との主張なの？

[52: 匿名さん]

コテハンじゃないから誰が誰かわからんくなってるけど、>>49さんの考え方に１票。
ただし、返済額軽減型を借入期間ずっと続けても意味ないよ。
あるところで頭打ちするから。
俺は、そのあるところまで住信の自動返済にして、頭打ちした段階で余剰金を期間短縮で返済する。
ただしそれもある程度期間を残して繰上げ返済はせんやろうなぁ。するなら本当に資金が余って
どうしようも無くなった時に全額返済かな。
まぁ机上の空論はいくらでも出来るからそんな人たち相手しててもしゃあないよ。

[53: ０８]

>>51
資金的に余裕があるかどうかと金利動向で考え方は変わってきます。
うんと余裕があれば、税制面で有利な方法を選択します。
所得が３０００万円以下でローン減税が枠内であれば、最初の１０年間は全く返済しないで税額控除の恩典を享受します。
また市中金利が上がって、ローン金利よりも高くなれば、やはり繰上げ返済はしません。
金融市場や株式市場で運用した方が有利と考えれば、また同じ。
余裕があって市場が低迷して税額控除の制約もなければ、纏めて期間短縮での繰上げ返済をします。ある程度一気に。

少ししか余裕が無ければ、細々とした繰上げ返済を考え、その場合はリスク管理が重要だと考えて返済軽減です。

[54: 匿名さん]

繰上返済を繰り返すなら、期間短縮型でも返済軽減型でも返済期間は同じ。
返済期間がほぼ同じなので、支払う利息もほぼ同じ。

唯一の違いは、万一の時に、返済軽減型だと、最長期間借りていられるということ。

[55: 匿名さん]

繰上返済が効くのは総返済期間の頭１／３〜１／２ぐらい？
それ以降は利息のウェイト自体が減るのでどっちでも総支払額は確かにそんなに変らない。
早期に繰上すると得だが、それならそもそも頭金増やして期間詰めろと言う話。
３千万３５年の場合、１００万返済軽減してもざくっと３千／月ぐらいか？
それが苦しいとか楽とか言うのはそもそも計画自体間違ってる。
俺は旅行もしたいので繰上なんてする気無し。それより保険に回すね。
目標は子供の自立、定年時に貯金２０００万ぐらいか？そう考えるときつい。。。

[56: ４５]

なるほど、繰り上げるなら「返済軽減型」、
新常識として認定しよう。
シミュレーションを楽しみつつ来年一月までに決めるよ。
「期間短縮」派の反論はもうないですかな？

[57: 匿名さん]

44歳です借入れ残2千万弱で預貯金が1千8百万あります
あと16年の返済で月々10万支払い、うち2万が利子と言う状況ですが
一気に返済してしまうのと、このままだらだら払うのとどちらがいいのでしょう？

[58: 匿名さん]

だらだら払うに一票。そしてその1800万を資産運用に回す。

[59: 匿名さん]

繰り上げるなら「返済軽減型」
その場合、保証料0.2%上乗せと一括支払いはどっちがお得ですか？

[60: 匿名さん]

住信をベースに考えていますか？
ならば上乗せで自由返済の方がいいと思います。
他銀なら手数料がかかるので、返済計画によりますので一概にどちらとは言えません。

[61: 匿名さん]

住信と三菱を天秤中です。
三菱だと繰り上げ手数料２０００円です。
住信は期間限定の手数料無料

[62: 匿名さん]

上乗せは両行とも0.2％

[63: 匿名さん]

エクセルとかでシミュレーションソフト作ったらどうですか？
webで出てるのは一般的なものなので、各家庭の諸事情は考慮されませんから正確なシミュレーションは出来ませんよ。

こう言ったサイトに計算方法明記されてますからエクセルに当てはめてみれば事情も考慮したソフトが作成できますよ＾＾
http://www.akamoz.jp/you/house/loan.htm

表として算出させてグラフ化すればある時期に曲線上で繰上げ効果の頭打ちが出てきます。

[64: 不動産所得の費用把握で使用]

>>63
金利が変わらない場合、元利均等払いの金額はそのリンクの難しい計算式で求めなくとも、ＰＭＴ関数で一発で算出出来ます。
またリンクでは端数処理の考え方に曖昧さがあります。
毎月支払う際に利息は円未満は切り捨てします。団体信用生命保険の上乗せ金利は、大抵の場合四捨五入です。
初回払いから支払い毎に行を作って上の行の結果を次の行の計算元にするように最終回までの式を複写して作っていけば、良く理解できます。
昔はワープロのカルク機能で３０年分３６０回分の計算をさせていたことがありますが、応答に１０秒くらいかかりました。
６ヵ月毎に金利が変わり、５年毎に返済額が変わる変動金利の予定・実際管理によく使いました。

当時はＰＭＴ関数も組み込まれておらず、試行錯誤をして返済額を求めました。
端数処理は利息の円未満切捨てですから、リンクの計算式を初期値にして最後が支払う側に有利になるよう１円単位で調整していたのです。

今はＥＸＣＥＬで月毎の計算式を作り、管理しています。
年間利息の総額と団体信用生命保険の支払い総額を求めておき、これが費用の金額に、期首と期末の債務残高は土地と建物の利息按分の計算用と貸借対照表用、事業での経費把握と税金申告の基礎データで活用しています。
コピーの仕方と相対参照・絶対参照の式設定に注意が必要です。

[65: 匿名さん]

>繰上返済を繰り返すなら、期間短縮型でも返済軽減型でも返済期間は同じ。
馬鹿ですいません、これの意味がわからない。。。
期間短縮すれば返済期間は短くなりますが、返済軽減方では期間自体は変わらないですよね。

[66: 65]

あ、それと、軽減型で〜というのは、「軽減したことで浮いたお金で資産運用する」のが
前提なんですよね？　浮いた分のお金だけ貯めたんでは、まったく大した額にはなりませんもんね。
繰り上げ返済が最も効果的なのは、当初５年というのが定説ですし。

[67: 匿名さん]

私も、おりこうさんじゃないので、
読めば読むほど判らなくなってきています。
だれか判りやすく説明してください

[68: 匿名さん]

三井住友、
インターネットだと4月から繰り上げ手数料無料だって！

[69: 匿名さん]

>>65
ローンを払い終える期間が同じということ

[70: 65]

>69
最後に一括返済で終わらせる（当初の予定より短くなる）って意味でしょうか？

[71: 匿名さん]

>>65
最初にあやまってはいるものの、ホントーに馬鹿だな。

>>70ではそういうことを言ってると思いたいが、完済で終わってしまうということ。
>>66は、資産運用なんか微塵も考えとらん。

ちなみに始まりは>>7の「積極的に繰上げるなら１月に返済額軽減型で」というところからだからな。