サラリーマン世帯の住宅購入価格は？

[匿名さん]

東京２３区在住です。
知人が、ご主人が年収７５０万円で今後しっかり貯金をしてもせいぜい４千万円くらいの家しか購入できないと嘆いていました。この近所では保育園もいっぱいで子供を預けて働くことも出来ず、また働いたとしてもパートで年１００万円前後が精一杯と言うことらしいのですが普通の人は４０００万円位のマンションでは価値が低いという感覚なのでしょうか？
私は主人の実家と２世帯住宅の為、ありがたくも今のところ住宅ローンとは無縁の生活をしています。
しかし、いざローンを組んでサラリーマンの夫の収入で住宅購入となると、貯金も大して持っていませんし、せいぜい３０００万円くらいの物件かな〜という感じです。
希望する５千万円位の物件を買うことが出来ないと落ち込む彼女ですが、普通のサラリーマン世帯の方はこんなの変えるんですかね？？

[102: 匿名さん]

4800万を35年ローンを組み、ボーナス加算を35万*年2回で
年利3.6%の10年固定で申し込んだとすると、
月支払\199,000（元利）or\256,000（元金）
ボーナス月\538,000になります。
これに、管理費・修繕積立金が加算されますから、\234,000or\291,000。
この金額を、借り手がつかない期間は支払い続けることが可能ということですか？
賃貸に出してもすぐには借り手は見つからないでしょう。
（この賃料であれば、品川エリアでも借りることができます。）

上記であれば10年後の残高は
元利で4048万円、元金で3531万円。
4048万を12年3.6%元利で組むと、月\340,000 ボ\780,000
間断なく借り手がついて、計画どおりに貯蓄できれば、その後の
12年で無事返済できますね。

この数字が現実的なのかは、>>93さんご自身でないと判断できませんから
ご夫婦で結論を出されてはいかがですか？

ただし、ローン完済まで22年かかってます。
22年3.6%元利　ボ加算35万であれば、\261,000ですね。

[103: 匿名さん]

100万円の戸建てが・・・と環境からすれば27万円もそう難しくないかもしれません。
この計画のメリットは
失礼ながら、あなたの現在の収入、貯蓄では手の出ない物件が買えるということです。しかもうまくいけば返済期間も20年くらい少なくすみます。
なおかつ、そのような地域ですと値崩れもあまりないと思われますので資産価値のあるものを、です。
そして、デメリットは皆さん心配されているようにリスクがあること。
新築を購入しても新築にすむことができないこと
でしょうか。

　問題は27万円の借り手だと思います。あえて言うなら新築時貸すときに、なるべくなが〜くすんでくれる人を条件にすることですかね。空きが出ることが一番怖いですから・・。それに新築時なら27万円の貸しても見つけやすいでしょう。
35年ローンで4800万円ということですが、月々の返済は13万くらいですか？10年固定といわれていましたが、お話の様子からおそらく三菱あたりの10年固定（2.2%）で計画を立てられているのでは・・・
これが確実に払える環境にあるならば、仮に家賃収入のない月が数ヶ月続いても大丈夫でしょう。彼女の12年返済計画が予定通り35年に近づくだけです。
無謀といえば無謀ですが、金利や条件が合えばさほど悪い考えでもないと思います。ただリスクの覚悟は必要です。
そこまでしてほしい物件か、一度お話し合いされてみてはいかがですか？できればプロも交えて。

[104: 匿名さん]

つか、悩む以前の問題でしょ？
>35歳年収750万円、貯金500万円の私にはとても無理
だとわかってるんでしょ？
わかってるのに、なんで

>彼女は昔銀行で働いていたので、僕よりは詳しそうだし、あまり切望されるとどうしたものか・・・と。
>この計画は実際、にどうなのでしょう。
って、自分の家庭の問題なのに、他力本願かなあ。
自分よりわかってる人が買えると言い、あなたはわからないからと
考えることを他人に委ねる程度なんだから、買えば？
買って失敗すれば？

[105: 匿名さん]

１０４さん＞
もう少し言い方があるのでは・・。
不動産取引には知識だけでなく、経験と‘感’が必要です。
彼はおそらく畑違いの仕事をされていて、知識ではなく‘感’の部分の回答をもとめているのでは・・・。
　私も興味があったので、１０３さんの言われていた東京三菱で計算しましたが
確かにうまくいけば13年くらい、レス主さんが47、8歳で完済できるようですよ。
つまり数字の上では可能なんですよ。
用は不動産業界が、この数字どおりいくほど甘いものなのかをお尋ねになっているのではないでしょうか？

[106: １０５]

すみません。↑‘感’　→‘勘’です。

[107: 匿名さん]

その5200万の物件の場所、広さなどを知りたい。

[108: 匿名さん]

　ご迷惑おかけしています。９３＞です。
場所は大田区の閑静な住宅地、までにさせて下さい。
バブルではなく、最近の物件でも近所に億ションは建っているようです。
また間取りは２LDK,広さは約79㎡です。
本来約6800万円で売り出されていたものですが
売れ残りによりこの金額を提示してくださったようです。
世帯数が少ないので、占有面積の持分が23，4坪の計算になるそうです。（坪160〜170万）
　１０５さんのおっしゃるとおり、技術系の仕事ですので不動産については本で読んだ知識しかありません。
ですので数字で判断するしかできないわけです。正直僕だって欲しいと思う物件です。
ただ、こんなにうまい話が世の中あるものか・・と思うわけです。

[109: 匿名さん]

　奥さん、家ほしいんだね〜。
どんな策であろうと、欲しいなら欲しいなりに、お宅のように考えるとか、働くとか、それなりの必死な姿勢を見せてくれればこちらもムゲにできないよなァ。
寝転んでテレビ見て、「あなたのお給料が少ないから家が買えない。。」などどふてくさられるよりいいじゃないか（笑）。

[110: 匿名さん]

>>108
止めた方がいい。なぜなら３５歳で貯蓄が５００万円。何年かかって貯めたのか。
年収７５０万円なんですよね。毎年２００万円くらい貯めているなら何とかなりそう。

毎年２００万円貯める前提なら、新築の分譲マンション買ってそれをすぐに賃貸に回すより、地方の安い土地を買ってしばらくローン払い、繰上げで完済するころに賃貸アパートを建てた方がいいと思うけど。
お金を貯める練習と、ローンを払う練習がこの間はできる。

賃貸で貸すと返ってこない前提で考えた方がいいですよ。
定期借家権では、家賃が２〜３割安くないと貸せないし、普通の借家権で高いグレードのマンションを貸すと、出てってもらえなくなる可能性がかなり高いです。
土地のローンを返してから建物を建てないと、節税効果は土地の利子が損金算入されないから不利になります。

[111: 匿名さん]

＞９３さん
奥様は正社員でお仕事されているんですか？
まさか専業主婦でその発言？？人が稼いで来るお金で？？？

うちは共働きですが、自分が働いていないのに
夫一人を働かせてそんな事を言い出す気にはならないです。
すごく優しいご主人様なのでしょうね。

私が９３さんの立場だったら、正直「ふざけるな！」と言ってしまいます。

[112: 匿名さん]

111さん、
93＞を気の毒に思うならをういうことより、この計画についてのアドバイスをしてあげてください。
彼の質問はそういうことなのですから・・・。

[113: １１１]

＞１１２さん
おっしゃる通りですね・・・。大変失礼致しました。

[114: 匿名]

93さんの奥様は確かに机上の数字では論理的にお考えのようすですが、
人生、予期せぬことが起こるのが当たり前です。確かに当たれば勝ち組
かと思いますが、それでもピカピカの新居に他人を住まわせるなんて、
寂しくないのかな。
いずれ住むときは中古状態で要リフォームかと思います。
それだったら、もうすこし頭金をためて、築浅の中古物件をお探しになれば
いいのに。
なんだか、バブル時代の銀行マンの営業の進めそうな・・・・と思ったのは
私だけでしょうか。

[115: 匿名さん]

>>108
まず賃貸借契約がどういうものかがわかっていない。
２７万円の賃貸物件だと、貸したら終わりと思った方がいい。（なかなか借り手が付かないけど、付いたら今度はなかなか出ていかないよ。）
資金計画もずさん。だいたい５００万円の頭金って何？収入が７５０万円あるんですね。２０００万円以上の頭金が何故無いのですか？
投資をするなら当然そのくらいは必要です。

自分が住むだけの住宅を求めるのと、他人に貸し出す物件を用意するのは、全く資金計画が異なります。

だいたい、土地の損益不算入も理解していないのには、経営姿勢が問われます。

[116: 匿名さん]

>>108
土地の利子に関しては１０年以上前に法律が変わって、他の所得と合算して損益通算できません。
マンションを購入しても、土地に関する利子はそれに該当します。

賃貸借契約は一般のものとすると、よほどの理由が無い限り賃貸人側からの解除は出来ません。
定期借家権だと、一般の賃貸借契約より３割程度安い賃料での契約になります。

資金計画上では理論上は無一文でも出来ますが、土地の買い上げ分だけは用意するのが妥当です。
それは、土地分の損益通算が出来なくなった１０数年前からの鉄則です。
理解できないなら、不動産投資はお止めになったほうがよろしいです。

[117: 匿名さん]

　僕も自宅用に購入したマンションがありますが、1年住んだところで転勤になり、その後3年という約束で人に貸しています。
転勤族にはこういう事ってよくありますよね。僕の場合、遊ばせとくのももったいないのでローンの助けに・・・と言う理由ですが93さんの目的も簡単な話、こんな感じでしょ？
そもそもは自分用で、一時的に貸したいだけなのだから‘投資’というほどでもないような・・・。
ちなみに僕は偶然とはいえ、毎月の賃料21万円のおかげでローン返済がスムーズになりとてもラッキーだと感じる毎日です。
１１５さん、１１６さん彼の（９３の）言い分とちょっと違うような・・・。

[118: 匿名さん]

93さんの奥さんと同じことを３回繰り返して、今はご自分も素敵なマンション暮らしをされている女性（メークアップアーティストだったか？）が雑誌に載っていました。ご自分は長期にわたって狭くて古いアパートみたいなところに住んでいたみたい。
１回目はローンで、２回目以降は、キャッシュで買うことに決めて・・・
バブルのころだからかどうなのかは覚えていないんですが、すごいガッツだ！とびっくりしたことを覚えています。
奥さんは元銀行にお勤めだったのでしょう？危ない橋は渡らないのではないでしょうか。
新築に住みたいという気持ちを抑えて、どうしてもそのマンションをいずれは自分のものにしたいのでしょうね。
考え方としては、アリだと思います。27万円が絶対的に貸せる金額ならば・・・。

うちは社宅に１０年。主人の年収は800万台。6000万弱のマンションを頭金4000万で買います。親の援助なしです。
20年ローン。生活を楽しみたいので、繰上げ返済は、無理しない範囲で頑張ろうかと思っています。

[119: 匿名さん]

９３さん
現役銀行員ですが…奥さんの考え方はあまりにも甘いです。
銀行勤めといっても、ちゃんと住宅ローンを担当していたのでしょうかね？
返済を、確実に当てには出来ない賃貸で賄うなんて、このご時世では
無謀といわざるをえないでしょう。
大原則は、世帯の収入のみで、きちんと返済可能かどうか。話はそこからです。
それでも、その年収がありながら、その年齢で貯金がたった５００万というのは、
奥さんの家計管理能力そのものにも、問題があるかと思います。
元銀行員だから、現役銀行員だから、といって、必ずしも金銭感覚が
しっかりしているというわけではないんですよ。

[120: 匿名さん]

>>117
あなたのようなケースでは、「定期借家契約」を結ぶのが妥当です。５年ほど前から住宅用は新規契約に限り可能となりました。
一般の借家契約だと、持ち主に正当事由が認められない限り、立ち退きさせることは出来ません。正当事由も只では成立せず、訴訟を起こして金品を与えることで認められる場合が殆どです。
ローンの利子、減価償却費、固定資産税・都市計画税などは不動産支出、賃料を不動産収入に計上し、プラスであればそのまま所得に上乗せして計算しますが、マイナスの場合はゼロになるまで土地分の利子を除いて再計算し、それでもマイナスなら他の所得と合算出来ません。
所得計算する時、このことはわかっているはずだけどな。マンションって以外と土地分の価格は高いんです。

[121: 匿名さん]

>>120　訂正

×それでもマイナスなら他の所得と合算出来ません。
○それでもマイナスの場合は他の所得と合算出来ます。
（マイナスの場合合算出来るのは、土地の分の利子を除いて計算後の不動産所得）