保証料 一括払い or 金利に上乗せ ？

[シンイチ]

一括払いと金利に0.2% 上乗せ

積極繰上げ返済予定の人とか、ローン戦略によって違うと思います。
みなさんが、どういう理由でどちらを選ばれたか？をお聞かせ願えれば幸いです。

[222: 08]

このスレも時々アガってくるのね。
１年以上前なのでどれが自分のレスかわからん・・。ｗ
ヒマな時に読み返してみるか（ムリかな）。

ちなみに銀行員（特にローンセンターの人間）は
「保証料外枠で払ってるヤツはバカだね」
と言い切る人も多いので。念のため。

P.S.>>221さん、私はエセ関西人なので恥ずかしがる必要はないです。ｗ

[223: ビギナーさん]

変動で組んでるんだけど、金利上がったら、返済総額増えるから、
損じゃねえのかな？
これから２０年で３５００万借りて、１０年で返すつもりなんだけど。

[224: 周辺住民さん]

>222
0.2%ぐらいの金利差なら借入額を減らしたほうが得ってことなのかな？

[225: ビギナーさん]

２２３だが外枠だと減るんじゃないの？こんなオレはバカか？

[226: 匿名さん]

自分は保証料上乗せの条件付きで審査が通りました。
信用低いなら、保証料の分まで融資額増やすリスクを生む意図が分かりません・・・

[227: 入居予定さん]

私は最初、保証料一括で申込みしましたが上乗せに変更予定です。ここを読んで一括の方が得だと思い込んでいたのですが、何パターンかで計算してみたら上乗せの方が得でした。繰上返済をしていったらかなりの金額差になりました。
一括にする保証料を上乗せにして借入れ金に当てるなら、上乗せの方がかなりの確率で得なのでは？
例えば2000万借入れ　2.25％　保証料60万　上乗せの場合は+0.26

この場合は上乗せにして借入れを1940万　2.51％

これだと上乗せの方が総返済額は少ないですよね、多分。

保証料を用意するのが難しい場合　上乗せにして借入れ2300　2.25％
この場合は一括の方が得ですよね。

これであってるかな。

[228: 匿名さん]

ケース・バイ・ケースだと思いますが、私は外枠方式で正解だと思いました。

http://www.e-sumaisagashi.com/new_page_64.htm

先払い」「分割払い」どちらが有利でしょうか？

両方式を取り扱っている金融機関では、借り手側が２種類のうちから好きな方を選べるのですが、はたしてどちらが有利となるでしょうか？融資額や返済期間によってケースバイケースとなりますので、一概には判断できませんが、銀行の担当者に尋ねてみると、外枠方式のが有利といった返答が多く返ってきました。住宅ローンはその性格上、長期にわたる返済となるため、返済が続くかぎり保証料も支払い続けなければならない「内枠方式」は不利になりやすい、というのが主な理由です。

http://money.jp.msn.com/Columnarticle.aspx?ac=fp2007051000&cc=01&a...

どちらがお得？

では、外枠方式と内枠方式はどちらが「お得」なのでしょうか。最初に何十万円も支払うことより、毎月に分散したほうが負担感が「軽い」と感じる方もいるかもしれませんが、試算した結果は以下の通りで、2000万円を10年借りた場合も、3000万円を30年借りた場合でも、外枠方式の方が保証料は少なくてすみます。

頻繁に繰上返済を行なう人なら内枠方式も候補に
数字だけを見ると外枠方式に軍配が上がりそうですが、頻繁に繰上返済（期間短縮型）をする場合などは、内枠方式が有利になるケースもあります。それは、金利上乗せで計算するため、実質的に借りた期間分しかかからないためです。

[229: 匿名さん]

>>228
単純に捉えすぎじゃない？。
保証料上乗せ払いには、費用の繰り延べ効果がある。
100万を今支払うのと、10年後に支払うのではエライ違いでしょ。
この板でも、特に投資系スレの参加者達はほとんどが上乗せじゃないかな。

[230: 入居済み住民さん]

>>228様
私は外枠一括で支払いしました。
現在、繰上げ返済をする毎に保証料が返還されています。
（どのように計算されているかはわかりませんが・・・）
実質的に借りた期間分しかかからないため内枠方式の方が有利に
なるケースがあるとの事ですが、保証料の返還分を考慮しましても
繰上げを頻繁に行う場合は内枠の方が結果的に有利になるのでしょうか？

[231: 匿名さん]

（１）契約した銀行のローン利率が他行と比べて約０．１〜０．１５％程
低いので、内枠方式にして単純に０．２％の上乗せをしても、ほとんど他行の利率と変わらなくなる点、

（２）繰上げ返済を行うと予め納めてある保証料からも「手数料」としてその都度徴収される。その回数が多くなればなるほど、銀行が有利になる点、

（３）銀行の担当者が、いろいろと計算してくれた結果、
「10年程で返済が可能ならば、だんぜん内枠方式のほうが得！」だと内枠方式を薦めてくれた点、

（４）同じく銀行担当者が、
「繰上げ返済して保証料が戻ってくることをあまり考えないで下さい！ほんと、期待するほどのたいした額は戻ってきませんから・・・」と言ってくれた点、


から、内枠方式をとりました。

[232: 匿名さん]

>>230
228にあるサイトをご覧下さい。

[233: ２３０です]

>>232様
228様のレス内にあるサイトを確認させて頂きました。
私が返済しております銀行は1万円〜の繰上げ返済が可能で
手数料も0円です。実際に保証料も繰上げ分が返還されました。
一括で支払いしました保証料の約3分の1以上は既に戻ってきました
ので結構大きな金額です。（返済1年半で数十万円戻ってきました）

借り入れ銀行、手数料、借入年数、その他諸条件によって外枠、内枠
が良いのかは違ってきそうですね。
ありがとうございました。

[234: 匿名さん]

ローン保証料は、短期での繰り上げ返済が出来ない場合は
一括で支払うほうが安上がりになるとは思いますが、
ローン保証料を分割（金利0.2%増）にするのと
ローン保証料一括分を物件ローンに混ぜるとのでは
どちらが安くなりますでしょうか。

[235: 契約済みさん]

この度、住宅ローンを組むことになったので、エクセルで保証料内枠、外枠を比較してみました。

[条件] 物件価格: 3000万円。保証料以外の諸費用は自己資金で支払う。
それに加えて、保証料相当額574,110円の自己資金がある。

(A)保証料外枠: 574,110円一括払い、ローン: 3000万円、金利: 2.8%（全期間）、30年返済
(B)保証料内枠、ローン: 3000万円、金利: 3.0%（全期間）、30年返済、574,110円は年利1%で30年間運用
(C)保証料内枠、ローン: 29,425,890円（3000万円 - 自己資金574,110円)、金利: 3.0%（全期間）、30年返済

上記の条件で繰り上げ返済をしなかった場合、30年後完済時点までのキャッシュアウトを比較すると、

(A)44,950,531円（一括保証料574,110 + 元利44,376,421）
(B)44,759,234円（元利45,533,048 - 手元資金574,110 - 運用益199,704）
(C)44,661,683円（元利44,661,683）

30年と期間が長いため、繰上げ返済や借り換え、買換えといったイベントが起こる可能性は高いですが、そういった要素を除くと、内枠で金利+0.2%であれば保証料相当額を頭金に入れて借入を抑えるパターンが、一番安くなりました。

ちなみに、(B)のパターンで(A)と損益が同じになるケースは、30年間の利回り約0.048%、運用益8,407円になります。
また、当初(B)の条件で借り入れ、2回目の返済時に574,110円を期間短縮で繰り上げ返済すると、完済までのキャッシュアウトは44,145,092円（元利44,145,092）となります。（返済期間は29年1ヶ月に短縮される）

[236: 契約済みさん]

>235 で重大な間違いがありました。

30年後完済時点までのキャッシュアウト
(C)45,235,793円（元利44,661,683 + 頭金574,110）

当初(B)の条件で借り入れ、2回目の返済時に574,110円を期間短縮で繰り上げ返済
(B-2)44,719,202円（元利44,145,092 + 繰上資金574,110）

(A)と(B)の比較では、(B)の運用益ゼロでも、30年間のキャッシュアウト差額は8,407円と
誤差の範囲にとどまり、納得いくのですが、(C)は(A)(B)と比べると約28万円も
不利な結果となったのが意外です。

[237: 匿名さん]

35年で借りても、実際は35年かけて返さない予定の人が
内枠にするんじゃないでしょうか？

と言うか、35年かけて返済する人の方が珍しいですよね。

[238: 入居予定さん]

外枠にしようと思っているのですが、
保証会社が倒産してしまった場合、支払った保証料はどうなるのでしょうか。
預金のように保全対象ではないですよね？
だとすると、倒産したら、銀行が別の保証会社を設定して、
もう一度保証料を支払わなければならないのでしょうか。
また、過去に保証会社が倒産したことはあるのでしょうか？

ご存知の方いらっしゃいましたら、教えてください。

[239: 入居済み住民さん]

このスレ最初の方が変だけど、結局保証料は全額一括払いになったのね

[240: 匿名さん]

なにも考えずに一括の方が得と考えたので外枠でしたけど
このスレ読んでると内枠で保証料分を元本減らした方がよかったかなと思う。

２９００万を３５年１．６８％　保証料５９８４００円
より
２８４０万を３５年１．８８％　保証料込み

にした方が合計払い込み額では約１９万ぐらい込みのほうが得なんだよなぁ。
繰上げ返済すると保証料返還手数料もかかってくるみたいなので余計不利なんだよなぁ。
しかも元本減ってる方が気持ち的にも楽だしさ。
ちょっと失敗したかも。

一括でした方が得な事ってあるかな？気休めの為にもなにかない？

[241: 匿名さん]

エクセルで計算してみたのですが、35年掛けて返済していく分には
外枠の方が総支払い少ないんじゃないですか？

気休めですけど・・・。