住宅ローン・ＪＡあんしん計画について ２スレ目

[匿名さん]

前スレ
住宅ローン・ＪＡあんしん計画について
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31366/
金利は安いが保証金、諸費用が銀行よりかかる場合があるので注意。

[402: 匿名さん]

>>401
400さんじゃないけれど、私は3000万円借入れ（頭金ほぼゼロ）で保証料100万円程度でした。
審査結果について具体的には聞きませんでしたが、仮審査など中一日で通ったぐらいなのでそんなに悪くはないはずだと思っています。
差し支えなければ、借入額、頭金、保証料のおおよそのところをお聞かせ願えませんでしょうか。

[403: 401]

>>402
2200万円借り入れで保証料は55万です。頭金は1000万。
保証料は3種類ありました。
借り入れ割合が少ない人に一つと、多い人用は正組合員と准組合員用で二つに分かれています。
頭金が0円に近いと多い人用になると言われました。
手元の資料を見ると100万円借り入れの一括前払いの保証料なのですが、
一般型は35年借り入れ100万につき27,180円、借り入れ割合が多いほうは
46,745円（正組合員）、56,623円（准組合員）。
100万円での試算なので、実際は多少の誤差があると書かれています。
もちろん、この額もJAそれぞれで設定が違うのでしょうが、
うちは一般型での計算、402さんは頭金がほぼゼロということなので
高いほうの准組合員用で計算されたのだと思います。
ちなみにうちが頭金0円で購入していたら保証料は180万！と計算されました。
402さんは3000万で保証料が100万ということはだいたい20〜25年の借り入れでは
ありませんか？

頭金を多く払えば正組合員、准組合員関係なく、安い保証料が適用されるようです。
もちろん、借り入れ年数が短いほうが保証料も安くなります。

[404: 匿名Ａ]

新規購入ではなく、現行金融機関から借換えを検討しているところです。で、借換え先をJAバンクにするか信用金庫にするか悩んでいるところです。（他銀行、信託銀行ともに２月の金利は１月より上昇したので、比較検討から外しました。）
402さんの質問ですが、ざっとお答えできる範囲で以下の通りです。
借入れ金：2500万円、物件価値：約3000万円
ファーストステージ：約40万、セカンドステージ：約50万、サードステージ：約60万（一括払い保証金のみ、その他諸費用,JA出資費用は、別途かかります。）
JAの担当の方が、保証額ランク一覧表を見せてくれました。他行では、ブラックボックスでなぜその設定金額か、教えてくれませんでしたので、ここの担当者は、こういうランク設定があると教えてくれただけ良心的だと思います。
それにしても、402さんの保証料100万円は高いですね。分割ですか？他の諸費用、JA出資費用等含まれない金額ですか？

[405: 402]

>>403,404
ありがとうございます。3つのランクというものが存在することは知りませんでした。
JAからは「頭金を2〜3割出してもらえれば保証料を安くできる」との説明を受けました。
頭金を上記水準以上入れた場合の保証料は、ちょっと記憶が曖昧なのですが40万円台とのことだったかと思います。（保証料の差額分安くするよりも手元に資金を残しておく方を迷わず選びましたのでメモも取っていません）
私の保証料は前払い一括で約98万円です。出資金や送金手数料は別途です。
ローン期間は28年、3段階の固定金利です。

ところで、前スレの最初から読み直したところ、前スレ184さんが保証料率から保証料を求める計算のしかたを提示してくれています。（数年前にも似た話題で盛り上がったようですね・・・）
私のケースでおおまかに計算してみたところ、保証料98万円になるための保証料率を逆算したら大体0.2%くらいです。この0.2%を403さんの例に当てはめると、「一般型」と「正組合員」との中間あたり。悪くないです。404さんの例では、借入れ年数の条件が不明ですが、「サードステージ」相当ですかね。
要するに、JAは3段階の保証料率を持っているが、地域によって保証料率の数字はまったく異なるということのようですね。

[406: 匿名]

JA、本審査okとれました。
保証額は、2500万円借入れで、約52万円（保証会社事務手数料込で約57万円）でした。他行と比べ、若干（3万5千円）高めでしたが、現時点（07/2月）での長期固定ローン（3段階タイプ）金利が他行より低いのでトータル的にお得だと思います。本契約は、契約内容をよく確かめてから決定する予定です。
＜長期固定（3段階タイプ）金利（3月までの申込み限定金利）＞
1年目から5年目：1.70%
6年目から10年目：2.50%
11年目以降：3.10%

[407: 匿名さん]

>>406
おめでとうございます。市川ですか。
保証料52万円とのことですが、頭金は何割ほどお入れになりました？
また、契約内容についてどの辺をチェックするかというお考えがあればご教授ください。

[408: 匿名]

他行からの借換えなので、頭金はありません。
主な契約内容チェック
・金利の内容（・・・の場合は、金利が変動する場合があります。と特例条件がないか？）
・諸費用明細内訳（余計な手数料をとられていないか？）
・繰上げ返済、完済条件（借入れ開始から何年以下、何年以上の期間は繰上げ返済、完済処理はできないという条件付でないか？→いつでもできるか？）、手数料の確認。
・完済時、JA出資金の戻り額は？
・完済時、保証金は残りのローン年数分、戻ってくるか？（保証金一括払いの場合）
・保証会社名の確認。
以上の内容で不利な点がないかチェックしました。別に、誰に聞いたわけでもなく、自分なりにここは、押さえておきたい重点事項だと思い確認しました。問題なさそうだったので、本日、JA市川と契約手続きいたしました。

[409: 匿名さん]

私はＪＡ成田で契約しました。
去年の８月頃、土地の融資をしたのですが
当初１０年２．３％、１１年目以降３．１５％（ガン団信付）３５年で保証料２．１％
繰り上げ返済手数料は無料です。

建築物は２月実行で１月に金利が下がったので当初１０年間２．１５％（他は同じ条件）で変更できました。

[410: 匿名さん]

>>408
ありがとうございます。私はマンション購入の新規ローンで来月に金消契約と融資実行を控えています。
挙げていただいたポイントのほとんどは、私も既に確認（口頭で質問）済みのものでした。
最初の金利修正の特例については契約書に何か記載がありましたか？

しかし保証料がお安くて羨ましい。ご返済がかなり進んでいて、今回の借入額より物件の担保価値の方が上回っているのでしょうかね。借換えの場合は保証料率が一律に安いなんてことがもしあるとしたら、一度他の金融機関で借りてすぐにここで借り換える裏技も可能かも？

[411: 匿名]

金利記載内容については、特に注意して確認をいたしました。金利修正の特例については、一切なく、借入れ期間中は、キャンペーン優遇金利で完全固定（３段階固定）でした。
保証料については、私の場合、借入額より物件の担保価値の方が上回っていたので、安く抑えられたと思います。借換え時の保証料は、残念ながら一律に安いわけではありません。保証会社が、担保物件価値、返済能力、過去の返済履歴（滞納時期がないか。）などを総合評価して決定するようです。特に担保物件価値と借入れ金の関係で大きく変わってきます。借入れ金より担保物件価値の方が安く査定された場合（担保割れ）は、その分、保証会社のリスクが大きくなるので保証料も高い設定になります。

[412: 市川市在中]

JAの長期固定ローンで、２段階金利設定（10年目まで：○○％＞11年以降：○○％）は、よく聞きますが、３段階は、あまりない商品ですね。惹かれます。JAでも各地域の特徴がいろいろですね。JA市川は、5年1.7%＞10年2.5%＞11年以降3.1%の３段階長期固定ですが、ちなみに他の地域で３段階長期固定ローンありますか？参考までに比較してみたいのですが。。3段階の良さは、借入れ残高の多い初年度から５年の間は金利が低く、月々支払いが安く済む。且つその後も段階金利固定なので長期安心感が得られる。ことだと思います。
http://www.icnet.ne.jp/~ja_ichikawashi/loan2.html

[413: 匿名さん]

うちは2段階のところです。
406さんの投稿を読むまで3段階金利設定のJAがあるというのは知りませんでした。
11年目以降の金利がうちの2段階目より高いのが気になりますが、最初の10年で
ガンガン繰り上げしていこうという人にもいいですね。

[414: 市川市在中]

JA市川の初年度から10年間は、2段階設定なので5年1.7%＞10年2.5%→10年間平均金利2.1％です。
例えば、10年固定で初年度から2.1%の他行と比較すると、
初年度から5年間の借入れ残高の多い期間で低金利1.7％は、かなり利いてくるのでJA市川の方がお得となります。（但し、保証金は借入れ条件次第でJAの方が高くなるケースもあります。）
とにかく、5年目、10年目で繰上げ返済を出来るだけするつもりです。11年目以降は他行の金利動向次第で、借換えか継続かを考えます。

[415: 匿名さん]

>>408
で、確認した結果がおのおのどうだったのか教えてもらえるとうれしいです。

[416: 408]

本審査ok後、契約内容をチェック、その結果を報告します。
結果は、問題なしと判断し、JA市川と本契約手続きを済ませました。
（注意：他のJA地域ごとに、内容が異なると思いますので、他のJA地域を検討されている方は、あくまでご参考までに。。。）
・主な契約内容チェック
-->結果内容（★JA市川の場合）
・金利の内容（・・・の場合は、金利が変動する場合があります。と特例条件がないか？）
-->契約書上、特例条件の記載なし。一応JA担当者にも金利3段階完全固定であること確認。問題なしと判断。（JA市川　長期３段階金利の場合：5年1.7%＞10年2.5%＞11年以降3.1%）3月までの申込者。
・諸費用明細内訳（余計な手数料をとられていないか？）
-->最終諸費用見積書問題なし。（初回見積りより、安かった。）
・繰上げ返済、完済条件（借入れ開始から何年以下、何年以上の期間は繰上げ返済、完済処理はできないという条件付でないか？→いつでもできるか？）、手数料の確認。
-->いつでも繰上げ返済、完済できます。１回手数料：5,250円、よってこれも問題なし。
・完済時、JA出資金の戻り額は？
-->JA組合脱会時、出資元金は100%戻る。＋利息分α　（契約時点でJA准組合員になり10万出資。）
・完済時、保証金は残りのローン年数分、戻ってくるか？（保証金一括払いの場合）
-->早期完済時、残り年数分の保証料は戻ってくる。（今回、52万一括払い）
・保証会社名の確認。
-->全国保証株式会社（JA系列の保証会社は2社ある。）

[417: 匿名さん]

埼玉県内のjaです。
10年固定2.1%、11年以降店頭金利より0.7%引き。
保証料は頭金3割で銀行と同程度、3割以下で銀行の倍です。
申し込み時の金利が適用されるので、頭金が3割以上で今回の
利上げに不安のあるかたはいいかも。
でもja市川のほうがいい。ウラヤマシイです。

[418: 匿名]

JA市川の長期固定金利ローン（３段階固定金利：1年目〜5年目1.7%＞6年目〜10年目2.5%＞11年目以降3.1%)
上記の適用金利は、平成19年3月30日（金）までにお申込み受付分で、平成19年6月29日（金）までのお借り入れを対象としています。
JA市川ご検討の方は、借入れ期限もありますのでご注意ください。

[419: 417]

訂正です。
頭金が2割以上で保証料が銀行並みでした。
3割ではありません。
3月末までこの金利で申し込み時の確定です。
ちなみに保証料が内枠だと、2.38%です。
繰上げ手数料は2100円と格安です。
結構いいかもと思いました。

[420: 417]

2.38%は頭金2割り未満の保証料内枠の数字です。
何度もすみません。

[421: 金利不安]

ＪＡは保証料無料には出来ないのですか？