仲介物件の手付金

[購入検討中さん]

とある大手の仲介業者に『「手付金」なしで購入したい、銀行の仮審査は済んでいて、諸費用含めて全て融資するとの書面をもらっています。』と伝えたところ、「それは法律に違反するからできません。」と言われました。
しかし、そんな法律聞いたことがありません。民法上はどんな契約でも当事者間で公序良俗に反しない限り有効だと思いますが…。手付金は１０％頂きたいが、売り主さんとの交渉で下げることも可能とはいいます。本当に仲介物件で手付金を払う義務があるのでしょうか？
またローンの本審査が承認されなかった場合、特約付けているにもかかわらず、理由をつけて返さない輩もいると聞きます。
違約時における賠償を契約書に明記すればいいのではないでしょうか？