追放した悪徳管理会社の責任追及方法

[管理費削減中]

デベが指定した管理会社があまりにも酷くて、引渡しから3年で管理会社をリプレースしました。

出納業務と定期業務の再委託しかやっておらず、各種名簿は全部不備、
駐車場料金は未請求で長期未収が何件も、フロントマンは頼まれたことは
一切行わず、理事会で無数の嘘をついた上に、やっていたことはデベの
瑕疵の隠蔽工作のみという有様でした。せっかく点検業者が改善勧告を上げて
も全部無視して、改善勧告があったことすら管理組合に報告しません。
これらの悪行だけでも許す気がさらさらないのですが、引継ぎを行ったところ、
以下の事実が判明しました。

1. 管理規約原本が無いから渡せないと言っている

2. 共用部のマスターキーが一本行方不明。鍵の管理台帳もめちゃくちゃ

これらの行為って刑事罰や免許取り消しの対象にならないのでしょうか？
必要なら裁判も止むなしと考えてますが、あまり長く引きずりたくないので、
刑事告発や相談を持ち込む場所（公的機関）があれば、そちらを優先したい
と思っています。詳しい方の意見をお聞かせ下さい。

[21: 匿名]

どこの管理会社でしょうか？
ここのスレは管理会社に問題があるのなら
会社名を出しても差し支え無いと思います。

[22: 匿名さん]

>>21
公表に賛成です。結局、高層協会は理事長しか届け出れないっていうから理事長が面倒臭がったり、管理会社とグルになっていると届けないし、国土交通省は裁判の結果やらを持っていかないといけないそうだし時間もかかる。
悪い会社を知ってるなら教えてほしいです。

[23: 匿名さん]

駐車場のリストを牛耳ってたデベ側は実質的に駐車場を全部借りてたと考えられる
裁判してデベと管理会社に請求しても良いと思いますよ
公表はもちろんですが国交省にも連絡して大臣登録取り消しさせましょう

[24: 管理費削減中]

昨日は管理会社変更後初めての理事会で、前回の議事録作成や昨日の準備等で
忙しくて、マンコミュにアクセスできませんでした。
このところ、元管理会社と売主（デベ）のおかげで、平日より週末の方が
忙しい生活を送ってます。

会社名の公開は視野に入ってますが、その時は理事会議事録や総会議事録や
その録音、録画といった証拠類も一斉に公開しようと思っています。
このため、準備期間がもう少し必要です。
なお、悪行の公開、刑事告発、損害賠償訴訟のどれでも理事会判断で
行えるように、総会で特別決議を圧倒的多数の賛成で通してあります。

高層協会は念頭になかったので、連絡を取ってみます。
ありがとうございます。

デベが駐車場を管理していたのは、ご推察の通り売れ残り住居を
販売するためです。駐車場を持っていない住民が使いたいと申し出た
ときに、管理会社は自分達は把握していないからデベに聞け
と言ったので発覚しました。そして、デベは自分達が売る予定の
人間に割り当てるから空きはないと言って、住民の希望を却下しました。
怒った理事会は即刻管理権を管理組合に返還せよとデベに要求しましたが、
デベは拒否しました。これは完全に犯罪（窃盗罪？）だと思います。
管理会社は終始デベの味方をして、管理組合の要求をことごとく
握りつぶして、デベが割り当てた新入居者が駐車場をこっそりと
使い始めることに協力しました。

あと、昨日聞いた面白い展開です。
元の悪徳管理会社は管理規約原本をこれから作成するので、理事長に署名捺印
しろと新管理会社に言って来ました。管理規約原本って後から作れるものですか？
私の理解とまったく異なるのですが。それに全区分所有者が署名捺印してない
管理規約原本に意味があるとは思えません。

[25: 匿名さん]

所有権が移転してるからもうダメ　総会決議で決めることになる
契約前に作っておいて　契約時に印鑑貰うのが普通

[26: 匿名さん]

>>24
>怒った理事会は即刻管理権を管理組合に返還せよとデベに要求しましたが、

意味不明。規約上、管理対象物に駐車場が入っていないのですか。
「返還」というのは貸与物を返すという意味でしょうか。
そもそものところでどうも理解できません。

[27: 匿名さん]

>>24
管理規約原本に区分所有者全員の署名捺印は必要ないよ。

一般的には、販売時に区分所有者全員から規約を了承する
旨の署名捺印をとるので、書面決議と同じ効果をもつけど、
管理組合成立時に特別決議として規約を決議しても同じ効果
がある。その場合、総会議事録への署名者と同じ。

ただ、スレ主のように紛失が疑われるのであれば、
総会でその事実を公表して、あらためて特別決議を
とり、その時の総会議事録の署名者の署名をもらった
規約原本を作成することになると思う。

ちなみに、管理組合名義の銀行口座の開設には、規約原本が
必要(人格なき社団の本人確認書類のひとつ)。

[28: 管理費削減中]

>26
実質上、管理権を勝手に持っていってしまっているので、
即時返還せよと命じたのです。つまり、
我々の所有物だから返せと要求したのです。

[29: 管理費削減中]

>25 >27
新管理会社のアドバイスで総会で原本を
制定することが可能なのは知ってます。

元の管理会社は総会も開かずに勝手に
管理規約原本なるものを作って、
理事長に判を押させることで済ませる
つもりのようです。
こんなことが認められるとは思って
ません。この件に関する我々の要求は
非常に簡単で、管理規約原本を作っていません
という謝罪文を管理組合に代表者印を
押してよこせと要求しているだけです。
この要求を認めようとしません。

[30: 匿名さん]

＞非常に簡単で、管理規約原本を作っていません
＞という謝罪文を管理組合に代表者印を
＞押してよこせと要求しているだけです。

つまり、管理規約のないマンションということですね。
管理委託契約に原始規約作成業務が入っているのでしょうか。
作成責任は管理組合、管理会社のどちらと認識しておられるのですか。

[31: 管理費削減中]

最初の設立総会を開くまでは管理組合代表者を
その悪徳管理会社が兼ねているので、
管理規約原本が存在しない全責任はその管理会社
にあると考えています。
住民による管理組合が結成されても、
管理会社から原本は引き渡されていません。
たぶんつくってもいないのですから。

[32: 匿名さん]

>>31
３年間も管理規約なしで総会決議や管理費・修繕積立金の支払をしてこられたわけですか。
当然、理事長がそのような無法状態の中で決議したり、財務を行ってきた責任を負うことになります。
設立総会を前にしての話なら
＞管理規約原本が存在しない全責任はその管理会社
＞にあると考えています。
というのもわかりますが、３年も経て、管理会社に責任とか謝罪を求めるとか。
二重にありえない事例ですね。
悪徳という言葉をお使いですが、管理費を支払う一般住民にしてみれば、３期もの間、規約作成について何も手を打たず、帳簿類の不備をチェックしてこなかった杜撰な理事会運営を棚にあげてどっちもどっちだなあ、と。
駐車場にしても、規約の定めがないのですから「管理権」など主張できませんよね。
何ともコメントしようがありません。

[33: 管理費削減中]

ついで管理会社の悪徳ぶりを書いておくと、
自分が管理組合代表者(管理者？)を兼ねている間に、
法人格のない管理組合にとって何の意味もない、
高利率のリース契約を管理組合として契約したり
してます。管理組合には納税はもちろん
原価償却の概念もないので、利子の払い損です。

相場の倍や三倍で商品やサービスを買ったこと
にするだけでは飽きたらず、高利率のリース金利
まで管理費から負担させているわけです。

[34: 管理費削減中]

>32
管理規約集は区分所有者もとにあるので、
管理規約原本が存在しないことに役員に
気づけというのは無理があります。
管理規約原本がないかも知れないなんて
思いもよりません。
役員が区分所有法なぞ熟知しているはずが
ありません。私だってそんなもの知りません。

一方、管理会社はプロですから、何の言い訳も
できません。最終的にはどちらが悪いか、
世の中に判断してもらおうと思ってます。

[35: 匿名さん]

>>34
「元の管理会社は総会も開かずに勝手に管理規約原本なるものを作って、」とあったので、原始規約自体がないのかと思ったのですが。規約自体は発効してるのなら、今更総会決議など不要です。紛失した原本と配布物との照合を理事会の責任で行うだけのことです。
規約があるなら駐車場の件は規約と管理委託契約で白黒つけられる話でしょう。引き渡せだの拒否だのという話ではないですが。
区分所有法の詳細は素人は知らないですが、このような事態になれば少なくとも理事長は法令・規約・委託契約書を根拠に考える責任があります。規約があるなら、「理事長は区分所有法にいう管理者とする」といった一文が必ずあります。
そもそも、管理会社と渡り合うのに、契約のひとつも知らない人間が理事長になること自体に無理があります。理事長を補佐するその他の役員は社会人経験のない人間ばかりなのですか。
世の中に判断してもらう、というような大袈裟な問題ではありません。

[36: 匿名さん]

>>34
世の中に判断してもらうなら具体的な管理会社名を遠慮せず公表しなさい。

[37: 匿名さん]

そもそも民事契約の不履行について刑事罰云々とかに飛ぶ発想が意味不明。
まあ、新管理会社には少なくとも今までは「甘い管理組合」であったのを知られてるので、舐められないよう頑張ってください。
今この期に及んで堂々と「役員が区分所有法なぞ熟知しているはずがありません。私だってそんなもの知りません。」などと言ってるようでは、この先も一抹の不安はあるが。

[38: 匿名さん]

>>33は具体的にどんな行為があったのかね？
管理会社が管理組合名で何かの契約をしたというのかね？
理事長名の署名とか管理組合の印鑑はどうしたのだろうか？

[39: 管理費削減中]

>38
理事長名のところには管理会社の人間の名前が
入ってます。
印鑑は住民の理事長に渡す前なので、
彼らが持っているので、それをそのまま
使っています。

私の理解では管理組合設立時の初代管理者は
管理会社なのだとおもいますが、違うのですか？
そして、その管理者が設立総会を招集する。

管理規約原本は管理者の保管が義務づけられていて、
区分所有法上は罰則規定もあるはずです。
管理会社は明らかにこれに抵触していると考えています。
違うのですか？

[40: 管理費削減中]

駐車場を勝手に自分の客に割り当てたり、持ち主の
管理組合が返せといっても機械式駐車場の鍵や
暗証カードを持ち続けることは、犯罪じゃないの
ですか？自分のものじゃないものを自由に使うのは、
窃盗の類いだと考えてますが。

あと、デベロッパの瑕疵を隠蔽するために、
不具合のある部分と関連した装置の電源を
フロントマンが故意に切って、不具合は
電源スイッチが切れていたからで瑕疵や不具合は
ないと強弁していたのですが、これも犯罪じゃない
のですか？少なくとも、管理組合にとっては
犯罪行為であることは明白です。

事実を明るみに出せば、こんな管理会社を
使う人は大幅に減らせると考えています。

ちなみに、フロントマンは辞めたことになってます。
この管理会社の言うことは何も信用できないので、
単に追求を逃れるために、会社ぐるみで嘘をついて
いる可能性も大いにあります。