サンクレイドル保谷ってどうですか？

[購入検討中さん]

サンクレイドル保谷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都西東京市東町二丁目443番1、443番2、444番5、444番6（地番）
交通：西武池袋線 「保谷」駅 徒歩8分
総戸数：64戸（管理事務室1戸含）
敷地面積：2834.20㎡
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上5階建
専有面積：55.00㎡（5戸）～74.80㎡（4戸）
バルコニー面積：9.00㎡（5戸）～16.24㎡（4戸）
テラス面積：10.44㎡（4戸）～11.46㎡（2戸）
ルーフバルコニー面積：40.87㎡（1戸）
専用庭面積：20.10㎡（1戸）～23.25㎡（2戸）
駐車場：21台（内訳　機械式9台、平置12台：内来客用1台、福祉車両優先1台）
自転車置場：126台
バイク置場：6台
管理形態：区分所有者全員により管理組合を構成し、管理会社に委託予定
入居時期：平成25年9月下旬
販売開始予定時期：平成25年1月上旬

売主：株式会社アーネストワン
販売提携（代理）：株式会社ヤマシンエステート
設計監理：株式会社光和設計　一級建築士事務所
物件URL：http://www.sc-hoya.jp/
施工会社：株式会社上滝
管理会社：伏見管理サービス株式会社

[61: ビギナーさん]

>>６０　ワタシもそういうデータはどこかで拝見しました。一般的にはそれぐらいかかるみたいですね。

普通に考えると１５年もしくはそれより短い期間だけ住んで引っ越す家庭のほうが少ないと思いますから、ほとんどの家族には気にすることでもないのかなとは思いますが。

その１５年という分岐点に達するまでは売電収入は全てそこに補填されてしまうのでしょうか？
それとも管理費からパネルのいわゆるローンを支払いながら、売電収入は別扱い？？

[62: 契約者]

>58さん
ウチは、最初から3000万円台の物件しか、見てなかったので、南向きの物件は、紹介してもらわなかったので、詳細はわかりかねますが、西向き中層階で3400万円だったので、南向きの上層階だったら、それくらいするのでは、ないでしょうか…

すみません、曖昧な返事で…

[63: 契約者]

>59さん
売電収入ですが、ウチは、やはり建て替え時に使いたいなあ～と漠然と考えています
逆に、他に入居者全員で使う方法は、何があるんでしょうか？

ちなみに、維持費は、管理費内で賄えると説明を受けました。月数千円だから、別途、徴収することは、ないと。

嘘かしら～

[64: 検討していた者]

売れ行き悪く、値引き（まずは100万円から）し始めたようですね。

[65: 契約者]

>64さん
購入応援券ですか？
先月、見に行った時には、決まってたみたいですよ、契約直後に言われ、びっくりしました！
思ったより利益が出たから還元したって言われたんですけど、違うのかな？
我が家は、頭金少ないので、助かりましたが。

[66: 物件比較中さん]

まだ西武新宿線沿いとこちらの西武池袋線沿いで迷ってるんですけど
路線の決定的な違いってありますでしょうか。

物件自体は見てきた中ではこちらが一番安かったです。
安いから買うというわけではないのですがどちらの路線を選んでも都心には簡単に行けるんですよね
こちらだと池袋、あちらだと馬場、大差ないなあと。

保谷駅周辺は便利ですし検討を止める理由もなく
あとは決断の理由がもっと強くあればと思っています。
どこかに他とは違う強いメリットがあればと。

これって自分だけでは見つけられないんですよね（汗）

[67: 物件比較中さん]

どちらに出るのがあなたにとって便利なのでしょうか？
鉄道としての利便性は池袋線ではないでしょうか。

[68: 匿名さん]

>>66
西武池袋線は、地下鉄有楽町線と地下鉄副都心線（さらに東急東横線）に直通があります。
西武新宿線は、他線への直通はありません。

[69: 匿名さん]

私は新宿線利用者ですが、利便性は一般的に池袋線の方が高いですよね。
新宿線のどの物件を検討されているのか分かりませんが、中央線も利用出来る場所だとそれなりに利便性が高くなると思います。

[70: 物件比較中さん]

安いけど仕様はそれなりですね。

[71: 物件比較中]

利益が出たから還元？完売したならともかく・・・

[72: 匿名さん]

売主が3月決算だったのではありませんか？
一般的にはマンションが完売した時点で利益が決定される訳ではなく、
4月から翌年3月までの1年間の損益を3月に算出される筈です。
勿論、決算を口実に顧客を呼び込む為のキャンペーンだという事は承知の上ですね。

[73: 匿名]

＞決算を口実に顧客を呼び込む為のキャンペーンだという事は承知の上ですね。

でしょうね。
同社の他のマンションでは行っていないみたいですから。

[74: 物件比較中さん]

ここみたいにデッドスペースを極力無くした設計はやはりいいですね、
なにしろ間取り面積が十分にあるわけではないですから、
最初から不満を持ちそうな部分は無くしてくれいている、
この配慮はいいなと思います。

事例にあるとおりインテリアを壁、室内の形に合わせてピッチリ置くことでなるべく広く部屋を使うことができるようになると思われます。

[75: 物件比較中さん]

廊下を狭くして居住スペースや収納を広く取ってあるのは良いと思う。
だけど、リビング横の部屋とひと続きにしていないのは何故？
それから、設備関連のグレードが低い。駐車場も少ない。
その割には値段は特別安くないと思う。値引きはあるのでしょうか。

[76: 匿名さん]

>75

＞値引きはあるのでしょうか。

>64-65と>71-73を参照して下さいな。

[77: 匿名さん]

設備仕様のグレードが低いのですか。。。
ここだけでなく、サンクレイドルシリーズでは共通する仕様なのでしょうか。
そういわれて見ればトイレもタンクつき、手洗いカウンタなしですし
ガスコンロも他社のモデルルームでは見ない形ですね。

[78: 匿名さん]

ウォークインだけど有効に使えない収納があるのが気になります。
広さだけとった収納ってどうなんでしょうか。
不必要な空間がいろいろありますよね。

設備はそれほど悪くなさそうなのですが、安っぽく見えるのはどうしてでしょうね。
まあ、好き嫌いもあるのかも。

[79: 匿名]

それほどゆったりしていないのに収納で生活空間が狭くなりというのはどうかなと思います。間取りは悪くないし、角住戸であれば検討内です。家具を減らしてうまく空間を使いたいと思います。

[80: 匿名さん]

収納が広いのはいいと思いますよ
客用布団や季節モノがしまえるスペースがあるのは重要だと思います。
シューズクロークが広いのも魅力的ですね

[81: 物件比較中さん]

とにかく外観が低仕様で安っぽすぎですね。
他のスレを見ると建物のクオリティやアフターザービスにもかなり問題がありそうですしね・・・

[82: 物件比較中さん]

道中は明るいのかな

この辺ではメジャーな通りを歩くことになるみたいだから街灯が充実してくれてると夜も安心で歩きやすいと思います

困ったときのバス頼みも有効そうですね
まっすぐこの道を駅まで行ってくれるルートだと思うので
バス停の場所調べとこっと

[83: 元ご近所]

歩道が無く、歩きにくいです。それから、バスは現地前を通りません。
一度実際に歩いてみることをオススメします。できれば夜にでも。

[84: 物件比較中さん]

そうですね、夜周辺を見ておくのも大事だと思います。

上で出たバス停の話ですが、
もしや一番近いのはあのセブイレブンの前でしょうか。

駅とは違う方向に一度行かないと行けないようですが、
駅からの帰りにコンビニに寄りたいとなるとどのみちこちらのルートを選択することになるので問題はないと思いました。

駅前のEmioやソレイユは何時までやっているのでしょう。

[85: 匿名]

小学校、中学校、保育園、幼稚園も近くにあって、公園もありますね
楠通りなら歩道があるのでしょうか　現地確認してみようと思います。

[86: ご近所さん]

何はともあれ、№81の書き込みが全てを物語っていると思います

[87: 匿名さん]

仕様が低いのは納得して買えば問題ないですが、品質が低くてアフターサービスでの対応が悪いと大変ですよ。

工期も良くチェックした方がいいですよ。
他と比較して短工期だと間違いなく不具合は多くなる傾向にありますね。
また、不具合が多い所はだいたいアフターの対応もよろしくないですね。

[88: 匿名さん]

線路近くなのに騒音や振動の対策について掲載されてないのは気になりますね。
感じ方は人それぞれですし、実際に確かめてみないと判断出来ないのが難しいです。
ソーラーパネルも興味あるんですが、修理費などが追加されたりしないか心配。
とはいえ、駅から徒歩圏内で、無理がない価格帯って魅力的ですよね。

[89: 匿名さん]

駅までは近いとはいえ、ちょっと夜になると寂しい気がします。
中の設備は普通の気もしますが、グレードが高いとは感じないかもしれないです。
収納などが充実しているプランもあっていいですが、
リビングダイニングがコンパクトって思いました。

[90: 匿名さん]

>87さん
勉強になります。
サンクレイドル保谷は5階建ですが、これくらいの規模ですと一般的に
どれくらいの工期が必要なんでしょうね。
どこかのサイトに目安として階数×1ヶ月＋4ヶ月（設備等工期）＋2ヶ月（審査、検査、内覧会等）
という算式にあてはめると11ヶ月？くらいが妥当な線でしょうか。

[91: 匿名さん]

90さん
ご認識の通り、階数×1ヶ月＋3～4ヶ月（設備等工期）＋2ヶ月（審査、検査、内覧会等）が標準的な工期ですね。
したがって５階建だと10～11ヶ月というところですね。勿論、以前あった建物の撤去などの工期は除きます。

[92: 物件比較中さん]

>>88

基礎構造や外壁断面図あたりからレベルを推測することはできないでしょうか、私は素人なもので見ても全くわからず、
サイトに載っているこの情報から判断できる方はできると思っていたのですが違うようですね(汗)

複層ガラスというのは基本的には結露などの対策の為のようなのですがこれは防音対策にも力を発揮したりしますか？
重なっているだけに単純に音にも強そうに見えるのですが。

[93: 匿名さん]

92さん
「重なっているだけに単純に音にも強そうに見えるのですが。」 は必ずしもそうではありません。
下記のURLをご参照ください。

http://www.iibouon.jp/00400-glass/000024.html

[94: 匿名さん]

防音対策に一番良いのは二重サッシみたいですね。
ペアガラスでも真空ガラスのスペーシアなど防音に特化した商品が出ていて、
ペアガラスに特有な低音域の共鳴現象が見られない事が特徴です。
スペーシアは防音以外に断熱、結露も防ぐことができるのでマンションにはベストですね。

[95: ビギナーさん]

＞＞93

そちら、私も参考にさせて頂きました。

実は先の方と同じように防音性にも優れている「だろう」と考えいたのものですから真実がわかってより正確に検討を進めることができるようになりました。

でも周波数のお話って私にはやっぱり難しいかなぁ。
具体的に「～の音はこれぐらいに抑えられる」という点を私なりに調べてみようと思います。
ありがとうございました。

[96: 匿名さん]

ソーラーパネルのランニングコストはどれくらいになるのでしょう。
返ってメンテナンスの方にお金がかかってしまうと
あまり意味がなくなってきてしまうような…。
ただ取組としてはとてもいいなと思っているので
うまく運用していきたいですね。
エコですし。

[97: 匿名さん]

売電収入の見込みが1,881,516円/年という事ですよね。
ソーラーパネルのメンテナンス費用を調べてみたところ、
定期メンテは数年に1度の割合で1、2万円程度、
ソーラーパネルの周辺機器であるパワーコンディショナー交換
(10年に1度程度)に20万円程度、ソーラーパネル交換は約20年
ですが、メーカーにより単価が異なるのでどれくらいかかるか
解りかねますが、250w×200枚ですと約1000万くらい？でしょうか。

[98: 物件比較中]

デベの評判が悪くて心配です

[99: 匿名さん]

売電が管理組合の収入となると、年間課税額も気になるところですね。

[100: 匿名さん]

売電収入があると税金についても考えないといけないのですね…。
全く考えが及んでいませんでした。
太陽光発電の設備を減価償却していればおそらく税金が発生することはないのではとは思うのですが
そのあたりの仕組みがどうなっているかですよね…。
戸建てとは事情が違ってくるでしょうし。
これは要確認ですね。

[101: 物件比較中さん]

えーと。
余剰電力の売電、でいんですよね。。
まだよくわかっていないのですが、売電収入から税金が引かれるとどれぐらい残るんでショ。

収入は管理費に充てられて自由に用途を決定できるとのこと。
その税引き後の額が少ないでは使い道も限られちゃいますよね。

住み方によって売電収入が増える方法ってあるんですか(汗)

みんなで努めて増えるのならそういう話し合いもアリだとおもうんですよね。

[102: 購入検討中さん]

売電収入なんて、雀の涙ほどで、客寄せパンダと一緒。もっと、サンクレイドルの本質を見ないと、後悔する気がする。

[103: 周辺住民さん]

売電収入より導入コストと維持コストの方が高くなる予感。
イメージだけで飛びつくと痛い目にあいそう。

[104: 匿名さん]

初歩的な疑問で失礼します。
ソーラーパネルについてまだ良くわからないのですが、発電した電力はすべて電力会社に売るということは各住居には供給されないということですか？
各家庭ではecoジョーズで省エネするだけで、ソーラーの電力は使えないというのも良く理解できません。
各家庭によって使用量が違うから配給が難しいのでしょうかね。

[105: 物件比較中さん]

税込42円/kW、20年間の固定価格買取が保証されており、IRRは税前6%になるようです。運転維持費も年間1万円/kW程度のようです。
http://www.meti.go.jp/committee/gizi_0000015.html#chotatsu_kakaku
自家消費せず全量売電する方が、変電器や各戸への配電設備等が不要になるでしょうから、効率的ではないかと思います。
販売価格のうち太陽光発電の導入設備費がどの程度か分かりませんが、販売価格に納得できれば売電収入を修繕積立費に充てれることは間違いないですよね。
税金はどうなんでしょう。導入設備費を経費として支払うことになる（購入費の一部）ので、売電収入がこれを相殺して利益が出ない限り課税対象にはならないのかな、と思いますが。

[106: 匿名さん]

住民の管理費以外からの収入があるのはとても貴重だと思います。
こういうものだとあとは携帯電話の基地局の設置というものもあるようですが、
今どきはあちこちにできているので見込めないでしょうし。
大規模修繕に備えて修繕費に売電収入はプールしておくのが
一番いいのではないかな？と思います。
共用部の電気に使うのもいいかもしれないですが、
やはり配線のコストが余計にかかってしまいますものね。

[107: 周辺住民さん]

西東京市ひばりが丘のマンションですが、
管理組合でソーラー売電を検討し、
専門家に収支見通しを試算して貰いました。
結果は初期費用と維持費用を賄うのに
１５年掛かると判り見送りとなりました。
２０年寿命で稼げる期間は５年間。
ここは販売価格に含めて当初から設置されているので、
毎月の電気代が２４００円程度安くなる感覚ですね。

[108: 物件比較中さん]

大きな買い物なので、目先の利益ではなく、総合的に判断したいです。

[109: 匿名さん]

>107さん
ひばりが丘のマンションでは実際に試算してみて、導入を見送ったケースなのですね。
なるほど・・・やはり設置とメンテナンスコストを差し引くと、売電での利益は微々たるものになりますよね。
ここも太陽光発電の取り組みについては高く評価しますが、利益に関しては過剰な期待をしないでおいた方がよいのかもしれません。

[110: 物件比較中さん]

サンクレイドル、というかアーネストワンや、管理会社の評判はどうなのでしょうか？
風聞ではあまりいい話は聞きませんが実際のところをご存知の方がいたら教えてください。