投資用マンションは買ったほうが良い？

[サラリーマンさん]

会社に電話の営業で投資マンションは、今不景気だからこそ年金対策で持っていたほうが良い、と
言われました。
実際に会社の上司が投資用マンションを買っていて勧められましたが、実際はどうなんでしょう？
もし買うとしたら妻に反対されると思うので内緒で買うことになります。
買って良かったと云う人、買って失敗したと云う人、いろいろ参考にさせて下さい。

[198: マンション検討中さん]

素朴な疑問。
投資用不動産と普通の分譲はどう違うの？

[199: 匿名さん]

　投資用マンションは、自己で居住し、値打が上がれば売却し、新しいところへ引っ越す、バブル期にはやった、「土地ころがし」的な手法と、自己では居住せず、賃貸物件として、家賃収入を得る場合があります。

　普通の分譲は、単純に自己の居住が目的で、結果的に値上がりしたりして、後で見ると投資用マンションとなる場合があります。

　先に、いろんな目的のため購入するが投資用マンションで、結果的に投資用マンションとなる場合があるので、最初から明確な区分は無理です。

[200: 匿名さん]

　スレ主さんの「内緒で買う」は止めた方が良いと思います。　いろんなセミナーが開催されているので、採算がとれるか、相続対策になるか等を十分検討してからにして下さい。　管理会社にも注意しましょう。

[201: 匿名さん]

　物件によります。よく研究してからにしましょう。　妻を含む家族に内緒は自己責任で行ってください。

[202: 匿名さん]

基本的に、いい物件は持ち主が手放さないし、
いい物件が出ても情報を早く取れる立場の人間が先に押さえる。
素人でもいい買い物が出来るのは唯一、市場が冷えている時。
今はアホが高値買いしてる時なので、そのアホが投げる時に買うべし。
まあ、もう数年かかるがね。

[203: 匿名さん]

安倍のミックス前に投資で買った中古マンションは、1200万円で現在も賃料14万円。それでもネットでも何カ月も売れてなかった。待っとけばまたチャンスは来るよ。今は資金貯める時期。

[204: ２０２]

＞＞203
待った方がいいと云う主旨は理解できるが。
その前文が全く意味不明。
誰が買ったの？誰が売ってるの？
「売れてなかった」と云うのは他人事やな？

今は資金を貯める時期と云うのは大正解やけどな。

[205: 匿名さん]

”安倍のミックス”と言う様な人物に難問してもムリだろ。

[206: ２０３]

>>204 ２０２さん

今、自分が持ってる築３０年の中古マンションです。
四年前に、スーモで何カ月も1500万円で売りに出てるので1200万円で指値で買って、賃貸募集して即入居付けしました。売主は一般人（老人）でした。

今は、指値してもほとんど通らないですが。

[207: マンション検討中さん]

投資という程ではないのですが、まず自分で入居して数年後に賃貸に出すことを考え始めました。
まだ全く知識がないのですが、物件サイトから来た物件を見たら、利便性良さそうなのに意外と安い気がして、他のサイトで検索したら、沢山部屋が出ていました。
http://www.athome.co.jp/smt/bldg-library/tokyo/shinjuku/32135/

更に検索したら、どうやら飛び降り事故があったようですが、最近のことではありません。

ここで3点ご意見頂けますか？

1.私は『合計約250室と分母が多いマンションとはいえ、賃貸38軒売却5軒もの空室は流石に多過ぎないか？』という感覚ですが、大規模マンションではよくあるのでしょうか？

2. やはり多すぎる、事故の影響だろう、という場合、
事故はいたましく、離れたい心理はよく分かるのですが、それにしても、5~6軒に1軒の割合で出ていくということですよね。

投資マンションで事故があるとここまで空室リスクが上がるのでしょうか？
それとも、病死などではここまで多く空かない、飛び降りだったから特別、と思われますか？(どこか一室周辺の問題ではなく、敷地内の事故という観点で)

3. 事故が無かった場合、投資という観点でこのマンションは良物件だったとお思いになりますか？

素人目には立地条件は悪くないと思うのですが、投資に慣れた方はどう思われるのか、お気が向かれた方、よろしくお願いいたします。

[208: 207]

概要書いていませんでした。
例えば売却の一つでは以下です。

パレステュディオ新宿パークサイド
価格 2,980万円
満室想定賃料 153.6万円/年
利回り 5.15%：年間
専有面積 31.36m2(9.48坪)壁芯
間取りタイプ 1K
所在地 東京都新宿区西新宿４丁 目
交通アクセス 都営大江戸線 西新宿五丁 目駅 徒歩1分 ＪＲ山手線 新宿駅 徒歩 15分
所在階／階数 13階／14階建
築年月 平成15年10月

[209: 匿名さん]

　採算さえ取れれば、投資用マンションは今のところ節税効果が高いです。　分譲賃貸にするなら、不動産管理信託も選択肢に入ります。　管理規約の整備が必要ですが。

[210: マンコミュファンさん]

>>198 マンション検討中さん
借入のローン金利が違うよ

[211: 匿名さん]

　採算が取れれば。　買った方が良いよ。　無理なローンは禁物。　最終的には立地かな？

[212: 周辺住民さん]

マンション販売業者は自前で満室にする自信がないからリスク分散の為にしてるんじゃないんですか？
本当に好立地物件なら他人に販売せず自分で賃貸するんじゃないんですか？

[213: 匿名さん]

投資マンション販売部長が知り合いです　「頭のいい人は買わないよ」一言　納得

[214: 匿名さん]

　そうでしょうね。　投資用マンションは打ってナンボですから。　勝負は、投資資金の回収ができる物件かどうかになります。　元手や余裕がない状態では、カモられますよ。

[215: 評判気になるさん]

利回り5.15%か、少ない

[216: 匿名さん]

　地の利が良いマンションは、投資用に向いています。　資金をローンで賄う方は、高利のローンは避けましょう。
　自己資金で運営した方がいいですよ。

[218: 検討板ユーザーさん]

確実にやめるべきでしょう

[219: 匿名さん]

>>212 周辺住民さん

その通り！

[220: マンション検討中さん]

>>189 ちんぼしゃくてくれさん

赤字計上って新築なら基本赤字だよ？
低金利の45年ローンとかなら収支プラスになる場合もあるけど
それに新築なら減価償却の期間長いと思うしかなり節税は出来てるんじゃない？

[221: 匿名さん]

赤字経営して節税ってのがだましの手口。税金返ってくるけど返ってくるのは赤字額×税率。差額は損失。

減価償却は机上の数字なんて嘘の説明するんだよな。

[222: マンション検討中さん]

>>221 匿名さん
差額は損失って言うけどローン支払い後とかマンション自体の資産価値と毎月の家賃収入で後々はプラスじゃない？
まぁ立地と需要によるけど

[223: マンション検討中さん]

>>212 周辺住民さん

マンション販売業者が自社ブランドで新築出すとして、土地と建物の金額考えたらマンション建てるのに大金かかる訳だし、他人に販売しないと毎月の家賃収入だけじゃ会社として成立しないのはわかるよね？
実際そーいう販売業者の親とか社内で持ってる人とか普通にいたよ！年収倍率あるし個人で持てるマンションって限られてるから全部身内とかは無理だよ笑

[224: 匿名だよん]

ちなみに詐欺とか言ってる人いるけどちゃんと知識ある人が言ってんのか？笑
だとしたらなんで都内にあんな大量にマンション建ててるとおもってるの？
あれ金持ちの道楽で建ててる訳じゃないでしょ笑
要するに需要があってビジネスとして成り立ってるからだよ？笑
ただそこに毎月の収支と中長期での賃貸需要とマンションとしての資産価値の変動とかを考えて投資しないと失敗するだけで、一概に投資マンションはやめとけっていうのは頭悪いと思うぞ笑

[225: 匿名さん]

>>221 匿名さん

無知で申し訳ないのですが、損益通算・経費計上は一室持ちくらいでは認めてもらえないかんじですかね？

[226: 匿名]

>>223 マンション検討中さん

>毎月の家賃収入だけじゃ会社として成立しないのはわかるよね？

家賃収入が借入利息や人件費などの経費を上回るなら会社として成立すると思うのですが。

[227: 匿名]

＞＞224 匿名だよんさん

>だとしたらなんで都内にあんな大量にマンション建ててるとおもってるの？

そのマンションを買った投資家の採算がとれているかどうかとは関係なく、
「投資用マンション販売業」のビジネスが成り立っているからですよね。

[228: マンコミュファンさん]

>>225 匿名さん
認めてもらえる
差額が損失ってどんな中古物件勧められたんだ笑

投資用マンション買うなら利回り優先とかで、短期で考えるべきじゃないね

都心部で、賃貸需要高い新築

[229: マンコミュファンさん]

>>226 匿名さん

あのさ会社でマンション建てて賃貸だけで人件費とか借り入れ利息とか全ての経費を家賃収入が上回るわけないよね笑
基本的に都心の新築物件は個人が持ったとして、毎月の収支はマイナスだよ？
もし仮にプラスでも45年ローンとかで毎月の収支プラス一万とかなのに
そんなの成立するわけないやん笑
あくまで年金と税金対策のための資産運用だと思わないとさ笑

[230: マンコミュファンさん]

>>227 匿名さん

そうだね成り立っているってことは需要があるってことだからね
目的は人それぞれだけど

[231: 匿名さん]

新卒入社のときから買い足してきたけど、最初の物件の元本の減りが早くなって良い感じ。

[232: 匿名さん]

不動産屋さん勤めは、強制みたいね。

[233: 匿名さん]

不動産屋になれれば、数字次第で、自社物件を買っても良いなと今なら思う

素人はプロの情報を得難いから大変でしょう

[234: 匿名さん]

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[235: 匿名さん]

業者だけど、2013年以前に新築東京で買ったオーナー
手放してる人も多いけど、ほとんどローン残債より数百万プラス
当時誰もこんな風になるなんて思ってない
アベノミクスとか言い出した時
あの震災の後の混沌な時買っといて良かったねって話

[236: マンション検討中さん]

いつて今からやるのは
高値掴みで失敗するの目に見えてる

[237: 通りがかりさん]

都心と一握りの県内中心地くらいで盛り上がっているだけなので、全国で盛り上がっていると考えない方が良いと思う。
完全な不労所得なんて今の時代あるはずもなく、どこの業界でも大手との競合もあるから情報も少なく苦労も多い。
はじめるなら案外相手の都合で時間を潰され自分の仕事に集中できなくなる不動産投資より、仕事をしながら株式投資の方が良いと、不動産投資をしてみて思いました。

[238: 購入経験者さん]

2009年に契約し2010年に竣工した、マンションの1室（２LDK）を、賃貸に出しています。

今回、12年にして初の退去でした。
家賃は12年間値上げしていませんでした。理由は、法人契約だったからです。

クロス張替えや設備更新で、40万円掛かりました。
それで、値上げして募集しました。

もう、決まりました。本当に良かったです。

[239: 購入経験者さん]

>>238 購入経験者さん
居住者の支払い分と合算してです。うちの支払いは２２万円でした。

[240: 名無しさん]

不動産投資、失敗、後悔
などで検索なさってはいかがでしょうか？

[241: 匿名さん]

武　　蔵　　コーポレーション　　さんの
ホームページご覧あそばせ。
空室だらけの築古になったらお任せできるようですよ

[242: 通りがかりさん]

再建築不可の築古をつかまされて
泣き寝入りしたという人の話を見かけたわ…

[243: 名無しさん]

パンプキン　　ホース・キャッリッジ　　の概要を
最近初めて見たんだけど、
やっぱり素人は手出ししたら大火傷だね…

[244: 名無しさん]

不動産投資ローンじゃなくて、
自分が住むための住宅ローンとして申請させるために、
物件に住民票を移させるという業者がいるのか…。

投資はほんと、勉強して知識をつけてからだなぁ…

[245: 匿名さん]

口車

[246: 匿名さん]

マンションに限らず投資というものは、お金に余裕がある人以外はやるべきではない。なぜなら投資には必ずリスクが伴うし、少ない投資額では回収も少ないからあまり儲からない。
でも貧乏人に限って一見おいしそうな投資話に騙される。お金に余裕がないから見極めもできない。騙されたことが分かってから被害者ヅラ、自業自得なのになぁ。

世の中、楽して儲かる話は少なくとも貧乏人には回ってきません。

[247: 匿名さん]

今は高額なので、買わない方が良いと思います。
１０年以上前、キャッシュで購入された方は、利回りも良いと思います。

株式上場している「不動産リート」の方がお手軽です。
簡単に、購入売却でき、しかも益に対しての税金は２０％。
不動産は、５年以内の売却なら、税金が４０％弱掛かります。