残債2800万円物件を賃貸に出して、新築マンション購入可能？

[購入検討中さん]

来年の4月に子供の私立小学校への入学に合わせて、転居を考えております。
現在は、神奈川県の某駅前タワーマンション2009年3月の新築取得時価格5900万の物件に
住んでおり、引越し先は都内です。

現在のマンションは周辺環境や、交通のアクセスが良く大変気に入っており手放したく無く
出来れば賃貸へ出して、賃貸収入を新規マンションの購入の返済等に充当できないかと
考えております。先月に賃貸査定を出したところ26.5万円との回答を得ています。

また、売却価格も直近の同マンションの知り合いの話では取得時価格と同額で売却できた
との事です。

引越し先は、幾つかの候補がありますが都内新築物件で6000万程度を考えています。

現在のマンションの返済は、固定30年の2.45%で月の返済額は管理費等込で11.8万です。繰り上げ返済
を考えていた留保費用は新居購入費用の頭金等に考えており500万程度です。

ただ、収入が現在のマンションの購入時は1000強だったのが、昨年の転職を経て900万程度に
目減りしています。会社は老舗の地方優良企業で盤石な経営基盤があり、東京支店をベースに
全国に展開する事業所を横断的に管理する仕事をさせてもらっており、自分の中では
良い転職をしたと考えていますが、銀行の審査についてはどのような評価かは未知数です。

本日、新築物件のモデルルームにて支払いについて触れたのですが、まだ実績の無い賃貸
収入を担保に銀行は貸さないので、フラット35で現在の年収モデルで7700万当たりが限度なので
2800万の残債を控除し、頭金500万を充当し、購入諸経費を加算すると6000万の物件は厳しいとの事です。
要は、売却しろとのことですが、、また、現在の返済銀行（住信SBI)への言い訳も必要にはなりますが、、

現在のマンションを賃貸に出して、新規の住宅ローンを新たに組む良い方法はありませんでしょうか、
ご教示いただけたら幸いです。

[1: 購入経験者さん]

まずは残債2800万円を完済すること。
銀行は自宅にすることを条件に住宅ローンを貸しているのです。
転勤などやむを得ない事情の場合のみ、その物件を一時的に賃貸にすることに同意してくれます。
当然新しい住民票など求められます。

残債そのままなら、アパート経営用のローンに借り換えなくてはいけない。
利率が高くなります。

失礼ですが、その年収では新たに6000万の物件は無理です。
子供が私立の学校って、これからいくら学費がかかります？

おそらく東横沿線のタワーだろうけど、26万で借り手がつくかな？
今どきそのような借り手を見つけるのは大変です。
最悪のケースとして、賃貸収入がなくても生活できるかシミュレーションしてみることをお勧めします。

[2: 匿名さん]

>現在のマンションは周辺環境や、交通のアクセスが良く大変気に入っており手放したく無く
>出来れば賃貸へ出して、賃貸収入を新規マンションの購入の返済等に充当できないかと
>考えております。

手放したくないとのことですが、その収入で2件の家を持ってどうする御積り？
いずれは2件目を売ってもとの家に戻る？2件目は売れる保証があるの？
賃借人が居なくなったらダブルローンに耐えられるの？

もう少し将来を考えた人生設計をした方がいいと思いますよ。

[3: 申込予定さん]

ご回答ありがとうございます。
現在は、可能性としてどんなものか検討を開始したばかりです。

都内の物件に関しては、妻の収入を合算して返済を考えています。

やはり、家賃収入を当てにした返済計画は無理のようですね。
単純に4月までに転居可能な物件（中古）への住み替えが無難ですね。

[4: 匿名さん]

残債2800万円は凄いですね。頭金が3000ぐらいで今のマンション買ったのですか。

[5: 匿名さん]

その家に戻りたいなら、賃貸に出して、都内で６０００万レベルの家を借りるのはダメなの？

[6: 匿名さん]

っていうか、1にしても2にしても、答えになってなくね？
聞かれているのは「現在のマンションを賃貸に出して、新規の住宅ローンを新たに組む良い方法はありませんでしょうか」なわけでしょ？
ないなら「私の知る限りないですね」でいいでしょ。
単純に「無知な答えをして相手をくさしている私です」という内容の書き込みをする必要ないでしょう？

で、私も、無知なりに考えてみます。
誰でもご存知だと思いますが、本来残債あるまま住宅ローンは組めないですが、フラット35なら確か、そのへんはうまいことローンが組めたと思います。

で、要は残債を含むと、収入が足りないということだと思います。
であれば、

（1）奥様の収入を合算する。
（2）ご両親の収入を合算する。

この、どちらかの多い方を合算するのがよいかと思います。ただし、合算者も持ち分が必須だったかと思います。

さらに、可能かどうか判りませんが、もっとわけわからない方法を考えると、一度そのマンションから出て賃貸に住みます。
そして持ちマンションを1年以上賃貸に出し、その収入の確定申告して収入合算とする。
（どこかで70％まで家賃収入も合算できると聞いたことがあります）

このふたつは組み合わせることができるかもしれません。
例：「奥様の収入」と「質問者様の収入」の合算と「家賃収入の70％」

ですが、結局のところ他のかたもいっておられるように、賃貸人がいなければダブルローンです。
それでもキャッシュフローが確保できるのであれば、考えてみてもよいのかもしれません。

[7: 匿名さん]

奥様の収入を合算する。
今のローンを住宅ローンからアパートローンに借り換える


で実現可能です。

奥様の年収と本人の転職を銀行がどうみるかでローン審査が通るか通らないか決まります。


アパートローンはオリックス銀行とかでやってますよ

[8: 匿名さん]

6も答えにはなってないなww
1、2と同じことを丁寧に言っただけww

[9: 匿名さん]

奥さんが新しいマンションを購入する

[10: 匿名さん]

＞8

1さんですか？2さんですか？
顔の見えない掲示板で、丁寧にいうことの重要性も判らないような
不幸な方に、あえて釣られてあげますけど、
・収入合算で融資額が増えること、
・親子でもローンが可能なこと、
・先に現住居を賃貸に出すことで融資額が増えるかもしれないこと、
こういうことを「無知なりに」考えてみた、ことの内容は、
1　や　2　の　ど　こ　に　も　書　い　て　あ　り　ま　せ　ん　よ　？

現在のところ、少なくとも回答になっているのは、
5と7だけでしょう。

ちなみに、7さんのいうアパートローンというのも現実には
かなり難しいと思いますけど、、、。

[12: 匿名さん]

区分所有でアパマンローン貸してくれるところあるんですかね？普通は一棟じゃないと貸さないと思うけど。

[13: 銀行関係者さん]

あのね

まずもってフラットならセカンドハウスでも組めるんだよ

スレタイのマンデベ営業がトーシロ過ぎ

あと、どっちかの親が年金受給なら親子リレーの手もある

[14: 1]

>6
>10

私、1だけど、奥さんに収入があると書かれているのは、3のレスだからね。
後出しジャンケンで何言ってんだ？
奥さんの収入が多ければ、9さんが正解。

「奥さんが新しいマンションを購入する」

ちなみに私サラリーマン大家です。
残債抱えて、税金（確定申告）のことまで考えると不動産賃貸ってあんまり儲からないよ。

[15: 匿名さん]

現マンション 主人 住宅ローンで賃貸に出す
新マンション 奥様 住宅ローンで自分で住む

をおすすめしているひとが多いですが、厳密には住宅ローンのマンションを賃貸に出してはダメです。


現マンション 主人 アパートローンで賃貸に出す
新マンション 奥様 住宅ローンで自分で住む

がベストと思います。

[16: 匿名さん]

補足ですが
区分所有でアパマンローン貸してくれるところあります

[17: 匿名さん]

>10

無知だから気付かないんだろけど、おたくの投稿は言わずもがなのことが書いてあるだけなんだよ。

[18: 匿名]

　おそらくその駅を利用している購入者では無いかと思います。
私が同じ立場であれば、今の物件を躊躇なく売却します。ここ数年の一部エリアの地価上昇の動きに惑わされてはいけません。
　賃貸契約は一般に２年です。次の更新時にその方が続くのか？いなかったら年100万円を超えるローンを給料から払わなければいけません。また、月25万円を超える物件はそう多くはありません。逆に言えば、それを支払う客層も多くないのです。仮に近くに同様のタワーマンションが建ち、それがあなたの物件より魅力的だったら、賃貸なら確実にそちらに客が流れていきます。その時に方針転換して売却としても、立地からして多少値引きすればいつでも売ることはできると思いますが…。
　賃貸不動産を事業として行う場合、特にローン前提で回す場合には、最初の数件は”外れ”は許されません。
また、万が一の際の預貯金や家族等の援助（資金でも住んでもらう）があればともかくも、新築物件の住宅ローンを限度額一杯に抱えて行うものではありません。また、新築物件は買った直後に15~20％下がるといわれております。現在の物件は何らかの事情で当初価格から下がらなかった、稀少の事例です。
　この状態ですべてが悪い方向に歯車が回る（賃貸住宅に客が埋まらず+お子さんの教育費アップ+新築物件のローン返済+新築物件の評価損+金利上昇）と、ご一家が路頭に迷いますよ。消費税のアップや都心回帰の流れなど先行きに強い要素があるのはわかりますが、いかんせん、手元資金が500万円では少なすぎます。
　現在の住宅を残したまま都内に移転したいのであれば、数年間今の住宅で我慢してまずは現預金をためるのが先ではないでしょうか？

[19: 匿名]

NO18です。
　確かに、質問の回答をし忘れました。
やはり無しです。
　あえていえば、個人会社を作って、二つの物件をその資産にして銀行から金を借りることでしょうか？
12000万円の資産に9000万円の借金、それぞれに担保価値があればどこぞの銀行が興味を示すでしょう。
　もっとも、会社の資産であるので、都内の物件に居住した暁に家賃は個人会社に払うことになりますが。
なお、私は会社設立のプロではないので、できるできない、何が課題かの責任は持てません。

[20: 匿名さん]

18さん、正にそのとおりだと思います。アパートローンとか方法はあるけど、投資するかしないかだと、しないが正解です。空室リスクと利回りが低い。

でもスレ主さん不在ですね。架空のはなしだった？

[21: 匿名]

そんな物件担保で法人相手にカネ貸してくれるのは高利短期ノンバンクぐらいだよ。何か夢見すぎじゃないか。売れるなら売りなさい。客がついてから悩め。売れるかどうかもわからない。