パークタワー東雲ってどうですか？ （その４）

[匿名さん]

パークタワー東雲についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
前スレッドが1000に達したのでパート４作りました。よろしくお願いします。
スレッドその３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/255989/

≪全体概要≫
所在地：東京都江東区東雲1－1－6
交通：有楽町線辰巳駅徒歩10分、豊洲駅徒歩16分、りんかい線東雲駅徒歩7分
総戸数：585戸
間取り：2LDK～4LDK（55.37～90.35平米）
予定販売価格 2980万円～7480万円
入居：2014年4月下旬予定

≪第１期販売予定≫
日程：平成24年10月下旬
売主：三井不動産レジデンシャル
備考：資料請求受付中、予約制事前案内会開催中
問い合わせ：0120-637-321

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[1: 匿名さん]

湾岸マンションの災害一般論はこちらでお願いします。
パークタワー東雲固有の話題は本スレでお願いします。


豊洲･東雲･有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう67
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/269556/

≪無料≫住宅地盤診断サイト
http://www.asahigs.co.jp/jiban-portal/index.html

≪豊洲･東雲･有明(湾岸東エリア)の今後の資産価値≫その4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/167493/

【23区】古地図を見てもオススメ・非オススメの地域・マンション
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/156923/

タワーマンションの弱点
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/155593/

液状化現象について情報共有するスレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/154378/

消費税率が上がったら貴方はどうしますか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/248596/

住宅ローン減税の拡充
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/264176/

3.11で起きた事例を基に東京23区（都下は除く）のマンションを考える
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/220000/

[2: 匿名さん]

ローンにプラス6万円(管理費・修繕積立・駐車場代)はさすがに高いかもしれません。

[3: 匿名さん]

車が無くてもさほど不便な場所じゃないし、
東雲でこの値段の駐車代は損なので
車は処分するのも一考。

[4: 匿名さん]

駐車場設置率５０％台って少ないよね。建設費をコストダウンしておいて、駐車場利用料の設定を高くして利用希望を押さえ込むってのが作戦みたいだけど、功を奏するか。駐車場設置率が低いと中古になったときに敬遠されるし。

[5: 匿名さん]

イオンの駐車場では２台だけだけどタイムがカーシェアリングもしてるよ。
レンタカーは東雲駅にある。

[6: 匿名さん]

この駐車料金だと不便なタワーパーキングだし、借りる人も少ないだろうね。
駐車料金が予定より集まらず、修繕積立金不足や管理費アップに繋がりかねないかもね。

[7: 匿名さん]

>4さんの懸念はないとしても、>6さんの心配のほうが高いですね。

もともと半数も車所有はない状況なので、無理して多くの駐車場を設置する必要はないとは思いますが、逆に駐車場利用者が少ないと管理運営上、将来的に困った事態に発展する可能性はありますね。どのくらいの利用者を想定して駐車場利用料を設定してあるのかがポイントですね。

[8: 匿名さん]

費用の産出するときに駐車場の稼働率を想定してるはずだから、管理計画を確認するのがいいかもね。それと、駐車場利用希望もアンケートとってるからその結果も。想定稼働率と利用希望が乖離してたら、危ないかも。

[9: 物件比較中さん]

想定稼働率６８％とのこと。

[10: 匿名さん]

68%の稼働率ではメンテナンス費用の負担がやっとじゃないでしょうか。
エレベーター更新の費用はどこからでてくる計画なのかな。

[11: 匿名さん]

エレベータや機械式駐車場の更新費用は修繕積立から。ただ、長期修繕計画って２５年ってのが多くて、２５年より先に発生するエレベータや機械式駐車場とか諸々の更新は計画に含まれていない。ってことで、計画以上の値上げor一時金徴収があるって考えておいたほうがいいよ。

[12: 匿名さん]

当たり前かもしれませんが、車利用しなくても修繕負担はあるんですね。
車所有しない方は自走式の方が余計なコスト掛からなくてよいかもね。

[13: 匿名さん]

管理組合による修繕積立金の見直しは常識だけど
値上げがどのレベルで必要なのか事前に知りたいですね。

[14: 匿名さん]

1「湾岸マンションの災害一般論」のうちパークタワー東雲を具体的に想定したものはこちらでよいですね？

[15: 匿名さん]

これから車持つ人はドンドン減ってくだろうにマンション固有の駐車場は見直されるべきだ。付置義務も見直されるべき。
仮に周辺マンションが全部外部貸ししはじめたら結局マーケット価格に収斂。

[16: 物件比較中さん]

>>12
12さん、逆です。
駐車場収入で、立体駐車場のメンテナンス料、更新費用がすべて賄われて
管理委託費の一部も賄われています。
車を持たない人の方が負担は少ないのですよ。

[17: 匿名さん]

真剣検討まじめくんが来た！

[18: 匿名さん]

勘違いしてるみたいだが、車持ってなくて１回だってタワーパーキングを借りた事ない人だって一生メンテナンスや交換などの費用をはらわなければならないんだよ。駐車料金ですべてが賄われきれるはずがないから。マンション住民全員で巨大なお荷物タワーパーキングを一生背負っていくんだよ。

[19: 匿名さん]

駐車場収入で、立体駐車場のメンテナンス料、更新費用が
すべて賄われて 管理委託費の一部も賄われているという
収支計画書を
三井の営業さんからＧＥＴしよう。

[20: 匿名さん]

賄いきれないなら駐車場料金は値上げだな。
料金は組合総会で安くも高くもできる。別なマンションで実際変更した。
で、借り手が減るかどうかは知らないが。

[21: 匿名さん]

駐車場だけじゃなくてドッグランとかシガールームとかもそうですね。
使わない人一生使わないし、でもその管理に一生お金払う。いらないですね。

[22: 匿名さん]

>17
こちらは避けた方がよろしいでしょうか。

[23: 匿名さん]

駐車場を借りる人だけで賄う部分が大きければ大きいほど逆にあぶない、という見方も。
借りる人減→一人あたり料金アップ→さらに減る→一人あたり料金さらにアップ→運営アップアップ（笑

[24: 匿名さん]

>15
平置き駐車場の外部貸しネタをヤフー知恵袋で見たら、　
税金を払うのと申告のコストとでメリットは殆ど無いと書かれていたよ。

[25: 匿名さん]

＞24さん

それは貸し手のメリット？借り手のメリット？

[26: 匿名さん]

マンションの管理組合、つまり貸し手のメリットですね。

[27: 匿名さん]

全部パーク24に任せましょう。それが一番。稼動リスクを住民がとるのはやめましょう。だって駐車場ビジネスの素人ですもん。

[28: 匿名さん]

管理費・長期修繕積立に関しては、長期修繕計画（案）と第１期の管理費等収支予算（案）の資料を貰って検証すればよいですね。私は貰っていないですが、ちょっと試算してみます。
320台×68％×30,000円＝約653万円が管理費の収入の部に入ると計算。年額約7,830万は管理費収入全体の1/3程度になるのかな？そうすれば全体の管理費収入は26,000万程度…。差し引きした額、約18,200万を585戸で割って１戸あたり31,000円程度が管理費となりますね。
こんな計算かな？

[29: 匿名さん]

勘違いしてる人がいるみたいだけど、駐車場独立会計にしてるケースって非常に稀で、三井でもそういったことをしてる物件ってのを聞いたことは無い。

駐車場使用料は、管理費の会計に組み入れられて他のメンテナンス費用の出費と一緒の扱い。駐車場のメインテナンスだけ特別ってわけじゃない。駐車場使用量は共用部分を独占的に使用してることに対して支払う対価で、たとえばゲストルームを借りたときに使用料を払うのと一緒。駐車場、ゲストルームといった具合にそれぞれ独立会計にしたらそれぞれに担当者立て手会計管理しなきゃならなくて大変なことになる。機械式駐車場の更新については他の共用設備の更新と同じく修繕積立から充当される。

ちなみに駐車場の外部貸しは、セキュリティの問題が発生するからできないと考えたほうがいい。

[30: 匿名さん]

ここでいいよ！真剣検討まじめくん！新たな情報待ってるよ！

[31: 匿名さん]

結局使わない一生使わないひとが一生支え続けてくれるわけね。
ありがたいね！

[32: 匿名さん]

駐車場利用者が予定より少なくなると管理費アップの要因になりますね。

[33: 匿名さん]

税金や年金みたいなものと考えた方が良さそうですね。自分のためになってるのかなってないのか分からないけど強制的に取られますよ、と。

[34: 匿名さん]

駐車場は50年間売主デベが固定賃料でマスターリースすべきだ。

[35: 匿名さん]

例えば１階の住民がエレベーターを使わないからといって、その分の管理費を支払わなくていいってことにはならない。区分所有のマンションで公平って何って突き詰めて考えると結構難しい問題になる。そういった共有設備があるから資産価値が維持されるって考えるしかないのかな。

ちなみにタワマンだから１階の住民はいないって突っ込みはしないでね。

[36: 匿名さん]

＞28は計算間違えしてました。１戸あたり26,000円の管理費という試算でした…
全体が26,000万の収入として、150台の利用者だと１戸あたり30,000円弱の負担となりますね。

[37: 匿名さん]

いずれにせよ駐車場使用料って管理組合の収入に占める割合が大きいから、稼働率が想定を下回ると赤字に直結する。

[38: 匿名さん]

例えば同じタワーマンションで、3000万のパンダ部屋70㎡と6000万の最上階70㎡
があったとする。
管理費用は面積で計算されるので、両者は同じ管理費用を負担する。これも不平等と
言えば不平等かな。

[39: 匿名さん]

エレベータのたとえは納得できるけど、シガールームやドッグランは何か納得感が無いんだよな～
シガールームにいたっては世の中から消え去りつつあるのに、喫煙の増進装置でしょ、ありえん
ドッグランも普通に外散歩してくれればいいじゃん
いずれも臭いにつながるものだけに物件劣化に貢献してるとしか言いようが無い

[40: 匿名さん]

デベの言う稼働率も、どこまで想定した収支バランスなのかだね。

[41: by865]

タバコすって匂い撒き散らして、犬連れて匂い撒き散らして、そんな人達が集まることを望んだマンション。

[42: 匿名さん]

39、だったら検討から外してね。

[43: 匿名さん]

41
で、匂いや鳴き声はキャナルコート内へも。　
お互い様。

[44: 匿名さん]

ペット好きの喫煙者にはこの上ないマンション！
買いだっ！

[45: 匿名さん]

課税評価も専有面積で決まるから、同じ面積で販売価格が３０００万円の低層階と６０００万円の高層階の固定資産税・都市計画税も一緒。これが公平かといえばちょっと微妙だよね。

あと、公平なのかよく分からないのは、管理組合総会の議決権。１戸１票で広さは関係ない。

[46: 匿名さん]

でも管理費だって床面積で管理費が決まるが、
広い部屋と狭い部屋でキッチンバスなど仕様がもし同じ場合、床が広いと何の管理が違うんだ？

[47: 匿名さん]

区分所有法で原則持分に応じて負担って決まってる。権利を多く持ってる人が、多く負担するって考えみたい。

[48: 匿名さん]

>46

ちょっと勘違いしてるみたいだけど、管理費は共用部分に対してだから専有部分の仕様は関係ないよ。まあ、タワマンって窓の掃除があるから、広い部屋のほうが窓も広いよね。

[49: 匿名さん]

区分所有の専有部分の広さで決まるのは当然でしょう。

[50: 匿名さん]

「当掲示板は、マンションおよび戸建て住宅の購入応援サイトです。利用者同士が掲示板上で有用な情報交換を行い、よりよい住環境の発展に寄与することを目的とします。」

・・・とあるので、否定的なことでも書いてよいことになっているかと存じます。「否定的な情報も肯定的な情報と同じように、まだ経験されていない皆さんにとって大変、貴重な情報」と言っています。
不動産業者がそれを排除したいなら名を明かした上で掲示板上で依頼するというのがルールかと思います。

従いまして、否定的情報提供者はすぐに他に行けとか検討から外せなどというのはこの掲示板のルールでは無いかと存じます。