阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について Part2

[匿名さん]

Part2を立てました。
引き続き情報交換の場にしましょう。

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/235157/

[251: 匿名]

正に正論

[252: 匿名さん]

まさにぐうの音も出ない正論だな。

[253: 匿名]

地区計画や最低限度の基準は、東3丁目もビューノも全く同じですよ。
しかし東3丁目では、きわめてまともな、街並みにも景観にも豊かな緑地環境の復元にも配慮された開発が行われています。
業者は利益の最大化のみに走るのは当たり前だ、基準をぎりぎりパスする開発で何が悪いという言い分は、悪徳業者のそれです。

積水ハウスなどは、宝塚市内で、ミニ開発すれば一瞬で売れる（利益を最大化できる）駅徒歩圏ですら、最低基準である150㎡にはせずに平均220㎡程度の景観や将来の街並みや緑にじゅうぶん配慮したまともな開発をここ10年の間に3箇所ほどでしています。積水ハウスにできて阪急にできない理由はありません。
やらないのは儲けだけに走っているからです。

[254: 匿名さん]

いちばん重要なポイントは、山手台開発の正当性、倫理観、大義名分は、

平野に面した自然環境保全上きわめて重要な山肌（グリーンベルト）を大規模森林破壊するかわりに

じゅうぶんにゆとりある区画の理想の開発をすることで、平均を遥かに上回る緑地回復と、景観を約束するとしていた点です。

[255: マンコミュファンさん]

郊外のニュータウンやバス便エリアは、利便性を妥協しても住環境を重視したいという価値観で成立しています。
ですから駐車場2台分とったら庭が殆ど無く、隣の建物との空間もカツカツになる50坪台の区割りをわざわざ望むという事はありえません。
郊外のニュータウンを許容する層は、広めの敷地や緑豊かさが担保される区画割（最低でも210㎡～220㎡以上）を本音で求めているのは紛れもない事実です。

デベロッパーは、ゆったりとした敷地のニーズが無いから、区画割りを小さくしているのではないのです。
土地を大きめ（平均65～70坪）にすれば、50坪台とは比較にならない美しい街並みと景観がもたらされる事をデベロッパーは、良く理解しています。

であるにも関わらず、土地を小さくする理由は、売りたい坪単価で分譲するには、景観や街並みや自然環境保全（回復）を犠牲にしてでも、儲けたいからです。

緑地保全の為に最低でも緑被率25%以上が求められる山の標高200m以上のエリアで、殆ど庭無しのガレージ2台&50坪台の分譲など緑地環境を考慮すると狂気の沙汰なのですが、悪魔に魂を売ったデベロッパーはモラルが崩壊しているので、理念や約束を破ってでも強行するようです。

[256: マンコミュファンさん]

○　大きめの区割り（平均65坪～）はニーズが無し

×　大きめの区割り（平均65坪～）にすると明らかに美しい街並みやゆとりある環境や緑地回復が実現するけれども、うちが想定する割高坪単価では分譲できないので儲けが減る

本来、行政が、標高100m以上は山並み保全の為に平均65坪以上の区割りしか認めないなどの対策が必要でした。

[257: 匿名さん]

悪徳ではなく、まともな倫理観とモラルをもったデベロッパーであれば、山のてっぺんで

売却坪単価をあげるために小さく区割りにするなどの暴走乱開発には走らず、

坪単価が30万円台後半になる事を許容して70坪クラスの開発したでしょう、阪急とは違って。

[258: 匿名さん]

景観を守る為に、標高100m以上の山肌を開発する際には、風致地区と厳しい建蔽率と厳格な開発指導で、大きい区画での開発しか認めなかったのが西宮市。

ブランドにあぐらをかいて利権欲しさと業者と癒着して、さんざん山肌を破壊しまくって乱開発を誘導して凋落したのが宝塚市。

[259: 匿名]

正論相手に連投しても無意味

動き方を間違えている

資産価値的にも逆効果

[260: 匿名]

ネットで愚痴ってる暇あったら足で動け


by 匿名　2012-10-05 18:33:37

約束とか理念とか結局業者まかせなんですよね。
65坪以上じゃないと目的が達せないなら、最初から65坪以上じゃないとダメと条例等で決めておけばいいだけです。
開発当時、色々検討した結果、今の最低ラインが決められたはずですから、それではダメというなら最低ラインを見誤った行政、それを見過ごした住民、市民。みんな連帯責任です。
大企業だから、しっかりやってくれるだろうというのは勝手な希望的観測です。
ちゃんとした開発をさせる為には業者の良心に委ねるのではなく住民、市民が先頭に立って規制、条例、協定等をきちんと整備するよう行政へ働きかけるべきなのです。
そういう、人まかせな体質が今の宝塚の凋落を招いたのではないですか？
業者がとか行政がとか、人任せにしてちゃ何も変わりませんよ。

[261: 匿名]

阪急は儲けだけになど走ってないよ


失敗頓挫プロジェクトの足抜けを早くしたいだけ

[262: 匿名さん]

50坪の開発計画を通した(環境面の悪化を軽視した)市の失態ではありますね。
しかし、朝起きたら、一夜のうちに50坪の宅地が出来上がっていた訳ではなく、開発計画の閲覧などで事前に市民が計画を把握して、自治会等を通じて計画変更の圧力を掛ける機会はあったはずです。
東3丁目まではきちんと景観配慮されていたから、以降も配慮が当然で、まさかこんな結果になるとは思わなかった、というのは自らを正当化する言い訳にしか聞こえないです。
デベロッパーは営利企業ですから、利益確保や需要変化に沿って(ルールの範囲内で)計画変更することに何の躊躇いもないですよ。並べられた美辞麗句を頭から信じないことこそ、財産を守るために必要であると思います。

[263: 匿名]

十分配慮してくれてるってことさ阪急さんは。

普通なら見切って即終わりだろ。

悪魔に魂を売ったとかさぁ、、、

頓挫プロジェクトを大昔買った人間が何言ってんのって感じ。

[264: 匿名さん]

いくら珍論を正論ですねと自演で擁護した所で、本当の正論がどこにあるかなんて誰も理解していますよ。

山手台は、必要の無い時代に大規模自然破壊をする変わりに、「金儲け第一」ではなく平均以上の理想の開発をして、じゅうぶんな緑を回復させ景観にも環境するとして、開発の手を入れた場所であり、その理念を掲げ続けてきて今も掲げている分譲地です。

開発禁止の保全対象の山林を開発する為に、家が不足しておらず、住宅開発の必然性が全く無い時代に山を破壊するからには、安易な開発はしない事をコミットしていたのです。

これが全てです。

最低敷地面積は、分譲地の区割りがその面積ぎりぎりになる事を想定して設定されているものではなく、あくまで「最低」です。
最低敷地面積を逆手にとって悪用し、基準ぎりぎりの水準で区画数を最大化する事で利益の極大化（割高坪単価での販売）のみを追及する行為は、ミニ開発業者や建売業者と全く同じです。

[265: 匿名]

>>262さん
都市計画を審議する委員（議員）などは、開発や景観に興味も無く無知な素人が殆どで、行政が出してきた案に
そのまま賛成するだけですから、チェック機能など働きません。
ようするにデベロッパーは、チェック側ではなく担当課・行政（当局）さえ説得できれば開発内容は自由に
後から変更できるのです。市民はどうしようもありません。
行政（首長、当局）が乱開発に寛容であれば、防ぎようがないという事です。

[266: 匿名さん]

>ブランドにあぐらをかいて

いたのは、行政だけではなかったようです。

[267: 住まいに詳しい人]

売れるなら何をやろうが勝手だの、販売続けているだけでもマシだなどという詭弁は、論理的に破
綻しています。

阪急は山手台事業を一時中断してから再開後も、東1～3丁目など、景観に配慮してまともな開発を
していました。それ以上の景観配慮や緑地回復が求められる、高標高部を、山の緑をじゅうぶんに
回復させるとしていた開発経緯を反故にして、小さい区割りで景観にも配慮の無いコストダウンに
する事に正当性は全くありません。

景観や環境を犠牲にすればミニ開発で簡単に大儲けできる駅徒歩圏ですら、ミニ開発やぎりぎりの
区割りに走らず、平均65坪や70坪の開発をして大企業として社会的責任を果たしている会社（積水
ハウスや近鉄）もあります。

最大限の景観配慮と緑地環境保全が求められている大阪平野に面した標高150m以上の山肌ですら、
50坪台じゃないと事業が成り立たないと変更を押し通すのは、「割高坪単価で販売して利益を最大
化したい」だけが理由です。平地で敷地を法令ぎりぎりに細分化し区画数を最大化して儲けようと
する、ミニ開発業者と全く同じレベルのモラルだという事です。

山手台北部を、東3丁目と同様に平均70坪で擁壁もきちんと仕上げして分譲すれば、じゅうぶんに緑
も回復し環境にも配慮された美しい街並みになりますが、50坪で区割りした場合と比べて、売却可
能坪単価の低下と区画数の減少で、阪急の利益は減ります。阪急は、この住宅地の開発経緯や開発
理念や社会的責任を放棄して、売り逃げ開発、一代限りの使い捨て開発、コストダウン開発（利益
のみの追求）に転じたという事です。

[268: 匿名さん]

もともとは保全対象で開発禁止区域の山林を大規模に削る開発をするが故に阪急が掲げた理念

『日本中がお手本とする美しいまちづくり』

『いつまでも色褪せない、世代を超えて愛される美しい街』

景観や街並み重視の開発をする事、平均以上の開発をする事を明確に謳っています。

山の上で50坪やコンクリ打ちっぱなしは、日本どころか宝塚市内のバス便NTの中でも平均以下どころか単なる自然破壊のワースト開発です。

[269: 匿名]

どこがチン論ですか？

>250　さんは、正論極まりないよ

具体的反論できないじゃん

キミのいつものコピペのような連投自作自演の方が余程チン論だよ

分譲価格同じで坪数増やせとかさｗ　本当に病気なのか？

[270: 匿名さん]

途中から環境犠牲にしたコストタウンの手抜き開発になったのは
市民がチェックしなかった責任って全く理屈が通っていませんよ。
山手台開発は、行政にも地元にも最大限の環境配慮と景観配慮を条件に、
開発禁止区域から開発可能区域に変更させて開発許可を得た場所です。
大前提であり一番重いのはそこです。

開発許可条件は、じゅうぶんな自然環境への配慮と緑地、景観回復だったわけです。

変更になったのは市民や住民が開発に無関心で放置したせいだってのは、
悪質な論点のすり替えであり全くの筋違いです。

[271: 匿名さん]

>>269

頭が悪すぎるね。

同じ価格で坪数増やせなんていってる奴などいない。

坪数が大きければ、需給関係から（顧客層が出せる金額には限りがある）坪単価が下がるから、坪数に比例した価格上昇にはならないという常識があるだけ。

50坪強の土地が坪48万で分譲できる場合、70坪で区割りすれば、大雑把に坪40万ぐらいでないと販売できない。

割高な坪単価で分譲したいが為に敷地を法令で可能な限り小さくするのは悪徳業者の常套手段で、阪急も開発経緯の約束より利益をとり悪徳業者に倣いそれを行ったにすぎない。

近鉄や積水ハウスは、150㎡の区割りにしたら坪70～80万で売れる場所でも、あえて環境に配慮したまともな開発で社会的責任を果たす為に220㎡にして坪50～60万で分譲しているんだよ。乱開発した場合と比較して、大幅に儲けが減るにも関わらずね。

そもそも阪急は、開発当初、南部は平均70坪（これは守った）、より景観配慮がより求められる山の上の北部はそれ以上の区割りにして緑地回復させる事を示して、山林破壊して開発の手を入れたわけだからな。

[272: 匿名さん]

阪急グループは宝塚サングリーン（山手台）開発において、宝塚の住宅文化をリードする
理想を追求した開発をやり遂げる事で、地元や市に貢献すると断言していました。

もともと開発が禁止されている区域で大規模森林破壊を伴う開発が許されるのか否か
という審査の時点で、平均かつかつの開発とは正反対の、環境や景観にじゅうぶんに
配慮した平均を遥かに超える理念ありきの開発をすると確約することで、開発許可を
とりつけ、開発可能な区域に編入させたのです。

ちなみに宝塚の山手の斜面地（第一種低層住居専用地域）は、平均70坪台です。

[273: 匿名]

＞開発許可条件は、じゅうぶんな自然環境への配慮と緑地、景観回復だったわけです。

まさにそこがポイントですな。そこに全てが集約されている。

大規模山林破壊の条件は、平均水準を遥かに超える環境と景観への配慮だった。

法令に違反していなければ何をやろうが勝手だの、開発時の経緯なんて時効だなどと

ぬかして乱開発に走るのは、社会的責任を果たさない社会悪業者のやり口そのもの。

[274: 匿名さん]

どれだけ屁理屈をこねて阪急（利益追求コストダウン乱開発売り逃げ路線）を擁護したところで、山手台は自然環境と景観に最大限に配慮する事を条件に開発許可（開発区域に編入）された場所である事は覆りません。

[275: 匿名]

毎度毎度自演連投ご苦労様。

その約束を破った？事について、何かペナルティなり制裁を受けてるの？
本当に約束を反故にした開発をしてるなら、行政なり、地元自治会からとかクレームが出るんじゃないの？
そういうの実際あるのですか？
多分、そんな、話ないんでしょうね。流石に阪急もそういう動きを受けたらそのまま続行とはいかないでしょうからね。
だから、そもそも約束を破ったてのは勝手なあなた基準の中での話ではないの？

[276: 周辺住民さん]

平均65坪の区割りにして擁壁もちゃんと今までのように仕上げしていたら、事業として

成立しなくなるなどという事は全くありませんからね。

利益は減りますが、じゅうぶんに成立します。

コストダウンしているのも、区割り小さくしているのも、開発経緯や開発理念や将来を

考えた街づくりを破棄して、環境悪化を犠牲に利益だけを追求する路線に転換したからです。

他の理由は全くありません。

[277: 匿名さん]

>>275
約束（地元との合意内容、開発理念）は、宝塚市議会の議事録にも出ていますよ。
幸福銀行が破綻して阪急の単独事業になった時に、阪急に受け継がれている事も確認されています。

[278: 匿名さん]

全体の開発内容を変更する内容をデベロッパーが申請してそれが委員会、議会で可決されているのです。

殆どの住民や市民は裏で何が行われているかなど知らないし行政のチェックなどできるわけがないので、いつのまにか変更されていて反対するタイミングも無いのです。

[279: 匿名さん]

>276
平均６５坪にして擁壁もこれまで通りにして、
坪単価をいくらに設定するつもりですか？
土地取得コストや造成コストを知らない人が、
事業として成立云々言うのは、無責任極まりない。

[280: 匿名]

例外的にジオグランデ開発の際に阪急が約束（開発当初は集合住宅は低層しか建てないと言っていた）
を破った開発をしようとした時には、日当たりや眺望などの影響が大きい事から周辺で反対運動が
起きてたな。
しかし山手台北部開発は、南部と離れた立地である事から、殆どの住民は変更を知りえなかった。
都市計画変更の縦覧があったから、住民が賛成とみなしたってのはいくらなんでも無理がある。
そんなの誰も見てないっての。

[281: 匿名]

>>279
土地取得コストが遥かに高い場所（一般的なミニ開発業者なら、150㎡じゃないと事業が成り立たないと
わめきちらして行政に圧力をかけて開発協定書を結ばせる立地）ですら、積水ハウスが最低区画面積ではなく
65坪平均のまともな開発をしています。

山の上で50坪じゃないと無理などというのは、とんでもない悪徳業者の理屈です。

[282: 匿名さん]

>山手台開発は、行政にも地元にも最大限の環境配慮と景観配慮を条件に、開発禁止区域から開発可能区域に変更させて開発許可を得た場所です。

それでは、 約束を反故にしたとして、開発業者である阪急不動産と、計画変更を認めた宝塚市を相手どって、訴訟を提起されてはいかがでしょうか？
ルールに則っていたとしても、近隣住民として開発計画変更によって金銭的、精神的に被害を被ったと認定されれば、少しはお金が取れるかもしれません。
何より、ネット上で愚痴愚痴言っているより、はるかに実質的な『行動』であり、裁判の結果に関わらず市民の意識と、宅地開発に対する行政のスタンスに変化が生じる可能性があります。

>市民はどうしようもありません。
>行政（首長、当局）が乱開発に寛容であれば、防ぎようがないという事です。

これでは、いつまで経っても何も変わらないですね。
高い金を払ったのだから、あとは何もせずとも良好な環境がいつまでも続いて当たり前、ということもないと思います。

[283: 匿名]

駅前でも安易なコストダウン乱開発（最も儲かる 基準ぎりぎりの狭敷地×区画数最大化 ）に走らず、
将来の景観と街並みと100年の街づくりを見据えて平均80坪超（70坪～130坪）の開発をする近鉄＆奈良市。
http://www.dotup.org/uploda/www.dotup.org3474016.pdf
http://www.ayameike.com/pdf/20120615.pdf
http://www.ayameike.com/pdf/20120413.pdf
http://www.ayameike.com/pdf/20120113.pdf
http://www.ayameike.com/gallery/townarea/index.html

開発する際には別荘地と同等の景観配慮や環境保全が求められる市街化調整区域の山麓グリーンベルト部を、政治的に線引き変更させて大規模森林破壊してコンクリむきだし平均55坪の乱開発に走る阪急。ファミリーランドの跡地でもグダグダの安易な開発をする阪急＆宝塚市。

数年前に積水ハウスが、全区画150㎡の最低面積でミニ開発したら確実に大儲けできる山手の駅徒歩3～8分の一等地（大手銀行の保養地の跡地）で、平均65坪以上で約200区画のきわめてまともな開発をしました。
http://www.sekisuihouse.co.jp/sustainable/2007/highlight/high03.html

ミニ開発すれば、利益率も利益の総額も遥かにアップするのが確実であったにも関わらず、企業として責任あるまちづくりをしたのです（近鉄が開発したあやめ池跡地の分譲地のように）。

阪急よりも積水ハウスのほうが、遥かにデベロッパーとして社会的責任を果たしています。
積水ハウスは人口減少時代を見据えたサスティナブルなまちづくりを実践しています。

40坪や50坪じゃないと事業が成り立たないなどといっているのは、単に割高な坪単価で売って環境を犠牲にして売り逃げで利益の追求だけに走りたい、悪徳業者の詭弁でしかないという事です。

そもそも山手台の北部は、山手南部以上にゆとりある区割りにより開発後にじゅうぶんに緑を回復させる事で、山並みグリーンベルトと家々が一帯化した、宝塚市の住宅文化を象徴する素晴らしい美しい街にするといって、本来景観保全対象で開発禁止の場所だった山林の開発許可をとって森林破壊した場所です。

このような場所で、乱開発路線に変更する事は、モラルハザードとしかいいようがありません。

[284: 匿名]

>>279
六甲山系や長尾山系の標高が高い山の中腹分譲地で、平均50坪台（平均的な130㎡ほどの
注文住宅建てて、駐車場2台とったら、猫の額ほどの庭も無しなので殆ど緑地が回復しない）
の異常な区割りなんて山手台北部だけなんだから、それが当たり前などと抜かすのは無責任きわまりない。

[285: 匿名]

昭和40～50年代に開発された宝塚市の既存の標高200m前後の大手分譲地（桜台、逆瀬台、光ガ丘、青葉台、ゆずり葉台etc）は、平均65～100坪以上あります。

そして山手台は『平均』以上に環境と緑地回復と景観に配慮して開発するとされた場所です。

[286: 匿名さん]

>>282
土壌汚染や公害などよほど深刻な実害が発生した場合を除いて、住民が面倒な訴訟をするなど現実的には起こりえないという事を逆手にとって、金儲けコストダウン売り逃げ乱開発路線に変更しているのです。

[287: 匿名さん]

平均182㎡（55坪）では事業として成立するけれども、平均214㎡（65坪）では
事業として成立しなくなるなどという詭弁は、現実的にはありえません。

なぜなら65坪は55坪の1.18倍ですが、造成コスト、土地原価は1.18倍にはならず
（ガスや電気や排水設備などのインフラは面積あたりではなく区画あたりに
かかってくるので大きい区割りほど土地原価に占めるインフラコストの負担は
軽くなる）、せいぜい1.1倍ぐらいです。擁壁工事も面積に比して1.18倍にはならず
せいぜい5%未満のアップです。

そして区画割が大きめになる事により、街区全体に対する道路割合が少なくなり
宅地面積割合が大きくなるので、宅地効率が良くなり、この点でもコストは
下がります。

また、擁壁の仕上げや電線地中化などは、原価以上に売価に転嫁できる事が
過去の実例で証明されているので、事業の採算性とは関係ありません。

つまり土地が大きくするなる事により、売却可能坪単価が数パーセント下がった部分を
コスト減少で相殺できる部分が大きく、区画あたりの利益はあまり変わらないのです。

それでも業者が土地を小さくしたがるのは、分譲地全体の総区画数を増やせるからです。

[288: 匿名さん]

訂正

つまり区画割りが大きくなる事により、売却可能坪単価が数パーセント下がった部分を

[289: 匿名さん]

たいして儲からなかったか知らんが、東3丁目がちゃんと平均70坪で擁壁もちゃんとして分譲が成立してたから、55坪の区割りじゃないと事業が成り立たないからやむをえない説は、この時点で完全に破綻しているわな。

そもそも当初の約束や理念を真正面から破って乱開発しないと事業が成り立たないと主張するのなら、事業じたいをやめて山に戻すのが筋。

[290: 匿名さん]

大阪平野に面した貴重な山並みを大規模破壊するからには、じゅうぶんに緑地回復に配慮して広めの区画にして、街路や擁壁等も景観に配慮して分譲するといって、もともと開発禁止の場所で開発許可を得る

↓

採算とれないから（嘘）、土地は極力小さくして、無仕上げ（コンクリむきだし）に変更します


こんなアホな話はないやろ。採算とれんなら（嘘だが）、約束を守り開発じたいをやめればいいだけ。

[291: 匿名さん]

当初の約束と違う「乱開発」と声高に叫びつつも、実際には何一つ行動しない(できない)。
近鉄だの積水だのと今ここで引き合いを出すことに、どれ程の意味があるのか(大体、積水は山手台でも分譲してるし)。
おかしいと認識していて何もしないということは、ある意味、「乱開発」に手を貸しているのと同じ。

[292: 匿名]

こういうのをイチャモンと言うのだな

庶民が大損こくと狼狽ぶりが見苦しい

[293: 匿名]

美しい街並みと緑地回復の為に土地を大きめにしたら、売りたい坪単価でさばけなくなるから
標高２００ｍの山の上で５０坪の区割りに変更しますなんてのは、

高級住宅街の５００㎡の土地を銀行借入れで仕入れて、容赦なく３分割して売りさばく
シロアリ悪徳ミニ開発業者（街並み破壊者）となんら変わらない。

[294: 匿名さん]

大前提として、山手台開発の目的としてデベロッパーが掲げていたのは金儲けありきではない。

一時的に大規模に自然を破壊する変わりに、素晴らしい街並みと景観と緑豊かな環境の理想の住宅街を開発することで、日本中がベンチマークとするほどの街づくりをして、地域価値を従前以上に高める事で社会貢献するという話だった。

[295: 匿名さん]

>>291
積水は宝塚で駅徒歩圏でも、自前で開発している場所では乱開発に走らず65坪クラスのまともな開発をしています。
山手台の積水分譲分は既に阪急が開発した造成済みの区画を押し付けられただけで、自社で開発したわけではありませんよ。

[296: 匿名さん]

客観的な事実として

長尾山系、六甲山系の標高１００ｍ以上の山の中腹エリアで

平均５０坪の区割りでコンクリむきだしで１０００区画以上の分譲地は

他に一例も存在しない

山の上では緑地回復や自然環境に配慮して大きめの土地（平均７０～１００坪）にするというのは常識ですからね



まともな開発のガイドライン

標高５０～１００ｍ　平均２１０㎡～（緑被率２０％以上）

標高１００～２００ｍ　平均２３０㎡～（緑被率２５％以上）

標高２００ｍ以上　平均２５０㎡～（緑被率３０％以上）

だいたい昭和４０年代までの開発はこれを満たしています。


もし山手台北部が標高２００ｍ前後で平均５０坪の１０００区画以上分譲をやらかしたら過去に例が無い前代未聞の乱開発になるという事です。

[297: 匿名さん]

宝塚市民はおとなしい方が多いから、行政が酷くても、ありえない事業で何十億もドブに捨てても、市長が汚職で逮捕されても文句言わない。

[298: 匿名さん]

「この街を、日本中がお手本とするような美しい街にしたい。」

「いつまでも色褪せない、世代を超えて愛され、素敵な生活文化を育んでいく街にしたい。」

阪急自身が２０年言い続けてきた事です。

平均５０坪台のコンクリでは、日本中がお手本とするどころか、宝塚市内の山麓ＮＴでもワーストのコストダウン乱開発ですよね・・・

[299: 匿名さん]

近鉄が開発していたら、宝塚は今よりも良い街になったでしょうし、凋落も無かったでしょうね。

別に近鉄が開発しなくても、宝塚市を西宮市役所や伊丹市役所が経営していてたら、今のような凋落は無かったでしょう。

[300: ご近所の奥さま]

http://web.archive.org/web/20081026040610/http://www.yamatedai.net/tk/...

『すべては、日本中がお手本とする美しいまちづくりのために』

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
区画ごとにも植樹帯（グリーンベルト）を設けて、重厚な石組みとの心地よいバランスを整え
ています。この街を、日本中がお手本とするような美しい街にしたい。いつまでも色褪せない、
世代を超えて愛され、素敵な生活文化を育んでいく街にしたい。その思いを、街区の細部にま
で行き届かせました。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

[301: 匿名さん]

この病気だけはどうしようもねぇな

連投したって何にも変わらないよ

古ボケた街はより古ボケるだけだし

北だって思い通りになるわけでもない

[302: 主婦さん]

“日本中がお手本とする美しいまちづくり”

確かに理念として文句の付け所がありませんし素晴らしいですね！
重要なのは最期までそれを守るかどうかですが、、、

[303: 匿名さん]

アンチがどれだけコストダウン使い捨て分譲を擁護しても、海抜200mの山岳地帯で平均50坪台コンクリ1000区画超が、前例の無い前代未聞の暴走である事は隠せませんね。

[304: 匿名]

だーれもお手本にもしないどころか中古で売れない街だけど

[305: 匿名]

小林一三があの世から今の宝塚の惨状（凋落）や無秩序な開発を見たら、嘆くと同時に社員や行政を叱りつけるだろうな。

[306: 匿名さん]

山並みグリーンベルトを破壊した標高２００ｍ山岳地帯で

まともな緑地回復が見込めない平均５０坪台コンクリの区割り

美しいまちづくりどころかごく普通のニュータウン以下の無秩序な開発

阪急が昭和４０年代頃に宝塚市内で開発した仁川高丸は、平均１００坪以上で

擁壁も石を使っているので、緑豊かでゆとりある環境に育っていますね

昔の阪急は、利益よりも環境や景観に配慮したまともな開発をしていました

[309: 匿名]

小林一三翁が言い残したのは

ブレーブスは売るな、名を残せ、だけ

それすらも守られてないのに

山手台なんて、冗談やめてくれたまえ

[310: 匿名さん]

ここではやたら積水を持ち上げているけど、積水も山手台で商売している以上阪急と同類だよね。
阪急が自社で捌けない分を安く仕入れて、上物とセットでしっかり利益を得ているわけだから。50坪の宅地でね。

[313: 匿名]

バス通りだけ石張りでごまかして、山岳地帯なのに内部は50坪のコンクリむきだし。

酷すぎる。

[314: 匿名さん]

http://nishitaninomori.jp/shisetsu.html

いい公園あるよ宝塚。
西谷だけど。西谷。

市街地だと川沿いにあるんだなこれが。
末広中央公園ってデカイのが。
渋滞の橋の脇で微妙だけどな。

まあ、山本のあいあいパーク前がましか。
いっそ山手台つぶして全部公園にするか。

[317: 匿名さん]

だから微妙だと書いただろうｗ>末広公園

だから「山本の裏山」を公園にしよう全て。

こんな恨み節ばかり開発しなきゃ良かったね。

[326: 匿名さん]

庭師が多いんだよｗ

山手台の元地主もそうだったろう

里山もあるしな

宝塚は市街地と外周部と差が激しすぎる

まるで篠山みたいなところもあるわけだから

西宮や伊丹にはありえない

[327: 匿名]

宝塚は、個人宅や山の緑があるからと、あぐらをかいて、自然破壊し放題で、公園や街路樹はまともに整備してこなかった。
しかし緑に寄与していた屋敷や保養所はミニ開発され放題で緑が激減し、山肌も剥がされ放題で、緑豊かでもなんでもない街になった。

西宮や芦屋や神戸は、六甲山があるから公園はいらないなどと馬鹿げた事を言わず、市街地にちゃんとまともな規模の緑地や公園を整備、保全してきた。

これが大きな差になってきている。

西宮のブランド価値を底上げしている夙川公園も、もともとあった緑地ではなく、昔の市長が都市格の向上に街中の大規模な緑は絶対に必要として整備したもの。

[328: 匿名さん]

まあ夙川公園たってただの河川敷だけどな。桜生えてるだけで。
ただ末広公園よりははるかにましだなｗ
末広の方が面積広そうなのに。逆に夙川公園でサッカーや野球はできんだろう。
あそこだけでも何とかしたほうがよいと思うが、まず道路対策だな。

[329: 匿名さん]

餓鬼や幼児の遊び場としての公園なんてできたって、なんの意味も無いし都市価値には影響与えない。

重要なのは質の高い緑地部分、森。夙川公園のブランドは春だけの桜並木よりも、通年の松林と護岸が生み出す景観だろう。

[330: 匿名さん]

美化しすぎじゃない。ただの河川敷に松と桜があるだけ。川幅が狭いからそう思うんだよきっと。

[331: 匿名さん]

美化もなにも宝塚にあのクラス（規模、面積）の景観整備保全された河川敷や都市緑地は無い。

[332: 匿名]

まあ、都市機能を言うなら防災公園としては末広の方が上だろうけどね。夙川公園じゃホタルの墓再びだろう。

[333: 匿名さん]

大規模な緑地公園は有るに越したことないですが、小学生くらいの子を持つ親にとっては、小さくていいので目の届く近い所に公園はほしいですね。
街は年寄りだけのものではないですし。
昆陽池なら行こうと思えばすぐ行けますから。
宝塚市に昆陽池のような都市公園を整備しようという気概を感じないのは残念ですが。
ガーデンフィールズを阪急から買い取って市民に解放するくらいのことはやってほしい。

[334: 匿名さん]

開発事に業者に提供させた、小さい幼児・子供向けの身近な公園（街区公園）はいっぱいあるでしょ。

問題なのは、高度成長期に、土地が大量にまだ余っていて税収も増えていたのに、行政主体でまともな大型緑地・公園（都市の顔となる緑）を整備しなかったこと。

だから宝塚は、郊外なのに市街地の緑が少ないし、1人あたり公園緑地面積も最低という恥ずかしい状態になっている。
尼崎や伊丹の平地部よりよっぽど緑少ないんだから。

[335: 匿名さん]

>>334

>餓鬼や幼児の遊び場としての公園なんてできたって、なんの意味も無い

こんなこと書いてあったので、そんなことはないでしょ、という意味で書きました。
市街地に緑地がろくに整備されていない問題点は認識しています。

[336: 匿名さん]

>>334
再開発とか関係者の汚職や利権が目当ての事業にばかり浪費していましたからね。
その頃のつけが今、社会基盤整備の遅れや見劣りする住環境となってひびいてきている。

[337: 匿名さん]

末広公園はただの広場だろう。災害時の避難場所、仮説住宅用地。公園（公の庭園）じゃない。

公園っていうのはこういうのだよ。
http://portal.cyberjapan.jp/site/mapuse/index.html?lat=35.676529&l...
http://portal.cyberjapan.jp/site/mapuse/index.html?lat=34.611736&l...

これが公園（真ん中の豆粒）とか笑わせる
http://portal.cyberjapan.jp/site/mapuse/index.html?lat=34.800775&l...

[338: 匿名さん]

緑に対する意識レベルの違い（宝塚の異常性）が良く分かる画像

市街地にある芦屋の中央公園
http://goo.gl/maps/QOwMq

宝塚の同種の公園（小浜公園）
http://goo.gl/maps/djaKI

[339: 匿名さん]

神戸の市街地にある公園
http://goo.gl/maps/Ei8IQ

[340: 匿名さん]

最近新しく整備、開設された芦屋総合公園
http://goo.gl/maps/mwgj0

宝塚の自称公園とは比較にならない規模の植樹・緑化がされている事が分かる。
市のブランドと競争力の生命線である緑豊かな市街地と住環境を実現する為の取り組みは惜しまない。

[341: ビギナーさん]

芦屋は鉄道・道路アクセスの良さから宝塚以上に乱開発圧力が高いので、放っておいたら山の緑も削られ放題で40坪のミニ開発建売だらけになってしまう。

しかしこれを防ぐ為に、行政が“芦屋市すみよいまちづくり条例”を制定し、新たな開発は平均250㎡以上の区割りでなければ許可を出さない規制を取り入れた。

もともとあった風致地区（敷地の30%以上を植樹しなければいけない、道路から1.5mセットバック）と、厳しい建蔽率（40%）に加えて、この条例によって、完全に乱開発を阻止した。当然、質の高い住環境と山手の緑を保全できる。

需要なのは、これは市民の行政への圧力、行動や議会の働きかけによって実現した事ではなく、行政自らが市の価値と住環境とブランドを守る為に制定したという事。

乱開発を推進するために、わざと激甘基準（150㎡、建蔽率50%の庭無し）のまま放置して、山の上を削って殆ど緑が回復しない50坪の乱開発やミニ開発がやりたい放題の状況を据え置いている宝塚とは全く行政の向いている方向が違う。

山手台でコンクリ50坪の乱開発に変更された理由も、行政が開発に甘い事（山の緑や住環境や景観を保全する意思がそもそも無い）が最大の原因なんだよ。

[342: ビギナーさん]

宝塚の行政は、過去から現在に至るまで住環境や緑豊かな景観を守り育てる意思など全く無く、一貫して業者と癒着して乱開発を推進している立場なのだから、たとえ市民が「行動」を起こしたとしても、何も改善されない。

[343: マンコ.ミュファンさん]

それじゃ、これから先も何もせず、ただ荒らされるがまま、指をくわえてただ見ているだけ？
そしてネットで文句垂らすだけ？
それを正当化しようとしているだけにしか聞こえない。

[344: 匿名]

東京から仕事で兵庫に来て宝塚に住んでいますが、兵庫の公園は全体的に貧相ですよ。

そもそも大きな公園と呼べるものは阪神間にひとつもありません。

数少ない広い芝生があるだけ末広公園は良いと思いますけどね。

[345: 匿名さん]

万博公園や服部緑地クラスの公園は、確かに阪神間に無いが、
それでも昆陽池公園や夙川公園は宝塚のどうしようもない公園と比べて
ウン万倍マシ。
http://pds.exblog.jp/pds/1/200911%2F27%2F98%2Fa0141498%5F23462693%2Ejp...
http://www.hyogo-c.ed.jp/~rekihaku-bo/historystation/legend/html/007/l...
http://blog.lifestage.co.jp/DSC04308.JPG

[346: 匿名]

阪神間の公園だったら名塩が最強かな。

[347: 匿名さん]

夙川公園はクロマツ1500本、各種の桜1600本ほど。他の樹木も入れると高木4000本以上あるだろうな。
昆陽池はもっと多いだろうな。

[348: 匿名]

夙川公園は周辺の雰囲気も良いけど昆陽池公園は周りがしょぼすぎ。

[349: 匿名さん]

名塩の公園は立派だし緑地も多く施設（体育館、テニスコート、グラウンド、展望台、多目的広場など）も充実しているが、ああいう山を切り開いてニュータウン整備した時に山とニュータウンの境界部分に既存の山林をベースにつくった公園は、市街地（都市部）の中にある昆陽池みたいな公園（緑地）と価値を同列に比較する事はできないな。

[350: 匿名さん]

まともな公園が無く、山林、山肌は自然と調和しない手抜きのコストダウン乱開発で破壊され放題。
既存の良好な住宅街はミニ開発され放題。道路整備は最低。市街地の緑は異様に少ない。それが宝塚だ。