イニシア川口元郷

[匿名さん]

川口元郷 徒歩12分

色々と情報交換をしましょう♪

管理会社：コスモスライフ
売主：コスモスイニシア
設計会社：協和総業
施工会社：川口土木建築工業

所在地：
埼玉県川口市朝日1-1191-1他1筆、埼玉県川口市朝日1-6-6(住居表示)(地番)
交通：
JR京浜東北線「川口」駅東口 「国際興業」バス川01系統「市役所・二軒在家経由、朝日三丁目」行約10分、「樋の爪」バス停下車徒歩2分
埼玉高速鉄道線「川口元郷」駅(出口2) 徒歩12分
JR埼京線・京浜東北線・高崎線・宇都宮線「赤羽」駅 「国際興業」バス赤20・赤21・赤21-2系統「鳩ヶ谷市役所経由鳩ヶ谷公団住宅・川口市立医療センター」行約10分、「樋の爪」バス停下車徒歩2分
埼玉高速鉄道線「南鳩ヶ谷」駅(出口2) 徒歩13分

[22: 匿名さん]

今日、折込チラシが入ってましたがそれを見たかみさんが一言。

『中古になったら売れないよね。。。

　　　　あと１０年で解体するってわかっているマンション

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　誰が好きこのんで買うの？』


たしかに・・・

[24: 匿名さん]

上の人、どこにでもでてる・・・ウザイ。

[25: 匿名さん]

各社とも第1期、第2期と割って条件が悪い住戸が最後に固まって残らないように
バランスよく１０戸単位程度で売っているのが通常なのですが、あまりに劇シブで
第何期目と書かなくなりました。

>>９４戸中１１戸が売れ残り。

とありますが住宅情報に記載の戸数が総戸数に対しての残戸数だと勘違いする人が
出ないようにしていだだきたいものです。

[27: 周辺住民さん]

登記簿謄本見ればおおよそ予想がつくでしょう。

[28: 周辺住民さん]

＜最終期＞
登録期間／2月7日(土)〜2月21日(土)
時間／10:00AM〜6:00PM(但し、最終日は3:00PMまで)
受付場所／＜イニシア川口元郷＞マンションギャラリー
抽選／2月21日(土)5:00PM〜　

とあるのですが、もう最終なんですね。

抽選会をやるなんで予想に反して売れまくっているわけですね。

[29: 匿名さん]

ごめんなさい。売れてません（゜ε゜;）

[30: 契約済みさん]

先日、契約しました。

同規模のマンションに比べ、仕様および床面積が１ランク上であることと
ペットが飼えるので、このマンションに決めました。

それと、定期借地権は、全く気になりませんでした。
仮に土地を所有権で取得しても、５０年経過した時に同規模のマンションが
再構築（建設）できるか確約できないし、現実問題として色々なところで
紛争してますよね！？　なので、割り切りました。

ベランダが東向きも良いものです。以前に住んでいたマンションも東向きですが、
朝は明るいし、東西って風が通り、とても快適でした。

駅まで距離も約９６０ｍ（徒歩１２分）ですから、ほどよい距離です。　

個人的には、一押しのマンションです。　(^。^)

[31: 周辺住民さん]

駅から徒歩１２分、でも川口元郷駅は地上施設からホームまでは徒歩分はかかりますので合計１５分。
川口元郷駅までの経路は国道１２２号線を歩かねばならず雨の日はあの交通量かつ大型車等がかなりの速度で通過するため水しぶきがかかるときも。

５０年後のことは定かではありませんが、仮に２５年後に売却したときにのちに入居を検討している人があと２５年後には更地に戻す費用を我々が負担するという理由で敬遠されるということはないのでしょうか？

ちなみにこの物件って地上権付でしたよね？

[32: 周辺住民さん]

途中で売ることを考えたら定借は買えません。

５０年住み続けることを前提にして４０年目に伴侶に先立たれ４８年目か４９年目に

ポックリいってこそそのメリットが享受できるわけ。

５１年目にわずかな年金で市営住宅暮らしが待っているとなると老後の長生きがつらいよね。

現在の主流は２００年住宅になりつつあります。

３０年、４０年前のマンションと違い、５０年後に再構築（建築）する必要がなくなった

今のスケルトンインフィルのマンションは定借を壊滅していくことでしょう。

[33: 契約済みさん]

５０年の定借と言えども、契約当初に５０年を超える約定が出来ないだけであり、
新たに５０年の定借を締結することは可能と解釈しております。

とは言っても、居住者の合意が得られるかは、通常の建替えも同じかも？
現行法規では、５０年を超える約定は普通借地になり、借地人が有利になるため
５０年以下に定めていると理解しております。

ま〜、そのうちに２００年の定借も制度化されるかも知れませんねぇ！？

色々な考えがあって良いと思っております。

では、これで終わり〜！

[34: 匿名さん]

定期借地権

（借地法22条）

1.借地期間　　　：契約期間50年以上

（50年未満の約定をすると普通の借地権として扱わ れる。）

2.契約の更新　　：契約は更新されない。

　　　　　　　　　契約は更新されない。


3.建物の再築　　：建物の再築（建替え）による借地期間の延長が無い。

　　　　　　　　　借地期間の延長が無い。


4.建物買取り請求権：借地人に借地上建物の買取り請求権を認めない。


＊ 契約期間満了後、基本的には借りた人の費用で更地ににして返還する。

　　　　　　　　　更地ににして返還する

なんで定期借地にしたかという根本を考えると

地主が更地で『返してほしいから・・・・・』

>>色々な考えがあって良いと思っております。

いろいろな法的解釈があっては困ります。

実際どうなんでしょう？

[35: コスモ川口○○住人]

更新はないけど再契約という手法はあるようですね
ただし。。
>>居住者の合意が得られるかは
ではなくなによりも地主の合意が得られるかではないでしょうか？
大規模修繕が必要になった段階で実際、将来的に解体するのか再契約するのかで
ひと悶着ありそうですね。
再契約するときは今度は何年に設定しますか？
（まず、借地権者全員で次は何年にしょうって決められますか？）
再契約することによる地主のメリットは？借地権者のメリットは？

そう考えていくと更地で返すという選択肢以外見えてこないのがこの定期借地
７０年定借が普及しつつあるということは普通に今の所有権マンションは
７０年は余裕で持つということ。

本当に割り切っている人には仕様その他含め良いマンションだと思いますが
そのメリット・デメリットを営業ト−クであやふやにされよく理解せずに
このサイトを立ち上げた管理人さんのように後で後悔するということがないよう
よくよく話を聞いて理解と納得の上で購入してよりよいマンションライフをすごして
ください。

コスモのマンションは管理もしっかりしていて良いマンションですよ。

[36: 周辺住民さん]

http://www.excite.co.jp/News/economy/20090210/kabu_20090210206302.html

日本綜合地所に続くのでしょうかね

[37: コスモ川口○○住人]

上記読みました。
期限の利益喪失にかかる請求を受ける可能性があるってどういうことですか？

先日も、うちのマンションのコスモスライフ（コスモスイニシアの１００％子会社）の株を
投資ファンドに全部明け渡しましたと言う事が掲示板に張ってありました。

荒業で救命ボ−トを出したということだったのですね。

[38: コスモ川口○○住人]

マンションのコスモスライフ　　　　　　×
マンションの管理会社のコスモスライフ　○

です。

[39: ご近所さん]

どーも、定期借地権というのは理解・納得できないところがある。・・・個人的に。

[40: 匿名さん]

首都圏、特に埼玉エリアにおいて圧倒的シェアでいいマンション作ってますよ。

多分、最終的にはギリギリ持ちこたえるんじゃないかな？

リクコス（現コスモスイニシア）から独立したフージャースコーポレーションさん

コスモスイニシア株価が１０円台になった今、手に入れるチャンスじゃないですか？

[41: 購入検討中さん]

なんか買えない人買わない人のやっかみが多いよね。
>>No.22

ウザイよ。

[42: 申込予定さん]

>>NO.40

フージャースコーポレーション
上場廃止基準に該当しそうだけどね。

[43: やっかみ？あわれみ？]

『やっかみ』
相手の成功や優れた点を見て、たまらなく嫌な気持ちに
なり、何かしてやりたいような心境になることを云う。

多分違うと思うけどね。

[44: 匿名さん]

色々検討しましたが
デュアルリンクスが良いと思いました。

お世話様です。

[45: 契約済みさん]

>>デュアルリンクス

数年後が見ものです。
白い外壁を定期的に清掃するとは思えませんので。

[46: 周辺住民さん]

元郷周辺はマンションが乱立しており、もう作っても需要がないのでは？青木のほうにも建ち続けていますしね。

[47: 匿名さん]

夜の部屋の明かりや、駐輪場を見ると、まだ３割程度の入居率でしょうか？
入居済みの住人の方は心配でしょう。これからどしどし入居されるのでしょうかね

[48: 匿名さん]

定期借地権５０年ってどうなんですか？２０年後住み替えるとき、どんな評価になるの？

　だれか、教えて

[49: 匿名さん]

２０年後、残り３０年のマンション。購入対象は６０歳以上になるか？売りづらいでないか

[50: 匿名さん]

定借のマンションに何年か住んたあと、売るなんて考えてること自体に超ビックリ

[51: 匿名さん]

ビックリに、超がつくってことは、ありえないってこってすね。
１０年ぐらいすんで、賃貸にするか売るかで、その次って」考えてましたが、
相当甘いっすね。勉強になりました

[52: 匿名さん]

イニシアは、危ないんでしょ？１０年瑕疵保障どうなるの？解体準備金イニシアが前払いって言うけど
大丈夫？

[53: 入居済み住民さん]

52

そういう金は信託保全されていますよ。
ＡＤＲと民再などの再生手続きは意味合いが全然違いますし。

マンション買う以前に社会常識を見につけた方がよいかと

[54: 匿名さん]

ここってバルコニーから隣の墓地が丸見えじゃん。今日、通ったら葬式か法事みたいのやってたし・・・　　　　　　　　
ん～～毎日の事を考えると・・・パスだな！！！

[55: 匿名さん]

逆に考えれば相当先までその場所にイニシア川口元郷のような高さのマンションは建たないので眺望は確保できるね。
以前にアパート住まいで隣が神社の墓地だったけど訪れる人があるのはお盆お彼岸の時だけで線香の香りもほとんどしなくお経も流れず静かで暮らしやすかったです。
あのお寺も静かで訪れる人も少なくいい感じです。
そんな私はこのマンションを候補に入れてましたが青木地区に注文住宅を頼み１１月に完成予定です。

[56: 匿名さん]

>青木地区に注文住宅

う～ん。全然うらやましくないのは自分だけ？

[57: 匿名さん]

＞53さん

＞そういう金は信託保全されていますよ。
＞ＡＤＲと民再などの再生手続きは意味合いが全然違いますし。

＞マンション買う以前に社会常識を見につけた方がよいかと

解体準備金については解りますが、
十年瑕疵保証の資金は、いくらかかるかも現在予想できる訳でもないし今から保全などしますか？
しかもこの物件以外にも１０年瑕疵担保責任保険に加入前の物がごっそり有るんだから、総額なん百億？？
をそんな現金があったら債務圧縮の方に先にまわされるでしょ。
ところで、それはイニシアのお金ですか？
借入れするんだと思いますけどね。

[58: 匿名さん]

＞５６
別に自慢してる訳ではないのでは････

[59: 地元不動産業者さん]

＞５６
本町とか幸町とかいかにも主張してる訳でもなく
青木地区なんてむしろひかえめ？

ちなみに本町・栄町・幸町・中青木地区はほとんど注文住宅としての
土地は出ませんのでそりゃ自慢だなと言えますが・・・

今、本町１丁目で注文住宅の建替えをやってますが
元郷駅にも川口駅にもアクセスが良く川口全体では
最高にいい場所だなと思います。

[60: 匿名さん]

こちらのマンションの資料で耐震構造については何もふれていないのですがこんなものなのでしょうか？
素人なもので教えていただけると助かります。

[61: 住まいに詳しい人]

法規制で2001年以降の物件はそれなりに設計上クリアしているはずです。
ただし、耐震よりも、川口市のハザードマップを見てください。たぶん市役所内？
地盤がかなり危険なエリアです。敢えてこのエリアはおすすめできませんね。
もう少し北に位置すれば、倒壊の心配も軽減できるのでは無いでしょうか？

[62: 匿名はん]

調べてみました。ちょっと洒落にならないですね。ほぼ最悪の場所ですね。

[63: 匿名さん]

60です。
どうもありがとうございました。
地盤が弱いってのはこわいなぁ。

金額的には安いのでなんとか購入可能なのですが
大規模修繕があったら老後がOUTです。。

ところで管理組合もうできてるんですか？
３０年間の修繕計画で一時金は集めないようなこといってますが本当ですかねぇ？
修繕積立金って、予定では１万円台でこのまま一定金額？
それともどんどんあがっちゃうんですか？

[64: 匿名さん]

定期借地権付きマンションで老後を過ごすって・・・・貴方は今何歳ですか？
この辺りに限らず関東の低地は地盤緩いですよ。川口なら新郷・安行・戸塚・神根地域の
高台しか液状化の被害は避けられないですから大宮台地上の物件を選ばれたほうが。

[65: 匿名さん]

どんなお約束も、来年の今頃にはハッキリするのではないでしょうか。
コスモスイニシアが存続しているかが

[66: 匿名さん]

見学に行きましたが適当さを感じました。
例えばサッシは隙間が開いちゃってるところがありました。サッシですら…。

[67: 匿名さん]

末広（近所）に住んでいます。地盤の話はビビリますね、知りませんでしたが来月浦和に引っ越すのでひと安心です。今日は仕事が休みで洗車をしていましたが、目の前に見えるここのマンションの画像貼ります。何か巨大な墓石みたいです。

[68: 匿名さん]

浦和のどの辺りに引っ越しですか？

[69: 匿名さん]

浦和と川口じゃだいぶ違うでしょ。
価格も違うのでは？

ここは場所があまり受け入れられないかも。

[70: ご近所さん]

６７さん

大きなお世話では？

軽く自慢のつもり？

でも墓石……は言えてる。

[71: 匿名さん]

マンションネタではなく余談ですが・・。
基本的に浦和も川口と同じ地盤。
注文住宅一戸建てなら殆どの場所で地質調査により柱状改良以上を施さなければならない地域。
建売一戸建てだと単純にベタ基礎だけやってとぼけてる施工業者も。