変動金利は怖くない？？ その４８

[匿名さん]

変動金利は怖くない　その48です。

テンプレはその1にあります　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30067/

前スレ　
その47　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261898/
その46　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/250858/
その45　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/242371/

[1: 匿名さん]

これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）

変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

[2: 匿名さん]

125%ルールが適用されるほどの急な金利上昇はしばらくは想像できませんが、
5年ルールは曲者ですね。

[3: 匿名さん]

>1

お疲れ様です。

私はテンプレ賛同者で有効な手段と考えて
ますが、少し矛盾があるなーって思ってる
部分があります。
(まあ小さいことですが)

---
目安は3%前後で借りたと思って差額
を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%
かは関係有りません）
---

と固定が何％なのか関係ないと
いっておきながら

---
変動は金利3%相当を繰上する事
によって固定と同等レベルの負担を
するだけで 将来のリスクを軽くする
返済方法 なのです。
---

と固定が3％付近と決めつけている
ところです。だからなんだって
訳ではないですが、非常に秀逸な
テンプレだと思ってるものでなる
べく矛盾がないほうがよいなぁと
思っただけです。

[4: 匿名さん]

固定が3%なんて言ってないじゃん。変動を安全に返済するには3%相当の繰り上げが最低限必要だって言ってるだけ。

余裕ある人は4%でもいいし、もっと繰り上げてもいいし。ただ、3%相当以下では危険ですよってこと。

[6: 匿名]

>4
そうなんだよね
変動で早く安全圏に到達するためには、固定との比較云々ではないし
金利は上昇するかもしれないからそれに備えてのテンプレ

なのに、固定で返せないから変動を選んだとか
今の低金利が続くと思ってるとか
勘違いして絡んでくる固定さんが多すぎる

まあ、最近の固定も随分と金利が下がってきたから
どうしても変動の危険性を避けたい、煽りたい気持ちになるんだろうけど

[7: 匿名さん]

そもそも何借りても返せるカネを持つ人は何借りても構わないから
そんな条件のローンを論じるのはナンセンス。

問題は、「ギリ＝即座に返せるキャッシュを持たないが、将来収入安定増の見込がある人」
の借りるローンの検討をすること。
ただし「借りれなければ買うな」は不可。

少なくとも基本的人権として便利な都心近郊に住むのは大前提。
でなければ家なんて買わない（国家的に空き家を配るまで待つ）。

よって、上記「ギリ」の人が都区内物件を買う為に最低でも数千万のローンを組むことを前提としたい。
その一般的な勤労者（カネ持ち自営業・高級労働者はそもそも住宅ローン制度の対象としては不適切）モデルを前提に、
現有の変動と固定を比較してもらいたい。

なお、収入については、いわゆる公務員モデルとして、在職中は微増するけど大変動はしない、ということでよろしく。
関係ないところで議論が拡散するのは嫌なので。

[8: 匿名さん]

なるほど。
>>3の変動さんのもっともな指摘が通じない人がいるんですね。
しかも複数名。

そりゃ固定派がまともな発言をした時でも煽りにしか見えないはずですわ。
納得納得。

[9: 匿名さん]

信じる者は救われる

[10: 匿名さん]

安倍元首相が自民総裁選に出馬表明、日銀に「格段の緩和」要請

http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPTYE88B04R20120912?feedType=R...

日銀法改正にも言及しているとのことで、これは期待せずにはいられない。
インフレ恐怖症の日銀主導の金融政策を破棄して、政府主導の金融緩和で市場に適切な長期資金供給がなされれば
名目ＧＤＰを押し上げ、デフレ脱却の可能性は高まる。

景気回復して政策金利も上昇するかもしれないが、財政不安で上昇するよりはいいからね。

ぜひ安部さんにはもう一度総理になってもらいたい。

[11: 匿名さん]

もうみんな飽きたのでは?
申し訳ないけど嘘やデタラメな情報をベースに「固定は無知だから」
と固定を煽ってた変動さんにガッカリ。

それは100歩譲ったとしてもその後一切訂正も無しのスタンスに
さらにガックシ。

テンプレだの何だの調子良いことは言う癖に都合の悪い話しはスルーでは
誰からも信用されない。そもそもテンプレもただの繰上げ返済だし。

[12: 匿名]

テンプレにある変動と固定の元本・利息の比率はそれぞれどういう計算に基づくのですか？
自分が返済プラン組んだ時のそれと余りにかけ離れてるので。


まさか、“変動を勝たせる為の設定です”なんて言わないですよね？

[13: 匿名さん]

しかし長い事議論してまるで結論でないね、

[14: 匿名]

7さんの意見は私も賛成です。では少し具体的に、こんな例は如何でしょうか？

詳細
年齢33歳
会社員
妻(専業主婦)
子供1人(2歳)
年収600万
年10万昇給見込み
退職金1000万あり

都内近郊のマンション購入
購入価格(3300万)
住宅ローン3000万
管理修繕等は別途2万貯金300万

…これ位がギリギリですかね。

この条件で仮に、今月借入れする場合は、変動、固定(10、20年)、フラット(エコ等)の中ではどれがお勧めだと思いますか？

[15: 匿名さん]

飽きたというより、固定さんとの同じようなやり取りに辟易した、の方が実態に近いのでは？

個人的にもかなり面倒になってきたので、面白そうな話題だけお付き合いしたい。

[16: 匿名さん]

＞１
>目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
３％という謎の数字登場。

[17: 匿名さん]

>>15
いや、公平に見てるけどもはや変動さんの信用は地に落ちたよ。
もはや都合の良いことしか言わないただの売れない営業マンに見える。

匿名掲示板とはいえ最低限のルールはあるからね。
一回逆の立場で見てみたら？

どうでもいいことだけど。

[18: 匿名さん]

>10

金融緩和はカンフル剤にはなっても、効果が長続きしない。
今年春の一時的な円安、株高がそのいい例。
あの時「潮目が変わった。」と言って喜んでいた固定君がいたけど、
その後とんと姿を見せなくなった（あるいは姿を隠していた）よね。


。。。もしかしてあなたがその「潮目」くん？

[19: 匿名さん]

>>18

日銀の金融政策を破棄することが前提だね。
日銀主導では緩和が不十分。短期資金の供給も効果が薄い。

[20: 匿名さん]

>19

一緒だって。しょせんは小手先の政策。
長期資金を供給しても、それを必要とする経済活動自体が不在。
今は世界的に金余りの傾向。人口が減りつつある日本ではなおさら、

と思うんだけど。違うのかな。

[21: 匿名さん]

>>20

自民党は「国土強靱化基本法」を制定して、１０年間に２００兆円規模のインフラ整備への集中投資を目指している
くらいなので、大規模な供給先はあるんじゃないかな？
あと、人口増減とデフレとは相関性がないって、えらい人が言ってた。海外の先進諸国の統計を見れば分かるかも。

[22: 匿名さん]

>>21
誤）人口増減
正）人口減少

[23: 匿名さん]

>21

10年で200兆円の財源が問題。税金で集めれば、その分内需がしぼむじゃん。
人口増加傾向にある国家なら、税収も経済活動も伸びる可能性が見込める。
結果、成長路線に全体が動く。経済学はある意味社会心理学だからね。
中国、インド、ブラジルなど、新興国はいずれも開拓すべき市場を国内に抱えているよね。

同じような状況が今の日本に望めると思う？

[24: 匿名さん]

>>23
金融緩和なので、財源は円を刷って資金供給でいいと思う。
２００兆は徐々にやったとしても刷りすぎかもしれないけど。

[25: 匿名さん]

>24

お付き合いしていた私がバカでした。あなたのことはこれから
「こてさき君」とお呼びしよう。

いい夢見てね。こていのこてさき君。

[26: 匿名さん]

>>25

はい、さようなら。

[27: 匿名]

＞１８
＞今年春の一時的な円安、株高がそのいい例。
＞あの時「潮目が変わった。」と言って喜んでいた固定君がいたけど、
＞その後とんと姿を見せなくなった（あるいは姿を隠していた）よね。
すでに円（対ドル）は天井を打ってますよ、今後円の最高値更新なんてあり得ないですから。

[28: 匿名さん]

>>27
こんな日にフラグ立てないでおいてくれる。不吉だから。

[29: 匿名]

結局このスレたって以来どの時期みても固定が得した実行月ないんだよね？
初期の頃の人は固定の負けがほぼ確定。
金利差は安心料と言いながら金利を気にしているのは毎月実際に損をしてる固定さんでしょ。

[30: 匿名さん]

QE3きました～。
ゼロ金利政策も2015年半ばまでは最低でも延長しま～す。

日本の政策金利が上がるのはいつになることやら。

[31: 匿名さん]

>>30
1ドル70円の世界もそう遠くないね。日本なんかに住むべき時代じゃないのかも。
もうアメリカの属国になった方がいいのかな。

[32: 匿名さん]

3です。

すみません、私も変動派で
テンプレも変動も批難してる
わけではないです。固定も3％と
言ってるわけでもなく、それ以上
を想定して、差額切り上げにも
賛成です。

ただテンプレにある
--------
変動は金利3%相当を繰上する事
によって固定と同等レベルの負担を
するだけで 将来のリスクを軽くする
返済方法 なのです。

⇒固定と同等レベルの負担をする
だけってところが変と思っただけです。
だって固定とは関係無い話でしょ。
ただ3％の差額を返済するのだから。
---------

まあ細かい話だからここでやめて
おきます。変動で3％以上で借りたと
思って差額を返済額軽減で返すって
のは素晴らしい考えてだと思って
ますし。

[33: 匿名さん]

3パーセントに意味はないってこと？
もしそうだとしたらがんばって繰り上げようって月並みに言ってるだけだと思うが？

[34: 匿名]

>31
極論すればそう
ただ、自分で４％がリスク回避という点で適当と考えるならそれでもいい
あえて言うなら頑張るのではなく淡々と、ね

肝心なのは、
金利負担が大きい初期の低金利のうちに残債を減らすってトコ
(マイナス金利なら貯蓄でプールしておくのでもいい)

[35: 34]

失礼。
>34は>33へのレスね

[36: 匿名さん]

頭金の問題では？

[37: 匿名]

>8
>4の指摘が理解できない君が固定を選んだのは正解ですね

テンプレの一部だけ切り抜いても意味はありませんよ

[38: 匿名さん]

＞すでに円（対ドル）は天井を打ってますよ、今後円の最高値更新なんてあり得ないですから。

前提にのみとらわれて、本質を見失っているバカ発見。
「だから何。」ってみんなから突っ込みいれられているよ。

[39: 匿名さん]

単にテンプレが作られた当時フラットが3%くらいだっただけじゃないの？長期金利が下がったのって今年に入ってからであって、それ以前は低くても2.5%くらいだった。

[40: 匿名さん]

人をバカ呼ばわりしているけど説明できない馬 鹿発見

[41: 匿名さん]

円は介入警戒で今の水準に止まってるだけでしょ。

依然高値圏にずっといるんだからトレンドが変わったなんて思ってる人はいないだろうね。

例えばギリシャのユーロ離脱なんて事が起これば最高値試すんじゃないかな。

米のQE3発動で日銀への緩和期待が高まると思うけど、期待を裏切って緩和しないと75円目指すなんて展開も有ると思う。

[42: 匿名さん]

まー、変動は粛々と3%相当を繰り上げ返済しとけば安泰なのは変わりないからね。

[43: 匿名]

この状況ではテンプレ実行しなくても大丈夫そうですね。

[44: 匿名]

でも株価上がってきたね。

[45: 匿名さん]

さて、次は来週開かれる日銀会合ですね。
日銀も追加緩和、でもショボくて市場は無反応ってパターンな気がする。

>>44

株価上昇は期待感からだからこれから実際に企業業績が良くならなければ持続しない。

仮に景気が回復しだしたとしても日本は増税が待ってるからなぁ。

あと、自民党政権になったら10年で200兆円公共事業って、財源どうするんだろう？なんとなく消費税が使われるような気がする。南海トラフネタも絶妙なタイミングで出て地震対策なら公共事業に金掛けるのも仕方ないって印象付けてる気がする。

とても近い内に破綻する国とは思えないね。

[46: 匿名]

破綻はしないだろうけどインフレはありそう。

[47: 匿名さん]

早くインフレにしてくれよ。本当に出来るなら。
もうずっと前からインフレインフレって聞くけど、ずっとデフレだし。

[48: 匿名さん]

あれだけお金刷りまくってる米国で2%くらいのインフレで景気と雇用対策で更なる緩和、ゼロ金利は2015年まで継続だからな。

一回デフレになるとなかなか戻せないらしいから米国は必死に食い止めてるんだろう。

既にデフレが20年も続く日本をインフレにするには米国以上の緩和が必要だと思う。今の白川じゃ無理だろうから来年の任期が切れて新しい総裁に期待だね。

[49: 匿名さん]

固定さんの祈祷でインフレ望む

[50: 匿名さん]

Q3なんてやらなくても、日本が米国債ばらまいてやるよ。
目減りする一方の紙屑はいらん。

[51: 匿名]

金を持ってるだけで価値が上がるから、みんな使わないよ。
利回り0.78%の国債が売れるのも分かる気がする。

[52: 匿名さん]

FRBよ。日本の米国債全部もってけ。

[53: 匿名]

80円前後で落ち着いちゃうね。
また100円に戻るなんてあり得ないな？

[54: 匿名さん]

アメリカは雇用が改善するまで緩和を止めないって言ってるらしい。

日本はなんで緩和嫌いなんだろ？

[55: 匿名さん]

日本がまともなんだろう。
アメリカ・イギリス・ヨーロッパはまともじゃない。
まともじゃない国々とおつきあいせにゃならん。
日本ももっと緩和・緩和・緩和・・・・
もう一方的に損するのはいやだね。

[56: 匿名さん]

ユーロは国債無制限の買取と金融緩和継続。日本だけ緩和してないんだから円高になるのは当たり前。当分この流れなんだろうな。

[57: 匿名さん]

完全に喧嘩売られてるよ。べつの意味でね。

外国現物資産を買い漁ってやれ。もっとね。

そんなに円の価値があると思ってるなら、高く売りつけてやれ。

[58: 匿名]

円高にはならない。
今後わずかに円高に動くかもしれないけど基本は円安。
すでに円高の時代は終わっている。

そもそも実需で日本は貿易赤字国、ドルを買うしかない、この構造は今後もかわらない。

[59: 匿名さん]

為替変動要因は複雑すぎてね。
諸外国の緩和策は当分継続しそうだし。
構造的には、58さんの通りと思うし。
よくわからん。
FXなら円安期待ではりたいねー。

[60: 匿名さん]

円安になれば日本の競争力復活で景気良くなるんだろうけど、果たして本当にこれから円安になるのかな？

結局欧米の景気次第って気がする。

[61: 匿名さん]

日本も欧米諸国並み（実際はそれ以上）に貨幣を増刷すればデフレも円高も解消できるかもしれないのに・・・
もう日銀には何も期待しない。

[62: 匿名さん]

しかし、アメリカはハンパないな、毎月住宅ローン証券3兆円も買い続けるのか。しかも期限を設けないとか。ゼロ金利も2015年に延長されたし、円高傾向は当面続くと見るのが普通なんじゃないの？

日本の利上げは早くて2016年くらい？

[63: 匿名さん]

フラットはいま、1.84パーセントくらいですよね。
フラットの方が安心かな。
団信に個人で入らなきゃならないのが味噌だけど、繰上げ返済無料だしいいかな？

[64: 匿名さん]

金利高くね？

[65: 匿名さん]

過去のアメリカ金融緩和後の推移見ると長期金利は上がってるからこらから年末に掛けてフラットはヤバい気がする。

[66: 匿名さん]

日銀は無対応？
前々から分かっていた事なのに、反応ないね。

[67: 匿名さん]

＞しかし、アメリカはハンパないな、毎月住宅ローン証券3兆円も買い続けるのか。しかも期限を設けないとか。ゼロ金利も＞2015年に延長されたし、円高傾向は当面続くと見るのが普通なんじゃないの？

＞日本の利上げは早くて2016年くらい？

結局、世界的な景気の停滞で、どんどん金融緩和が延長されているんだよね。
金融緩和を競い合ったとしても、良くて現状維持。取り残されると円の独歩高。

円安を妄想する固定君の気持ちはいつも空回りだよね。残念。

[68: 匿名さん]

今日は至極真っ当な書き込みが多くて安心した。
固定さんも金融緩和の意味は理解できているようで、その点も安心した。

為替の要因は色々あるけど、そもそもインフレ率に2％以上の乖離があるから、
単純な相対的価値の調整機能で見れば円高は継続する。結果、金利は上がらない。
（実質金利の話は別にあるけど）

>>57の言うとおり、強い円でたくさん買い物して欲しいね。

[69: 匿名さん]

＞マア、カンフル剤的な効果は期待できるだろうが
＞半年経てば逆走する結果に陥るんじゃないか？

＞みんな大人だから、事の深刻さは相当根深いと知っているはず

以上、フラットスレで見つけた書き込み。ここに来る固定君らと違い、
フラットスレの固定派は良識を持っている。

[70: 匿名さん]

固定さんの特徴として自分の実行月までは下がれ下がれで金利が確定すると上がれ上がれに変貌するからな。

自分より有利な条件で借りれた人が許せない人が一部いるんだよ。何とも人間が小さい。

さらにエスカレートして究極の勝ち組で有る変動派へも攻撃し出す。理論じゃ敵わないから自演とかやりたい放題。屁理屈のオンパレード。

真面目ない変動派は最初は真面目にレスしてたけど最近は辟易してスルー傾向。

[71: 匿名さん]

固定さん、固定さん、といつも話題は固定さんで
君らホントに固定さん好きなんだな。

でも固定さんは君らなんか気にもしてないし
好きでも何でもないと思うぞ。
残念だけど。

[72: 匿名さん]

>>71
>でも固定さんは君らなんか気にもしてないし
>好きでも何でもないと思うぞ。
後段はその通りだと思うけど、前段は反対だと思う。
気になってしょうがないから、毎日来るんだよ。

固定さんが来なければ過疎スレで、今回みたいにイベントがあった時だけ盛り上がる。

固定さん以外は金利が上がらないことを理解しているから話すこと無いんだよね。

[73: 匿名さん]

>71

気になって仕方ないから、
わざわざ変動スレに来るんじゃないの？

[74: 匿名さん]

定番のこのふざけた流れはスルーしたいところだが一言。

>>70
>真面目ない変動派は最初は真面目にレスしてたけど最近は辟易してスルー傾向。
変動派がスルーするのは自らの嘘や出鱈目を暴露、糾弾されたレスのみではないか。
ご都合主義も程があるとは思わないか？

[75: 匿名さん]

趣味固定の人が自演繰り返さなきゃ荒れることも無いんだよ
ご理解ください

[76: 物件比較中さん]

まぁこんだけ変動有利だとそりゃ悔しいよなぁ。
嫌味のひとつも言いたくなる気持ちもわからんでもない。

[77: 匿名さん]

せっかくいい流れに傾いて来てるので煽り屁理屈系はスルーって事で

ネットで見つけた主要国の金融緩和状況です。
日本がいかに金融緩和してないかってのが分かる。円高になるわけですね。

[78: 匿名さん]

アドバイスいただけないでしょうか。

借入れ期間30年で銀行の20年固定(正確には変動の20年固定特約)　1.7％
変動金利　0.875％

どちらを借りる方が良いでしょうか？

なお、借入れ金額は1500万円
年収はあまりあがる見込みは無く、余裕資金(繰上げ返済できる余裕はほぼなし＝金利差で生まれる毎月の支払い差額6千円/月＝年7万円程度まで)

緩和継続ということで、変動のプラス要因は2015年か2016年まで見込みあり？(アメリカ中心に各国追随？)
ただし、日銀のインフレ誘導強化＝資産買い入れの大幅強化が2014年頃から本格化の可能性あり？(2013年の現日銀総裁から新日銀総裁移行後)

[79: 匿名さん]

年収はいくらでしょうか？

[80: 匿名さん]

＞緩和継続ということで、変動のプラス要因は2015年か2016年まで見込みあり？(アメリカ中心に各国追随？)
ただし、日銀のインフレ誘導強化＝資産買い入れの大幅強化が2014年頃から本格化の可能性あり？(2013年の現日銀総裁から新日銀総裁移行後)

インフレは国民の気分次第。
国民全員が消費する気分にならなければ、インフレにはなりません。
日銀の小手先政策では無理だと思いますよ。

[81: 匿名さん]

>>78
なかなか難しいけど、ローン減税もちゃんと繰上返済に使えるなら
（要は生活費に消えないなら）変動かな。

なお、差額6千円/月＝年7万円程度だけでなく、変動は金利が低い分残債の減りは速い。
実際は繰上返済すると損なので、10年間貯金たて後に一括で繰上返済。

[82: 匿名さん]

７８さん
月５万円程の支払いで余裕がほとんど無いのであれば、私は固定をお勧めします。

８１さんが言われるようにローン減税を繰上げ分に当てればテンプレに近い返済は出来ますが、
あまりに余裕が無さすぎるように思います。

私自身は変動で借りていて、当面の間は金利上昇はない、もしくはあっても限定的だと考えていますが、
もう少し余裕が無いと精神的にも辛いと思います。

[83: 匿名希望さん]

ローン初心者です。
12月ローン実行で2500万借り入れする際に変動か10年固定にするかで悩んでおります。
本人33歳　年収1060万
妻30歳　専業主婦、子供１人（乳児）
変動０．９７５％で団信込み
10年固定１．７％で団信込みです。
毎年100万程度繰上げ返済する予定です。複数回の繰上げ返済シュミレーションでは
繰上げするならば１０年後の残高はあまり変わりませんでした。それならば戦争や
国債破綻など予測の難しいリスクに対する保険を考えると１０年固定の方がお得の
ような気もします。どうなのでしょうか？

[84: 匿名]

＞７７
＞日本がいかに金融緩和してないかってのが分かる。円高になるわけですね。
流れは確実に円安です。
ＦＸでドル売り円買いのポジションを持ってるんですか？

[85: 匿名さん]

>>84

ファンダメンタルズ的な要素で円安を示す指標って何も無いじゃん。
（テクニカルは見ようによっては円高も円安もどっちでも解釈出来るから長期的には意味無いし）

あなたこそ根拠に乏しくポジトークにしか聞こえない。しかも言い切ってるところが特に。

[86: 匿名]

>83
変動0.975%
10年固定1.70%

もう少し(0.2%程度)金利交渉してみたら？
貴方の収入なら可能です。
可能性の低いリスクが気になるような人は固定にした方がいいですね。

[87: 匿名さん]

>85

私もそう思う。

[88: 匿名さん]

78です。

>>79　さん
年収は400万円です。

>>81 さん
アドバイスありがとうございます。
ローン減税（所得税の戻し分と住民税の割引分）も込み＝収入として見て生活費を見込んでいます。（＝生活費に消える）
なお、繰上げ返済を見込めないのとこれから先教育費が増えてくるのを考えて変動金利でも元金均等タイプを選ぼうと考えています。その場合は、金利が低くても元金の減り具合は同じになります・・・（10年後の元金残額は金利に関わらず同じ）

>>82　さん
アドバイスありがとうございます。
やはり、厳しいですよね・・・汗
マンション購入なので、管理費、修繕積立金があり負担が大きいです・・・汗
借り入れ期間を30年から35年にしたほうが良いのかな・・・

[89: 匿名さん]

>>78=88
>>81です。
正直言って厳しい。
が、数年後（あるいはその先の近い将来）奥さんがパート以上の仕事をしてくれるなら、
あなたの年収に対する効果が大きいので何とかなる芽が出てくる。

それも込みで考えているとすれば、うーん、お子さんが優秀でないと難しい気がする。
（後からリターンが期待できないとリスクを背負う意味が乏しい）

なおローン期間は35年で良いと思う。後から延ばすのは難しいのでそうする人が多い。

[90: 匿名さん]

>>84
>流れは確実に円安です。
ここまで言い切る理由を知りたい。
インフレ率、経常収支は円高以外はあり得ないけど。

[91: 匿名さん]

>>88


元金均等は全く意味が無いとの結論が出ております。
ならば元利均等で最初からそれ以上を毎月繰上したほうが遙かに有効です。

理由は過去スレで探して下さい。

[92: 匿名希望さん]

>86さん
ありがとうございます。も少し交渉してみます。１０年がさらに下がれば
固定のほうが良いのですが。

[93: 匿名さん]

78,88です。

>>89
妻のパートは子供の教育費にと当て込んでいます・・・汗
変動0.875％にするか
当初20年固定1.7％にするかの場合は
リスクが高まることを考えると20年固定のほうが良いのでしょうか・・・
それとも、ほぼ確実に変動金利の方が返済額が少なくなるのであれば変動にするべきなのでしょうか・・・
とても迷っています。
先の回答によると、20年固定の方がリスクを低減できるので良さそうでしょうか。
なお、当初20年固定特約にこだわっている理由は、ローン実行後の保有資産は500万円強を残せるので、これを20年後に急激に金利上昇があれば繰り上げ返済で対応できるかと思ったためです。
頭金に追加しない理由は、いざというときのために残しておくためです。（また、かなりの割合を株式等で保有しており利回り3％で運用中です）

>>91
毎月繰り上げ返済はできません。
理由は、借り入れる金融機関は繰り上げ返済のたびに手数料5250円が必要です。
また、そのときの情勢にもよりますがもしも、手元に余裕資金ができた場合は運用します。
利回り0.5％以上の運用であれば可能と考えています。
利回り0.5％の根拠はローン減税1％を考慮し、1％+0.5％＝1.5％
例え20年固定でも1.7％であれば、1.5％バックできれば、残りの0.2％は生命保険として考えます。（団信分）

また、元金均等にこだわる理由は、上記のようにこまめな繰上げ返済を基本的に考えていないこと、最初に支払う保証料が元金均等の方が3万円程度安くなるからです。
そして、元利金等にするメリットがあまり理解できません。
繰り上げ返済をしない場合、むしろ不利になると思います。

[94: 匿名さん]

>>93
>なお、当初20年固定特約にこだわっている理由は、ローン実行後の保有資産は500万円強を残せるので、これを20年後に>急激に金利上昇があれば繰り上げ返済で対応できるかと思ったためです。
>頭金に追加しない理由は、いざというときのために残しておくためです。（また、かなりの割合を株式等で保有しており利回り3％で運用中です）

バッファを取っているなら変動で良い。
変動金利が現状の20年固定金利に迫る頃には、配当重視とは言え、1.5倍～2倍にはなっているはず。

更なるデフレ（＝株価低下）リスクを考慮するなら、一部の株式を売って頭金化or安全資産で運用
する方が良いと思う。

今のあなたのポートフォリオは平たく言うとイケイケ（死語）だから、その自覚は持っとく必要アリ。

[95: 匿名さん]

>>93

このスレの今までの結論では

変動を元利均等で無料で毎月自動で繰り上げ返済出来る金融機関から借り、返済額軽減で繰り上げする。
（元金均等は強制繰り上げと一緒だからメリットは殆ど無い）
もしくは、10年間は税控除を受ける為に貯蓄しておく。この場合も元金均等は強制繰り上げと一緒なのでメリットが無いです。

[96: 匿名]

>>81
質問です
繰り上げ返済が、損をする。意味がないとするのは何故ですか？
額が小さいから？
繰り上げ返済は、早いうちに始めた方が良いと聞きましたが、いくらからが有効なのでしょうか

[97: 匿名]

>96
当初10年は減税があり、変動であれば現在の利息より減税が大きいから金利が上がるまでは損ということ。

[98: 匿名さん]

>>94

アドバイスありがとうございます。
バッファといっても、金額がわずかですし本当にいざという時のための分です・・・
勤め先の会社の状況もよくないですし、手に職もないので・・・

でも、アドバイスを受け20年固定よりも変動の方が良いのかなと気持ちが動いてきました。
ただ、借入れを行う銀行の変動金利が0.875％(その銀行の最優遇金利が0.875％）というのが悔しくて躊躇する気持ちもあります。
他行にすれば0.775％があったのですが、最初は20年固定にしか目が無く借入れ予定銀行がダントツで低金利の1.7％だったので・・・9月実行は1.65％のようです。実際の借入れは12月なので1.7％程度かな？と思っています。長期金利にあわせて毎月金利を調整しているようですので)


>>更なるデフレ（＝株価低下）リスクを考慮するなら、一部の株式を売って頭金化or安全資産で運用する方が良いと思う。

この点については、自分なりに様々なリスクを考慮した上で株式は当初保有分を半分程度売却して頭金として入れます。(今年の2月～4月にかけて既に売却済み)
ただ、リスク要因としてはこれ以上の金利低下(デフレ及び株式の下落)はほとんど余地が無く、むしろ低金利で借入れを行って運用益+値上がり益を得られる水準かと思います。

[99: 匿名さん]

>>95

スレの流れの件ですが・・・
>変動を元利均等で無料で毎月自動で繰り上げ返済出来る金融機関から借り、返済額軽減で繰り上げする。 （元金均等は強制繰り上げと一緒だからメリットは殆ど無い) もしくは、10年間は税控除を受ける為に貯蓄しておく。この場合も元金均等は強制繰り上げと一緒なのでメリットが無いです。

鉄板路線のようですが、「無料で毎月自動で繰り上げ返済」はどの金融機関でもできることではないと思います。
また、その時のために「10年間は税控除を受ける」とあるのだと思いますが、単にその為に変動リスクのある変動金利で借入れを行いあえて10年間放置する理由がよくわかりません。
元金均等にすればそもそも、最初の保証料が少なくて済むのですから。(保証料を高く払うメリットが見当たらない)
なおかつ、鉄板路線の「無料で毎月自動で繰り上げ返済」とほぼ同等の効果が得られるのですから。
元利金等の1.25倍ルールも結局は金利急騰時はその場しのぎで月々の返済額の急増が無いだけで借金は膨大に膨れ上がるわけですし。

[100: 匿名さん]

>>99

保証料は繰り上げる事により戻ってくるので差はほとんど無くなる。このわずかな保証料分も得したいのならば元金均等でもいいのでは？

>鉄板路線の「無料で毎月自動で繰り上げ返済」とほぼ同等の効果が得られる

そう、同じ効果。効果を考えればどちらも全く同じ。どちらか一方が優れているわけではない。
唯一違うのは「無料で毎月自動で繰り上げ返済」はいつでもやめられるが元金均等はやめる事が出来ない。

繰り上げ返済をするかしないかの選択権を有しているのが元利+自動繰り上げ。選択権が借り手に無いのが元金均等。

だったら元金均等で借りたと思って元利均等で借りて月々の返済額を元金均等の初回返済額に合わせるように自動繰り上げすれば月々の返済額が段々減ってくる元金均等よりも有利になり、且つその返済額はその都度自由に変更出来る権利を得られる。余裕が出来たら増やすも良し、苦しい時は減らすも良し。