マンション管理士の活用。。。パート9

[匿名さん]

こちらはマンション管理士についてのスレ、パート９です
引き続きマンション管理士について、情報交換の場にしましょう～

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/
パート７　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/208424/
パート８　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/222897/

[401: マンカン理事長]

支払督促って裁判起こすのと同じです。

[402: 一住民より]

>前期高齢管理士様
私なりに調べてみましたけど、自信がないので添削をお願いいたします。

　強制執行をするためには、債務名義が必要となりますので、支払い督促で取得
することにしました。
　支払い督促をやるには、集会の決議（この場合は普通決議でオーケー）を経て
おく必要があり、又その結果については、区分所有者全員に通知することが必要
とのこと。
　強制執行の手段としては、家賃の差し押さえ（私どもの今回の事例では）から
スタートした方がいいというのが分かりました。
　これでしたら、訴訟ではありませんので、普通決議でクリアーできそうです。
　
＊強制執行には、下記の３つの方法があります。
　　①債権執行…家賃や給料で回収する方法
　　　　　　　　相手が応じなければ、通常訴訟となりますが、相手も供託金等の
　　　　　　　　準備をしなければならなくなります。
　　②動産執行・・・家財道具を差し押さえ、売却して回収する方法
　　③競売・・・これは、競売に関する訴訟となり、特別決議が必要となりますが、
　　　　　　　　あなたが、前レスで述べられたように、何らかの活路は見いだせると思います。

　１．先取特権（物上代位）に基づく賃料債権差し押さえ
　　　　滞納者が、その専有部分を賃貸している場合、区分所有法第７条の先取特権（物上代位）
　　　　に基づき、賃料債権を差し押さえることができます。
　　　　賃借人（第三者債務者）から賃料相当額を取り立て、直接的な回収を図ります。
　２．仮執行宣言付支払い督促や民事訴訟の請求容認判決等が出されているにも関わらず、
　　　相手方が任意に支払わない場合、強制執行を申し立てすることができる。
　　　滞納者の①給料債権や家賃債権等を差し押さえたり、②不動産や自動車を差し押さえたり、
　　　③動産を差し押さえたりして、債券の強制的な回収を図ります。
　３．上記１．２．でも回収できない場合は、最後の手段として競売請求訴訟を提起するという
　　　ことになります。これは、競売の訴訟になりますので、特別決議が必要となります。

　今回調べた結果では、以上のことが分かりましたけど、自信がありません。
　不備な点があれば、是非補足等をお願いいたします。

[403: マンカン理事長]

ありゃま。支払い督促は異議申し立てですぐ裁判になるんですよW
訴訟追行権は管理規約が標準とおなじなら
理事会決議で理事長の権限。総会決議はいりません。総会で決議しないから
区分所有者全員に通知がいるんですよ。

[404: 一住民より]

>403さん
支払い督促が異議の申し立てがあれば通常訴訟になるのは分かります。
訴訟追行権で競売の訴訟を提起する場合は、特別決議はいらないんですか？
又、事案ごとに承認を得ることもいらなくなったのですか？
古い標準管理規約をみてたんですね。

[405: 匿名さん]

一住民はマンカン士の知識を試しているのに気づけよ。
設問自体不自然だろう。
そもそもマンカン士の知識でどうこうなる設問ではない。弁護士が介入しないと解決出来ない設問だ。つまり速やかに弁護士に任せる道筋を示せるか試している。
いつまでマンカン士が首を突っ込んでいるかを見ている。

[406: 前期高齢管理士]

＞４０２　一市民さん

あなたの書き込みは気付いていましたが、福岡国際マラソンを見ていましたのでレスが遅くなりました。
良く調べておられます。本件手続きに関して詳細な知識を持っていませんので、不備や補足は出来ません。

ただ、仮執行宣言付支払い督促等の正本が先方に送達された場合、相手が異議申し立てをする可能性が
あります。（特別の理由は必要ないようです。例えば、とても一括では払えない等）
この異議申し立てがあれば本訴となります。（貴管理規約の特別決議がネックとなる可能性が発生）

一貫して述べたつもりですが、場合に依っては強硬手段（仮差し押さえ等）を用いて交渉で解決の道を
図るべきだと思います。（相手が異議を申し立てる前に）

いずれにしても本件は最早素人が交渉すべきではないと思います。
（ややこしくなったら他の区分所有者から責任を問われる恐れがあります）

ところで個人的興味ですが、相手はどの様な企業ですか？（差支えない範囲で教えてくださいませんか）　
　・デべロッパーに頼まれて購入した取引業者
　・マンション敷地の元の所有者が等価交換で取得（税金対策で法人化）
なんて想像していますが…

[407: マンカン理事長]

単純にぼけているとおもいますけど。
私も理事長なのですが、
・管理費滞納の法的手段（支払い督促、少額訴訟等）をするかどうかの決定は理事会決議で行います。
・手続きは弁護士に委任（うちは頼める敏腕弁護士がちゃんといるんです）
・先方が異議申し立てしたら裁判
・異議申し立てしなかったら、2回目の支払い督促（仮執行宣言付）で債務名義を取る
・何を差し押さえるかですが、ここまでまだやったことないが、ふつうは動産を狙うでしょうね。
不動産だと先順位の抵当権があって、配当の見込みがないと競売申し立てできないらしいが。

共同の利益を反する行為とは別次元ですよ。共同の利益を反する行為で訴える場合は特別決議で
訴えて、勝てば配当の見込みとは無関係に競売申し立てできます。要するに追い出せるということ。

[408: アオカン理事長]

＞管理費滞納の法的手段（支払い督促、少額訴訟等）をするかどうかの決定は理事会決議で行います。
うちは6ヵ月滞納超えたら法的手続きに入ります。理事会決議は不要です。事後報告のみです。
方法はそのときに管理会社と相談してベストな方法を決めます。管理委託契約のオプション業務として最初から規定されていますので。ただ現在まで法的手続きに至った例がないだけです。夜討ち朝駆け電話戸別訪問で払わせています。

＞共同の利益を反する行為とは別次元ですよ
別次元ではありません。管理費・修繕積立金の支払いは共用部分の維持管理のためです。
これは組合員の共同の利益を図るために組合員に義務化されています。
それを支払わないということは共同の利益に反する行為です。
だから支払わないことに対して債権者として法的措置がとれるのです。

[409: 匿名さん]

↑こいつはあらしだろう（失笑）

[412: 匿名さん]

14戸／全51戸というのはリアリティに乏しかったね。
まあ、よく出来たマンカン試しの問題だね。

[413: 一住民より]

>前期高齢管理士様
私も福岡国際マラソンを見終わってから外出をしまして、先ほど帰ってきたところです。
ご指摘のように、確かに仮執行宣言付支払い督促が送達されたら、異議を申立てする
可能性はあると思います。結構商取引には詳しいようなので。
只、組合としても、いつまでも甘い態度をしている訳にはいきませんので、強気の姿勢を
貫こうということで、今回行動を移そうとしているところです。
その社長は、滞納は頻繁にやりますが、催促すれば少しは入れてくれるのです。
しかし、１４戸ですから、すぐ膨れあがってしまいます。
会社自体はそんなに逼迫しているようでもないんですが。
やはり、特別決議がネックになりそうですね。困った問題です。
今回は、自分たちで支払い督促をやってみます。そして、取れなければ弁護士に依頼しようと
理事会では話しをしています。
その会社ですが、ビジネスホテルと焼肉店３店、それ以外にも会社があるとのことです。
最初は、社宅にもということで、６軒買ったのですが、それを増やしていき１４軒になりました。
社宅といいましたが、全部が社宅ではなく、半数は賃貸に出しているようです。
社長本人と親戚の方（１名）もいます。
私どものマンションは、築１４年で街中というか、街のど真ん中にあります。
いろいろ勉強をしていくうちに、だんだん滞納金対策が身についてきそうです。
更にいろいろな事例等を調べてみたいと思っています。

[414: 管理侍]

マンカン理事長さんの意見が正しいと思います。

区分所有法59条の競売と債権回収のための競売は別物です。
競売で剰余が見込めるなら59条競売にする必要はなく、債務名義とって競売の申し立てをすればよい。
特別決議など不要。

無剰余なら59条競売をするしかないが、そう簡単には認められない。
余程悪質かつ長期、高額な滞納でなければ難しい。
尤も一般住民さんのマンションでは特別決議が得られないのでこれは無理なのだが。

[415: 一住民より]

>管理侍様
区分所有法第５９条の競売請求については、第６条第１項、第５７条第１項、
２項・３項と関連する個所を読みましたが、これは義務違反者に対するもので
あなたのいわれる通り、債券回収のための競売とは別物ですね。
私どもが、動こうとしているのは、競売ではなく、家賃の差し押さえの対応が
できないかということで検討しています。
支払い督促をやることにより、債務名義を確保し、債券執行ができればと思っています。
滞納者がその専有部分を賃貸に出していますので、区分所有法第７条の先取特権
（物上代位）から賃料相当を取り立て、直接的な債権回収を狙っています。
勿論、異議の申し立てがあれば通常訴訟になりますので、我々としては、
ギブアップというところです。
債権回収のための回収でいい条項があったら教えてください。

[416: 一住民より]

>管理侍様
区分所有法第３９条は義務違反者に対するもので、これを競売請求する
場合は、特別決議が必要だけど、債券回収のための競売請求には、特別決議に
しなければならないという規定はありませんね。
ということは、支払い督促で、債務名義を取得し、まず、賃料に対する差し押さえ
をやり、それで支払われない場合は、強制執行ということになるということですね。
そして、それでも回収できない場合は、最後の手段として競売請求ということになります。
この場合でも、普通決議でオーケーということですね。
ありがとうございました。

[417: 匿名さん]

滞納組合員に対する法的措置の実施も、理事会決議・総会決議不要です。
管理委託契約で滞納督促は委託業務に入ってますし、法的措置はオプション業務（別途費用）になっています。
管理委託契約の範囲だと思います

[418: 匿名さん]

>>417
管理規約では、大抵の場合理事会決議が必要と規定されている。

[419: 匿名さん]

４１７は釣りだ。わからんのか

[420: 匿名さん]

>>417
規約次第だと思う。
「滞納が6ヶ月を越えた場合は法的措置をとることが出来る」と規定しておけばいい。
そうしたら自動的に法的措置を執行することが出来る。手間のかかる理事会決議が省ける。

[421: 匿名さん]

６ヶ月も滞納許してるんだから成敗した方がいいね。

[422: 匿名さん]

早く差し押さえしましょうよ。

[423: 匿名さん]

＞＞「滞納が6ヶ月を越えた場合は法的措置をとることが出来る」と規定しておけばいい。
ほんとにレベル低いねえ。。。
「出来る」んだったらしなくてもいいってことだ。わからんのか？
＞４２０

[424: 匿名さん]

>423
うちは規約で6ヶ月経過したら、少額訴訟の手続きをとらなければならないと
なっているけどね。
滞納者に対しては、たとえ1ヶ月でも遅延損害金１５％は請求しているよ。
それに、２ヶ月滞納したら駐車場契約の破棄もね。
以前は結構滞納者がいたけど、規約が厳しくなり、実行されているので、
最近は滞納者はゼロになってきたよ。
やはり、あまやかしたらダメだね。
銀行だったら、すぐ不渡りだし、競売請求もされるしね。
だから、銀行だけには優先的に支払っているよね。
それを滞納金も同様にしただけのことだよ。

[425: 匿名さん]

うちは法的措置は理事会決議がいる。
だから理事長は決議をとろうとしない。

[426: 匿名さん]

債権回収は理事長次第だよ。

[427: 匿名さん]

管理費滞納は、貸した金の催促じゃないからどうしても取り立てが甘くなる。
金が入ってこなくても資本が減るわけではない。
管理組合の会計に貸し倒れ損なんてない。

[428: 匿名さん]

↑未収金が増えて現金が減るのだよ。わからんのか？

[429: 匿名さん]

未収金は回収不能になれば償却する。資産の減少だ。わからんのか？＞４２７

[430: 匿名さん]

管理費未収金が収入として入らないだけ。資本は減少しない。
貸金の場合は未回収だと資本が減少する。

[431: 匿名さん]

なるほど、貸し金は自分の懐から貸してるから未回収なら懐が減る。
だけど管理費滞納はあてにしてた金が入ってこないだけで、増えはしないが懐は減らない。

そういうことか？

[432: 匿名さん]

>429
未収金の償却は全員の承認が必要なんだよね。
特別決議でもだめ。

[433: 社宅住まいさん]

規約次第だ！わからんのか？＞４３２

[434: 社宅住まいさん]

＞＞管理費未収金が収入として入らないだけ。資本は減少しない。
結局、口座の残高が減るんだよ。わからんのか？

[435: 匿名さん]

能なしにはマンション管理士の活用など出来っこないよ。

[436: 匿名さん]

>結局、口座の残高が減るんだよ。わからんのか？

貸し金は、口座からお金を引き出して貸している。だから回収できなければ口座のお金は減ったまま。
管理費は回収できれば口座に入金されてお金が増える。回収できなければ入金されないだけで口座のお金は減らない。

[437: 購入検討中さん]

全員管理費はらわなかったらすぐに口座の残高はなくなるよw

[438: 匿名さん]

滞納する人は、おれ一人ぐらい払わなくても他の人がみんな払ってるからいいだろう、という考えだ。

[439: 匿名さん]

管理組合会計では、未収金も資産としてみているんだよね。
それを減額してやるとか、処分するということは全員の承認が
必要ということだよ。
強制執行の段階でも、裁判官は相手の事情を斟酌して３年以内の
支払い猶予や分割払い、訴え提起後の遅延損害金の支払いを免除することはできるとは
なっているけど、それまでの遅延損害金や滞納金を減額とかはいってないからね。
滞納金の減額とかは、裁判官でもできないということ。

[440: 匿名さん]

＞管理組合会計では、未収金も資産としてみているんだよね。

それだったら期末に強制回収しないとダメじゃん。
回収できなかったら理事長が弁済する必要がある。

[441: 匿名さん]

>440
おもしろい人だね。

[442: 匿名さん]

それくらいの覚悟で滞納管理しないと何時まで経っても回収できないと言うことだろう。
理事長の弁済を規約化したらいい。

[443: 社宅住まいさん]

↑たぶちゃん

[444: 匿名さん]

理事長を締め上げないとだめだろう。

[445: 匿名さん]

>>443
誰それ？

[446: 匿名さん]

>>443
マンカン理事長のコテハンどうした？

[447: 社宅住まいさん]

↑たぶちゃんはコテハンではないｗ

[448: 社宅住まいさん]

たぶちゃんなんか常連ならだれでも知ってるぞｗ

[449: 匿名さん]

エケスパンションはどうなったのですか！

[450: 匿名さん]

三重人格だった。
たぶちゃん=マンカン理事長=管理侍

[451: 匿名さん]

そんなことどうでもいい。次のネタは？

[452: 匿名さん]

マンション管理士は永久不合格組の僻みスレに負けてはならない。管理の本物の意見をどしどし啓蒙せよ。管理士である。

[453: 匿名さん]

ホンモノは誰?
マンカン理事長は？

[454: 匿名さん]

ベランダでの喫煙ってありですか。
理事会でもめているらしいです。

[455: 匿名さん]

>>452
又お前さんか。
いっつも同じ事しか言わないという事は世間的な評価が全く向上していないという事だわな。
まあ、マンカン士なんて資格は世の中で なくなっても誰も困らん（当のマンカン士を除く）資格の一つだわな。

[456: 匿名さん]

規約で禁止してなくてもベランダ喫煙は不法行為との一審判決（名古屋地裁）が確定した。
次回理事会で審議しろ。規約を改定するか否かを。

[457: 匿名さん]

>>456
被告が管理組合だったらどうなるかだろう。
上告しなかったから判決が確定した。
上告して最高裁まで持っていって欲しかったな。

[458: 匿名さん]

地裁なんかあさってこいだ。
喫煙の自由がある。

[459: 匿名さん]

今やヘビースモーカー様は、高額納税者だぞ。
足を向けて寝れまい。

[460: 匿名さん]

今回の判決のポイントは「受動喫煙被害が不法行為」と判断した点だ。
マンション管理士ならそこを議論しろ。

[461: 匿名さん]

そんなもの関係ないよ。

[462: 匿名さん]

>>461
お前には無理な案件だ。黙って理事会で寝てろよ。

[463: 匿名さん]

会議室のような狭い部屋で吸うわけじゃないから。
目くじら立てるほうがどうかしている。

[464: 匿名さん]

判決は確定してるから、喫煙者の負け。

[465: 匿名さん]

高裁に上告しなかったから一審で判決が確定してしまった。
上告してたら違った判断が出る可能性もある。

[466: 匿名さん]

協力金徴収みたいに最高裁の判決が欲しいね。

[467: 匿名さん]

会議室みたいなところで喫煙したら賠償ものなのかいな。
ありえへん。

[468: 匿名さん]

使用細則で共用の会議室は飲食と喫煙は禁止になってる。

[469: 匿名さん]

禁止になっていないところはどうする。

[470: 匿名さん]

マンションもいよいよ息苦しくなるね。安いから我慢するか。

[471: 匿名さん]

新築高級マンションじゃ、共用部分での放屁・放尿・脱糞が禁止されている。

[472: 匿名さん]

高級マンションではそんなこと禁止する必要ない。

[473: 匿名さん]

くさい

[474: 匿名さん]

マンション管理士たるもの地裁レベルの判決を
金科玉条のごとく振り回してはならない。

[475: ごるちゃん]

日経の記事から抜粋。頑張っている管理士さんがいますね。

「 「スラム化」を防ぐ　マンション管理をプロの手に
マンション誰のものか　第４部 管理に挑む（４）おお」


　受託した管理士の親泊哲さんは月３回ほどマンションに行って館内を巡回し、管理会社から管理上の課題などの報告を受ける。長期修繕計画を見直し、住民の合意を得たうえで積立金を２倍に引き上げた。

　管理の状況は年１回開かれる総会で報告する。総会に提出する報告書はＡ４で30ページになることもある。親泊さんの報酬は月12万6000円。契約は１年更新だ。

[476: 匿名さん]

>報酬は月12万6000円。契約は１年更新だ。

これで飯食うなら５件くらい持たないと食えないね。

[477: 匿名]

>>475
管理組合と管理会社がしっかりやっていればマンカン士に無駄な出費をしないで済んだのにね。
しかし10日にいっぺん見に行って、年一回A4でたかが30枚位の報告書を出して年間140万位とはボッタクリだな。

[478: 匿名さん]

これ見せつけられたら金出すのだろう。

[479: 匿名さん]

理事長が無能だと組合員のお金を毀損するね。
損害賠償請求したらいい。

[480: コ"ルコ"１３]

あまりにも予想通りのコメントですね。

[481: 匿名さん]

477
いくらならいいの。

[482: 匿名さん]

４７５のマンションは外部区分所有者の多い投資型に近いマンションでしょう。簡単に考えると管理会社が管理者になる方法もあるが管理会社もなり手がいなくて第三者管理方式で管理士に管理させたって事でしょう。つまり理事長を外部から入れたって事。理事長には議決権は無いはずです。私のマンションも将来の事を踏まえてこの方式も規約に盛り込んでおかねばスラム化を防げないと考えております。もうそろそろ管理会社も管理を断るケースも出始めているはずです。

[483: 匿名さん]

賃借人がいればスラムとは言わない。

[484: 匿名さん]

>>482
その場合は管理者であって、理事長ではない。
理事長は区分所有者。

[485: 匿名さん]

区分所有法では、管理者は区分所有者である必要はないね。

[486: 匿名さん]

規約には理事長でも管理者のいずれでも設定すれば、それで有効。

[487: 匿名さん]

じゃぁ、管理者でいいよ。理事長いらない。

[488: 匿名さん]

マンション管理士の出番だな。

[489: 匿名さん]

餅は餅屋というから。

[490: 匿名さん]

国交省の第三者管理の検討は、暗にマンション管理士の活用をほのめかしているよ。
国交省が作った資格、マンション管理士に仕事与えること考えている。

[491: 匿名さん]

適材適所ですね。

[492: 匿名さん]

国交省の規約案は強制力がない。国会議員の過半数で法律の制定をしてもらいなさい。標準管理規約などあてにならない。マンション管理士の登録だけではバカにされて相手にされない。マンションの管理組合の規約の知識に基ずく運営には役立ちます。業務の独占権はあくまで法律制定が必要。適正化法を改正運動でもするか。早い方がいいね。＊＊戸以上のマンションの管理者及び理事長は弁護士の資格がないとできないとか。又は管理士とか別の資格等々。役人のやる事だから資格が増えるだけか。しんどいですね。

[493: 匿名さん]

かつてマンション管理士Ａさんとかがいたなあ。
ああいう人物の書き込みを期待したいね。

[494: 匿名さん]

同じく、見識の高い人物を期待する。

[495: 匿名さん]

「マンション管理士」から管理会社の管理職の必須資格として「管理業務責任者」
への衣替えを期待する。

[496: 匿名さん]

マンション管理士も最近は落ち着いてきており、開業をしている者、
理事会で活躍している者、ＮＰＯ等で活躍している者、管理会社や
不動産会社の社員として活躍している者等に分別されてきたようだ。

[497: 匿名さん]

マンションの一室の取引においてマンション管理の知識が問われる時代にならざる負えない。宅建業者も大口の物件の取引ばかり探さず小口のマンションの専有部の取引を数でこなす業者が生き残る。

[498: 匿名さん]

不動産仲介業にも色々あるよ。
一律では論じられないね。

[499: もはや神理事長]

その通り。でも賃借の媒介が一番多い。

[500: もはや神理事長]

↑たぶちゃんおはよー

[501: もはや神理事長]

おれは「もはやアホ理事長」に改名したほうがいいかも。

[502: 匿名さん]

499
仲介手数料は値上がり傾向にある。

[503: 匿名さん]

最近はAD付が多くなった。

[504: 匿名さん]

その通り。札幌なんざひどいものよ。

[505: 匿名さん]

客付けでAD50%なら媒介手数料は賃料の1.5倍になる。借主にはできるだけAD付を紹介してる。

[506: 匿名さん]

儲けるためにはそうするわな。

[507: 匿名さん]

仲介手数料は宅建業法で制限されてるんじゃないの。

[508: 匿名さん]

その質問をするとはできるね。
仲介手数料は規制あるよ。
だ・か・ら、広告企画料。

[509: 匿名さん]

法律の隙をついて色々な手数料付けるよな。不動産は不景気。買い手はあるが物件不足。

[510: 匿名さん]

そこは認識が違う。
既に消費税増税の駆け込み需要が始まっている。

[511: 匿名さん]

私の地域では物件不足であり５１０さんに言うとうり駆け込み需要が拍車をかけている。投資用物件をさがしているがいつまでつずくかみとうしがたたない。競売物件も落札時で書い手が決まっている。中古物件の話です。

[512: もはや神理事長]

インターネット公売は手続きが楽。でも自分でかなり調べないと怖い。

[513: 匿名さん]

何が楽なんだい。

[514: もはや神理事長]

夜中でも入札できる。

[515: もはや神理事長]

役所に行かなくて済む。

[516: 匿名さん]

だから何なの？

[517: 匿名さん]

瑕疵担保ないもんお手軽に買うな

[518: 匿名さん]

公売物件についてマンション管理士の出番はないだろう。

[519: 匿名さん]

宅地建物取引主任者の出番だろう。

[520: 匿名さん]

宅建の方が使えるということですか

[521: 匿名さん]

円安？マン関しは無関係でーす。

[522: 匿名さん]

購買物件は皆に開かれている。

[523: 匿名さん]

宅建に対抗できるのは管理業務主任者でマンション管理士ではない。

[524: 匿名さん]

宅建がらみの話はスレ違いだから、そろそろお引き取りください。

[525: 匿名さん]

やだ。

[526: 匿名さん]

区分所有者および議決権総数４００のマンションの総会で規約の設定　変更　廃止の議案が審議されました。
出席者総数２００（出席者　委任状　議決権行使書含む）で総会が成立しました。欠席者２００を議長（理事長）に委任した者とみなすの規約を活用（悪用）して賛成票に議長（理事長）が投じて可決されました、
規約に設定されているのだから有効である、と私は考えます。
ところが区分所有者の１名から規約の無効の異議の申し立てがなされました。
勝てるでしょうか。負けるでしょうか。

[527: マンコミュファンさん]

総会の場でなく法定の場で決着した方がいい。

[528: 匿名さん]

間違いなく負けるでしょう。
規約より法が優先しますから。
区分所有法の強行規定は、規約で変更はできないとなってますからね。
規約に別段の定めというのは、任意規定ですからね。
この場合は、規約が法に優先します。

[529: 匿名さん]

規約が法に優先するのなら組合が勝つ事になりますね。規約は有効だと判決が出る確率が高いと言う事ですね。
法が規約に優先するななら組合が負ける事になりますね。

[530: 匿名さん]

>529
規約が法に優先するのは、任意規定といっているでしょう。
規約の設定・変更・廃止は強行規定といって、規約で変更することは
できないんですよ。
だから、この場合は組合が負けます。

[531: 匿名さん]

＞規約の設定・変更・廃止は強行規定といって、規約で変更することは
できない

？？？

「規約の設定・変更・廃止」は、集会決議でするんじゃねいの？
区所法３１条に書いてある。

とすれば、総会が成立し、所定の決議で可決すれば、できるぞ。

[532: 匿名さん]

公の秩序を任意で外したいということ？
なんか怖いな～

[533: 匿名さん]

＞公の秩序を任意で外したいということ？

そんなことだれか言ってるか？
「規約の設定・変更・廃止」ができるかどうかだろ。

[534: 匿名さん]

>526
>欠席者２００を議長（理事長）に委任した者とみなすの規約を活用（悪用）・・・
委任状がなければ理事長の負けでしょうな～

[535: 匿名さん]

>533　ま～、簡単に言えば「できない」だよ

[536: 匿名さん]

意思表示なき者（つまり総会に委任状も議決権承諾書も出席もしなかった者）を
理事長（議長）に委任したものとみなす規約を活用（悪用）して賛成票に投じた。

規約**条？？項　理事長は、総会招集通知を発するにあたり、書面にて組合員に対し、「代理人を選任する事なく欠席した者　　　　　　　　は、総会通知記載の議案につき理事長に代理権を付与した者とみなす。ただし、総会の前日までに理事長に　　　　　　　　対し、書面にて理事長に代理権を付与しない旨意思表示した組合員については、この限りではない。」　旨　　　　　　　　の通知をする事ができる。
規約**条++項　　理事長が第？？項の記載の通知をなしたにも関わらず、代理人を選任せず、かつ総会の前日までに理事長に　　　　　　　　対し書面にて代理権不授与の意思表示をなさなかった組合員は、総会通知記載の議案につき理事長に代理権　　　　　　　　を授与した者とみなす。　　　　　

[537: 匿名さん]

>区分所有者および議決権総数４００のマンションの総会で規約の設定　変更　廃止の議案が審議されました。
>出席者総数２００（出席者　委任状　議決権行使書含む）で総会が成立しました。
>欠席者２００を議長（理事長）に委任した者とみなすの規約を活用（悪用）して賛成票に議長（理事長）が投じて可決されました、
>規約に設定されているのだから有効である、と私は考えます。

マン管の試験なら「　×　間違い」としなければなりませんね。

[538: 匿名さん]

＞理事長は、総会招集通知を発するにあたり、書面にて組合員に対し、「代理人を選任する事なく欠席した者は、総会通知記載の議案につき理事長に代理権を付与した者とみなす

＞理事長が第？？項の記載の通知をなしたにも関わらず、代理人を選任せず、かつ総会の前日までに理事長に対し書面にて代理権不授与の意思表示をなさなかった組合員は、総会通知記載の議案につき理事長に代理権を授与した者とみなす

こんな規定は明らかに無効ですよ。
代理行為の要件たる授与表示に欠けたものを、代理権を与えたものと「みなす」などありえません。

だから、この規定が存在したとしても、何の意味もないです。

[539: 匿名さん]

ま～、理事長もいろいろ大変でしょうけど、

>欠席者２００を議長（理事長）に委任した者とみなすの規約・・・
>区分所有者の１名から規約の無効の異議の申し立て

これを突かれたら、最終的には議決権行使書を導入するしかないんじゃないですかね。

[540: 匿名さん]

>こんな規定は明らかに無効ですよ。
>代理行為の要件たる授与表示に欠けたものを、代理権を与えたものと「みなす」などありえません。
>
>だから、この規定が存在したとしても、何の意味もないです。

そうですね。
「　欠席、委任状なし　＝　棄権　」ですね。棄権を委任とみなすことは無理です。
　

[541: 匿名さん]

皆さん単純ですね。
普通決議と特別決議の違い。
強行規定と任意規定の違いが分かってないね。

[542: 匿名さん]

>>540
そうですよね。
単純に考えて
委任状を書いても書かなくても委任
なんて変ですよね。

[543: 匿名さん]

マンかんしは程度が低いね。

[544: 匿名さん]

マンション管理の基本中の基本、それも初歩的なことが分かっていない
マンションもあるもんだ。
そういうマンションはそれでいいのかもね。
赤信号、みんなで渡れば怖くない。

[545: 匿名さん]

５４４さんはマンション管理の現実を見ている方と見受けられる。

[546: 管理侍]

>538さん

>536の規約が全員合意で作られていても明らかに無効と言えるのでしょうか？

>代理行為の要件たる授与表示に欠けたものを、代理権を与えたものと「みなす」などありえません
>536の規約は「授与表示の手法の一つを示したもの」とは言えませんか？
つまり、委任状提出者の圧倒的多数が議長委任である現実を踏まえ、
授与表示手続きの簡略化・合理化を目的とした規定である、との解釈は成り立ちませんか？
勿論、無理やり解釈すれば・・・の話ですが。

例えば、
・議長以外の代理人を選任する場合は専用の委任状を提出する
・議決権の行使を棄権する者は棄権届を提出する
・議長に委任する場合は特段の書面の提出は不要

という内容の規約が新築マンションで全員合意によって設定されており、
誰からも疑義が出されないまま10年以上運営されていた組合が存在した場合、
いきなり規約無効の訴えを起こして本当に勝てますか？

勿論、上記のような規約の定めは問題がありますが、訴訟となれば話は別。
全員合意の内の一人が無効を訴えても私は負ける可能性があると思います。
中古で買って後から組合員になった方なら勝てるかも？

[547: 匿名さん]

後から買ったからって理由にならないのではないか。調べれば良かっただけ。
そもそも一人が無効を訴えても、その他の人が何を考えているか立証できない以上勝訴するのはむずい。
否決したい議案なら議決権行使書で反対すればいいだけ。

[548: 匿名さん]

いや、全員の合意であれば、不法行為でもない限り、その案は成立するよ。
しかし、新築マンションを購入する場合、その原始規約の中身まで吟味するという
のは現実的ではないね。
裁判になって果たしてそれが通用するかといえば、ノーといわざるをえないのでは。
ということは、規約の設定等は区分所有法の解釈通り、特別決議であり、強行規定
であるから、規約に別段の定めをすることはできないと解釈するのが一般的でしょう。
そういう解釈をしないと、法律に違反することになるしね。
規約は法律ではないから。

[549: 匿名さん]

意思表示なき者（棄権した者）を理事長に代理権を授与する事自体無理がある。スラム化しているマンションならスラム化を防止する社会的問題を考慮して、裁判官が良しと判断すれば理事長の勝に軍配を上げる可能性がある。案件によれば危険な規約設定だから確実に負けるでしょう。

[550: 匿名さん]

規約は法律ではないからと言って個々のマンションの規約は法律よりも優先され法律に反しない規約であれば勝。
この場合は法律に反する規約だから負ける（理事長は）ですね。

[551: 匿名さん]

訴えたらのはなし。金あるのか？

[552: 匿名さん]

誰が訴えたら。

[553: 匿名さん]

組合のお金使うんだから、勝負は関係なく自腹は無いでしょう。

[554: 匿名さん]

>551
自分の利益にならないのだったら提訴はないよ。
時間とお金がもったいないから。
それにマンションでのコミュニティもね。

[555: 匿名さん]

ねえねえ。委任状も議決権行使書も出さない人って、
実は管理規約を理解していて、
委任状出さなくても規約上自動的に理事長宛て委任にしたいんじゃないの。

[556: 管理侍]

>547
>後から買ったからって理由にならないのではないか。調べれば良かっただけ
初代購入者は原始規約を承認しているのであり、その規約の無効を訴えること自体に矛盾が生じます。
一方、後から購入した方は原始規約を承認していませんから、無効の訴えにも正当性があります。

「委任状の提出無き場合は議長委任とみなす」という規定の一番の問題点は、
委任状の提出が無かったこと（＝議長委任であること）の証明が不可能なことでしょうね。

委任状という存在が委任をされたことの証明になるのであり、
「委任状が存在しないことをもって議長委任された」というルールの下では、そのこと自体を証明できない。

例えば、
「本当に委任状の提出がなかったのか」
「議長が提出された議決権行使書を勝手に処分して議長委任にすり替えたのではないか」
という疑いを掛けられても議長は委任を受けたことの証明が不可能ですね。

[557: 匿名さん]

管理侍どん

おまん、相変わらず暇つぶし程度のレスかのぅ。他のスレはともかくこのスレはお主が気張ったからこのカテゴリー一番のマンモスのスレッドとなり、質的にも段違いに高いスレッドだったと思うがのぅ。このスレに限ってはもうちょとおはんらしい気合いの入ったレスが欲しいのぅ。

余談はさておき、おまんとわしの違いは立証責任をどちらが負うかの差だのぅ。ついでに言うと>>526は勝つか負けるかを聞いているのう。
おいは、2ステップで考えているでのぅ。
1.委任関係があるかないか
2.委任がないとしたら、総会議案の成否が変わったか
の2段階のうち、1のところで見解が違うのは見方が違うということでまずは流して、2は原告側で訴えの利益があることを立証させられることを読んでの発言のつもり。それでも負けるかな。

ささ、おんしがどう答えるか楽しみじゃ。

[558: 匿名さん]

>>557普通に書けよ。


委任状を出さない事が議長委任になるのなら
棄権や白票という意思表示が出来なくなる。
『棄権』というのも議決権行使に当たり一つの権利である。
自分は棄権のつもりでも議長委任となってしまうのは正しい議決権行使を妨げている。
すなわち議決権行使者の正当な権利を剥奪するものである。

[559: 匿名さん]

棄権って書かれたら
どうころんでも棄権じゃろ。

[560: 匿名]

それでもOKでしょうね。意志が伝わるのですから。

[561: 匿名さん]

出席もせず委任状と議決権行使書も提出せず、勿論棄権である意思表示もしていない欠席者を理事長に代理権を授与した者とみなすの規約が有るのだから有効とみて採決したら一区分所有者より理事長に対して規約の無効の異議の申し立てがあった。
理事長は勝つのか負けるか意見を聞きたいのでしょう。

[562: 匿名さん]

だから負けるといってるでしょう。
途中購入者も、入居するときには管理規約の説明はあるんではないの？
早く規約改正をすべきだね。

[563: 匿名さん]

誰が勝つのか負けるかを二者択一で聞いているんだよ。歯に衣着せるなよ。的を外すな。

[564: 匿名]

問題ある規約って言っただけだよ。勝つも負けるも後は当人の仕事だろ。

[565: 匿名さん]

後は当人の仕事を具体的に教えてください。被告理事長より。

[566: 匿名]

これから先は手順の話になりますからね。誤解を避けるために”被告理事長”をコテハンにしたら皆さんのご指導を受けやすいと思いますが・・・・（任意）

[567: 匿名さん]

話しにならん。だからマンション管理士を活用する気にならない。自分の言葉で話す能力に欠けている。

[568: 匿名さん]

>567
どこにマン管士が登場しているの？

[569: 匿名さん]

このスレはマンション管理士が答えてくれるんじゃないのか。マンション管理士か弁護士以外の回答はいりません。

[570: 匿名さん]

マン菅士や弁護士がレスしてますが、名乗らないのでわかんないですよ。

[571: 匿名さん]

ここにマン管士や弁護士は殆どいません。

[572: 匿名さん]

マン監視はヒマだからいっぱい書き込みしているだろう。但し大した事を言えないのが自分でも分かっているから名乗りをあげられない。

[573: 匿名さん]

実務経験がないと書けないと思うよ。

[574: 匿名さん]

弁護士も区分所有法知らないよ。

[575: 匿名さん]

５３６をもう一度読み込んでみましょう。

[576: 匿名さん]

前のレス追っかけるの面倒。536貼り付けてよ。

[577: 匿名]

>575　面倒だね。アンカーすらない。「荒らし」と言われても仕方ないマナー悪だよ。

[578: 匿名さん]

マナー悪いのはあなたでしょう。スレを荒らされて真面目な話が出来ない、総会荒らしに似ている。

[579: 匿名さん]

そこまで意見を聞きたいなら、規約の該当箇所だけでいいから書いて欲しいね。

[580: 管理侍]

>557さん

>1.委任関係があるかないか
規約に従って議長に委任する意思をもって委任状等を
提出しなかった方との委任関係はあると言えるでしょう。
議長に委任する意思はなく委任状を提出しなかったことで
議長委任と見なされた方との委任関係はない考えます。

>2.委任がないとしたら、総会議案の成否が変わったか
議決権総数400のうちの200が欠席したことで委任状と見なされたのですから、成否が変わった可能性はあります。

立証責任は勿論訴えた側にありますね。
欠席した200名にヒアリングし、議長に委任する意思が
あったのかどうかの証言を集めれば立証は可能と思われます。

[581: 匿名さん]

578
規約ぐらいだしたまえ。

[582: 匿名さん]

>>580

557ですが、やっぱり貴方がいうように委任があるつうのはむりがあるかも。
400戸のマンションで全部にヒアリングできたら、その方すごいと思います。

[583: 匿名さん]

理事が手分けして戸別訪問ヒヤリングをすればいい。

[584: 匿名さん]

そんなことするぐらいなら規約を変えようよ

[585: 匿名さん]

規約は3/4の議決が必要な特別決議。
だから理事が戸別訪問、電話細則して委任状未提出組合員をローラー作戦で落とすしかない。

[586: 匿名さん]

そのローラー作戦を無くす方策が委任状未提出の理事長委任みなし規定

[587: 匿名さん]

マンション管理士の試験は毎年１１月の末にあるらしいですが、受験者は殆どお爺さんなんですね。
受験者数もそこそこ多く、受験費用も1万円前後掛かるとか、マンカンセンター大儲けですね。

試験内用は、極薄く広く簡易な問題らしい、合格者数は足切制で合格率をわざと低く設定。
毎年何度も受験して貰って、お金稼がないとね。　資格者証の発行も高い値段ですね。

若く現役の方には、意味の無い資格なのでしょう。　
お爺さんたち、老後の暇つぶし、せいぜいおきばりください。

[588: 住まいに詳しい人]

http://www.mankan.org/pdf/H24_shiken.pdf

こんなかんじ

[589: 匿名]

＞そのローラー作戦を無くす方策が委任状未提出の理事長委任みなし規定
法律違反だよ、その規約が。

[590: 匿名さん]

へぇー、マンション管理士の試験って、そんな漫才みたいな問題で１万円も取るの。
飲み屋じゃないけどボッタクリですね。

[591: 住まいに詳しい人]

だから今がチャンスだ　、君もがんばれば

[592: 匿名さん]

高齢者の趣味の邪魔はしたく有りません、遠慮しときます。

リタイヤされた方等が資格取得して、各自の管理組合で活躍して下さい。
職業に繋がる資格ではなさそうですね。

[593: 住まいに詳しい人]

管理会社との委託契約を解除する
自主管理を始める
アドバイザーとしてマンション管理士と契約する

今の委託金額は幾らですか　

[594: 匿名さん]

相場なんてないよ。

[595: 匿名さん]

現実にマンション管理士が、全国の管理組合と有償契約してるのは確認出来ない。
無しかな。　有ったら教えてね。

[596: 住まいに詳しい人]

管理会社が委託を受ければ管理業務主任者が必要だが
組合自主管理ならそんなもんは不要
アドバイザーとしてマンション管理士と契約すれば
管理会社へ捨てる資金は大幅に削減できる
且つ親身の助言で管理費も低減できる

[597: 匿名さん]

マンション管理士としてのみで管理組合との契約は無いよ。
そんな器じゃないし。何の権限も無い資格です。

国家資格として権限が無い、資格証を見せる事が出来る権利だけ。
そんなの使う訳なかろ。

[598: 住まいに詳しい人]

マンション管理士の活用の一提案に対して　なんか必死の抵抗だね
まぁぼったくりの管理会社への委託契約はいずれ消滅するだろう
管理会社へ委託させてひいては建設業界をうるおすという国交省の目論見は
マンション管理士が助言する自主管理という正しい方向へ走る

きみも乗り遅れないように頑張ろう

[599: 匿名さん]

>>596
助言だけでしょ？
実際に汗かいて何かしてくれる訳じゃないんでしょ？
ということは自主管理じゃないと意味はないねぇ。
ところで、マンカン士様のアドバイスが適正さを欠いた場合どのように責任をとるの？
例えば金額的に損害が発生した場合補填する制度はあるの？

[600: 匿名さん]

マンション管理士を使うマンションは、前例が無いので回答出来ないよ。