プラウドタワー武蔵小杉

[匿名さん]

神奈川県川崎市中原区小杉町３丁目269番1他（地番）

売主：野村不動産株式会社（売主・販売代理）、相鉄不動産株式会社（売主）
施工会社：清水建設株式会社

ＨＰがプレオープンしたようなのでスレ立ち上げてみました。

[1: 匿名さん]

販売開始は半年後(H25年2月予定)、入居時期はその2年後(H27年2月予定)。
ちょっと先の長い物件ですが、小杉8本目のタワーの販売がいよいよ始動しましたね。

[2: 匿名さん]

新駅は徒歩10分以上かかりますよね
坪240〜250てとこでしょうか

[3: 匿名さん]

坪270ぐらいと予想します

[4: 匿名さん]

西口ですし立地的に270じゃきつくないですか

[5: 匿名さん]

坪270の根拠は、駅8分のプラウド武蔵小杉今井南が坪260だったのと、増税前の駆け込みで強気なねづけだと思うからです。

でも状況によりもっと安いかもね

[6: 匿名さん]

２５０〜２８５辺りじゃないでしょうか?

[7: 匿名]

いや小杉町唯一の再開発案件だから270は行くでしょう。

3.4LDKなら240〜280
1.2LDKで260〜300
ってとこでしょうか。

1LDKが3000万円台から、3LDK角住戸が6000万円台前半と予想するとそうなります。
賃貸棟を抱えると聞いてますから売り出さす何割か賃貸で在庫調整も有り得ますかね？

新駅まで徒歩10分需要のために販売価格を下げるぐらいなら新駅需要は捨てると見ましたがいかがですか？

[8: 匿名]

プラウドですよ。
坪290予想です。


今後再開発していく
西口です。


エクラス完成した頃は
西口も綺麗でしょうから、

グランドウイングの売れ行きをみると290でも売れますよ。

[9: 匿名さん]

プラウド武蔵小杉今井南 東急小杉駅徒歩8分 坪260
プラウドシティ元住吉 東急元住吉駅徒歩9分 坪250

これで東急小杉駅徒歩4分のプラウドタワーが
坪240-250とか坪270な訳が無い。

坪単価はエクラスとかGWT辺りからの推測だろうけど
元々新駅への距離なんてのはあまり重視されていないのが小杉だから
（東急側の需要が主）GWT並みの坪290-300になるのでは。

[10: 匿名さん]

プラウドでも東雲とか船橋とか安めの物件ありますからね

[11: 匿名さん]

現時点では一番詳しい情報かと思いますので貼っておきます。
http://www.city.kawasaki.jp/30/30kansin/home/casbee/22kouhyou/10028/10...
耐震性が残念。

[12: 匿名]

プラウドは住環境は駅前から多少離れていることが望ましいって理論で徒歩10分の低層を高く売ってきたデベなのでタワーなら徒歩4分はベスポジでしょう。

GWTは290とはいえ割高な狭小タイプが多かったですがガチ70平米台を290で来たら拍手ですね。

[13: 匿名さん]

ここが290で出るとすると、三丁目東地区の大成タワーは300超え？
エルシィ～JXタワーも同じぐらいってか？
武蔵小杉も庶民には完全に手の届かない場所になるな

[14: 匿名さん]

>>13
そもそも、これでも比較的全体的な値上がりが抑えられた方だと思うけど。
武蔵小杉を以前のイメージで考える時代は終わったように思う。
既にブリリア・エクラス・GWTとこの価格帯での分譲実績が固まりつつあるし。

[15: 匿名さん]

はーっ
当時御三家を安く買った人たちは得したんだなあ
スミフもあのリエトをやけに強気の値で売ってると思ったら勝算ありなのね
こりゃあスミフタワーは坪400も有り得るな

[16: 匿名さん]

でも小杉って今がピークだよね？
これ以上値上がる要素はもう無いし。

これからは現状維持か右肩下がりならもう少しまって安くなった中古買ったほうがよくないです？

[17: 匿名さん]

>>16
地上げで有名な住友タワーが控えてるので、まだ上がると思ってる人が多いと思う。

[18: マンション住民さん]

東横線・南武線・横須賀線に囲まれた内側とそれ以外の西側・北側では価値が異なりますよ。
特に小杉三丁目は、今発売中のＡＥＲＡでも犯罪発生率が高いですしね。

[19: 匿名さん]

みんな言いたいこといっているけど結局坪270ぐらいなのだろうな
290はないでしょ

[20: 匿名さん]

その三丁目は5年以内に街のほぼ全てが作り替えられるわけだけど、気になる人は買わなきゃいいだけ。
今までネガは散々「今度こそ売れない」って7年言い続けてきて結局ほとんど売れちゃってるんだから、検討者はネガの言うことなんぞハナクソほども気にしないだろうしね。

[21: 周辺住民さん]

野村さん、頑張って武蔵小杉の資産価値をあげておくれ！

[22: 匿名]

>20 おっとプラウド周辺で3年以内は早すぎませんか？

個人的には西側は最低でももう10〜15年はかけてじっくり土地をまとめて一体開発して欲しいかな。

理由は開発する余地がなくなるとデベさんが去っていくから。

[23: 匿名]

>22すみません、3年→5年でした。

[24: 匿名]

>13大成タワーはコスタも二子玉RIZEも震災で結構お金かかったから多摩川沿いとは相性良くないのかな？
清水のプラウドの方が売れるよ。

[25: 匿名さん]

260ってとこでしょ。いずれにしても中古タワマンはここの価格出るまで絶対買わん方がいい。

[26: 匿名さん]

>>25
坪260だったら流石に瞬間蒸発じゃないかな。
副都心線直通まで様子見るつもりの人も多いだろうけど。

[27: 匿名さん]

まあ野村なんで初回7割速乾の提灯ぶら下げて竣工前完売としたいだろうから250くらいの可能性大だろう

[28: 買い換え検討中]

300を切るはずないでしょ！

[29: 匿名]

個人的にはなんであの立地にあえて超高層タワーなんだ？って疑問あり。
二十階建てぐらいのタワー＆レジデンスなら周辺需要も取り込みやすかったでしょうにね。

と考えると強気なのかな？

[30: 匿名]

これまで、武蔵小杉の新築タワワンは、後からできたほうが高いですね。
まだ上がるんじゃないですか？。
280〜305でくるでしょうね。

高い中古物件の多いなか、
①新築の強み
②駅ビル完成後の販売開始
などなど、あがる要素は満載です。


それに、まだ、これからの武蔵小杉の再開発のことを詳しく知らない人いっぱいいます。現場百回。駅ビルできてから、武蔵小杉のよさに気づく人たち、これから増えるのではないでしょうか？

[31: 匿名さん]

270だったら、70㎡3LDKが5500万くらいでしょ。
リエトコートイーストタワーが築4年半で5000万くらいで売って、30倍とかになっていること考えると
さすがにもっと高いでしょ。

[32: ご近所さん]

すぐそばのナイスのセントスクエア武蔵小杉が、中古の西向低層階で290-300
で成約していますよ。確か売り出しでも300を超えていたと思います。

[33: 匿名さん]

リエトは坪235ですよ。

リエトが30倍だからといってプラウドが坪270より高いはずだとは言えないと思います。
リエトは横須賀線に近いですし

[34: 匿名]

>33
リエトの坪235はウソでしょ！？

リエトの中古で
坪270でしょう！

[35: 物件比較中さん]

リエトの235は客寄せ用の目玉住戸で、実際は270～290でした。

[36: 申込予定さん]

いつものマンコミで高い高いとさんざん言われ、開けてみたら高くとも即完のパターンですね。

[37: 匿名さん]

240から300と予想が割れてますね。中古はここ待ちで動きなくなるでしょうな

[38: 匿名さん]

>>36
別に武蔵小杉で坪290なんて高くも無いんだけどな。
大井町、坪300-330でも完売するのに。

[39: 匿名さん]

最良立地のＧＷＴが290、ここより上位互換立地のエクラスが280なんだから260てのが本命だろう。ここが住友だったら280で販売期間5年コースだっのかもしれんがね。

[40: 匿名さん]

ほぼ同意だけど東横駅8分のプラウド武蔵小杉今井南が坪260なので260より少し高い270が正解

[41: ご近所さん]

みんな再開発で上がって来たこと、まだ上がることを折り込んでないね。
２７０とかホント有り得ない。

[42: 匿名]

築3年以上のリエトが270〜290ですか。次のスミフタワー800戸は300ですかね。
相模大野で似たようにスミフと野村が駅の南口Vs北口でぶつかったことがありましたがプラウドは先に出てたスミフより少し安めで毎回即日完売。
さっさと売り抜きましたよ。
増税まで控えてますからリエトなみ価格の新築を謳ってで即決完売させるのが賢い手でしょうね。

[43: 購入検討中さん]

スミフのパークスクェア相模大野より、プラウドタワー武蔵小杉の方が高かったですよ。

[44: 匿名さん]

レインズ見る限りリエトコスタは220～250だね。ここで野村が260で出してきたら相当きついだろうな 。

[45: 購入検討中さん]

失礼！スミフのパークスクェア相模大野より、プラウドタワー相模大野の方が高かったですよ。

[46: 匿名さん]

見合いなどで条件の悪い部屋なら２８０もあるかもね。

[47: 匿名さん]

低層線路沿い北側とか220くらいから用意して客寄せ、全体で270割るってところだろうね。

[48: 匿名さん]

元住吉のプラウドシティが250-270でしたので、280-320では？

[49: 匿名]

>44レインズのリエトはクラッシータワー。

今は駅前にあるイーストタワーの再販中古だと抽選部屋しか出てないよ、
レインズ見れるなら中古業者さんなのかな？
再販中古取り扱いできたら良かったのにね。

>45平均単価はそうなんだけど相模大野のスミフはかなり前から出てた分、安いお得部屋がもう売れてのです。

リエトも賃貸住人に売った頃は抽選部屋より安かったのにね。

[50: 検討中の奥さま]

西側の再開発を折り込んで300はいくのでしょうね～
まさにこれから、大きく変わりますからねぇ。

[51: 匿名さん]

ここと北側2本は坪単価ほぼ一緒だろうな。それだけに坪240なのか270なのか気になるわ

[52: 匿名さん]

確かに240なのか270なのか300なのか。気になります

[53: 匿名]

>48さん
確かに！

[54: 匿名]

>51まさか！
北側２本は震災後企画、鹿島、三井、日石の社宅跡地で駅前複合施設。

小杉最強を作ってくるでしょうからここより高いですね。

[55: 匿名さん]

JXタワーは震災前から計画されてたでしょ
むしろ最強はエルシィ跡だろ
三井はあそこにすべての力を注いでくると思うね

[56: 匿名]

正式に発表されたのは先月だよ

エルシイの跡地はタワマンなの？

[57: 匿名]

鹿島の免震ツインタワーと発表されたのは今月だよ。震災の教訓をふまえた設計であることが大事。

プラウドタワーはどうなのかな？エクラスは基礎工事中に被災したし、GWTも設計変更は間に合ってない。

[58: 物件比較中さん]

元住のプラウドより安いとかないでしょ！

[59: 匿名]

元住吉は良い町だけど比較対象のお相手は都内かな？
坪300超えても潜在需要はまだまだあると思いますが野村さんがどこまで本気で売るか？

ですね。

[60: 匿名さん]

煽りがすごいね。

[61: 匿名さん]

震災後と言っても長周期地震動対策で建築基準が見直しはこれから。旧基準になるのは確定だけどね。

[62: 匿名さん]

>17

すみふは相場を度外視した高値設定で完成在庫だらけ。新丸子も売れ残ったでしょ。

[63: 匿名さん]

すみふの販売後は完成在庫だらけで、相場を下げることになるかもね。

[64: 匿名さん]

野村は最近、低価格路線が多いよね。武蔵小杉も新駅効果が薄れてきたから、価格破壊に挑戦してくるかも。

安普請なのが難点だけど。

[65: 物件比較中さん]

湾岸や習志野はともかく、武蔵小杉を戦略的に安くする理由が見当たらない。

[66: 匿名さん]

そうかな、小杉も物件によっては売れ残ってるでしょ。供給過剰だと思うけど。

[67: 検討中の奥さま]

どこが売れ残っていますか？

[68: 匿名さん]

徒歩12分のゴクレですら完売したし
徒歩11分のイニシアもあと2戸、完売間近
そんな売れ残ってる新築って、あるか？

[69: 買い換え検討中]

８０平米が６０００万円で買えるなら絶対欲しい！
でもそんな安いはずないですよね~

[70: 匿名さん]

８０平米が６０００万円なら
坪247万円ですね。

そんなに安くないでしょう

[71: 匿名さん]

北向き低層（南武線ビュー）ならあるかもしれませんよ
いやー無いかな

[72: 匿名さん]

高値煽り。野村のいつもの工作パターンだね。

[73: 匿名さん]

2階ならあるかな？グランドウイングタワーも低層だと240ぐらいが最安だったよね

[74: 匿名さん]

２階北側でいいんで、７０平米が５０００万円で買えるなら絶対欲しい！

[75: 匿名]

>74 3LDKの最安値部屋は四千万台でしょ？

プラウドでこの立地なら府中街道を渡ったあたりの周辺住民でも手が出る価格設定を作るはずだよ。

[76: ご近所さん]

というのは、おいくら？

[77: 匿名さん]

このスレ、曖昧な(適当な？)情報が多いですね。

武蔵小杉で売れ残り物件ある
→どこ？

プラウドでこの立地なら府中街道を渡ったあたりの 周辺住民でも手が出る価格設定を作るはずだよ。

→なぜ？
→周辺住民でも手が出る価格設定っていくら？

[78: 匿名さん]

3LDK70㎡の部屋が4500万だったら、野村は神。

[79: 匿名さん]

野村の低価格物件は安普請だよ。

[80: 購入検討中さん]

安いということは、怪しいゼネコンに丸投げてるんですか？

[82: 物件比較中さん]

もしかしてオハナになっちゃうとか、、、

[83: 匿名さん]

オハナ仕様はありうるでしょう。プラウドブランドでも相当コストダウンしてる物件もあるからね。

[84: 匿名さん]

プラウドって安普請物件でも設備とか内装みたいに一目で分かる部分は、それなりの物使ってるからモデルルームで騙されないように見る目を養っておかないと。

[85: 匿名さん]

オハナタワーでもいいです

[86: 匿名]

>77けんか売ってるの？
子どもじゃないんだから正確な金額は野村に聞きなよ。

ユニオンビルを囲むような土地の形、ヨーカドーの中を通りたくなる駅までのルート、西側の電波塔、都内からの需要だけで坪300で全戸埋まるかどうか自分の経験で判断してみれば？

買う気あるならまずはしっかり見てから書き込もうよ。

[87: 匿名さん]

86さん、詳しい補足説明ありがとうございました。私も坪300は高いと思っているので同意です

[88: 購入検討中さん]

ここで何を争っても販売価格に影響する訳でもなし、
野村には良いマンションをしっかりとした値付けで、
良い人に売り、武蔵小杉の価値を高めて欲しい。

[89: 匿名]

平均で 300くるんじゃない？
武蔵小杉は、これから
あがるのみ。
タワワン全13棟建ておわるまではね〜。

[90: 周辺住民さん]

坪単価は下がらないけど、専有面積がさがるでしょう。
65平米の3LDKで、6,000万以下が買えるかもよ。

[91: 匿名さん]

高値予想はデベの誘導。

[92: 匿名さん]

>88

お金持ちだから良民ってわけじゃないよ。傲慢で、自己中だったりする。まあ、プラウドだからね。

[93: 匿名さん]

まあ蓋をあけてみたら予想外の高額、でも野村の営業力で即完というパターンでしょう。

[94: ご近所さん]

今、近くのタワーだけど、５年経つので買い換えようかと。
今なら、武蔵小杉は十分３００の価値あると思いますよ。

[95: 匿名さん]

事前に高値予想を流布しておけば、高値で販売してもああやっぱりになるし、安値で販売したらお買い得ってさらに煽る。


事前案内の反応を見て価格を決めるわけだからデベもいくらで売るかまだ決めあぐねてる段階だしね。

[96: 匿名さん]

>95
いくらぐらいが適正だと思う？ 理由も添えてどうぞ

[97: 匿名さん]

仕様も一切出てない段階で予想すること自体ナンセンス。

[98: 匿名さん]

94さんは

コスギタワーを坪200で買って、いますんでいて
坪250で売却し、少し狭めのプラウドを坪300で買おうとしている

ってところでしょうか？

[99: 匿名さん]

コスギタワーってまだ４年でしょ。５年前だとレジかな。あそこはそんなに高く売れないでしょ。

[100: 匿名さん]

野村は船橋の物件で要望書の扱いで一騒動起こしたけど、ここでもやってくれるかな。