引渡しまであと3ヶ月程度となりました。
既に契約されている方は引渡にむけて金銭消費貸借契約会や入居管理説明会に内覧会に
引越しと年明けよりイベントが目白押しです。
検討中のかたもこの物件の長所・短所等知りたいことは多いと思います。
どんな質問でも良いのでどんどん書き込んでいただきこの掲示板を盛り上げて行きま
しょう。
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25076/
物件データ:
所在地:茨城県つくば市島名字香取前2250-イ他49筆(底地地番)、茨城県つくば市島名・
福田坪地区B57街区1画地(保留地)
価格:2100万円台-4200万円台予定
間取:3LDK-4LDK
面積:70.04平米-120.05平米
[スムログ 関連記事]
ガレリアヴェール ~三井ゆりのおうちTV~
https://www.sumu-log.com/archives/1669
【管理担当です。公式HPのURLを修正しました。】
[スレ作成日時]2008-12-11 04:41:00
ガレリアヴェールPart2
物件についてのやり取りをしたかったのですが契約者専用掲示板があまり伸びていないことからもこちらは、契約者以外の方の書き込みが殆どでありかつその関心は「安くならないかな」に集中しているようです。
「この物件のこんなところが好きです。」とか、「こういうとことに不満があります」等をやりとりしたほうが楽しいと思いますが結局価格の話が中心になってしまいますね。
実際、つくばにかぎらず今年の3月頃の引き渡し物件はもともとの価格設定が高めであったことがこれまでの情報からもわかります。
原材料費・土地の高騰・申請に時間がかかるようになった等によるコストアップがあり、またサブプライム前のプチマンションバブルにのって多少割高の土地でも売れると仕入れてしまったことなどもこれまでの情報でわかります。
プチバブルのときは、購入者の購入意欲も高く即完マンションも出て「欲しいものはすぐ買わないと手に入らなくなってしまう」という流れがあり、「マンション価格はこれからも上がり続けるからいまのうちに」ということもありました。
事実プロパストをはじめ2年前位のマンション騰落率は軒並み20%を越え買ったときよりも資産価値が上がる傾向にありました。
では本当いくらが適正であったのか?がポイントと思います。
2割3割の値引きを期待されている方もいらっしゃるかと思いますが、あまり他の物件を例に挙げるのはその検討者や契約者への気遣いもあるので本当は避けたいのですがあえて例に挙げるとジョイントコーポレーションさんが2009年3月期予想で連結業績で
売り上げ1298億に対し、408億の赤字(前年は91億の黒字)
となっています。記事には「マンションを値下げした昨秋以降に販売が回復しつつあるが採算割れの物件が多く利益の上振れは難しい」(2/13日経)あります。
実際、アデニウムつくばの去年4月時点での販売価格は2,348万円〜3,598万円(新聞折込)でしたが、現在は1,498万円〜2,798万円です(HP物件概要)。それが効果があったようでで現在はほぼ完売に近い状態であると掲示板にはかかれています。
しかし今後も全ての物件でこのような投売りに近い販売が行われるでしょうか?
まあ、検討者の方々は当分は様子見されたほうが良いでしょう。
それでもいずれは適正価格に落ち着き安定するものと思います。
つまりマンションが欲しいという潜在的な消費者はいなくなってしまったわけではないのです。
「もう投売りの時期は終わったな」と気づくとこれ以上は下がらないからどうせだったらここで買うかというのがあと2〜3年以内に訪れることとおもいます。
それまで未入庫物件の管理費・修繕費を売主が負担することとなりますが、管理規約集から
月額管理費合計6,239,701
修繕積立金合計1,236,870
計 7,476,571 /410 18236円/戸の売主負担があります。(単純計算)
残りが240(410-170)として、月10戸ずつ 2年間で完売した場合にかかる負担は1戸あたり
26万円程度でした。もちろん未契約分の駐車場費や固定資産税などもありますのでもう少しかかるかとおもいますが、3500万の一割350万にはならないでしょう。
つまり売主はこのお金と値引き金額を総合的に判断し10〜150万程度の値引きとしたと推測されます。
もし私が売主ならこの維持費分は捨てでも無理に投売りはせずまずは2年間様子を見ることにするでしょう。
参考までに、計算結果をアップします。