アデニウムつくば万博記念公園

[購入検討中さん]

田園都市計画の街、万博記念公園に建築中のアデニウムについて検討中です！
アデニウムについていろんな意見を聞きたいと思ってます。どんな情報でも良いんで教えてください♪

[243: 匿名さん]

管理費を安くして雑にされるのも困りものですよ。安けりゃいいってもんでもないでしょ。

[244: 匿名さん]

駐車場代がただなんだから、その分管理費が高いんでしょ。

[245: 入居予定者]

早く完売にならないか楽しみにしてます。都合があり、ＧＷにしか引っ越しができません。住むのを楽しみにしていますが、先に入居された皆様、住み心地はどうですか？&よろしくお願いします！

[246: 購入検討中さん]

駐車場使わない人は管理費だけ高くて損ですね
ま　そんな人はあまりいないか

[247: 匿名さん]

機械式駐車場は管理にお金がかかる。本来なら駐車場代でまかなうところだか駐車場代が無料では管理費からまかなうしかない。

[248: ガレリアヴェール契約済み]

ちょっとお邪魔します。

ガレリアヴェールと比較して結果ガレリアヴェールを選択したものです。
色々検討したのですが、この物件で非常に引かれた点は独立性の高さです。

ガレリアがＡ〜Ｄの４棟のうち独立性の高い物件が両端Ｇ・ＶとＣ棟のＺであるのに対しここはどの物件もそれなりに独立性を保っています。
このあたりは高級感があり魅力的なところではないでしょうか？

その反面戸数にたいするエレベーターの比率がガレリアより高くなっており、機械式の駐車場・ディスポーザ用の浄化装置なども含めて全体的に管理費が高めになっていると思われます。

１㎡あたり管理費
アデニウムつくば　約２００円に対しガレリアヴェール約１５８円
１戸あたりのエレベーター比率
アデニウム１８．９％　ガレリアヴェール　１２．２％

私の場合は家内と合わせて車を２台所有しておりますので、ここは敷地内駐車場が２台確保できないことと１台を通勤に使用しておりますので機械式駐車場では出し入れに時間がかかる点などを鑑みてガレリアヴェールを契約しました。
また、修繕積み立て金も将来的には高くなることも管理費が高い要因から想定でき、事実見せていただいた長期修繕計画でも５年ごとに5000円→10000円→15000→・・・・25000円等となっており定年後に支払い続けるのに少し負担が大きいと感じました。

ただ、電車通勤で休日のみ車使用で独立性を重視する方にはお勧めの物件ではないでしょうか？

[249: 匿名さん]

安い部屋はみな売れちゃって、高い部屋しか残ってないみたい。
このマンション何回も値下げしてるんだから、もう一度値下げしてくれないかなぁ（笑）
そうすれば検討がてらクオカード貰いに行くんだけど。

[250: 入居予定さん]

本物件を契約いたしました。

駐車場の話ですが，私の世帯は
車を持ってないため，貸し出す予定です。
条件等は管理組合の規定に書いてある通りですが，
料金は近隣の月極以下を考えています。まだ管理人さんへ話を通していないため正式では
ないですが，車の２台所持という話も見かけたため，
書き込みました。

これからお世話になりますが，入居者の皆様よろしくお願いいたします。

[251: 匿名さん]

駐車場の又貸しは禁止だろ 常識だろ?共用部分で商売するのか?そんなの許されるのか?都営住宅の又貸しと近いものを感じる。

[252: 契約済みさん]

通りすがり契約者ですが、No.251さんの表現がきつめでしたので、裏をとってみました。

アデニウムつくば万博記念公園の管理規約集 p57 駐車場使用細則第10条に駐車場の転貸についての記述があります。
「駐車場使用者は、契約する駐車区画を他の区分所有者又は占有者に転貸することができる。」
「駐車場使用者は、前項の転貸を希望する場合、別途様式第４による「駐車場貸与届」を理事長に提出しなければならない。」
別途様式第４による「駐車場貸与届」を見ると、第２条に使用料・支払い方法を記述する部分がありますね。
つまり、お金の流れありの駐車場の転貸が同じマンション居住者同士ならば可能であると理解できます。No.250さんの解釈が正しいですね。

貸す人、借りる人のメリットがあるのであれば、お互いハッピーのようですね。

ちなみに、第２の駐車場は、以前はちょっと離れた敷地外が確保可能だったようですが、現在は敷地横の土地（見学者が駐車するスペース）が使えるそうです。エントランスまでの使い勝手で言うと、機械式よりも実は便利だったりするようにも思えます。が、その一方、駐車スペースを多く取ることを優先されているせいか、つくばにしては窮屈な感じがしました。また、長期的に利用できるのかどうかも微妙に思えます（そこの地主さんが駐車場以外の利用を希望されれば、廃止になるのでしょうから）。場所は希望者順ということですので、詳細は営業の方に聞いてみることをお勧めします。

話は変わりますが、アデニウムから見える富士山もなかなかよいですね。私の階だと、高圧電線と重なってしまうのが少し悲しいですが。それでも夕日を背景に存在感を示す富士山を見ていると、ちょっと幸せになれます。

[253: 匿名さん]

何階以上なら富士山見えますか？

[254: 契約済みさん]

少なくとも上半分（８階以上？）なら富士山が見えるような気がします。
たぶん、もうちょっと下の階でも見えるのではと思うのですが、いかがでしょうか。
富士山の位置は、南西方向になります。
空気が澄んでいると昼間も見えることがありますが、夕日が落ちた直後などが最も見えやすいような印象があります。もちろん、天候に左右されますが。
一度、そのころの時間帯にご確認いただくのが確実かもしれません。

[255: 購入検討中さん]

機械式駐車場だと修繕費がだいぶかかるようですが
そういうのは計画に入ってるんでしょうか？
規約を知ってる方教えてください。

[256: 匿名さん]

＞２５５さん
修繕計画を見た限り特に問題はなさそうです。
25年目以降は修繕積立金がかなりの額になるとのことを書いておられる方がよくおられますが、計画をきつめに見積もっているため、20年以降の額はほとんど変わらないだろうと説明を受けました。
あくまでもデベさんがおっしゃる話なので、話半分というところでしょうけど・・・。
富士山ですか。いいですね。入居がまだだいぶ先になるので住むのを楽しみにしていますが、また楽しみが一つ増えました。
駐車場は、つくばだからか２台お持ちの方も多いようで。個人的には需要があればカーシェアリングのレンタルサービスとか組合で検討できないかと思っているんですけどね。電気自動車で１K＝１円で走るものもあるようです。あまり使う方はいらっしゃらないかな？

[257: 契約済みさん]

確かに部屋から富士山が綺麗に見えましたね。先週日曜日部屋を見に行った時、私も夕日のかかった富士山をみて、感動しました。

[258: 購入検討中さん]

オリックスがお手上げ状態と言う噂は本当なのでしょうか？

真剣に検討していますが友人からそんな話を聞いてしまい迷っています。営業の方は、保証が付いていると言っておりましたが、踏み切れずにいます。

[259: 匿名さん]

>オリックスがお手上げ状態と言う噂

なんてあるのですか？
何にお手上げなのかわからないんだけど！！

[260: 匿名さん]

経営ということでしょうか？
不動産はどこでもそうで、安泰ではないと思います。怖いのでしたら無理にこの時期に買わなくてもいいんじゃかいですか？でも、こんなに安い時期もそうそうないのではと思います。個人的にはお父さんになっても引き渡しが終わっていれば、大した問題ではないかと思ってますけど。

[261: 匿名さん]

株価下がったなぁ。
完売目前、お父さんこんにちは。
どっちが早いか？

[262: 匿名さん]

ジェットコースター並みだね。
引き渡し直前にパパが現れて入居できない、引越遅れる、賃貸解約、家なき子になりかねない。
危ない危ない。

[263: 匿名さん]

1000万円チケットはいいねぇ。
http://www.j-sumai.com/open/building/index.jsp?buildingId=2852096

[264: 匿名さん]

不動産業界は、どこも同じだと思っていたのですが・・・。

特に、ここは・・・。そんなにやばい感じなのですか？

株価を見て、確かに下がってはいますが。他も下がってますし。

倒産目前！みたいな書き込みに、戸惑ってます。

[265: 匿名さん]

決算にギリギリ入るタイミングで、また２億円キャンペーンをやること自体、もう後がないってことじゃないの？
年末年始と合わせて７億円ってすごいよねー。
３月末までにＯへ上納金献上して、消えるか吸収かどちらを選択するか。
購入した人も買った途端に資産価値下落じゃ、怒っちゃうよね（笑）

[266: 匿名さん]

大京に吸収合併か！？

[267: 購入検討中さん]

今こそ買うタイミングかもしれませんよ。お父さんになってもそれほど影響がないとうちは考えています。

[268: 匿名さん]

お父さんが影響なしなんて寛大なお方ですね。
保証がついても９５％が上限だし、保証範囲も構造部分や防水なんかに限られるし、
良いこと一つも無いと思うけどね。

[269: 匿名さん]

↑　９５％なんて、保証するとこないと思うけど？

[270: それより！]

そろそろ完売しそうですか？
このごろは、だいぶ車も増えてきました。

[271: 匿名さん]

Yahoo!不動産で売れ残りの部屋番号がわかっちまうのは、どうかと思う。

[272: 入居済み住民さん]

ここ最近、残り戸数は、6から7を行ったり来たり。数そのものは参考にならないけど、１週間位前は14階のロフト以外は、3階、4階の部屋がメインだったような。

ここ最近は、これまで事務所だった2階がメインになってきたようです。

1401 ●間取り：3LDK+loft ●専有面積：75.01m2
202 ●間取り：3LDK ●専有面積：72.35m2
203 ●間取り：3LDK ●専有面積：77.17m2
205 ●間取り：3LDK ●専有面積：80.02m2
1405 ●間取り：3LDK+loft ●専有面積：80.02m2
207 ●間取り：3LDK ●専有面積：78.66m2

営業さんも人数が少なくなり、モデルルームだった部屋の家具も撤去が進んでいるようです。
いよいよ販売も最終段階に入っているようですね。

入居者としてちょっと気になるのは、ジョイントの株価。今日は88円ですか。
なんとか持ちこたえて欲しいものですが、どうなりますかね。

[273: 匿名はん]

初心者ですが倒産したら致命的な問題はあるの？
管理はどこかが引き継ぐだろうし、家賃等が上がるわけではないんですよね？

[274: 匿名さん]

大手が引き継ぐ事になればそんなに問題は無いかと。この未曾有の経済危機を乗り越えれるのは大手。

いつまでも売れずに幽霊マンションになるよりははるかにイイです。ここは心配してませんね。

[275: 匿名さん]

条件が合わず購入を、断念しました。手付け金など30万ほどアデニウムさんに預けてありますが
戻ってきません。最初は一週間ほどで、って言われましたが二週間が過ぎ、三週間目に入りました。
決算期で忙しいのは分かりますが、支払うときは期日までに払っているので、そちらも約束はしっかり
守ってください。そんなことが何回もあったので、購入を断念したことに気が付いてください。

[276: 購入検討中さん]

倒産しても、問題になるのは、保証の面だけだろうとは思います。

[277: 匿名さん]

後、４戸？

[278: 購入検討中さん]

ローンが終わっても修繕積立費用やら何やらで2万円/月くらいかかるのですかね？
どなたか教えていただけますか？

[279: 匿名さん]

管理費やらは何年か単位で上がっていくと聞いたことがありますがね。
建物が古くなるにつれ上がるのですかね。
あと、最初の管理費等は安めに設定されている事が多いそうです。
わたしはマンション買ってないので周りの話ですが･･･

[281: 匿名さん]

はじめに、ここはアデニウムのところなのでアデニウムが悪いと言っている訳ではありません。

２０年程前は、修繕積立金という制度がなかったので大規模修繕時に一括で集めていたマンション等もあったように聞いています。私が12年前にマンションを購入した時は、月１０００～１８００円程でしたが、管理組合で再度計算しなおした結果、不足している事が判明し、総会で平均１２０００円に引き上げました。
新築マンションでは、販売戦略上管理費・修繕積立金を安く設定しているところが多いように感じます。

一般に共有部分等にお金を掛けている場合、大規模修繕でその仕様を維持管理する場合、お金が高く付きますのでもし修繕積立金が安く設定されている場合はいずれ修繕積立金を上げないといけない可能性が高いこともマンション選択の一項目に入れられたら良いと思います。

[282: 匿名さん]

機械式駐車場は20年程度で建て替えになり高くつきます。
現時点の修繕計画でも費用の多くを占めています。
アデニウムは機械式駐車場なのに駐車場代が無料という点に留意した方がいいと思います。
自走式や駐車場代で修繕費用の一部を回収する物件とは違いますので念のため…。

[283: 物件比較中さん]

後、何戸くらい残ってますか？

[284: 購入検討中さん]

機械式駐車場の老朽化によって建て替えが生じた場合の費用は修繕積立費から賄われるという考えでよろしいのでしょうか？
駐車場代が無料ということは、そのランニングコストは何によって賄われるのでしょうか？

[285: 匿名さん]

アデニウムの駐車場にはターンテーブルもあるよ。
値段や耐久性は知らないけど。

[286: 匿名さん]

No248さん

一般的には、駐車料もしくは修繕積立金で充当すべきものと思います。また管理費の一部を充当させる場合もあります。耐久性は目安なのでメンテナンスにより２０年以上持つ場合もあるとは思いますが、これも使用状況等によります。
アデニウムに関しては、営業員に聞かれたほうが良いでしょう。

[287: 匿名さん]

買われた方は皆さんご存じだと思いますよ。修繕積立金にも管理費にも、機械式駐車場の維持費や立替え費用は入っています。もちろんその計画で賄えない場合には、修繕積立金の増加や一時徴収はあるでしょうね。でも基本的には他の機械式駐車場のマンションに比べ、修繕積立金の計画が特に甘いということはないです。

[288: 購入検討中さん]

修繕計画の内容がしっかりしているかではなく、機械式駐車場というランニングコストの非常に高い施設を所有することに対する懸念です。
機械式の建て替えは億単位です。

[289: 入居済み住民さん]

長期修繕計画書（案）を見ると、機械式駐車場、ターンテーブルは5年単位の定期補修と20年目に大がかりな補修（立て替え？）を予定しているようですね。
機械式駐車場（補修・更新・塗装）とターンテーブル（塗装・制御部品更新）で、25年目まで予定している総費用が約1.5億円。
マンション全体で、25年目までに予定している総費用が5億円ですから、ざっと3割が機械式駐車場に割かれている計算になります。
20年目の機械式駐車場の大がかりな補修予算額だけを見ると、8400万円。100台分機械式に対する立て替え（？）費用として、妥当な金額なのかどうかは、私にはわかりません。まぁ、それほど大嘘な金額でもないような気がしますが。詳しい方、どうぞ。

アデニウムは、自走式駐車場のマンションに比べれば、機械式駐車場である分、どうしても修繕費の駐車場維持に対する割合が高めになりますが、金額だけの話で言えば、駐車場料金無料や物件価格の魅力もあるので、そのバランス次第かと。
個人的には、適度な広さや間取り、フルスペックなオプションなどが一番の決め手でしたが。

入居してからしばらく立ちますが、床暖房の快適さ、お風呂の気持ちよさ、ディスポーザによる生ゴミ軽減、などは良いです。
その反面、ガス代金の高騰（あったか床暖プランに入りました）は要注意です。光熱費全般は、どうしても上がりがちですね。生活レベルが上がったとも解釈できますが、節約できるところはきっちりいきたい感じです。

[290: 入居済み住民さん]

祝・完売！

[291: 匿名]

完売！？おめでとう！

[292: 匿名さん]

ホームページに完売が出てました。本当に良かった。売れ残ったらどうなるんだろうと正直心配してました。11月竣工だから、この時期にしては割と頑張った方ではないかな。ともかく入居者としてはうれしい限りです。