23区内の新築マンション価格動向(その60）

[マンション投資家さん]

投資マンションのポートフォリオ・利回り実績投稿歓迎
投資マンションを持っていない奴のカラ分析投稿禁止

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/237195/

[836: 匿名さん]

>832
業者の影の元締めでもいるのかw

[837: 匿名さん]

業者の割高外周区擁護の必死さには笑えますね。

[838: 匿名さん]

土地の税制を改革しない限り地主は土地を安くは売らないでしょう。最悪コインパーキングにでもしておけば売却価格に対して１～３％くらいで回りますので売るくらいなら持ち続けます。

有効活用されていない土地でも保有コストが低いので、供給を絞るというより個人地主は安く売るくらいなら持ち続けるという感じでは。

[839: 匿名さん]

戸建の相続が本格化して土地が余り始めたら割高外周区バブルも終わり。

オリンピック前の1950年前半から近郊の宅地化が本格化したから、
奥さんが当時25歳として現在2012-1950＋25＝87歳
そろそろ始まるよ。

[840: 匿名さん]

土地はあまると思うが、マンション用地としてまとまった形にはならないので例えば世田谷区や杉並区で城東並に安くマンションが供給されるかというとそうはならないと考える。
コインパーキングになってひたすら放置されると思うわ。

[841: 匿名さん]

税金払えないよ

[842: 匿名さん]

うちの実家は半分売ってその土地に２軒のミニ戸が建った。

[843: 匿名さん]

これからは首都圏に不動産を持たない地方からの上京者が買い主体になるから、
割高外周区を喜んで買うような人は非常に少なくなるよ。

首都圏出身者は近郊、郊外に割高慣れしているけどね(笑)

[844: 匿名さん]

ここは新築マンションの価格動向だろ？
割高割高言われている戸建て専用地の土地の値段はあまり関係ない気がしてきた。

[845: 匿名さん]

>844
マンションの方がもっと割高だよ。
杉並区の分譲マンション平均価格はなんと一億円を超えている。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/price_ranking_1.html

[846: 匿名さん]

>835
割高外周区は土地の値段が高すぎて、マンション作っても目が飛び出るような値段になっちゃう。
そうすると買える人は非常に限られる。
それを良く知っているから業者も大規模は作らず、
趣味の世界の小規模マンションばかり作る。
結果的に供給量が抑制されて、高価格が正当化される。

この繰り返しだよ。

[847: 匿名さん]

割高外周区で坪単価330万以上、
割高埋立地で坪単価230万以上は
買ってはいけないですね。

[848: 匿名さん]

一種低層でマンション建てると容積率が低い分かなり割高になりますよね。地下室つくらないととんでもない値段になる。

[849: 匿名さん]

環七の外側で７０平米５０００万台くらいが適当だと思うけど
世田谷区や目黒区の値段って渋谷からの距離とは反比例するかというと実はあんまり関係ないよね。
場所によっては逆転現象も起きている。

[850: 匿名さん]

山の手の外側でマンション作っても売れないことは証明されてるよ。

[851: 匿名さん]

>848
今まで異常に高い値段が放置されて来たのは、
既存の持ち家住民の移動が無かったからですね。
自然に供給が抑えられて来た。

そろそろ世代交代が本格化するから、
この異常な価格もいずれは調整されて行くでしょう。

外周区のマンションが坪200万円以上なのは国際的に見てもかなり異常です。

[852: 匿名さん]

埋立地は価格崩壊し、次は外周区。
山手線内側でも優劣がつくでしょうね。

[854: 匿名さん]

>853
増え続けているのはアパート住民だけです。
高いのは誰も借りない。

[855: 匿名さん]

埋立地、外周区崩壊で、
資産価値維持は山手線内側一部か
中央線の一部だけになりそうですね。

[856: 匿名さん]

>845

杉並の価格が高いのは大規模な高級マンションが売りに出されたから。
たまたまだよ。販売価格の推移を見ればよくわかる。

[857: 匿名さん]

3年前から値上がりし続けているから
たまたまじゃなくて
明らかにバブルだよ。

[858: 匿名さん]

三井がいいと言えばいいものに間違いないから素人がとやかくいうべきで無い。

[859: 匿名さん]

外周区崩壊外周区崩壊ってここで連呼してる人たちって
実際はそのさらに外側の郊外や隣接県住まいの方ですか？

都心住んでる人間は外周区がどうなってようが意識してない(どうでもいい)から
わざわざ投稿しないでしょうし。

いつも不思議に思っていたのですが、どなたか解説していただけませんか？

[860: 匿名さん]

同様に外周区に住んでる人間は都心がどうなってようが意識してない(どうでもいい)から
わざわざ投稿しないでしょうし。

[861: 匿名さん]

じゃあ、誰？

[862: 匿名さん]

俺以外。

[863: 匿名さん]

上がる時は都心から上がるし、下がる時は外周区から下がり始めるから両方見るのが寛容だよ。

[864: 匿名さん]

外周区はバブル関係無く一貫して下がり続けているよ

[865: 匿名さん]

割高埋立地が激しい下落で崩壊済み、
割高外周区が緩やかな下落で近く崩壊、
都心と中央線しか残らない感じだな。

[866: 匿名さん]

都心直下　四谷～田端に活断層か　首都大学など調査
産経新聞 8月18日(土)7時55分配信

　東京都心の直下に活断層の可能性がある断層が存在するとの調査結果を、民間の技術者や首都大学東京などの共同研究チームがまとめた。マグニチュード（Ｍ）７級の地震を起こす恐れがあり、本格的な調査が必要だとしている。埼玉県熊谷市で開かれる日本第四紀学会で２０日、発表する。

　この断層は東京都北区田端から新宿区四谷付近までほぼ南北に延びており、長さは少なくとも約７キロ。国の中枢機関が集中する千代田区霞が関や永田町から約２キロの近距離にある。

　工事現場などで採取した地下のボーリング調査の試料を分析した結果、上端は深さ数メートルの地下にあり、東側へ傾斜している正断層と推定。数十万年前から７、８万年前までの間に数回ずれた痕跡があり、数万年間隔で地震を繰り返す活断層の可能性があると結論付けた。

　ただ、活断層かどうかの評価は研究チーム内で温度差がある。代表者で地質調査に詳しい日本活断層学会・元副会長の豊蔵勇氏は「断層のずれが蓄積されており、活断層の可能性が高い」と指摘。首都大学東京の山崎晴雄教授（地震地質学）は「他の場所で起きた地震の影響で地滑りを繰り返しただけかもしれない」と慎重な見方を示す。

　東京都内の活断層は立川断層帯が知られるが、都心で明確な証拠は見つかっていない。今回の断層は首都の中心部に位置しており、研究チームはボーリング調査で断層の活動間隔などをさらに詳しく調べる必要があるとしている。

[867: 匿名さん]

情報最大手のリクルート社のサイト
http://suumo.jp/mansion/ensen/yamanotesen/tokyo/__JJ_JJ010FJ001_arz103...
ＪＲ東京駅物件　人気の物件勢ぞろい

[868: 匿名さん]

>866
865が、都心と中央線、と書いた事に対するレスとして
ドンピシャですね。

[869: 匿名さん]

鑑定最大手の東京カンテイによる70㎡あたり価格推移を見れば、価格動向は明らか。
議論するまでもない。
・都心は暴落
・城西南、千葉は続落
・城北・城東下落
・市部、埼玉、神奈川まずまず
http://www.kantei.ne.jp/news/cate01_m.php?category_no=3

[870: 匿名さん]

県別しかのってなくない？

[871: 匿名さん]

後ろの方に地域別がある。

[872: 匿名さん]

東京は東京駅を中心に計画された城下町だから、すべての道が東京駅につながっているよ。

[873: 匿名さん]

872は日本史を知らない中国人みたいです。

[874: 物件検討中さん]

活断層の存在が、都心周辺の価格高止まりに一石を投じてくれるとありがたい

[875: 匿名さん]

田端までいくと、都心なのか疑問だけど。

[876: 匿名さん]

>865は湾岸ネガだろうが、
割高外周区と比べて都心に近く発展性が高い都心部湾岸が坪300万円以下でバブル価格であるはずが無いじゃん。
湾岸ネガは割高外周区と同様に扱いたいだろうが無理な相談だね(笑)

[877: 匿名さん]

都心に活断層確定しちゃったら山手線内側も湾岸も大差なくなっちゃうね。

[878: 匿名さん]

>877
地震国のマンション選びで地震ネタは意味がないよ。
結局どこに住んでも同じことだよ。
要はしっかりした建物に住めってことで、場所は関係ないってこと。

[879: 匿名さん]

活断層というのはピンポイントだからね。
真下にあったらアウトだがそうでなければセーフだったりする。阪神大震災でも実証済み。

よーく調べよう。

[880: 匿名さん]

割高埋立地は坪200万の投げ売り時代に
突入してるから、割高外周区も近くそうなるよ。
金があるなら山手線内か中央線沿線で。

[881: 匿名さん]

重要施設がある都心部の調査は進むが、近郊、郊外はなおざりだねえ(笑)

[882: 匿名]

＞878
要は湾岸の最新タワマンですね？

[883: 匿名さん]

まぁ、埋立地や低地はやめておけってことだな。

[884: 匿名さん]

>882
場所は関係ないって言ってるだろ。

オフィスビルも構造重視で、
新しい大きなビルが好まれて、西新宿の高層ビル群はガラガラになるぞ。

[886: 匿名さん]

>885
便利な都心は建て替えられるから心配はないよ。
西新宿は無理だがねｗ

[887: 匿名さん]

西新宿なんて建て替えやりまくってるけど、、、。

[888: 匿名]

超高層ビルは？

[889: 匿名さん]

西新宿なら５丁目と３丁目で大規模な再開発が予定されていますね。さすがに既存の超高層ビルの建て替えの話は聞きませんけど。

[890: 匿名さん]

比較的初期の超高層建築が多い西新宿はその解体立て直しに関しても良い意味で実験台になる。
近年建設されてるタワマンはその経験を活かせるからさほど難しくなくなっているよ。
勝手な推論だから保証はしないけどね。

[891: 匿名さん]

今のところ西新宿の超高層ビルは解体建て直しをする理由があんまりないのでは？
耐震性に問題があるというならまだしも建て替えたところでテナント料が大幅に上げられるとも思えないから、内装をリニューアルしつつ使い続けると思われます。
一番古いのは京王プラザホテルだがあそこはえらい収益がよいらしいからね。都庁も結局建て替えは見送りましたね。

[892: 匿名さん]

>888
将来廃墟では？

[893: 匿名]

オフィスビル、とタワマンとは根本的に造りが違うわけだが。
鉄骨、鉄筋。建て替え方も違えば地震での揺れ方も違う。

[894: 住まいに詳しい人]

東京駅周辺でオフィスビルがいっぱい出来て、賃料もお手頃レベルまで下がるから、西新宿の建て替えはいらないだろ。

[895: 匿名さん]

新宿はまだまだこれからだね。
駅周辺の土地の高度利用がぜんぜん進んでいない。

[896: 匿名さん]

東京と新宿は距離があるからオフィスはともかく商業地としてはあんまり競合しないのかもね。近いほうに行くでしょ普通。

[897: 匿名さん]

間違いなく、
東京駅近くを売りにしていたところが、
一番ダメージを受けるだろうね。

[898: 匿名さん]

新宿の商業、は池袋と渋谷にサンドイッチ状態。

[899: 住まいに詳しい人]

>896
新宿は郊外住民相手の商業施設に特化して、
郊外の人口減少とともに衰退して行きますね。

[900: 匿名さん]

郊外が衰退するとまず駅前の商業地がさびれます。
具体的には例えば駅前に一軒も本屋がない駅が増えるでしょう。郊外駅前は不便になる分ターミナル駅に商業地が集積すると思われます。その後はわかりませんが。
それに有楽町、銀座だって郊外から来る人たくさんいるでしょ？

[901: 住まいに詳しい人]

有楽町、銀座あたりは都心部人口が増えるし、新幹線網が伸びて地方からの人も出てきやすくなるから、新宿とは逆に発展し続けるのでは？

[902: 匿名さん]

なにいってんだお前？

[904: 匿名さん]

もうポジなんかいねーのな。
単なる湾岸ネガとそれを挑発するアンチネガの遊び場だねここは。

[905: 匿名さん]

海外の観光客も銀座、秋葉原、上野、浅草あたりが回遊エリアになるんじゃない？

一昔みたいに安いホテルが多い新宿、池袋が活動拠点になることも
これからはなくなるんじゃない？

[906: 匿名さん]

アジア人人気ナンバーワンは新宿ですよ、

[907: 匿名さん]

パレード人すげー

[908: 匿名さん]

アジアの旅行客も年々リッチに文化度も高くなるから、新宿、池袋じゃなくなるだろう(笑)

[909: 匿名さん]

お祝いのパレードは銀座でなくちゃね。
新宿辺りでやってもサマにならない。

[910: 匿名さん]

もうなんか新宿が落ちぶれないと困る人がいるみたいですけどどういう属性なんですかね。埋立地を売るのに別に新宿をネガる理由もないと思うのでデベではないですよね？

[911: 匿名]

そして日本人だけが取り残されて行くわけね。

尖閣問題で中国にやられっぱなしの政治家や官僚が率いてる国じゃ無理もないか。

[913: 匿名]

平和ぼけした国民にはパレード位じゃ掲揚にならんよ…

沿道に詰めかけてる連中の9割は尖閣問題知らないと思うよ。
取り返し付かなくなってから騒ぎ出すんだよ。

[914: 匿名さん]

西高東安の東京だが潮目が変わった。
西側たとえば杉並区や世田谷区が凋落して安値で馬鹿にされてきた江東区や墨田区を買った俺は見る目があり頭がいい。
そんな感じですか？勝った気になりますか？気持ちがいいですか？優位性を感じますか？

[915: 匿名さん]

「尖閣問題」というものは存在しません。
というのが日本政府の公式な立場です。

[916: 匿名さん]

いっこうに西高東低は変わらず、
こんなはずではなかったと、掲示板で必死の啓蒙活動？
気の毒過ぎる・・・

[917: 匿名さん]

悲惨だな。埋立地買ったやつは。

[918: 匿名さん]

実生活ではだれも私の意見を気に留めたり、私に意見を求めたりする人はいませんが、掲示板に書き書き込むと即座には反応があり自分が大物になった気がして実にいい気分です。

[919: 匿名さん]

首都圏出身者ボケですな。哀れ・・
特に西側近郊、郊外生まれの方々。

世の中が永遠に変わらないと思い込んでますなあ。

[920: 匿名さん]

もうなんか新宿が落ちぶれると困る人がいるみたいですけどどういう属性なんですかね。西側近郊、郊外生まれの方々？

[921: 匿名さん]

リセット願望があるのではないでしょうか？

[922: 匿名さん]

埋立地住民が哀れに思えてきた。

[923: 匿名さん]

ネガもアンチネガもマンションなんてまだ買ってません。たぶん。

[924: 匿名さん]

郊外で空家の撤去が進まない背景には、更地にすると固定資産税が数倍に跳ね上がる税制上の問題がある。どんなバラックでも、200平方メートルまでは土地の固定資産税は6分の1に軽減される。土地を売却するには、更地にする必要があり、解体費用がかかる上、固定資産税が6倍に跳ね上がるため、ほったらかしにされる。地価低迷が続き、そうした費用や税負担を値上がり分でカバーできないのも、放置を加速させている。

[925: 匿名さん]

マンションも将来建て替えするとき、
解体してから竣工するまでの間の土地固定資産税が高くなるのかね？

[926: 住まいに詳しい人]

>>924
コピペかよｗ

空き家率が一番高いのは千代田区と中央区だよ

[927: 匿名さん]

高くなりますよ。戸建てとかだといくつかの条件を満たすと軽減措置が継続されますがマンションだとまず１年じゃ建たないので無理でしょう。

[928: 匿名さん]

>923
買ってませんではなく、買えませんの方が正しいだろうね。
真剣な検討者なんてこの掲示板では皆無に等しいから。
業者と不動産オタク、ニートのたまり場。人のこと言えないけど。