アーデル旧古河庭園ってどうですか？

[ビギナーさん]

アーデル旧古河庭園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都北区西ヶ原一丁目26番2（地番）
交通：東京メトロ南北線 「西ケ原」駅 徒歩5分
京浜東北線 「上中里」駅 徒歩5分
東京メトロ南北線 「駒込」駅 徒歩10分
山手線 「駒込」駅 徒歩11分
間取：未定
面積：60.98平米～88.23平米
売主：フォーユー
販売代理：アーデル住販

物件URL：http://www.foryou-net.com/kyu-furukawa-teien/
施工会社：日本国土開発株式会社
管理会社：未定

[80: 匿名]

あと残り何邸なのでしょう？

[81: 匿名さん]

たった28戸、まだ売りきっていないのですか

[82: 匿名さん]

駒込の賃貸に関するデータですが、調査の限りでは3ＬＤＫ～は10万円後半が最低ラインぐらいで高めですね。
ここの月々のローン支払いがそれ以下になるのなら思い切って購入しようかと考えています。

どのみちこの地に永住する予定。
賃貸を何件か住み替わるうちにここの購入額より結果として損をするかもしれないですから。
長期で得なほうを選択したいですね。

[83: 匿名]

私も昨年お邪魔したのですが、音を気にして

見送ったんですが、やっぱりここ良いかなと

最近見直してます。六義園沿いにも幾つか

ありますが、やはり北側に緑なんですよね。

南側に緑、将来の建物が建たない安心など

ここ2カ月探してもありませんでした。

まあ正直予算も上限なんですが、我が家は。

[84: 匿名さん]

最初いいかなと思ったのでが、我が家も永住のマンションを探しており、ここは敷地が狭すぎます。
それと、大通り沿いがずっとネックになっています。

[85: 匿名さん]

敷地は狭いので
ぎっちり感があるのは否めないですね。

目の前の通りはさほど交通量が多いわけではないので
気にしていなかったのですが…

音とかはどうなんでしょうね？

[86: 匿名さん]

資金シミュレーションを出してもらいましたが、管理費や修繕積立金の高さにビックリ！
月々のローン以外にかかるお金が他のマンションのどこよりも高いです。
あと諸経費？の中の修繕積立基金も断トツで高いんですが。
王子のプラウドやアーデルも見たけどなんでこんなに高いんでしょうか・・・。
他の方々はその辺を納得されておられるんですかね。
我が家は納得できないので見送りです・・・。

[87: 匿名さん]

戸数が少ないうえ、機械式駐車場の負担も大。

[88: 購入検討中さん]

環七から北本の流れで本郷通りって結構ダンプとか大型車が通るんですよね
排気ガスとか粉塵とか気になります

[89: 匿名さん]

２８戸なので、どうしても管理費や修繕費を高くせざるを得ないですね。
あとは修繕費の上昇率はどうなのでしょうか？
１０年目で初年度の何倍くらいなんでしょうね？
他のマンションでよく聞くのは
最初だけやたら安くて、１０年後には倍近くなっている事もあるそうですが。

[90: 物件比較中さん]

日当たりが良いこと絶対条件の我が家
南側に高い建物が建たない立地は高得点、最高ですね

管理費修繕費の感想は、まぁこんな感じかなという感想
我が家が見てきた他のマンションは、同じくらいの広さだと、
変わらない金額のところがほとんどだったので違和感なしでした


それよりもマンション自体の価格について
中層階以下、ちょっと強気じゃないですか
上層階は全面の道路も気にならないので、これぐらいは妥当かなと

中層階以下、もう少し安ければ、道路に対する妥協ポイントが加算されて
我が家の検討計画は具体化したのかなぁ
これは、予算がたりない我が家の嘆きでもあります。

[91: 物件比較中さん]

ウチも日当たり重視なので、この物件はかなりの高得点です。気になるのは、駐車場の値段の高さ…。自分のマンション内なのに周辺の相場と殆ど変わらないなんて。

第２期の売り出しはホームページ見る限り下層階ばかりですが、中・上層階は完売ですかね？モデルルームに行って直接聞かないとわからないかな…。

[92: 物件比較中さん]

敷地に全く余裕のない作りなのですね。
賃貸なら我慢できますが・・。

[93: 匿名さん]

敷地は確かにいっぱいいっぱいですね。
でもマンションとしてはこの規模なので、
緑地法を鑑みてもこの程度なんでしょうね。
作り手としてはいっぱいいっぱい作るんでしょうし…。

[94: 匿名さん]

91さん
こちらの駐車場料金は月額使用料:20,000円～26,500円ですね。
マンションの駐車場の料金設定は、周辺駐車場の相場にあわせると聞いた事があります。
まあ、設定料金が安すぎて将来的に追加で徴収ということになっても困りますから
妥当な価格ではないかと考えます。

[95: 匿名さん]

>>86さん
修繕積立金は妥当かと思いますが、確かに管理費の17400円～18130円は高いと感じます。
修繕積立基金の629100円～655200円は将来修繕積立金が不足することのないように試算した
額なので、高すぎるという事はないでしょう。
それにしても、機械式駐車場が将来追加で修繕積立一時金が発生しないかどうか、心配のタネですね。

[96: 匿名さん]

>>89さん
その辺はモデルルームで資料をいただけるのではないでしょうか。
ただ、最初に用意される長期修繕計画表は管理会社が作成するものだと思いますが、
入居後は管理組合がやりくりしなければいけないんですよね？
10年、20年後にやむを得ず値上げに踏み切ったり、一時金を徴収する事もありそうです。

[97: 匿名さん]

近くの駒込銀座商店街で買い物は何とかなりそうですか？？
見たところ大きなスーパーは無いみたいなんですよ、マルエツプチだけではさすがに足らないと思いますから。
あまり商業感のないというのがこの地域の魅力の一つだとは思って検討しているのですが引き換えに利便性が…という悩みは生まれますよね。

ただ電車は便利です、この利点を踏まえると近隣が物足りなくても諦めるのは早いと思いました。
池袋や上野への行きやすさ、この条件も入れて考えようと思います。

[98: 匿名さん]

ここのエネルギースーパーたじまは２４時間営業ですか？
他店舗は２４時間ですよね。

[99: 匿名さん]

スーパーたじまは24時間やってるよ。

[100: 匿名]

霜降・駒込・田端銀座は頑張ってますよ。(TV局の取材来ています。「もやさま」「ｱﾄﾞ街」)一ヶ所で買い物は済みませんが、全て徒歩圏内で回れ、豊富な品揃えです。行きつけの店を見つけたら、買い物が楽しくなりますね。さらに自転車で巣鴨へ出たら、とげぬき地蔵商店街、西友、サミットもあります。隠れたホットスポットだと感じています。

[101: 匿名さん]

スーパーは霜降、染井の商店街で大丈夫でしょ。
安いのがよければタジマ。
クイーンズ伊勢丹から明治屋レベルならサカガミ。
それ以上なら魚は二木、肉はたまごやへ。

[102: 契約済みさん]

この物件、大田区山王・品川区大井とおなじ京浜東北線沿いの山の手物件ですよね。マンションの平米単価で比べると、価格帯は神奈川県武蔵小杉のタワーマンションと同等のようです。
武蔵小杉も鉄道網が整備されて、都心や横浜へのアクセスは良いようです。スーパーも近くて便利と聞きましたが、保育園事情には難があると聞きました。一長一短ってわけですね。
この物件が武蔵小杉のタワーマンションと同じ価格帯ということは、山の手物件の落ち着いた住環境（プラス評価）と、タワーマンションと比べた時の不便さ（マイナス評価）が、ちょうど相殺評価されているというのが世間の評価なのでしょうか。
歴史を重視するのなら落ち着きのある山の手が高評で、科学を重視するのなら低地の便利なタワーが高評というように、刹那的な考えを好むかどうかで判断が分かれそうです。

この物件は、タワーマンションのような設備・サービスの充実はありませんが、居住目的であることを念頭に、子育て環境・収納・日当たり・路線・通勤時間・公園・標高・地盤・地形を評価して決めました。

現在は、ホテルライクな生活を売りにしているタワーに賃貸で住んでいますが、住民同士が会話もせずに、目を合わせないように生活しているこの雰囲気に違和感を覚えてきています。
この物件は、近い価値観の人ばかりが入居することになりそうとのことで、親近感をもって安心して暮らせそうです。

日当り抜群、東京２３区内、山の手、駅近、平米単価７０万円前後。この条件を満たす物件を買わないとしたら、じゃぁいつ買えるのか？…ということを自問自答して決めました。

[103: 匿名さん]

武蔵小杉で平米７０万では条件の悪い部屋しか買えませんよ。
平米９０万程度まで高くなっていますから。
ここは山王や大井とは全く違いますし。

[104: 匿名さん]

山王や大井よりははるかに地歴はいいね。

[105: 匿名さん]

古代の役所跡地だった所だから？
御殿前遺跡　http://www.city.kita.tokyo.jp/misc/history/history/da19.htm

[106: 匿名さん]

＞102さん
北区の保育園事情は低年齢児の需要が高く、どこも厳しそうですが、
5月入園分に関しては西ケ原東と西ケ原南の2園に0歳児クラスに空きがあるようですね。
(但しどちらも指定管理者の社会福祉法人によるものです)
北区は平成26年度までの保育施設の整備率を引き上げる目標との事で期待したいですね。

[107: 匿名さん]

売れませんね。

[108: 匿名さん]

盛り上げてる方はいますが、難しいでしょうね。色々と。

[109: 匿名]

でもあと5件ですよね？
何階部分が残っているかにもよりますが…。

[110: 物件比較中さん]

28のうちの5ですから、まだ2割残っているのですね。
敷地が狭いですからね。

[111: ビギナーさん]

102さんの最後のくだりに同感です。
最寄りの駅力自体はちょっと心許ないですが、この立地でこの価格は現時点では
かなり魅力的かと・・・ちょっと前に竣工したお隣のサンクタンスさんに引っ張
られてこの価格にせざるを得なかった（抑えざるを得なかった）という見方も
あり？？？

本郷通りはちょっと気になりますが、信号により目の前で多数の車が停車中、
なんて状況にはならないみたいですね。平塚神社前の信号で停車していた車
が青になった瞬間にブーブー通り過ぎはしますが。

「旧古河庭園ビューだけの物件」という書かれ方もされてますが、高台、南向き
パークビューではないその他大勢の物件のひがみと言えなくもないかと(笑)

自分は引き渡しのタイミングと自己資金の都合もあり、同じ北区内の他の物件に
しちゃいましたが、後ろ髪は引かれまくりです。

[112: 匿名さん]

残り４戸になりましたね。
山手線駅が徒歩圏内でこの価格は確かにいいんですよね。
最寄りの南北線の駅も５分ですし。
戸数が少ないので、将来的な修繕費の負担が今のままではたして大丈夫なのかは気になりますが
立地等々は捨てがたいなという部分があります。

[113: 匿名さん]

111さん、隣りの芝生は青い、ですよ。買わなかったから良く見える。

戸数が少ないのは確かに将来心配ですが、
頻繁に組合理事職が回ってきますので、住民同士の意思の疎通はできると思いますよ。

[114: 匿名]

営業さんの「本当に欲しいというお客様だけに購入していただきたい。そして、引き渡したい」という姿勢に賛同です。某大手不動産会社のように「誰でも良いから売れたらＯ．Ｋ、売れればＯ．Ｋ、後は知らない」というスタンスの会社もあるのが現状です。アーデルの営業さんは前者の方なので、28戸という戸数ですが、完売に時間を要しているのだと思います。残り4戸、ブレずに頑張って欲しいです。王子と比較して地味な場所のように思われますが、ジワジワと「住んでいて良かった」と肌で感じ取れる街です。

[115: 匿名さん]

残り２件になったようですね。
２８のうち２件だから、残り７％ということになりますね。

[116: 匿名]

この前、建設どこまで進んだかなと思い、見に行くがてら、旧古河庭園庭園のバラフェスティバル行きました。目の前にある庭園だと思うと尚更楽しかったです。
だいぶ建設は進んでいましたよ。完成間近ですね！

[117: 匿名さん]

敷地が極端に狭いね。

[118: 匿名さん]

116さん
旧古河庭園庭園では、６月末までバラが楽しめるんですよね。毎年私も見に行っています。
バラフェスティバルは昨日までだった様です。やはりここのマンションの一番の魅力は、
旧古河庭園が目の前にある事ですよね。今は子供が小さいので散歩がてら、
年をとっても運動がてらお散歩にいいですよね。

[119: 匿名さん]

山手線、京浜東北線、南北線のトリプルアクセスはいいね。
これまで王子駅周辺で探していたけど、こっちの方が価格も安いし。
何でまだ売れ残っているの？

[120: 匿名さん]

徒歩で駒込の駅まで10分以上かかるからではないでしょうか。
実質15分くらいといったところでは？と思います。
これ位だと遠いと感じられる方がいらっしゃったり、
リセールの際に気にされる方がいらっしゃるのかも…。
でも、この立地はとてもいいと思うんですよね。
やはり旧古河庭園がすぐというのは私はとても良いと思います。

[121: 匿名さん]

マンション名にもなっている旧古河庭園は西洋庭園と日本庭園が一度に楽しめる不思議なスポットですね。
入場料を調べたら、一般150円、65歳以上は70円とお安い！
これなら頻繁に散策できそうです。
眺望ですが、マンションのバルコニーからは洋館とバラ園が見える感じでしょうか？

[122: 匿名さん]

残り１戸は２階のお部屋みたいだね。
２階からでも庭園が見えるのかが気になるね。

[123: 匿名さん]

117さん

２８のうち残り１戸だから、残り４％未満ということで、
これはやはり、極端に敷地が狭いからということなのでしょうか。

[124: 匿名さん]

JR駒込は東口と北口がありますが、徒歩１１分はどちらを想定しているのでしょうか。
ご存知の方、教えてください。

[125: 匿名さん]

旧古河庭園は年間パスが4回分の入園料で買えますので、年5回以上行くならこちらの方が得です。

JR駒込駅東口まで約850m、北口まで約900mのようですね。
850/80=10.625で、切り上げしますから東口までを想定してると思います。
北口だと900/80=11.25で切り上げて12分になります。
距離で言えば大して違いはないですが、北口は坂の上です。
ただし東口にはエスカレーターやエレベーターはありません。

[126: 匿名さん]

駒込は日常的に使うには少し遠いね。
でも、上中里と西ヶ原があれば、交通利便性は十分だと思う。
他方、買い物などの生活利便性は物足りないイメージがあるけど、どうなんだろうか。

[127: 匿名さん]

119さん
このスレを最初から丁寧に読めば分かりますよ。

[128: 匿名さん]

実は、28戸すでに完売してたそうですね｡

[129: 匿名さん]

127さん
あらためて丁寧に読んだら理解できました。ありがとうございます。
個人的にはそれでも悪くないかなと思ったけど、完売してしまいましたね。