THE TOYOSU TOWER Part15

[匿名さん]

早くもパート１５です。
住民同士仲良く情報交換しましょう。

前スレはこちら　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/191860/


[スムログ 関連記事]
坪４万円／年の減価魔法は湾岸タワーにもかかっているのか？
https://www.sumu-log.com/archives/3775

[1301: マンション住民さん]

>>1296 住民さん3さん
昨年の平均成約価格が370万円/坪がやっとなのに430万円の売出価格で出してどうなるだよ。売れる訳ないだろう。小学生でも分かる理屈だろうが。理事会もどうしょうもないが、こんな住民ばかりだとしたら、資産価値が堕ちるのは当然だな。
不動産業者もいい迷惑だよ。SUUMOとか紙媒体の新聞折込広告を出すのにも結構金かかるんだよ

[1302: 住民さん4]

>>1300 入居済みさん
こんなやり取りというより、私は非常に参考になります。こんな真逆な考えをお持ちの方と接することがないので少々驚きです！
ライフスタイルは様々、考え方は色々です。我々のような現役世代と高齢の方々とでも違うし。築15年も経てば、当資産を元に新しいマンションにグレードアップ、広い所に住みたい、戸建を建てたい、海外移住したいという夢がある世帯も多いでしょう。資産価値が低くていいという人は珍しいと思いますよ。
ちなみに成約価格が下がっているのは、管理費等が突出して高いからという、豊洲の、三井、野村の不動産仲介の専門家の見解です。疑うなら調査に行って下さい。トヨタワは維持費が高いですからと言いまくってるので、、。

私が言ってるのは、様々な考えがあるからこそ、総会に提案する前のプロセスのことです。事前にアンケートを取ったり、事前説明・意見集約をして欲しいということです。マンションは数が多ければ正です。資産価値は最低でもいいという意見が大半=正なら、それで納得するでしょう。
無理を言うつもりはなく、突出している分を適正化して280円～290円／㎡ぐらいでも、まだ余裕はあります。成約価格は戻ります。みんなが納得できる真ん中の案が取れたらなあと、、。
3000万円ぐらいならまだしも、単年で、11000万円の積立金繰入れは無茶苦茶ですよ。

また、ご意見をお聞かせ下さい！

[1303: 住民さん1]

>>1300 入居済みさん
トヨタワは、管理費・修繕積立金が高すぎること以外は、住民の方々も含め、近隣のタワマンに負けてない素晴らしいマンションだということも付け加えておきます！

[1304: マンション住民さん]

>>1303 住民さん1さん
誰しも自分が住んでいるマンションは良いマンションだと思いたいです。私も同じです。
管理費が高いのと裏返しのことなのかもしれませんが、家具購入等もそうですがコスト意識が希薄で適正な支出をしていないことです。
そして最悪なのは、資産価値(成約価格）が豊洲の主要なタワマンの中では最低となっていることです。
残念ですが、これこそが不動産市場がこのマンションに突きつけた評価なのです。

[1305: 住民さん4]

最低とは言っても、それでも坪404万円で成約していて過去最高水準でしょ、グラフを見れば。
豊洲の主要タワマンの中でかなり築年数の古い方であるにも関わらず、パークホームズの成約価格にも見劣りしない。PCTやBTTやツインと比較しちゃダメなのだよ。管理費の高さを敬遠されているのはそうかも知れないが、それだけではないだろうし、現に大幅に成約価格が下がっているわけではなく周りが高過ぎるからそう見えるだけで、買った時と比べたら資産価値はかなり高いのだから、欲張り過ぎなくていいのでは？

[1306: マンション住民さん]

>>1305 住民さん4さん
三井のリハウスの資料のようですね。三井が取り扱った物件で年初に上手く売れた物件のようですが、その後354万円/坪、387万円/坪、402万円/坪等で成約したものもありますので１物件だけアップしますと、それぞれ階、バルコニー向き、売主・買主の売買事情・動機等も違うことから皆さんの誤解を招きますので如何なものでしょうか。
ただ、管理費値上げ以降も成約額の絶対値は毎年上昇ししているのも事実です。
一方、シンボルの今年の平均成約価格は約406万円/坪程度となっていますが、両マンションの今後動きは分かりません。１年の途中段階の数字なので参考程度で見る方がよいと思います。
　令和４年の平均成約価格はシンボル393万円程度、トヨタワは374万円程度ですので19万円程差をつけられています。80㎡換算ですと460万円程度差をつけられていますが、以前はトヨタワが同程度高かったのであくまでも机上の計算ですが管理費値上げがなければ逆に400～500万円程度差をつけていたかもです。
　皆さん欲を張って言っている訳ではなく、自分の住いの資産価値を心配しているだけです。

[1307: 住民さん1]

いろいろな価値観や意見がありますね。

私は「残債割れしなければ良い」という程度でしか資産価値は気にしていませんが、周辺物件と比較した現時点の相対的な資産価値を気にする人は気にしていればよいと思いますし、10年後20年後の資産価値や、その時のマンションの管理状態を気にする人がいてもよいと思います。当然、両方を気にしている方もいるでしょうし、それ以外の意見もあり、様々ですよね。

各々の意見が少数派なのか多数派なのかの違いはあるものの、絶対正しいものはないので、お互いの正しさを押し付ける必要もなく「そういう意見もあるんですね」とだけ思っていれば良いと思いました。

[1308: マンション住民さん]

>>1302 住民さん4さん
常識的なご意見で御もっともだと思います。
1300さんの考えは仰るとおりなかなか理解に苦しみますね。
　「使うときに桁違いのお金が吹き飛んで…その時たりない…管理費を上げよう…手遅れです。」「管理費を徴収して将来の備え万全にしていること…」、これって修繕積立金のことですね。管理費と修繕積立金との違いが分かっていないのか話しをすり替えているのか。管理費はその年の通常の管理に要する経費のことなのに、管理費の余剰金を将来の備え（修繕積立金に繰り入れて積み立）にすべきだと言っていますが、修繕積立金は昨年値上げして今回、次回の大規模修繕工事に対応可能な資金は十分あるので繰り入れる必要はたとえ3000万円でも全く必要ありません。
金は有ればあるほど、コスト意識が希薄になり、ジャブジャブ使いたくなるものです。そして気が付いた時には、金が足りなくなっていることでしょう。ここの管理組合の末路はこんなところだと思います。
　管理費の余剰金はボッタくりされている管理費の値下げの原資に充当すべきです。

成約価格が低いのは管理費の必要以上の値上げが原因であると不動産仲介会社が言っていることは1255さんも書いています。
野村、三井が言いまくっているのではなく、宅建業者は業法上、故意に事実を告げなかったり、不実のことを告げることは禁止されていることから、物件購入希望者等にセールストークで良いことばかりでなく悪い事実もちゃんと説明してくれたと思ってください。
ここのバカ高の管理費は各仲介会社に情報共有されており、仲介会社にとっては非常に客付けしにくいマンションなんです。
異常な管理費の値上げによる資産価値下落については、重大問題なのですから議案提出前にこのことを住民（資産価値下落のことを知らない方が多いのでは？）に知らせて管理費の在り方について住民の意見を聞くとともに、その意見を踏まえた議案を提出すべきだったと思います。1302さんの仰るとおりです。
　住民の意見を踏まえた妥当な管理費（近隣マンションの管理費水準の240円～280円/㎡）にすれば、成約価格にも好影響を与えるとともに、このような住民同士の不毛な議論はなくります。
ここの理事会は、情報の開示、運営の透明化等に問題があり民主的ルールに基づく管理組合運営が行われているとは到底思えません。

[1309: 住民さん4]

>>1308 マンション住民さん
非常に納得感があり、冷静な分析、ご意見であり、全く同感です。理事長やっていただきたいぐらいです。

もう一点、あまり意見でてきてませんが、問題ではと思っているのは、管理委託費です。
内容ほぼ変わらず、管理費改定と同時期に値上げ、昨年も値上げと2年間で、約3000万円の値上げをしていることです。今年は60万円企業努力で値引きしましたと言っていますが、、
この各年3000万円の値上げでコンビニ等の収益事業の毎年の3000万円が丸々管理会社に流れる構図となっていませんか？収益事業化は管理会社の値上げのために取り組んだのでしょうか？

今回、総会で、管理委託契約継続がすんなり可決されました。どう精査してるか、相見積もり等取ったのかの質問がありましたが、理事会からでなく、マンション管理士から、相見積もりを取るのは大変、管理費は上がっている、受け手がない等と納得感のない説明、その後、振られた理事長も全面信頼しているとのコメントされ、そのコメントを聞いた瞬間、非常に不信感を抱きました。

2年前の管理費の大幅な値上げは、管理会社、理事会、マンション管理士が、水面下で結託して、やり上げたものだと勘繰ってしまいます。そのため、常識外の値上幅、今の過剰な余剰金に表れ、一度掴んだお金は逃さない、この3者で、好き放題とニヤついてる光景が浮かんでしまいます。私の考え過ぎかもしれませんが、異常な管理費余剰と多額の修繕積立への流し込みは、常識外なので、そう思われても仕方ないのではないでしょうか？
この点はどう思われますか？冷静な視点で、ご意見をお聞きしたいです！

[1310: 住民さん2]

>>1309 住民さん4さん
総会資料を見て、1309の金額のみ訂正です。

管理委託費は2020年度比：約2500万円増
コンビニ等の収益は2022年度：約2700万円
また、マンション管理士報酬は2020年度比：約73万円増

[1311: 住民さん1]

資産価値逆転の要因は管理ですね。
シンボルは住友の関係会社が一丸で直接管理してます(コンシェルジュさんも掃除の人も優秀です。)が、トヨタワって業務の多くが再委託で全く関係ない会社から派遣してもらってるんですよね。
管理は住友に変えてみたりできないんですかね。

[1312: 住民さん2]

>>1310 住民さん2さん
はるぶーとか管理クラスタに載せられた維持費管理費上げる、まさに
ゼネコンにとって養分みたいな存在。ここの理事会やばい。

[1313: 住民さん2]

管理費や修善が他と比べて高いマンションは管理ができていないと思われるので
資産価値が安くなります。当たり前のロジック。

[1314: 住民さん8]

>>1313 住民さん2さん
全く当たり前じゃなくてワロタ

[1315: マンション住民さん]

>>1311 住民さん1さん
お気持ちはお察しします。
委託管理費が高いことから、管理会社を住友不動産系の管理会社へ変更すれば良いのでは言われているようですが、残念ながら難しいと思います。
三井、住友、三菱、野村、東京建物等大手の管理会社間では、他分譲会社の物件についてはお互いに手を出さないという暗黙の了解（カルテル）があって管理組合が管理の変更を依頼をしても間違いなく断られます。特にトヨタワの旧分譲会社は、三井を筆頭会社とした住友を除く上記の４社です。
もちろん聞けば、自由競争を阻害するようなことはしていないと言いますけれど。
実際、管理会社の変更を受ける可能性があるのは、大和ハウス、長谷工、合人社（独立系の管理会社で管理の変更を生業としています。）、日本ハウズイング（独立系）等ではないでしょうか。（湾岸地区のタワマンでは、プラウドタワー東雲が野村から合人社に変更しています。管理費は何年か前に20円/㎡値上げして258円/㎡です。何処かのボッタくりマンションと違いまともですネ。）
　いずれにせよ委託管理費を含めた支出額の適正化を図ればよいのですが、資産価値の維持・向上と称して肥大化させた管理費の支出項目・金額を洗い出して支出削減を図る、委託管理費については委託各項目を精査・検証を進めれば相当な削減は不可能ではないと思います。しかし、理事会にはそんな知見も意欲も持ち合わせていませんので、マンション管理士にこのことを取り組ませれば良いのですが、どうにかして管理費を使いたい、管理会社にいい顔をしたいのか管理会社の言われるままに委託管理費の値上げ認める理事会では住民目線にたって意識を変えない限り無理ですね。
でも理事会が一番問題なのでなく、総会の議案に何も考えずに何でも賛成のノンポリの住民が多いのですから、一番の問題はここの意識の低い住民なんですね。

[1316: マンション住民さん]

管理委託費については値上げでの現行契約のの具体的な内容について定量的に妥当性の有無を書いた書き込みがありません。単にぼったくりだと書いてあるだけです。では管理員・清掃員・警備員・コンシェルジュなどの単価は時間換算でいくら高すぎるのか？　事務管理費は、配置人数に対して過大なのか否か？です。

委託経費の多くは人件費で、その部分は毎年３％ほどここ１０年上がり続けてきているほか、清掃員・コンシェルジュ・警備スタッフなどは外注であることが普通で、清掃のように受けている会社がこの値段では撤退だと言われると管理会社にもコントルールが困難なものです。管理員も含めた全ての総雇用時間と、その経費から１時間あたりの契約単価を算出可能ですが、それが相場と比較して高いとか妥当とかで議論しないと定量的な議論とはいえません。

管理会社など変えればよいとの暴論もありますが、書かれている通りで漢字２文字の大手同士はお互いコンペに参入してきませんから、タワーの管理実績に乏しい独立系になり、コストカットというちょりは人減らしが中心です。坪400万円級にまで値段の上がった豊洲のタワマンで、それでオーナーが納得するかどうかはやや疑問に思います。

お隣のシンボルと比較した議論もありましたが、シンボルは初回の大規模修繕を２回にわけて実施しないと積立金の手配ができないなど財政的には潤沢な状況とは言えません。今回の修繕で積立金を使い切りとなると、次回はＥＶなどの機器更新がありますから、今後積立金を値上げしてくる可能性も高いものです。

特に仲介でみる取引価格が下がったようには思えないものを短期の売買実績を比較して値上げの影響が大きいとうのは定量性のある議論がなされているようにも思えないですし、その理由が管理費・積立金の値上げであるという因果関係の証拠もありません。一時的な勝ち負けで見るなら、シンボルを豊洲タワーが上回っていた時期の”理由”の説明が必要になりますし。

[1317: 住民さん]

>>1316 マンション住民さん

はるぶー参戦？主張がTwitterと同じだが

[1318: 住民さん2]

>>1317 住民さん
はるぶーとか管理クラスタはデベの言いなりで管理修善上げますしかないからな。
世間を知らないってすごい。

[1319: マンション住民さん]

誰か知りませんがなにか間違えられている他の人も気の毒です。
私は書かれているのとは別人です。

「管理会社のいいなり」派の人は、「ぼったくり」であるという委託経費の内訳を、管理員・警備員・清掃員・コンシェルジュ・事務管理経費にわけて妥当金額はいくらなのかの数字を示していません。何年も固定されてきたものですから、元と同じは無理として、では上げすぎたと言えるのかどうか。
　コストカットの特異な管理士も入っていますから、なにもアドバイスしなかったも考えにくい。長文のやりとりがあるのですが、この点定量的な議論は１度もみたことがないので書きました。

「シンボルとの比較」についても書いた通り。繰り返しません。

[1320: 住民さん5]

>>1318 住民さん2さん
では、ぜひ世間を知ってるらしい方で頑張ってください！
どこのマンションでもそうですが「管理費は1円でも安く！」「資産価値は1円でも高く！」みたいな人いるんですよね。
価格とサービスのバランスが適切と感じる範囲内であれば私は文句ないので、お気持ちは理解し難いですが