KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー） part2

[匿名さん]

勝どき五丁目再開発についてのスレ、パート２です。
勝どき五丁目再開発情報、建設予定物件情報・・・話しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/86338/

KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）
所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～120.55平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：住商建物

施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：未定


【正式物件名が決まりましたので、スレッド名を修正及びURL追加、物件概要を追加しました。2013年9月17日管理担当】

[887: 匿名さん]

参考になるサイトがありました
http://blog.meidomimi.com/?p=723

[888: マンション住民さん]

ここのマンションに興味を持ってやって来ました。
それ以外にも沢山マンションが立つのですね。
GoogleMapを見ながら沈まないか心配になってしまいました^^;

オリンピックの選手村も将来的に開放されるとしたら
すさまじい戸数になりそうですね。
住宅価格が弾ける日もやって来るのかな。

眺望は西側のみとの記載も観ましたが
南側は小学校や公園があるようなので
結構良さげに見えるのですが如何でしょうか？

[889: 匿名さん]

南側、TTTを気にならないのなら、いいのでは。

[890: 匿名さん]

タワマン、調子に乗って作りすぎじゃないかと

[891: 購入検討中さん]

南にTTT、西にミッドベイ、北にゴクレと話題になってた物件に囲まれてますね（笑）

[892: 周辺住民さん]

世の中金持ち多いのですね。
後もうちょっとで年収が1千万に行きそうで購入を検討していて(現在賃貸)
将来に向けて80平米ぐらいほしいけど
坪単価300とかなら手が出そうもない。
オリンピック選手村が開放される頃には
大きく値崩れする可能性と考えると借金額も躊躇せざるを得ない。
一生住み続けると考えればそのへんは気にしないほうがいいのかな。

[893: 匿名さん]

1千万だと、きついね。1.5千万は欲しいところ。

[894: 匿名さん]

スカイズと形状にてるね

[895: 匿名さん]

都心で戸数が増えて値崩れするって発想は持たないほうが良いんじゃないかな？
湾岸の豊洲にしたってタワマンが増えるにつれ価格も上がり続けているし、スカイズなんかも
どっかの自称専門家が坪１５０物件とか笑ってたけどそれより100万以上高い坪単価で
もうほとんど売れてるって聞いたし、この立地なら坪３００より将来高くなる事はあっても
大きく崩れるって可能性は低いと思う。
都心のタワマンを買いあさってる中国人が言ってたけど、東京都心部のマンションはまだまだ安値らしい。
まあ東京は地震などの災害で一時的に需要が落ちるリスクはあるけども、長い目でみれば（バブルみたいな異常事態は別として）
早めに買っといて損は無いと思うけどね。
もちろん売り主や施工会社が安定した物件を選んだ方が後々のリスクは少ない。

[896: 匿名さん]

タワマン人気はいつまで続いてくれるんでしょう。
少なくともここが完成するまでくらいは人気が続いてほしいところですね。

[898: ご近所さん]

>888さん
南も建ちます。なお、西もたつ可能性があります（現在計画中）

詳細は、こちらの周辺の物件掲示板ログをみられると判るかと思いますが

[899: 住まいに詳しい人]

>>894
これが良く観ると
どっちも三角形だけどあまり似ていないんだよ

http://goo.gl/maps/X9dZl

ホテルニューオータニで例えると
勝どきザタワーが本館みたいなカタチで
スカイズはガーデンタワーみたいなカタチ

だから開口の方向も２物件は若干異なっている

[900: 匿名さん]

わかりやすい！

[901: 周辺住民さん]

>898さん
返答有難うございます。
ちらほら過去ログを見ていたのですが
勉強会が発足した系の話で一致していますでしょうか？
タワマンの価値は眺望にあると思っているので
眺望保証で行くとSKYZの方が色々安心できそうですね。
でもレインボーブリッジ側はことごとく売り切れている模様(´・ω・｀)

[902: 匿名さん]

ここも浜離宮方向の眺望はクレストレジデンスがあるおかげで保証されてますね。
レインボー方向は10年後には多少影響は出てきそうですが。

[903: 匿名さん]

逆にいえば、将来容積率緩和か何かで
クレストレジデンスがタワマンにもし建て変われば、影響あるのかな？　

[904: 匿名さん]

敷地狭いね。ｓｋｙｚの半分もない？戸数は、こっちの方が多い見たいだけど。

[905: 住まいに詳しい人]

>>904
第１種住居地域と工業地域の違いだね

用途地域は準工だとそーでもないが、
工業地域だと容積率が抑制される傾向が強い

[906: 匿名さん]

浜離宮眺望なんて3日で飽きるだろうな。
ここに眺望は求められないでしょう。
ドトールもアウト。
ここ２～３年は眺望マンションないね。

[907: 引越前さん]

>902さん

まじめなハナシ、
景観保証されているのは、クレストシティの頭越しになる部分の”直球正面ビュー”しかない。

クレストシティレジのヨコ、全部再開発予定で、同じく50階規模のタワマンたつ可能性がある。

[908: 周辺住民さん]

バブルな開発話だな

[909: 匿名]

眺望は建って観ないと分からないけどね。

[910: 匿名さん]

でも、お見合いマンションの右か左に良い景色があります、にもしなったら
嬉しい眺望と言えるのかなあ。

[911: 匿名さん]

再開発でビルが建つのは早くて１０〜１５年後でしょうから、その間のは存分に眺望を楽しむって
考えるしかないでしょうね。
そもそも都心部で絶対眺望を確保しようとしたら、大規模な公園に隣接した立地か海の突端しか無いわけで
前者はその分何割増しかで高額になるし、後者は交通が不便で塩害や液状化も怖いわけで・・・

[912: 匿名さん]

でも、再開発計画が出た時点で楽しくないかも。
ここの計画が出たとき、TTT北西高層の人達はどう思ったか…

[913: 匿名さん]

眺望喪失確定時点で、一気に値下がりするが、織り込み済み？
お金をどぶに捨てるような。デべに捨てるような。
捨てるほどあるなら別だが、俺には無理。

[914: 匿名さん]

組合ができた時点で、再開発は確定と見たほうがいい。その時点で期日は未定。
しかし、再開発決定なら、早くて4年一般的に6年で建つ。
事実ここの再開発決定から、上棟まで5年ちょい。

[915: 匿名さん]

再開発組合発足から事業者や開発内容決定まで数年かかるけどね。
なので今年発足なら建物が竣工するまでは早くて１０年はかかると思いますよ。

[916: 匿名さん]

周囲の再開発が進めば、眺望の分の価値は下がると思うけど、それ以上に
エリアの価値が上昇するわけなので結果的にはどっこいどっこいかプラスに
なってると思う。逆に都心で再開発が進んで価値が下がる例なんてほとんど無いよ。
芝浦も月島も豊洲も高層ビルが密集してるけどマンションの価格は上がり続けてる。

[917: 匿名さん]

個別に、価値が下がった部屋はあるでしょう。
眺望が悪くなったことなどで。

[918: 周辺住民さん]

そう信じれるのであれば買いだね。
特別交通の便がいいわけでもないからなぁ

[919: 匿名さん]

再開発組合発足から決定までは地権者等によるので、何年かはわからないでしょう。
即満場一致なら、1日だし、こじれれば数十年。ニコタマライズなんか異常。
組合で決定すれば約5年で建つでしょう。

[920: 匿名さん]

月島駅前再開発、なんかは2005年頃に地元不動産屋に聞いたら
「商売してる人達は賛成してるが、住んでる人達が反対しているから簡単には纏まらない」
なんて言われたのに、御存じの通り。

[921: 匿名さん]

そんな簡単では無いですよ。
地権者が決定するにもまずは事業主（パートナー）を選ばなくてはいけない。
事業主は提案したドラフトプから進めて再開発組合が納得す開発プランを提示
これを設計するのに結構な時間がかかるし、勝どきエリアみたいな地権者が多い
土地だと権利変換の協議で調整にかなり時間を費やすので結構かかりますよ。
特に今はオリンピック需要が後押ししてるから、地権者も強気だろうしね。
順調にいって２〜３年で調整して決定、調査に＋１年、
既存の建物が多く解体整地に時間がかかるので着工から竣工まで3年以上。
どんなに早くてもやはり竣工に８〜１０年くらいはかかりそう。

[922: 匿名さん]

TTTだけでも圧迫感あるものね。

[923: 匿名さん]

富久クロスは組合発足が2009年で竣工が2014年。
もちろん計画とか準備組合発足はその前だけと。
組合が発足したらすぐだよ。

[924: 匿名さん]

そう、でも準備→組合に至までに3年かそれ以上かかる。

[925: 匿名さん]

富久クロスは構想はバブル頃からあり、バブル崩壊で一度頓挫しかけて、その後復活したので足掛け２０年以上かかってる。

[926: 契約済みさん]

勘違いしてるよ・・・・　”竣工時期”関係ないんだよ。計画発表の段階で、その方角は値打ちさがるんだよ。
買うならそこ織り込んだ価格でかったほうがいいよってアドバイス。

アイマークタワー、ＴＴＴみたらわからない？

[927: 匿名さん]

色々検討した中古タワマンのほとんどは、隣にタワーが建って眺望が悪くなったのに販売当時より値上がりしてるけどね。

[928: 住まいに詳しい人]

それは．．．眺望のある住戸はそれ以上に値上がりしているだけｗ

だから、眺望云々を気にするより、市場全体の動向を気にした方がいい

[929: 匿名さん]

眺望の良いタワマンどれ？
中古でも良いので教えてください！！

[930: 周辺住民さん]

市場動向で見ると十分加熱しているように見えますね。
豊洲の売れ残りをみてもそのヤバさが分かる。
オリンピック選手村含めると何万戸になるのかと。
計画→頓挫なんてよくある話。
なにせお金が関わるので調整はかなりセンシティブ。
売り出し価格が楽しみ。

これが250ぐらいで出てくればみんな万々歳でしょ！

[931: 匿名さん]

250じゃ、良くて低層じゃないかな～。

[932: 匿名]

勝どき東だってまだ準備組合だよ
再開発は都市計画決定するまでが長い
都市計画決定してから本組合になる
着工するまでには１０年〜１５年位は掛かるよ。

[933: 匿名さん]

それなら、5年くらい住んで、資産価値が下がる前に売るのがベスト?

[934: 周辺住民さん]

300以上ならギャンブルですな。
220－280で希望を上げていきましょ。
地権者の私腹を肥やすこともないでしょうし、
バブル価格が落ち着けばポンポン立つこともないでしょう。

[935: 匿名さん]

再開発は始まってしまえば打ち切りにできない、
落ち着いてもしばらくは建つことになるだろう。

[936: 匿名さん]

２２０とか有明より安いとかありえないでしょ。
私は２８０台でなら飛びつきます。
３００なら間取り重視で慎重に選ぶ、そんな感じ。