土地を購入してすぐに家を建てる場合の融資について

[そえ]

今、気に入った土地があってそれを不動産屋で購入して、自分で探した工務店で家を建てようと考えています。
しかし、銀行融資が難航しています。まず分割実行というものをやってくれる銀行に限りがあって、
選択肢が随分と減りました。
経験者の方や、いい方法をご存知の方、教えてください。

[2: 匿名さん]

２年前に土地・建物別実行でマイホームを購入した者です。
土地と建物の両方に住宅ローンを利用する場合ですが
まず土地費用に対して先行融資（つなぎ融資と呼ばれます）を受けます
建物が完成して建物登記が終了して始めて住宅ローンとなります。

工務店やメーカーに支払う建物の手付け金や、中間金などは建て主が立て替える必要がありますが
手持ち金が足りなければ、諸費用ローンという商品もあります。
土地の決算日と建物の決算日が何年以内等と各行により条件に違いがありますから
詳しくは銀行にお問い合わせ下さい。

地銀も大手も色々な住宅ローン商品がありますから
顧信や属性に問題がない場合は、普通に通りますよ。

[3: 匿名さん]

不動産屋さんが全て段取りしてくれませんか?高い手数料を取っているのだから、普通は不動産屋があっちこっち走りますよ。ちなみにうちはUFJ銀行でしたが…

[4: そえ]

01のそえです
02さん　03さん　ありがとうございます
昨日UFJから審査NGを言われました(~_~;)
今、みずほ　と　三井住友の審査をしていますが、
結構厳しいものですね(^_^;)
土地の金額ははっきりしていて、建物は概算になってしまいますよね
総額がはっきりと見えないというローンは、銀行も不安かも知れませんが、
借りるほうも、不安がありますよね(^.^)

[5: 匿名さん]

大手銀行のローンに比べると少し高めですけど、こういうのもあるようです。
http://www.sumaito.com/money/index01.html
たとえば私の住居地では千葉銀行が扱っています。

[6: 匿名さん]

私は三井住友ですが、つなぎなしで分割実行してくれましたよ。
契約自体は２本になるので、手数料は倍かかりますが。
たしかに、建物の見積もりも必要です。ただし審査時には上限
だけ設定できれば充分です。要は建物に予想以上に金がかか
ったのであとから融資額を上げて欲しいというのはダメです。
逆に建物分の実行時に減額してもらうことは問題ありません。

[7: 06]

ついで。

グッドローンは、契約時に見積もりではなく、建物の請負契約書が必要
（要は建物分も完全に確定させる必要がある）だといわれたので諦めま
した。完全固定で良いんですけどね。

[8: 引越まし太]

お近くに信託銀行はありませんか？　本来の不動産専門集団だけのことはあって、結構融通がきいた（というかより実務に則している）し、こちらの規則にはずれる希望・条件にも一生懸命応じようとしてくれました。

それに比べて（１年半前の話なので今では改善しているかもしれませんが、）都銀はまったく柔軟性がなかったですね。（とくにひどいところでは、土地の決済日と、建築請負契約日が同一じゃないと融資できません、とかいわれました。）

[9: 匿名さん]

03です。UFJだめでしたか…となるとかなり厳しいですね…うちは土地代まるまる融資で建物に自己資金、融資をあてました。建てるHMもある程度しぼっていて、土地待ち状態でした。銀行からは審査の時必要なので、建物の図面を出すように言われました。一週間前に初めて出合った土地に図面なんかある訳がない…とりあえずHMの人に大至急図面を作ってもらいました。やはり建てるところがはっきりしていないと論外なのかもデス。OKが出たと思ったら今度は早く建てろ!と言わんばかりで、もっと色々メーカーをみてゆっくり決めて行きたかったのに悔しかったのを今更ながら思い出してしまいました。建物も土地も平行して進めないと難しいかも。それと多数の銀行融資を依頼しすぎてしまうと何度も個人情報を開かれてしまうので銀行側も警戒するらしいです。っと、うちの不動産屋さんが言ってました。

[10: そえ]

01＆04です
信託銀行ですか、考えたことがなかったですね。ちょっとあたってみます。
信託銀行の中でもどこがよかったというのはありますか。
会社が新宿ですので、大体の銀行はあると思いますので絞れたらうれしいなと思って(^.^)
グッドローンが建物の請負契約書がないとダメ、ということは証券化ローンはすべて難しいのですかね？

[11: 匿名さん]

０２です。
２年前三井住友は別実行商品がなくて断られました。
うちはりそな銀行利用です。
デメリットとして、一部繰り上げ返済手数料が５．５万と高いことです。
土地ローンで検索してみました
http://www.eloan.co.jp/cgi-bin/house_select.cgi?ctg=ctg_03

[12: 06]

信託銀行もあたりましたが、たしかに条件がゆるかった
（上限が高かった）ですね。支店がちょっと遠いので
パスしましたが。

くれぐれも『借りれる額と返せる額は違う』ということ
を忘れずに。

[13: そえ]

01、04、10です
皆さん情報ありがとうございます。
まずは都市銀行を考えたのですが、都市銀行の方が金利が安いなど、条件がよかったりしますか
（私は会社の役員で、会社の業績で審査が通らなそうですが）
「借りれる額と返せる額は違う」この言葉、身にしみます
当初よりちょっとだけ予算オーバーしています。
そしてこれから注文住宅を作るわけなので、きっちりと金額をセーブしないと
大変なことになってしまいますよね(^.^)
会社の近くで　住友信託銀行があって、オール電化ローン　1.0％優遇というのがありました
ちょっと相談に行ってみます。