専業主婦の共有名義について教えて下さい

[匿名さん]

建築条件付き宅地を契約し、まもなく着工です。
まずは土地決済をするのですが、それと同時に登記の手続きに入ります。
そこで、みなさんにお尋ねしたいのですが・・・

結婚前の預貯金300万円と親からの贈与700万円で計1000万円、を私名義、
結婚後の預貯金1000万円とローン3000万円の計4000万円、を夫名義、
という形での共有名義にしようと考えています。
（内訳は土地が2000万円、建物が3000万円のマイホームです。）

そこで考えられるのが、
①土地を1/2ずつの共有名義にして、建物を全部夫名義にする。
②土地も建物も、1/5ずつの共有名義にする。

という登記配分なのですが、自分達にとってはどちらが良い分け方なのか
いまいち判断しかねています。
どなたか詳しくご存じの方、教えて下さい。

ちなみに、私は専業主婦で当分は仕事を持つ予定はありません。
（まだ子供が小さいので。ゆくゆくはパートなどに出る可能性もアリ）

[2: 匿名さん]

僕なら、土地夫名義。建物共有にします。
お子様は一人ですか？いずれその土地を相続させる意思がありますか？
この辺が最も重要ではないかと思います。

[3: 匿名さん]

子供は男の子二人です。（どちらも未就学児）
どのような形でかはまだまだ解りませんが、相続させることになると思います。
土地を主人名義、建物を共有名義にすることのメリットというのは、
たとえばどういうことでしょうか？

私のシロウト考えでは、建物は減価償却してしまうので、
節税対策等を考えると土地を共有にしておく方がお得なのかなと思ってしまいます。
（万が一将来土地が高騰した際に、贈与税の非課税枠に収まるように、とか。）
でも、もし何らかの理由で売却することになった際などは、
やはり建物共有の方がいいのかしらと思ってみたり。

どちらにせよ、やっぱり子供にとってベストの状態での登記にしたいのです。

[4: 匿名]

土地・建物それぞれの共有名義をお勧めします。将来、万一、土地建物を売却する時、
夫婦それぞれに特別控除が認められると思うのですが・・・。
例えば、土地に９００万・建物に１００万の配分等、色々考えてみて下さいね。

[5: 匿名さん]

結婚後の貯金1000万円と頑張っていらっしゃいますが、これは夫名義と
みなしてしまって大丈夫なのかな・・・
1500万対3500万になるような気がしますけど。

[6: 匿名さん]

土地売却の際の特別控除って、専業主婦でも認められるんですよね？
たしか、3000万円だったと思いますが、
それが２人分で6000万円まで広がると認識してよいんでしょうか？

建物に100万円の配分だと、1/20の名義ってことになるんですけど、
そんなに少なくても大丈夫なんでしょうか？
もしいけるんなら、その配分はなかなか良さげですよね。

ちなみに、結婚後の貯金はすべて夫の稼ぎからなので、
大丈夫だと思います。共働き期間は一切ないので。
夫はごく平均的収入のサラリーマンですが、
５年間、ボロボロの格安社宅でコツコツと頑張ってきた成果です。
節約オタクなんです、私。（笑）

[7: ととろ]

我が家は土地を共有名義にしてます。
建物は減価償却で目減りしますよね。

子どもに相続させる前に夫が死んだら妻が２分の一相続なので
相続税対策のためにも夫の資産を減らす方が有効だと思いますよ。

建物が減価償却後、夫名義で借金をして取り立てが来ても
共有名義の土地だと売却が難しいので
しばらく住むところに困らないって聞いたことがある（本当か？）

もし、離婚となったらきっちり払った金額を返して頂きます！！

[8: 匿名さん]

>子どもに相続させる前に夫が死んだら妻が２分の一相続なので
>相続税対策のためにも夫の資産を減らす方が有効だと思いますよ。

確かに、どちらが先に逝くにしてもこうしておくと安心ですよね。
でも減価償却前に売ることになったら、物件が3000万円超えたら損しますよ。

[9: ととろ]

家の方は保険で夫が死んだらローン免除がありますよね。
我が家は夫が先に逝く予定なので（笑）
株とか保険とかすぐには現金にならないけど
余裕資金はそれなりにあるんで売却は離婚しないと無いと思います。

お金がないって言ってる方も保険とか計算すると
それなりにあるのでは？

[10: 匿名希望]

土地建物共に共有が良いと考えます。
土地だけに名義を入れ、建物に入れない場合は、居住用の特例がその持分について受けられません。
登記費用・固定資産税が倍になり、不動産取得税も発生すると思います。
司法書士や税務署で確認することをお勧めします。

[11: 匿名]

　相続の事を考えると、土地に多く、建物少なくの配分がいいでしょうね。
　ただ、居住用の土地建物は、よほど広くない限り、相続税は発生しないと思いますよ。
土地２４０㎡までは、評価額を８０％減額出来ます。
　相続税の基礎控除額は５０００万＋（１０００万×法定相続人の数）ですので
子供が２人だと８０００万円が控除額になるかと・・・（間違ってたらごめんなさい）

[12: 01主婦です]

いろいろ聞かせて頂くと、土地建物共に共有を入れるのが無難そうな感じですね。
後からいろいろ税金の請求が来たら困りものですから。
あとは割合を考えないと。
土地に多く建物に少なくという配分で考えてみます。
11さんのお話だと相続税のほうはまず大丈夫そうですけどね・・・念のため（笑）

ところで、建物3000万円というのはすごくザックリした計算なのですが、
外構費など、まだまだ未定の費用もこれらの中に含まれるんですよね？
例えば、照明は埋め込みの分に関しては建物に含む、などといった、
すごい細かい部分での決まりがあるのかなぁ、と。
（幼稚な質問ですみません）

私の方からは1000万円ポッキリの出資なので、足が出るのは御法度です。
土地に関してはすでに代金がきちんと出てるのでわかりやすいのですが、
建物の方はその他の費用がいろいろありすぎてわかりにくいです。
そういうのを教えてもらうには、やはり税務署でしょうか？
それとも、市役所の資産課に行ったほうがいいとか？

[13: 匿名希望]

建物に付随するもの(外構、インテリアなど）は建物、
登記費用・ローン費用・引越し代等は諸費用といった大まかな区分で大丈夫だと思います。

税務署が見るものは、たぶん贈与の部分だけです。
日本の税金の原則から見ると、財産の移動は相続時に行うことを前提にしています。
そのため、生前贈与の特例や相続時精算課税制度を使わずに贈与を受けると、
懲罰的な税金が発生するわけです。
生きているうちに子供に財産が簡単に移動できると、相続税の意味がないから、ともいえます。
贈与を受けたあとに、税務署に申告するのはご存知ですか。
もし、聴きに行くなら、税務署に行って贈与に関する手続きと要件を確認してはどうでしょうか。
簡単な書類だけですが、内容を確認すると安心できます。

[14: 不動産買収専門]

目先の税とか控除とか瑣末なことです。
相続税について心配する必要はありません。土地価格が10倍になれば控除額も10倍になります。
不測の要素で土地が高騰するかも。。。考えるだけ無駄です。来るべき大震災について心配するほうが有益です。
家は、消耗品です。相続が発生するころには家の価値はありません。というか、存在していないでしょう
肝心なのは、土地の名義です。
男兄弟はもめますよ。女性は資産を目の前にしてヒステリックに叫びますが、
男兄弟は、話し合いもなしに法廷に持ち込むことも多い。
名義人が多ければ多いだけややこしくなりますよ。

[15: 匿名さん]

もめないようにするためにこそ、夫婦で半々にしておくべきなのでは？
半々なら、片方が死んでも子供にいくのはそのまた半分、
つまりは子供２人だと１人あたり８分の１しかいきませんから。
もめるような金額ではなくなってきますね、おそらく。

[16: 匿名さん]

>１５
半分にはできません

[17: 匿名さん]

>半分にはできません

なぜですか？

[18: 匿名さん]

＞17
お金を半分出してないから。
出した以上の名義分は贈与税が課せられます。

[19: 匿名さん]

>>18
そのとおり。専業主婦に半々はありえない。
結婚前からの秘密資金があって、それを頭金で突っ込んだからトータルで半々ならありえる
けど（笑）。ヘソクリはダメよ。

[20: 匿名さん]

ヘソクリを出して土地の名義を半分手にしても
これから土地の価値が上がっていくとは思えない。
高齢化が進み住む人のいない土地が余るだろうから。

それならヘソクリのまま現金で持っていた方が目減りしなくていいかも。
スーパーインフレが来たらおしまいだけど。

[21: 01主婦です]

私の場合、結婚前からの秘密資金＋親からの援助で、1000万円は悠々超える予定ですが、
ヘソクリとして残しておく予定はありません。
ローン金利が底とはいえ、やっぱり頭金が一円でも多いほうがいいと思いまして。
ヘソクリを銀行に預けておいたところで、ほとんど利子もつきませんし。

親からの援助の額もそれなりにありますし、
きちんと共有にしておかないと、私から主人への贈与税がかかってくる可能性があります。
友人の話によれば、税務署のツッコミはなかなかキビシイらしいです。
どうせ共有にするんなら、一番お得な登記の仕方があればそうしたいと思ったのです。

とはいえ、ほんのちょっぴりヘソクリとしておいておきますけど。
自己啓発資金として（笑）