プラウドシーズン津田沼前原ってどうですか？

[匿名さん]

野村不動産より、千葉県船橋市の前原にできる「プラウドシーズン津田沼前原」を検討されているかたいらっしゃいますか？
ネットで評判を探してみましたが、見つけることができませんでした。どなたか情報頂けたら嬉しいです。宜しくお願いします。

[81: 匿名さん]

プラウド戸建を検討してますが、もしも20年〜30年後に建て替えたりしたくなった場合、制限とかあるんでしょうか。
あの街並みに憧れているので、他の方が建て替えて雰囲気が崩れてしまうのも心配です。ご存知の方いらっしゃいますか？

[82: 住まいに詳しい人]

５０００万前半・中盤・後半という金額は妥当な金額だと思います。
さらには、４０００万後半や６０００万前半もあるじゃないかと予想できます。
＜理由＞
JR津田沼駅徒歩１５～２０分圏内の前原東、前原西の土地は、南側道路の好条件で坪９０万円程度です。
※前原東、前原西で南側道路の好条件の土地は、地元不動産屋さんでもほとんど物件がでてこないと言われています。
坪９０万円×４０坪＝３６００万円
建物２１００万円
外構１５０万円
合計５８５０万円
さらに角地や３方が道路の敷地は、１５０万円UP、３００万円UPだと思います。
逆に南側道路でない敷地や、道路から敷地へアクセスがフラットでない敷地の場合、その段差の程度に応じて金額がマイナスされて設定されるでしょう。
特に今回の分譲地は、ひな壇のため道路から敷地へアクセスがフラットでない区画が見られます。
１階から２階にあがるような階段がある区画があるので、そういう区画が４０００万後半になるのではないかと思います。

ゆったりとした植栽のある町並みをつくるため、プラウドシーズン津田沼前原では建物間の距離を確保するために敷地面積４０坪という設定がされているように思います。
前原東や前原西で売り出される建築条件付戸建や新築戸建は敷地面積が３０坪程度あることが多いから、プラウドシーズン津田沼前原の敷地面積４０坪とのギャップで相場より高く感じているだけだと思いますよ。

[83: 匿名さん]

82さん
ここの平成２３年の路線価は135千円／㎡ですから、3.3㎡で405千円です。
これに利益を乗っけても坪単価75万円程度です。

敷地面積４０坪は地区計画で135以上にせざるを得ないから仕方なくしているだけ。
そうでなければ東船橋のように120程度に分割して区画を増やしていました。
それにいくら敷地を４０坪にしても建物が100程度では余裕が感じられません。

坪75万円×40坪＝3000万円
建物2100万円（100㎡前後でこれは高い）
外構150万円
合計5250万円

ずばりこれが妥当。これでも十分利益が確保できるはず。

この分譲地至近の販売中土地
2240万円/33.35坪　坪単価67.1万円
路線価は120千円なので、補正して坪単価75.4万円

[84: 匿名さん]

ttp://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/PopTradeListServlet?TTC=29001&TKC=96&TTY=3&ARC=122040710&LY=9999&SFL=0&FFL=0:0&PG=1

取引事例を見ても坪100万円は津田沼駅前くらいしかない。
前原駅近い整形地は坪69万円。よって、前原駅で坪90万円はあり得ない。

[85: 住まいに詳しい人]

No.83さん
＞この分譲地至近の販売中土地
＞2240万円/33.35坪　坪単価67.1万円
＞路線価は120千円なので、補正して坪単価75.4万円

建築条件付の土地を例にされても．．．。それにこの土地がどんな土地かはわかりません。
建築条件付と条件無しじゃ、条件無しのほうが３００万円は高いですよ。
よって、坪単価は８５万円といった感じでしょう。

[86: 匿名さん]

№82さん・№83さん、説得力のある分析・ご説明ありがとうございます。

№82さんのご意見はどちらかといえば野村不動産視点の考え方（野村不動産
の方ではないかと誤解するくらい）、№83さんのご意見は顧客視点の考え方、
という印象を受けました。

私は野村不動産の者ではなく、一顧客なので、№83さんとほとんど一緒の
感覚です。

路線価は相続税の課税対象となる資産の評価軸であり、実際の相場とはずれ
があると思いますが、近隣の過去の取引事例に鑑みれば（ネットで調べられる
範囲ですが）、坪単価は60万円台、プラウドが開発した土地の周辺の地価が
一定上がることを踏まえても、高く見積もって75～80万円がいいところでは
ないかと思います。

前原の津田沼駅近隣の土地なら90万でも納得ですが、津田沼駅徒歩18分の土地
を90万で購入したら、大損してしまうのでは…？

[87: 匿名さん]

上物、2100万もかかってるかな。

東船橋よりいろいろ装備を簡略化してるみたいなので、外構工事
含めて2000万そこそこなのでは。

ホームページの設備のところが、なかなか更新されないので、
詳細は分かりませんが、食洗器くらいは付いているのだろうか。

[88: 匿名さん]

津田沼徒歩１１分の西４丁目の戸建が４，２８０万円。
土地１１０平米、建物９８平米でプラウドと同規模。
土地が２５平米少ない分を考慮してもこちらの割高感は特筆もの。
確かに建物に２１００万円も掛かっていそうな気がしない。

[89: 購入検討中さん]

土留めに相当お金がかかっているじゃないかな。

[90: 匿名さん]

東船橋との違い
・前原のほうが広い
・水周りが全て1F
・津田沼徒歩圏内？
・最寄り駅(前原駅)から5分以内
・シャッターが手動
・お風呂の保温性は東船橋のほうが上
・セキュリティ巡廻がない
ほかに情報お持ちのかた、よろしくお願いします。

[91: 匿名さん]

以下、少し長いですが、追加します。

〇良い点
・ひな壇で日当たりがいい区画がある
　⇒逆に段差が高すぎて、アクセスが厳しい区画もあります。

・価格が安い

〇悪い点
・津田沼駅までの道が坂で狭い（車の交通量は多い）
　⇒特に成田街道付近は危険。徒歩・自転車は厳しいか。
　　南口で良ければ、東船橋の物件からのほうがアクセスいいかも？

・街並みのスケール
　⇒区画数が少ないため仕方ないが、東船橋に比べれば街並みはだいぶ劣る。

・地盤
　⇒ハザードマップで確認。ひな壇のところはちょっと不安。

・車でのアクセスが悪い
　⇒花輪ICから遠い。前原エリアから出るとき、成田街道を通るが、
　　ここは慢性的に渋滞。裏道ご存知の方は、教えてください。

〇どちらでもない点
・クラブハウスがない
　⇒近所付き合いが煩わしい方にとってはいいのでは。

いろいろ悪い点を書きましたが、業者ではありません。
東船橋の物件があらゆる点で良すぎたためであり、希望の価格帯になれば、
検討しようと思っています。5000万以内がたくさんあると、うれしい。。。

[92: 匿名]

プロジェクト発表会行きました。
５５００〜でした。
野村さんは津田沼を最寄りのようにプレゼンされていましたが前原でこの価格は高すぎです。

[93: 匿名さん]

私も土曜日のプロジェクト発表会に行ってきましたが、渡された価格、説明によると、一番安いところで5,000万円を切るかどうかで、高いところで6,000を越えるぐらいとのことでした。平均が5,500位の説明でした。街並みは素晴らしかったですし、悩みますね…。

[94: 匿名さん]

私もプロジェクト発表会いきました。
高いですね。新京成前原駅での値段とは思えません。
手が届かなくて、ちょっとがっかりです。
GWの内覧会は、一応行こうと思います。

[95: 周辺住民さん]

野村不動産はどこを向いて商売しているのでしょうか。
この掲示板だけでも検討者の多くが高いと言っているのに強気な価格設定。
大量の社員を抱え広告費を多く掛けるから多大な利益を上げなければいけないのか。

ＵＲは旧住宅公団時代に国民の税金で取得したこの土地を高く売り抜けたんだろうが、
本来なら、国民に還元するためには落札価格帯を設けて、高すぎないようにしなければ
ならなかった。利潤追求は独立行政法人がやることではない。
結果、資金力にモノを言わせた大手不動産屋に渡ってしまったではないか。
旧団地住民の子世代の潜在的な戻り入居需要など考慮されず、里帰りの夢を見事に打ち砕かれた。

[96: いつか買いたいさん]

プラウドの物件に住む方って、どのくらいの年収なんですかねー？
30代前半、世帯年収1000万、子供3人、共働き、そんな方々ですかねー。

[97: 匿名さん]

私も先日のプロジェクト発表会に行って来ました。

プロジェクト発表会に参加された方々の多くは、高くて手が出ないというご感想のようですが、
手が出る金額になるよう、価格が決まる前に、説明会の場や電話等で予算・希望を営業の方に
伝えてみてはいかがでしょうか？
私の予算は5000万円程でありますが、営業の方には、しっかり希望を伝えてきたつもりです。

皆様ご存知かとは思いますが、5000万円前半といった大まかな価格のみ出し、なかなか100万
円単位の価格を出さないのは、お客さんの反応や予算・希望を踏まえて最終の価格を調整する
ためであり、せっかくの機会ですので、ご自身の希望も伝えてみるほうが良いかと思います。

ちなみに、ここの近くのファインコート西船橋で、現在、5120万円で２号棟の先着順販売が
行われていますが、最初の発表会の際は5200万円～5300万円台の予定価格が付いていました。
照明・カーテン付みたいなので、西船橋方面も検討されている方は、ご参考にしてください。

さて、私なりに東船橋の価格をベースに、以下のとおり最終の価格を予想してみました。
皆さんのお考えを参考にしたいため、ご意見頂ければと思います！

（以下、№98に続きます）

[98: 匿名さん]

（続き）

東船橋の最大の売りは、161区画の規模からなる街並みの美しさ。
しかしながら、前原は61区画であり、ほとんどの区画は既存の道路や建物に隣接していること
から、東船橋のように街並みの美しさを最大限享受することはできません。
従って比較するのであれば、東船橋の街の中心にある区画ではなく、街の端のほうにある区画
をベースとすべき。（ここは重要！）

東船橋の最終期において、街の一番南に位置する南向き住居に、約5500万円～5600万円弱の
価格が付いていました。ただ、真横が税務署の区画があったり、前の道路の交通量がやや多い
点がマイナス評価されていると思われるため、＋100万円補正して、東船橋の街の端のほうの
南向き住居を5600万円～5700万円と評価します。

次に前原についてですが、建物は東船橋よりお金がかかっていない点は明らかであるため、▲
100万円補正、土地は約１割広いものの地価は約２割安いものとし、更に▲300万円補正して、

①前原の一般的な南向き住居を5300万円とし、土地の形状や段差等アクセスにやや難がある
　南向き住居を5200万円と評価します。

続いて北向き住居については、東船橋は南向きに対し▲500万円～600万円の水準となっていた
と思いますが、前原は土地がやや広く、ひな壇になっていることから北でも比較的日当たりが
確保可能である点を踏まえ、南向き住居に対し▲300万円の水準とし、

②前原の北向き住居を4900万円～5000万円と評価します。

最後に、南角地については南向き住居＋200万円、三面道路の南角地を更に＋200万円の水準、
モデルハウス等、家具付でお金のかかっている物件を更に＋100万円～200万円の水準とし、

③南角地住居を5500万円、三面道路を5700万円、モデルハウスを5800万円～5900万円と
　評価します。

以上が、東船橋をベースに、前原の良いところ・悪いところを反映した場合の評価であり、
そもそもの東船橋の価格がおかしい！、ということがなければ、最終これくらいの価格が
落としどころ、かつ現在の価格表から大きく外れないところ、一般のお客さんの希望が上記
より▲100万円の水準、野村不動産の方が売りたい、目標金額が上記＋100万円と予想します
が、いかがでしょうか？

[99: 匿名]

専門家気取りか業者なのかよく分かりませんが意味不明ですね…。そんなに熱く語っても野村からの価格は変わらないと思いますが。

[100: 匿名さん]

北向き住戸は、4700～5000万円
南向き住戸は、5100(奥まった区画)～5300万円
南角地住戸5400万円、三面道路5600万円、モデルハウスは5700万円。
6000なんて価格を付けたらそっぽ向かれます。

このあたりが前原でも需要を喚起できる価格だと思います。
ポイントは下限を4700万円にしたところ。安めの住戸もあるとの印象付けは大事です。
稲毛海岸でも1戸だけ3900万円台の物件がありました。

[101: 匿名さん]

№100さん、早速のご意見ありがとうございます。参考にさせて頂きます！

№99さん、私は専門家でも、業者でもありません。

宜しければ、№99さんのご意見を聞かせて頂ければと思います。
意味不明とのご指摘ですが、ここは違う、本当はこうじゃないか、というご意見を
頂ければ、検討するうえで大変参考になります。

検討している方々で意見を交換することは非常に有意義であり、かつ売主以外は誰も
損をせず、こうした点がこういった掲示板の存在意義であると思いますので。

そして、これは当たり前のことですが、掲示板の記載内容はともかくとして、検討者
の生の意見が、売主の価格形成に影響を与えないということはありえないでしょう。

それでなければ、大まかな価格帯のみ決めて、いつまでたっても100万円単位の価格
を出さない意味がないので。顧客の意見を無視し、売主の都合で１円単位まで価格を
決めればいいだけです。

[102: 匿名さん]

№101です。続けて書いて恐縮ですが、現在大変気になっている点があるため、地元で
ご存知の方がいらっしゃったら、是非教えて頂ければと思います。

津田沼駅からの徒歩ルートとして示されているルートが、夜間は人通りがなく、暗そう
な道ですが、このあたりの治安はいかがでしょうか？

東船橋の物件は、女性が夜１人で駅から歩いても、歩道の広い大通りや、プラウドの
街並みの中を通る道がほとんどであるため、安心かと思います。
前原近辺は、夜帰宅時に女性が１人で歩いても、安心な道でしょうか？

また、私は、この物件を価格しだいで真剣に検討したいと思っておりますが、97-98に
書いた、私なりの価格予想が意味不明とのご意見もあるため、どのあたりが皆様の感覚
とずれているか、今後営業の方に希望を伝えるうえで、知りたいと思っております。

一般の検討者の方や、野村の方の気分を害する内容とならないよう、気をつけたつもり
ですが、もしかしたら野村の方が憤慨される内容となっていたかもしれません。
しかしながら、野村不動産の方の立場に立った意見も、前向きに検討するためには、参
考になると思いますので、この物件の良い点・悪い点等、教えて頂ければと思います。

[103: 匿名さん]

東船橋は県立船橋高校のガラの悪いヤンキーがコンビニ前にたむろして雰囲気悪いよ。

[104: 匿名さん]

>101さん
まず東船橋の価格と比較している時点で、基準が高くなっていると思います。

現在、前原物件から津田沼駅寄りの賃貸マンションに約5年住んでおり、ここ2年位、良い物件があれば戸建ての購入を検討しております。
なかには、タイミングを逃してしまった物件もありました。
この周辺の物件としては明らかにプラウド前原の価格は高いですね。プラウドブランドのマンションとなれば価格が高い仕方ないのかもしれませんが、正直ここまで高いと思いませんでした。

私個人の意見としては、前原の立地で4500万〜5000万てとこが適正価格ではないのかな？と思いました。

[105: 匿名さん]

治安とアクセスについては、
>34さんが、
以前、詳しく記載してくれてますよ。

[106: 周辺住民さん]

すぐ近所のファインコート津田沼が
確か5500〜6500万くらいで完売したので、
野村は価格下げないと思います。

[107: 匿名さん]

野村の方は、近くのファインコートはもっと高かった、うちはお買い得、
と言うと思いますが、単純に受け取ってはいけません。

ファインコート津田沼は、近所といっても津田沼駅徒歩14分。
また、建物面積は105.15㎡～117.10㎡と、プラウドより１～２割広い。
平成20年度の物件ですので、リーマンショック以前で地価も現在よりも
高い水準。勿論、ファインコート周辺の環境が劣る、ということはあり
ません。きれいな街並みですよ。

掲示板に書くだけでなく、皆さんのご意見が野村の営業の方に直接伝わり、
もっと顧客視点に立った価格となることを祈っております。

参考URL
http://cache.yahoofs.jp/search/cache?c=pIKVmIwdk6MJ&p=%E3%83%95%E3...

[108: 周辺住民さん]

ファインコート津田沼の近くに住んでますが、あの物件は確か浄化槽だったので、公共下水道のプラウドと比べるとインフラ面では劣ると思います。津田沼までの距離ならファインコート、周辺環境ならプラウドなので一長一短ですね。まあどちらもいいお値段ですが。

[109: 匿名さん]

価格が高くても、結局、高額取得者が買っちゃうんじゃないですかね？

[110: 匿名さん]

残り物件が、安くなるのを待ってたら遅いですかね。

[111: 購入検討中さん]

条件のいい区画はすぐ売れちゃうと思いますよ。プラウドシーズン津田沼前原は区画によって条件の良し悪しの差が大きいからね。

[112: 匿名さん]

106から107は、前原西、津田沼駅徒歩14分のファインコートについてですよね？
108さんがおっしゃってる、近所のファインコートとは、習志野市谷津の、２年前
に販売された、ファインコート津田沼カーサビアンカ（津田沼徒歩15分）では？

http://www.e-kodate.com/bbs/thread/94208/
↑こちらのスレッドに、浄化槽についての記載もありますので。

それとも、前原西のファインコートは、108さんがおっしゃるとおり、本当に
浄化槽なのでしょうか？最近中古の広告も出ていたので、気になりますが…

確信犯的に、前原のプラウドが公共下水道等インフラ面で上だとおっしゃっている
わけではないと思いますが、野村不動産の方が、間違えて谷津のファインコートを
基に価格を設定してくれると、一般のお客も手の出る価格になります。
谷津のほうは、3000万後半から5000万円だったようなので。

[113: 匿名さん]

確かに谷津のファインコートはかなりのお買い得物件でしたよね。
検討する際の問題点は浄化槽くらいでしたからね。

[114: ご近所さん]

今の価格でも、完売でしょ。
東船橋も東船橋ガーデンアベニューも
各停しか停まらない駅で、この価額は高すぎる！
と、騒然としていましたし、野村の判断ミスだという
指摘も多々ありました。

でも結果は見ての通りです。金はあるところにはあるんですよ。

[115: 匿名さん]

東船橋・東船橋ガーデンアベニューと連続で販売することで、当たり前ですが、
船橋市で検討中の、お金のある人も随分減ってきたでしょう。

実際、東船橋ガーデンアベニューの最終期は、それまでに比べて価格が控えめ
であったにも関わらず、３戸残り、登録即日完売御礼、と宣伝することができ
なくなったことから、同一エリアの前原について、どれくらい価格の見直しを
行ってくるか、注目。

東船橋の6100万円台の南角地は、それまでの販売期との比較で結構お買い得
だと思いましたが、意外に売れないものなんですね。

[116: 匿名さん]

お金を持っている人が妥協してまで前原に住まないと思う。

[117: 匿名さん]

どこに住みたいのでしょうか？プラウドシーズンに住みたい？津田沼（前原）に住みたい？それとも両方？

[118: 匿名さん]

だから、津田沼と前原は違うと何度言えば・・・。野村さん早く気付いてよ。
５年前売り出しのファインコートの価格を出して「これが相場です。」
とピンボケしたこと言うし。

[119: 匿名]

内容の薄いスレになってきたよ。真剣に議論しましょうよ。

[120: 購入検討中さん]

レオガーデンとプラウドでは、作りが全然違いますかね？

[121: ご近所さん]

とても近所に住んでいるものです。環境については満足している人です。居住経験は5年程度。

JR津田沼駅を通勤通学で利用される場合でしたら、
前原駅から新津田沼駅の定期があった方がよいと思います。
実際のところ晴れていれば、私は自転車又は歩きでも良いですが、雨の日がキツイと思います。
帰り道はJR津田沼から新津田沼までの徒歩時間や待ち時間を考えると
JR津田沼から歩いて帰るのと変わらないと感じています。
私の近くの人はJR津田沼まで歩いて行っている人が多いです。
早歩きで15分程度でしょうか。

買い物は、普段は車でイオンによく行っています。
リブレ京成はあまり利用してないです。（近所で利用されている方も多いです）
ウェルシアは駅からの帰りによくよります。

幼稚園・小学校・中学校は近くにあるので良いです。
子供の教育環境はまぁ良い方と思っています。

道路事情として296号や中野木交差点付近及び花輪インターへ向かう道は、
時間帯によってはかなり混雑します。私は裏道をよく使いますね。
ただ花輪インターを使用する用事があるときにはインター周辺の裏道が無いため、
厳しいです。
ララポートに行くのも恐ろしく時間がかかるときがあります。
最初っから渋滞していることが分かっていれば、裏道を駆使していくことも可能なんですけど。
裏道全般に狭いので運転に自信のない奥さんやアル・ベルクラスの車の方は厳しいかもです。

治安は悪くはないのではないでしょうか？
ひったくり注意の看板や、妻の携帯に入る不審者情報の数は多いけど・・・。

私自身は夜、車から声かけられて胡散臭い時計や宝石の話に付き合わされたことがあります。
ちょうど分譲地の下側の道路でね。でも治安が悪いとは思いません。

知り合いの住んでいるプラウドの街並みと比べると規模が小さいので、
やはり近所の昔ながらの家が見えてしまいますので、
アンバランスな感じが引っかかるかもしれませんね。

私は、電車をよく利用する方であれば、
東船橋のプラウドより、津田沼も使えないことはない前原の方が便利に生活できるような気がします。
千葉の人でも前原なんて地名は知らない人が多いですから、
人には津田沼の近くに住んでると言っています。

近所に幸せなご家族が、引っ越されてくることを願ってますね！
たまに見に来るので、質問があればご遠慮なくどうぞ！

[122: 匿名さん]

>>120

さすがに一緒にするのは可哀相だ。

[123: 匿名さん]

地元の皆様のご意見を伺いたいと思います。

先日厚労省より人口動態の推計結果について発表がありましたが、首都圏では、東京・神
奈川・埼玉の人口が増加する一方、千葉県は人口が減少するという結果でした。

〇今後、人口減少が続けば不動産価格にも影響が出ると考えられますが、津田沼駅周辺や
　前原駅周辺の将来性（将来的に不動産相場が上がる、下がる等）について、どのように
　感じられていますか？

〇また、千葉県の人口が減少した原因の１つとして、放射能のホットスポット問題が挙げ
　られていますが、船橋市や、前原周辺の放射能に関する対策について、どのように感じ
　られていますか？（十分、不十分等）

現在、検討中の者です。小さい子供がいるため、放射能は心配ですが、心配の少ない東京
西部の物件だと、条件面で妥協しないと予算オーバーです。かといって、ここもなかなか
いい値段がしそうなので、将来的な価格も気になっており、なかなか前向きになれずにい
ます。

[124: 匿名さん]

レオくらいの価格になれば、即買いなんだけどなぁ。

[125: 匿名さん]

ここの近くの東船橋のＨＰに、先着順物件の内容が出ていますが、価格が
5516万～になっており、以前と売れ残り物件の顔ぶれが変わってますね。

売れてはずぐ、他がローンキャンセルになってるのか、なかなか苦戦してる
ようだけど、前原と並行して引き続き売っていくんですかね。
野村としては、一刻も早く東船橋の在庫処理をしたいところでしょうが。。

[126: ご近所さん]

相場の予想は分かりませんが、
五年くらいたっても新築の購入時と同額で売れたという話を聞きました。
一方で津田沼駅周辺はともかく、前原近辺はさほど高騰する要素は感じられません。

人口減少は、放射能というより、
津波での九十九里沿岸の被害や、
浦安周辺の地盤沈下の影響が大きいと思いますがいかがでしょうか。

[127: 匿名さん]

東船橋は物件ナンバーは変わっていないようなので、単純な値引きでしょうか。だとすると、600くらい引いていることになりますが。買いだとは思いますが、以前の価格で買った方への配慮はないのでしょうか。

[129: 匿名さん]

今度、前原行ってこようと思います。
東船橋は見てきましたが、あの値段を出してまでという気にはなりませんでした。
高根公団はいつ頃販売になるのでしょうか？知っている方いますか？

[130: 匿名さん]

>129さん
東船橋を見てしまったあとだと、ここもないとおもいますよ。
東船橋より設備が劣っているのに、価格がそれほど変わらないので。