建築条件付宅地

[okada]

ハウスメーカーの建築条件付宅地を検討しています。
建物については、競合が難しいので値引きは難しいのではと思いますが、
建築条件付で建てられた方、建物の金額（値引率）を教えてください。

[2: 匿名さん]

そんな事気にするより、自分の希望をぶつけてみて、
反応が悪ければ契約しない態度で交渉するしかないのでは？

[3: 匿名さん]

値引きはあっても基本的なものだけでしょう。
（一律値引きでお得感を出す→サービスしているように見せる）
値引きよりもオプション割引の方が効果ありますよ。
値引率なんて定価が一緒のものじゃないと比べても意味無いよね。

[4: 匿名さん]

建て売りじゃないんだから、そもそも「値引き」ってのもおかしな話なんじゃ…？

[5: 匿名さん]

土地が割安な分、建物は高くしないとHMの儲けがなくなるからね。
基本的に値引きはないと考えないと。
見掛け上、最初の見積もりに値引き分の何百万を入れておいて、それを引くんだろうけど。
建築条件無しの所に、同じ家を建てた時の本体価格よりは明らかに高くなると思うよ。

[6: 匿名さん]

建築条件付のメリット、デメリット、業者の思惑をよく勉強しましょう。
条件付土地購入時の買主の強みは何でしょうか？
建築請負契時に主導権を握ってしまえばいいのです。
「契約」の重みをもっと利用しましょう。
万一トラブルに見舞われた場合、出るとこに出たら
絶対勝つ条件を整えておくことが重要です。

条件付の販売は、業者がリスク回避＆高収益を生む手段。
何故条件付販売で問題が多いのかというと、、、消費者が＊＊なだけなのです。
そこそこのＨＭの条件付ならトラブルになることもあまり無いとは
思いますが、折角の機会だからよく勉強された方がよろしいかと。

業者さんに嫌われず、舐められず、良い関係を保てれば
きっと良い家ができますよ。

値引きなんぞに最初から拘るのは間違ってるよ。

[7: 匿名さん]

物が建つ前に「値引き交渉」するってのは結果的に「手抜き工事」を許すことになる危険性があるってのも認識すべきかと。

[8: 匿名さん]

この人は建売向きだよね。完成済みの売れ残り物件ならいいんじゃない？

[9: 09]

06さん
＞値引きなんぞに最初から拘るのは間違ってるよ。
正解！！
値段以上の物はありません。フツー

[10: 匿名さん]

どこのＨＭも赤字になってまで家を建ててくれる親切な業者ではありません。
どんな家でも相当の利益を生んでいます。
値引に期待するのは間違いです。
過度の値引きは品質の低下に繋がります。

[11: 匿名さん]

条件付の設定金額どおりで建て屋を建てたら、とても住みにくいと思う。
大半の人は、自分の使い勝手を考えて、間取りを作っているから
オプション価格（追加金）が発生しているのでは？

[12: ０６]

＞条件付の設定金額どおりで・・・
そもそも土地の売買契約時に建物価格がほぼ決定していることがおかしい。

建築条件付きとはそもそも建築請負業者が決められているだけで
建物の仕様まで業者が決定してしまうのは変じゃないですか？>>11さん

なんだか業者が図に乗りすぎ。

[13: 11です]

06さん
完全な注文住宅ならば理想はそうですが、条件付の際は現実に
標準仕様なる物が提示されており、それを元に標準仕様で建てた際の
“参考設定金額”が公表されている現実があるのも事実ではないですか。

但し、それに満足できない人達が自分で間取りを考え、付帯設備を
変更して“追加金”が発生しているのが現状ではないですか。

我が家も、自分でAUTOCADで間取りを興して、CADTOOLで構造解析を行い
Ecadで配線系統図を作成して、付帯設備の見積りを各特約店に
とったうえで、ＨＭと仕様打ち合わせを詰めていった結果、
満足する家が建てられました。
（このように書くと自分でもうそっぽく見えるけど
建築士では無いですが、かなり近い業界の技術者なので
その手の作業は日常業務の延長です）

スレ主さんには、申し訳ないですが、この段階で値引きを
考えている方では、自分でプランニングする気が無いと勝手に
解釈して詳細を語らずに簡素に予算は増えていくものだと
記載してみたまでです。

[14: naoto]

建築条件付をはずすには、100〜200万UPと不動産屋に言われました。
やはり建物で大きく利益を上げているのでしょうね。

[15: 匿名さん]

条件付は、土地と建物トータルで利益を計算しているから。
造成に関してもそこそこでやっておいて土質改良費は施主持ちとなれば、ウハウハだろうよ。
まして、条件のいい所（南東角地）なんか、言い値で売れるし。

値引き＝手抜きと言う事にはならない。
もともと、自分が欲しい利益をしっかり載せていることが多いし。

まあ、建築条件付のものは、売れなければ建売にするつもりで建てちゃって、
見学会やモデルハウスにしたりした後、家具付で売っちゃうなんていうのもある。

[16: 匿名さん]

条件付は、ほとんどの場合、建売メーカーがやってますから、
気の利いた仕様変更を柔軟にやるなんてことはあり得ません。
客の選択肢は、すでにメーカーが用意したものしかありません。
その選択肢から外れると、高額なオプション費用が待っているか、
やり慣れていないために施工に失敗するかのどちらかでしょう。
客が施工失敗を恐れて第三者監理をつけようとしても、なかなか
受け付けてくれないしね。

[17: ０６]

>>13さん、>>16さん
現状については良く知っているつもりですが、
現状が購入者にとって良いシステムとは到底思えません。

建築条件付販売で多く問題が発生しているのは購入者が＊＊だからだと
言いましたが、購入者の無知につけ込む業者も当然非難されるべきです。

＞気の利いた仕様変更を柔軟にやるなんてことはあり得ません。
本当にそうでしょうか？
柔軟に対応している業者もあるのではないですか？
客の要望に答えようとする姿勢が端から無い業者には
退場願いたいですね。

値切ると工事もそれなりになって当然だとか、
やり慣れていない施工では失敗するのが当然だとか、
金を出している客には関係ないこと。
あんたら何時まで甘えてんだよ、と言いたい。

ビルダーにいいように使われている生真面目な職人の皆様は
本当に大変だと思います。
オレが一番気にくわないのは>>16のような奴だ。

[18: 直人]

うちの近所に積水ハウスの分譲地がありますが、周辺よりかなり安いです。
大手メーカーで自由設計可能なので、家の値段次第ではお得感がありますが
いかがなものでしょうか？

[19: 匿名さん]

>18
いままでのスレを全部読み直してください。

[20: 匿名さん]

建屋の値段に土地の分を上乗せってオチでは？

[21: ０６]

仕様、工法の自由がきかない建売主体の業者は、
建築請負契約をしてはいけませんよ。
技術も経験もない工務店は建売に専念して下さい。
条件付販売のおいしいところだけを利用して、
中身は建売と同じというのではむしが良すぎるというもの。

僭越ながら条件付土地の契約を考えている方へのアドバイス。
・土地売買契約時には、必ず建築工事請負契約の締結を停止条件として下さい。
　これを認めない業者は信用しないこと。同時契約を要求する業者は最悪です。
・建築工事請負契約までの期間が短い場合（通常は３ヶ月）、
　自信が無い人は契約を見送ったほうが良いかも。
・土地売買契約後、次に打ち合わせるのは建物の間取りや仕様ではありません。
　建築請負契約における施主の権利を確保します。
　ここで延滞保証や施工監理方法、トラブル発生時の対処法を請負契約に盛り込みます。
　正当な施主の権利を認めない業者は信用してはいけません。白紙撤回してください。

以上の条件をクリアできてはじめて、具体的な仕様や価格交渉となります。
建築条件付物件は本来消費者に有利な販売方法なのです。
良い家が建つかどうかはあなたの努力次第です。

[22: 匿名さん]

↑
は？これって当り前のことでしょ？？
建築条件付きの土地ってそう言うものだと思うけど。

[23: 匿名さん]

その当たり前のことが業者によっては守られず、
なし崩し的に建売と同じになってしまうのですよ。
土地と建物の同時契約を強く勧められたとか言うことは
本当に良くあることです。
買うほうもよく勉強しないといけませんがね。

[24: 匿名さん]

地元工務店なんかではそうなのかな？？
周りに建築条件付の土地がいっぱいあるけど、聞いたことないな〜、同時契約なんて。

[25: 匿名さん]

>・土地売買契約時には、必ず建築工事請負契約の締結を停止条件として下さい。
↑これってどういう意味ですか？

[26: 匿名さん]

地元工務店の建築条件付物件を買いましたが、とても良かったですよ。
契約前に自分たちの施工物件をバンバン見せて（モデルルームじゃないですよ）
デザイン力や技術力を説明し、買い主が納得した上で契約。
プランもベースとなる間取りと金額を提示された後、どんどん自分たち好みに変更できました。
例えば、玄関ドアを決めるのに大手数社のカタログを渡され、「だいたい○○円ぐらいまでの
中からお選びください。（大半のデザインが選べる）他のメーカーで欲しいものがあれば
お見積もりしますので言ってください」といった状態で、かなりいろんなものが選択できましたし
お金も極力追加費用が発生しないようにしてくれました。
ショールームにも行きまくりましたし、打ち合わせの時に雑誌などを見せて希望を伝えると
それに応えるよう提案してくれたりして・・・完成した時は本当に嬉しかったです。
建築条件付物件は業者によると思います。

[27: 匿名さん]

>>25
条件付土地売買というのは、建築請負契約をいずれ結ぶことを条件に土地の売買契約を
結ぶということです。だから、土地の契約をしても、（期限内に）建築請負契約を結ばなければ
土地の契約は白紙になるわけです。それが「建築請負契約を停止条件にする」ということです。
これが由緒正しい条件付土地売買です。
でも業者によってはその停止条件をなくしたいがために同時契約を迫ることがあるんですよ。
土地の契約をしてしばらく設計をして、それから請負契約ですから、その間何ヶ月か空くわけです。
そこで客に逃げられたんじゃ割に合わないわけですね。

[28: ０６]

27さん、解説有難うございます。
きつい事言うようですが、建築条件付土地を買われる方は
独力で>>21の意味を理解できるくらいでないと、
契約後大きなリスクを負うことになると思います。

運良く良心的かつ技術のある業者に当れば良いですが、
一生にそう何度もあるマイホーム購入を運任せにしたがために
大きな失敗をしている人もいるということを良く認識すべきかと。

更に、運任せの消費者が増えれば増えるほど、
利益追求に偏り過ぎた建築業者も増え、
その結果として更に多くの消費者が泣きを見ると言うことを考えれば、
おのずと今検討中の方がどういう行動を取るべきかも判るのではないでしょうか。

[29: ０６]

23さんも解説ありがとうございました。
ほんとにそのとおりです。

[30: 25]

27さんありがとうございます。
最近建設条件付きの土地を買ったのですが同時に建築請負契約しました。
業者は大手HMです。

[31: 匿名さん]

＞最近建設条件付きの土地を買ったのですが同時に建築請負契約しました。
＞業者は大手HMです。
それは聞き捨てなりませんね。
同時契約を迫られたのが事実なら遠慮は要りません、ＨＭはどこですか？

[32: 匿名さん]

買い手も十分納得した上で同時契約するのならばかまわないと思います。
土地が出る前からいろいろメーカーを回って、建築中だったり新築物件を
見せてもらったり、メーカーの総合的な実力が判断できた上で、本人が
ここしかない、と思うのであれば、そのメーカーから建築条件付土地が出た
時点で請負契約までして土地を押さえてしまってもかまわないと思います。
もっとも、請負契約の時点で、希望した建築計画に対する見積もりが出ていない
のは、私なら、かなり不安ですけどね。

それに対し、安い土地になんとなく惹かれ、ずるずるとその売り手と請負契約まで
交わしてしまう、というのは避けるべきです。実際、条件付土地物件は相場よりも
安いことが多いですね。それはこれまでのレスで何人かがご指摘されているとおり、
家で儲けるためです。

[33: 匿名さん]

すみません、土地の契約をして、請負契約の後に引渡しするのが普通なんでしょうか？
それとも、土地を引き渡してもらってから請負契約？

[34: 匿名さん]

>>33
http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/soudan/20051215hg04.htm

[35: ０６]

マイホームを初めて取得する人にとっての最大の課題が、
希望する立地で適正かつ公平な価格で土地を取得するということです。
これを阻害している大きな障害が建売業者ではないでしょうか？
中でも土地の魅力だけで簡単に利益を得ようとする条件付販売がその代表です。

「魅力的な土地を安く売ってやるんだから上物についてはガタガタ言うな。」
これが業者の本音ですよ。

あなたならどうしますか？
運良く魅力的な土地を購入できる機会を逃したくないので言いなりになりますか？
しかし、よく考えて下さい。
何度も言いますが、本来建築条件付土地販売は消費者にとって有利なのです。
何故それを利用しないのですか？
単なる無知であるなら猛省して頂きたい。
何故なら、あなたが安易に業者の言いなりになったがために、
あたたに続いてマイホームを取得する人の正当な権利と機会がどんどん奪われて行くのです。
業者ばかりを責めてもこの業界は良くならないですよ。
消費者が愚かであることも省みるべきでしょう。

[36: 匿名さん]

06
必死すぎ？なにかあったの？

[37: 匿名さん]

０６さん、業者に効いてきたみたいですね。

建築確認前には、建売住宅の売買契約が禁じられていることから、本当はただの建売住宅を建築条件付きとして、販売しているケ−スがあります。この手の業者は建築確認が出来次第、請負契約を建売販売に切り替えます。そして仲介手数料は土地、建物とダブルで取ります（建築請負は仲介手数料は土地のみ）。ご注意下さい。

[38: ０６]

＞３７さん
それも知ってますよ。

＞３６さん
＞必死すぎ？なにかあったの？
何も無いですよ。
知ってしまったからには黙っていられない性分なだけです。
わたしの書き込みを読んで、目先の利益だけを追求するような人間が
少しでも減ってくれたらと思っただけです。
どうせ必死になるなら、そういったことに必死になったほうがいいでしょ？

[39: 匿名さん]

小心者の自分には建築条件付き宅地は不向きかな。
高くても条件なしの土地を見つけて、2社合い見積もりにしよっと

[40: 匿名さん]

建築条件付宅地？建築を売りにしているのではなく、土地を売っているに過ぎない訳で
建物に対し拘りがある筈もなく、分譲する土地をいかに効率よく最大棟数を捌けるかが
業者の目的ですね。

大手だから．．は無いですが、数値根拠や実証の無い建物を供給する地場業者よりは
よっぽど安心できると思います。
契約は不透明で売買契約一本にされ、あげくこんな物ですよ〜なんて家建てられたなら
先は疑心と不安しか残らないですね。

要は建売です、売買契約で客にこれが欲しいと言わせれば、それは業者の勝ち．．という事です。

[41: 匿名さん]

どんな仕事でもいいから、どんな賃金でもいいから、とにかく仕事がほしい、という
地場の工務店と、土地を押さえるのにお金を融資してもらった銀行から睨まれないうちに
とにかく早く土地を捌きたい地元不動産屋がタッグを組んだような建築条件付は最悪だろうね。

[42: 欧米化]

昨日見た土地が100点ではなかったですが検討範囲内なので建物の様子もまだつかめてないですが仮申請をしました。このままだと来週日曜に契約です。間にはいるM地所は間取りが出来たくらいで建築の契約をし、設備を選ぶのはその先になるケースが多いといってましたが、建築請負契約を結ぶまでに相当のところまで詰めないと不安です。工務店の施工例を見、社長と話てみると、注文を多く手掛けているとのことで、設計や設備
選びは割と自由度が高いようです。年間20棟くらいしかやらないとの事で購買力に不安があったのですが、600店くらい加盟しているネットワークに加盟しているとのことで、仕入れはある程度割安になるようです。さて前置きが長くなりましたが、建築請負契約を結ぶまでに、どの程度まで詰めるものでしょうか。100％決まってない場合は、逆に言うともめる要素が残っているということですよね。よほど信頼関係があれば別ですがそのような楽観的考えで、最後までいけるのでしょうか。それとも最初の三ヶ月でとことん詰めてから契約すべきでしょうか。

[43: 匿名さん]

＞建築請負契約を結ぶまでに、どの程度まで詰めるものでしょうか。
100％決まるなんてことはありません。
年間20棟程度だと図面も外注かな？この場合、設計打合せもそれなりになります。
担当設計士の仕事は確認申請まででしょうから細かな注文は無理でしょう。
何枚も展開図を描いてくれるなら話は別でしょうが、おそらくそこまでやってると
３ヶ月以内に打合せが完了しないのでは。第一、施工中は監理者が不在となる場合が
ほとんどなので細かすぎる打合せは意味が無いわけです。
逆に言うと監理者がいなくても建つ程度の打合せ内容ということです。

この点は割り切るとして、むしろ
施工中の疑問やクレームにきちんと対応してもらえるかが問題です。
施工中、誠意を持って対応してもらえ、万一の場合にも施主側の権利が
ちゃんと保障されるよう、打合せ期間中に明文化しておくことが大切かと思います。
正当な主張が通らないようであれば、それを理由にきっぱりと白紙撤回すればいいでしょう。

[44: 匿名さん]

通常の確認申請用図面だけでは、仕様の詰めが出来ません。
施工仕様については、公庫仕様書に掲載された工法を第一優先とし、それ以外の場合
には協議することにして、公庫仕様の必須事項だけではなく、すべてを公庫仕様に準
拠するとすれば、少なくとも欠陥住宅にはなりませんし、時間が無い場合でも、専門的
知識が必要な細かい施工仕様をおおざっぱに決めることが出来ます。
公庫仕様書は当たり前のことが書かれているに過ぎませんが、当たり前のことがなさ
れていれば、欠陥住宅にはならないはずです。
公庫仕様すべてを満たすとなると結構きびしいので、業者の抵抗が予想されますが．．．．．．。

[45: 匿名さん]

なんとしてもフラット35でローンを組むと言い張ればどうでしょう？

[46: しおん]

　まず、建築条件は契約の一部なので
内容を確認・検討するのは当然。
建築条件そのものの意味や目的（？）がわからないなら
関わるべきではないでしょう。
理解できない部分や不明瞭な点は納得できるまで聞いて
納得・了承できなければ契約しないこと。
とはいえ最近は、どこからどこまでが契約なのかとか
契約の重みも考えずに契約書等を熟読しない人が
多いようですけど、書類はキッチリ読みましょう（笑）。

　次に、契約前に詳細まで詰めるのは無理です。
条件付では無い土地に建てる場合でも
詳細は業者をほぼ確定した上でのことですよね？！
普通は業者を決めるときに、
工法・外壁・内装・間取り・主な設備について候補を決めて
メンテナンスやアフターサービスまで考慮して
それを実行できるかどうかが前提になりますよね？！
そうやって決めた業者が希望地区に条件付を出して来た場合は、
「契約前に大まかな図面と見積もりが出せること」と
「契約後の変更も可能であること」を条件にすれば
問題は起きないと思いますけど？！
建物についてどうしても納得できない場合は、
建築請負契約の破棄が土地売買契約の同時破棄
という一般的な建築条件になっていれば、
土地ごと諦めて一から再検討するか
上乗せによって条件を外して土地だけ売ってもらうか
どちらかしかないでしょう。
とはいえ　私の経験では
並大抵の上乗せでは条件を外してもらえないし
どんな条件でも土地だけでは売らないという業者も
意外なほどたくさん居ました。
逆に　仲介している不動産屋が最初から
「条件外し交渉可能」と言ってきた物件も・・・。
（上乗せ金額で折合いつきませんでしたけど）。

　それと、建築条件付はほとんどの場合が、
建築業者が自社で建てること（実績づくり等）を目的とするか、
土地の売れない不動産会社が建物での利益稼ぎを目的とする場合。
後者の場合は、最悪のパターンだと「土地は訳有りで
建物は不満の山」となるので要注意だそうです。
それと、土地で充分な利益を出すことを考えていないので
条件を外そうとすると　建物で出るはずだった利益分を
土地代に上乗せを要求されるから上乗せの相場は無い
とのこと。

　最後に、悪徳業者でない限りは値引き交渉しても
欠陥住宅にはならないとは思いますが、
「些細な手抜きの危険はある」というのが
不動産屋・建築士・設計士の話。
「しつこく値引き交渉ばかりされては
熱意が冷めるのは人間なら普通でしょう？！」とのこと。
それよりは　さりげなくオプション交渉するとか、
もっと良いのは　コミニュケーションを兼ねて
経験からくる意見や知識・情報を教えてもらうことだそうです。
施工中でも、
現場で聞いた意見を取り入れたりすると良い結果になったり
相手も良い気分で仕事が出来るから良いアドバイスももらえる
とのこと。
邪魔にならないようなタイミングとか表現に気を配ることを
忘れてはいけない　とも・・・。
営業マンや見学した現場作業員の人が言っていた
「ちょっとした変更とかの有料工事はサービスできるかも」
というのも　関係者や現場との人間関係が上手くいっていれば
実現しやすくなるとは思いますし、ね。（甘い？）
値引き交渉にこだわるよりは、
（ナメられない程度に勉強した上で）
お互いに気持ちよくやっていく方が良いと思います

[47: 欧米化]

43〜46まで返信くださいました方ありがとうございます。明日この土地にあった間取りプランが完成するのでじっくり確認します。北道路で接道がすくないですが、西側の家は2M低いので2階リビングでお願いしました。このサイトで２Fリビングについていろいろ紛糾しているのを見ました。また報告します。

[48: ぱーこ]

私は正におばかさんで業者を丸っきり信用して気持よくサインしてしまいました。間取りの打合せ後設備を見たいのでこれから行きたいと言ったら準備があるので予約してからと言われ一週間後に行ってみてショックを受けて帰り道は色々考えてしまいました。グレードが全て最低なランクで別室の部屋に展示っていうかしまってあったというか。それから色々資料等みてキャンセル出来るかなんて調べてみたら土地売買契約と同時に工事請け負い契約もしてしまっていて自分の勉強不足だけで済ますには悲し過ぎだし悔しく。不動産業者の営業の人を凄く信頼してたのに、裏切られた気分で今になってネットで色々検索したりしてあほです。これから建築条件付考えている方私の様にならないようねがってます。 愚痴っちゃいました。