ご意見求む！ 平坦地の地下ガレージ建築

[とりまですた]

お世話になります。
現在都内の第一種低層100平米容積/建蔽率80/40％の土地に戸建ての建築を思案中です。
容積/建蔽率が厳しい関係でガレージを地下にしたいのですが、長辺12m（間口3-4m）に沿って
地下ガレージを建築予定です。

この長さで地下ガレージ扱いとされる深さを確保すると、かなりの傾斜が必要となり、収納できる車種が限られてしまう事や、地下室建築によるコスト増大などを気にしております。

この様な場合天井高を低くとるなどの方法で実現することは可能なのでしょうか？

[21: とりまですた]

>>18
裏技使えるものなら使いたいですが、うちの条件（完全平地・容積率80%）では厳しそうです。

[22: 匿名さん]

１・敷地前面をインナーではなく鉄筋でのガレージにして、その上を
　　テラス使用にする。
２・半地下または中階スキップフロアを利用して３層作りにして２階をＬＤＫ。
３・２階リビングからブリッジでガレージ上テラスにつないぐ。
そうすれば、なんとか駐車も、同居も建蔽率・容積率もクリアできそうですよ。
設計次第で見た目もオシャレに出来そうです。

[23: とりまですた]

>>22
ありがとうございます。
1.の地上部分の独立ガレージは、建蔽率、容積率には含まれると思っていたのですが、
延べ床面積の1/5までは述べ床面積に含めなくて良いという決まりは地下に限ったものではないようですね。
正しく理解出来ているかわからないのですが私の条件だと①、②のどちらが最大限可能な建物の大きさになるのでしょうか？

①
B1　40平米
F1　16平米(ガレージ24平米)
F2　40平米
F3　24平米

②
B1　40平米
F1　40平米+ガレージ24平米
F2　40平米

独立させる意義は構造を別にすることで、建築費を削減することと考えてよろしいでしょうか？
地下にガレージにこだわっていた理由のひとつが上記勘違いであるため、少し道筋が立った気がします。

[24: 匿名さん]

＞1.の地上部分の独立ガレージは、建蔽率、容積率には含まれると思っていたのですが、

後付けすればいいですよ。

[25: 匿名]

高齢者のことを本当に思うのなら、高齢者のフロアはできるだけ地面に近づけることです。
エレベーターは所詮方便で、エレベーターを使わないと外に出られないなら、外出頻度は急激に減るでしょうね。

[26: 匿名さん]

地下室の上にガレージですか？
RCでも厳しいんじゃない？

[27: とりまですた]

>>25
もっともだと思います。
ただ、実家において、自宅エレベータを利用している祖父がおりますので
経験を生かした配置にすれば、最適ではないにせよ、ある程度快適性は確保できるかと思います。

>>24
カーポートならともかく、ガレージは行政指導が入った場合のリスクが怖いです。
角地なもので、ガレージのような大物を後付けした場合、外見からさっとみただけで建蔽率が明らかにオーバーしているとわかってしまいそうです。

[28: とりまですた]

>>26
出来なくはないようです。
問題な場合も、ガレージと地上階の配置をずらせば大丈夫だと思います。

[29: 匿名さん]

建蔽率の40％は30％に角地緩和で＋10％ってことですか？
だとしたら一番条件が厳しい場所だね。

[30: 匿名さん]

出来るだけ屋内階段がない方が容積率的にはお得ではないでしょうか？

個人的には広さより住みやすさだと思います。

[31: 匿名さん]

一つ大事なことを忘れていませんか？
第一種低層住居専用地域だと、北側斜線制限がありますから
建ぺい率、容積率だけではなく高さ方向の制限もありますよ。
（場合によっては壁面後退も）
敷地形状と真北の位置関係がわかりませんが敷地面積１００㎡
だと２階面積がかなり厳しくなりそうですね。

[32: とりまですた]

>>29
建蔽率40％で、道路が狭いため角地緩和なしと考えています。
（これについては、現在の建物が土地に対してかなり余裕を持って立てられていること、30年以上前の建築であることから、前役所に再度確認してみます。）
緩和が受けられるならば大変大きいのでご指摘ありがとうございます。

>>31
建蔽率が低いため、北側にスペース持ってくる事であまり問題にならなそうです。

[33: 匿名さん]

使い勝手は悪いと思うけど、地下の車庫から車を出すというのは、秘密基地から車を出すようで、
子供の頃の夢で良いともうけどな～

[34: 匿名さん]

>>23
延べ床面積には含まれないけど建築面積には含まれるので、やるとすれば①だけど、すごい建築費用になりそうだな。

[35: 匿名さん]

セットバックもあったりして…

[36: 匿名さん]

ありえる。
しかも角地だと２面取られるから、すごい小さくなっちゃうんだよね。

[37: 匿名さん]

これ設計事務所に頼んだほうがよくないか？施工面積を増やしつつ、無駄な廊下も少なくする間取りが必要になるから設計事務所が最適かも

[38: 入居済み住民さん]

>>37
そう思う…
もしくは、狭小が得意なＨＭなど。

土地に関しての規制や、予算、間取り等の希望…
実際にいくつかプランを出してもらって、
その後「間取り」スレのようなところで、意見を募ってみるとかね。

家を建てた時には、ホームＥＶも考え、
将来は設置も可能な間取りにしたけど、
3.11後、計画停電（幸いエリア外ではありましたが）や地震の確率のＵＰ等を考えると、
閉じ込められる可能性のある物は難しいな…と。
また、それが使えないと行動に制限が掛かるのも辛いし…

[39: とりまですた]

様々な意見ありがとうございます。
狭小が得意、地下室が得意なHM等をあたってみたいと考えています。
それまでのイメージ作りに大変役立ちます。

>>35
セットバックについては、現在の建物を見るに、40平米の確保には問題ないようです。
今の上屋がすでに違反でしたら話は別になりますが。。。

[40: 匿名さん]

現在建っている家は関係ありません。仮にセットバックで土地が90平米になってしまったら36平米までしか建てられませんよ。(角地緩和があれば45平米)