古家付きの土地

[悩める庶民]

はじめまして。いつも閲覧して勉強しています。
皆様のお知恵を拝借いたしたく。
題名にもありますとおり、ハウスメーカー軽量鉄骨古家付き土地ですが、
更地での引渡しか、現況渡しプラス更なる値引きの交渉か、
みなさまはどちらを選択されますか？
よろしくアドバイスおねがいします！。

[2: 匿名さん]

その古家を使うのならいざ知らず、新築建てたいなら更地渡ししてもらった方が面倒臭くなくて良いんじゃない？
どの道解体費はかかるんだし。

[3: アリギリス]

悩める庶民 さん、私も同じでしたが、現況渡しを選択しました。
家を建てるまで、更地では古屋付きと比べて固定資産税が約３倍にもなると聞いたからです。
一年に１８０万もどうやって払うんだと途方に暮れました。
それに基礎のコンクリートや堀り込みガレージの解体で地盤への悪影響も考えておかないと。
現在家を壊すにはという表題でここに知恵をお借りしています。
すべては土地に資金を使い切ったせいで当分家は建てられません。

[4: のぞき]

私の場合は、更地渡ししてもらいました。
解体費用ってかなりかかると聞いたのと、不動産屋さんが更地渡しでと売主さんへ
言ったので。
＞アリギリスさん
解体による地盤への悪影響といっても、今は普通地盤調査するのではないでしょうか?
（うちはしなかったけれど）
私も土地は現金購入で、建物はローンを組みました。
土地を現金購入していれば、銀行は頭金と見なし、ローンは軽く通りますよ。

[5: 悩める庶民]

みなさま、早速のアドバイスありがとうございます。
＞Ｎｏ．２さん、
そうなんです。結構、費用がかさむんですよね。
＞アリギリスさん
１８０万ですか！それは知りませんでした！
わたしもすぐに新築というわけにはいかないので税金はキツイです。
そういえば、知人が何年も古家をそのままにしています。
そうだったのかー、と膝をうちます。
＞のぞきさん
古家が軽量鉄骨というのが、ひっかかっています。
たぶん、頑強な基礎を掘り起こすのかと思うと、土を埋め戻して
転圧して締めても、べた基礎プラス杭打ちなんてことになりはしないかと。
購入にあたっては、現金とローンを少しです。
審査は少し厳しいでしょうか？

[6: 匿名さん]

＞古屋付きと比べて固定資産税が約３倍にもなると聞いたからです
土地から購入して家を建てた者です。
＞アリギリスさん
固定資産税は毎年１月１日の土地の現状に基づいて算定されます。
つまり１月1日までに建物表示登記を実行しないと更地として計算されるのです。
年途中では認められず、翌年まで更地扱いとなります。
例え建設中であっても認められませんので建設時期については注意が必要です。
一部解体してリフォームする場合も、建物表示変更登記が必要です。
この場合、翌年からの固定資産税は上昇します。

＞悩める庶民さん
建物解体には解体費用ばかりでなく、司法書士への報酬がかかります。
なぜなら解体後一ヶ月以内に建物減失登記が必要だからです（不動産登記法第９３条）
新築すれば建物表示登記が必要ですから、司法書士費用が高くなります。

解体すれば、歓迎しない「おまけ」が発掘される恐れもあります。

どちらか選択可能であれば、更地渡しを是非お勧めします。

[7: 匿名さん]

解体費用は坪３万前後が相場ですが、地域により実感相場が変わります。
都心ほど人件費が高いのです。

[8: 匿名さん]

>>04
更地渡しできない売主さんもいますね。

それに更地の場合は古家つきより高く売られます。

[9: 匿名さん]

軽量鉄骨は木造より解体費用がかかりますよ。
また、築何年の古屋かわかりませんが、軽量鉄骨なら、大手ＨＭの
確率が高いですが、それなら躯体はしっかりしていますから、
リフォームして住むなり、住みたおすなり、なら話は別ですが、
住む気がないなら、さっぱりと更地にしてもらったほうが良いと思います。

[10: 悩める庶民]

おはようございます。みなさま、ありがとうございます。
お返事をくださった方々のお察しの早さに、
わが身の不勉強ぶりを思い知らされます。
＞ＮＯ．6さん
もう少しお伺いしたいのですが、建築は年をまたがないスケジュールがよい、
と理解してよいでしょうか？
＜おまけ＞・・・・って、遺跡とか、もしかして・・・。
＞ＮＯ．７さん、
そうなんです。木造だと費用が抑えられるのでしょうね。
＞ＮＯ．８さん
そのようですね。地盤が丈夫ならすぐ建築にとりかかれますよね。
＞ＮＯ．９さん、
おっしゃるとおり、某大手ハウスメーカーでした。

[11: 匿名さん]

09さんの意見に便乗
基礎や外周に関わる鉄骨の軸組み等をそのまんま利用し、構造的に解体可能な内装壁を
壊し（もしくは代わりの内装壁を設けることで壊しても大丈夫なら全て壊し）、制限は
あるが、全面リフォームするってのも面白い考えですね。

[12: 匿名さん]

>解体費用は坪３万前後が相場ですが

我が家もスレヌシさんと同じで、古家つきの土地を買いました。
解体費用は業者にみてもらったのですが、横浜は５万が相場のようでした。
瓦にアスベストが使ってあるということで、
屋根の解体が手作業いなるということでした。
結局、もとの家がよかったので、全面リフォームとしました。
建物の固定資産税が、中身は新築なのに、新築と全く違って、安いですよ。

[13: 匿名さん]

>>12
古家だと耐震性は大丈夫なのか？

[14: 6]

＞建築は年をまたがないスケジュールがよい
そうです。
１月１日現在の状況とは、例え土地の上に建物が建築完成していたとしても
登記がまだであれば役所は更地扱いとします。
役所が現状を確認するのは登記簿だけです。
古家解体後１ヶ月以内に建物減失登記することは法律で定められておりますから
登記簿上は一度更地となり、建物が完成してから新たに建物表示登記をすることとなります。
建設期間を考慮し余裕を持った上で新築計画を立ててください。
地方税については意外と知られておらず、後から文句を言われるお施主様が多いのが現実です。

おまけについて、当方関西在住の為、奈良・京都など「掘れば出る」が業界内での常識でございま
す。
遺跡だけでなく、古い住宅地では産業廃棄物が埋められている可能性も頻繁にございます（昔は今ほど環境問題を考慮してない）
建て替えかリフォームかで悩まれるなら、費用はさほど変わらないと申しておきます。
しかし満足度は圧倒的に新築なのです。
もし将来転売する可能性があるのなら、築年数はいくらリフォームしても変わらないということを承知していないと「これだけかけたのに」と評価額に落胆することとなります（経験者です）
特に高度成長時代の建造物は、例え大手プレハブメーカー施工であってもあまりお勧めできません。
当時は半世紀以上持つ家を基準に設計・施工はしていないのです。
この時代の建物が日家屋の建設サイクルを短くしていると言われております。
但し、最建築不可な地域は他に手段がございませんのでお話は別となります。

他の皆さん、解体費用について色々と発言されておられますが、発注者様がお手にされる見積もり額とは若干の差があるようですが、あくまで相場は相場とご理解下さい。
個々の事例に付いてのレスは遠慮させて頂きます。

[15: 悩める庶民]

みなさん、ほんとうにありがとうございます。
うーん、想像以上の必要経費の多さと、これから飛び越さねばならない
ハードルの多さに、正直なところ気持ちが萎えてしまいそうです。
・・・さりながら、さりながら！　せっかくお知恵を拝借できたのだし、
私どもにとってのこの難題、どうにかのりきっていきたいものです。

[16: 匿名さん]

更地のままほっておくと税金が大変なのですか？古家のままほったらかしても問題ないのですか？

[17: 匿名さん]

更地だと、住居用土地に適用される軽減がないから固定資産税は高い。
けど、うちの場合、土地だけで越冬した昨年の固定資産税と、
家が建って越冬した土地＋家屋の今年の固定資産税はほとんどイーブンだった。
そういうものかと妙に納得したのだけど、うちの土地、評価額が低いので
たまたまだったのね。

[18: 匿名さん]

隣接地でも一緒ですか？もとの土地と一緒にして見てはくれないのでしょうか。

[19: 匿名さん]

合筆しないと駄目

[20: 匿名さん]

合筆しても、一体化して使用していないと見てくれないでしょう。

少なくても、境界にブロックや塀があったり、駐車場としてしか
使っていなければ認められないですね。
そういえば、隣地を買って庭園にされた方がいましたが、これは
認められるのかなぁ？

[21: 匿名さん]

>>13
12です。
耐震性については、構造計算をしてもらって、基礎から耐震改修しました。
いわゆるスケルトンリフォームです。
姉歯事件のおかげで、耐震に目をもっていくことができました。
新築より1000万は金額を抑えることができました。

ところで、
>更地では古屋付きと比べて固定資産税が約３倍にもなる
というのは、本当ですか？
だとしたら、地主さんはとても大変だということになるのですが・・・。

[22: 匿名さん]

というと、隣接地でもあるにも関わらず、評価額＝固定資産税になるということですか？庭にしても、自転車置き場でもだめなんですね。こんな制度だと、住環境はいつまでたってもよくならないですねえ。。。（土地単位を大きくしていくインセンティブがない）

[23: 匿名さん]

固定資産税は、課税標準額の１．４倍。都市計画税は、０．３倍。更地の場合、これらに４倍となるそうだ。住居用地の場合、１８０万円（固定資産税）＋７０万円（都市計画税）であっても、４倍となると１,０００万円だね。こんなの払えるわけないだろ。なんてアホな課税政策なんだろう。これじゃあ、ミニ戸や粗悪な建物が増えるわけだね。もとの住居と一体と見てくれるかについて、客観的な基準は公開しないそうだ。要するに、聞いてみないと分からないってことらしい。隣地の購入を促進させた方がいいと思うんだけどね。

[24: 匿名さん]

23は1.4％、0.3％の間違いと思われます。
また、「更地だと4倍になる」のではなく、更地だと「宅地の減免措置（課税標準額に1/6を掛ける）が受けられなくなる」が正しいのでは？

それにしても180万円の固定資産税ってどんな大地主さん？

[25: 匿名さん]

24です。
誤：課税標準額に1/6を掛ける。
正：評価額の1/6が課税標準額になる。
でした。
なお、上記は200平米以下の部分で、それを越える部分は減免は1/3ですね。

[26: アリギリス]

>更地では古屋付きと比べて固定資産税が約３倍にもなる
言い出しっぺのアリギリスです。
更地で引き渡されると３倍も払わなきゃならないとアバウトな言い方をしました。
古屋付きですので６０万払ってます。
大地主であったらハッピーなんだけどどうってことない自営業です。
疑問点、４倍って？

[27: 匿名さん]

役所に聞きました。住宅用地の４倍と考えてくださいとのことです。

[28: 匿名さん]

23です。
間違いでした。せいぜい１０万ちょっとですね。あまり気にしなくていいのか。固定資産税ってたいしたことないんですね。

[29: 匿名さん]

[30: 匿名さん]

[31: 匿名さん]

[32: 匿名さん]

[33: 匿名さん]

地主さんは用途地域を宅地にしてないケースが多いです。
資材置き場で登録すればＯＫ
地主さんが存在する地域は元農地が多いです
宅地でなければ税金も安いんですよ。

[34: ＡＯＩ]

自費で解体する場合を想定してみてはどうでしょうか。

中古住宅の解体や、検査、リホームもやっていますが
最近は、アスベスト混入材の処分が大変になりました。
処理場の予約待ちになったりします。
また、近所とのトラブル回避のため、周囲の住宅の事前調査
（重機を入れた場合の振動トラブル対策のため、モルタル壁や
擁壁、塀の調査を行ない、各家主に調査のための立入を求め
調査済みの認識を残す。）
等も行なっています。
これがけっこう大変です。
更に、不法埋設の有無が問われるケースが多いため
１〜２ｍ程度は、土地の３〜５ヶ所掘って見ます。
その部分は結果として地盤が弱くなりますが
土地を売る場合は優先される確認事項です。
これらにかかる費用は、環境によってだいぶ差が出ます。
町中ならたいへんですし、まわりが畑ばかりなら
当然仕事が楽になります。
環境と、家の素材をよく検討した方がいいと思いますよ。