妥当な値段？

[匿名さん]

ミサワセラミック、築１３年、最近内装リフォーム済み。
建物５８坪、土地７４坪、北道路の物件が４５００万の
売値になっています。この値段は妥当でしょうか？
土地坪単価４０万ぐらいの場所なので、土地の価値は２８００万ぐらいです。

[2: 匿名さん]

それは強気な売主だ。
私なら、３０００万で指値します。
エムジオも入ってないでしょ。
土地代＋２００万かな。
落としどころで3300までです。
１３年落ちでは家は価値ありません。
（耐震、設備など）

[3: 匿名さん]

>02さん

本当ですか？？中古物件では軒並み売主が高い値段を設定しているんですよ。
4500万の設定で、3000万で指値して、話にならないって売主がきれちゃわないですか？

[4: 匿名さん]

3000万はないでしょ。
どの程度のリフォームなのかで決まると思いますが、5〜600万掛けていたとするなら3800〜3900万。
中取って4100〜4200万。相手の取り分もあってちょうど良いんではないですか？
他の客をあたってみて買い手がなければそちらへ振るでしょう。

[5: 匿名さん]

その値段で一応グレードが下がるけど新築買えるよー。
中古にそんなに金出すのもったいなくねー？？

[6: 匿名さん]

築１３年ヘーベルハウスで上物１９６０万円ってなってるけど参考になるかな？３F延べ床139.43㎡ （42.17坪）。
http://www.asahi-kasei.co.jp/cgi-bin/view/stock/b/detail.cgi?AS1467

[7: 匿名さん]

売値が予算と合わないならご縁がないと諦めましょう。

[8: 匿名さん]

予算はあるんですが、ただ物相応の値段で買いたいので、いくらぐらいが妥当かなと思って。
不動産の話でも、最近売主さんが強気の値段設定をし、なかなか売れないことが多いと。
不動産が3000万の査定出しても、売主は3500万で売りに出すって。

[9: 匿名さん]

基本の基本について説明しますと、物の値段は売り手側に値段を付ける権利があります。
その価格に不満なら成約しないだけです。
相場はあくまで相場であって、その地域の絶対値ではありません。
まして全国区の掲示板で少ない情報の中ではいくらが妥当な価格と問われても
誰にも正確にその物件の価格を算定することはできません。
唯一算定出来る者は、それはお住まい近くの不動産業者だけです。
最近上昇傾向である地域なら、それがその地域の最新相場値段なんですよ！

[10: 匿名さん]

１３年前の住宅じゃペアガラスも無いんじゃない？
２０年で査定ゼロで年5％償却する計算だとやはり
3500がいいとこだよ。保障も中古はないし、リスク
分を金額（値引き）に入れないと、痛い目にあいます。
中古というより古屋付きと考えたい。
実際第一印象はどうでしたか？
オ−ナ−のロ−ン残により高い設定しかできないのかもね。
でも、需要と供給の関係だから、いくらなら買いたいかを
指値するべきですよ。

[11: 匿名さん]

不動産屋は売却の査定で土地の取引価格と建物の築年数、状況をみて
査定価格を提示します。売主はそれを参考にして値段をつけていると
思います。

妥当な値段を知りたいのなら、土地の価格と建物の価格を売主に聞いて
そのどちらかで妥当で無いと思われたら、値段を交渉すれば良いと思い
ます。

[12: 1]

みなさんアドバイスありがとうございます。
都内ではないし、再開発で地価が上がるところでもありません。土地の価格は
2800万ぐらいで、担当の不動産屋もそれぐらいだと言っています。
なので、ミサワのセラミックで標準のプランで58坪を立てるのにだいたい
いくらぐらいなのかを知りたったのですが、およそ坪70万ぐらいでしょうか？
その値段から13年間の償却とリスク値を引く値段が妥当な値段かと思います。
リフォームは壁紙程度で、水周りはやっていません。
ただ、見た目的にとても綺麗な家でした。

また、不動産の話では、今ほとんどの売主さんは不動産の査定額に500-1000万を上乗せ
してうりに出しているとのことです。

[13: 匿名さん]

＞不動産の査定額に500-1000万を上乗せしてうりに出しているとのことです。
ほんまですか？
分譲新築物件と間違えていませんか？
壁紙直したくらいでそこまで乗せますかね？

[14: 匿名さん]

どうして13年で売りにでたのか理由がしりたいのですが、転勤とかですかね?

[15: 匿名さん]

うちも中古の家を何件かみましたが、
状態の良い家がある場合、とても不思議なので、必ず、その家を売る理由を聞いていました。
「都内のタワーマンションを買われたので」、という回答が多かったですが、
結局は、金銭的理由が一番多かったように思います。
今、築10年前後というのは、やはりバブルが影響しているのではと思えます。
本当に愛着のある家なら、賃貸にしてでも所有し続けることと思います。
また、とても真剣に悩んだ家がありましたが、
不動産屋の紹介の後で見に行った時、家の前に車を停めたら、
隣りの家の男性に「車を停めるんじゃない！」と怒鳴られました。
もちろん、即刻、やめました。

[16: 匿名さん]

＞不動産の査定額に500-1000万を上乗せしてうりに出しているとのことです。

この話最近良く聞きますよ。
一番の理由は買主さんが必ず値引き交渉をしてくるから。
値引き後の価格＝査定額＋売買手数料に考えている売主さん意外と多いですよ。

また仲介会社が専属契約欲しくて査定額を高くつけている場合もあります。
やはりいい値をつけたところに任せますよね。

でもスレ主さんの物件が一般媒介になっていて、広告媒介を問わない状態なら価格交渉の余地は大いにありますのでがんばってください。気に入った物件を納得のいく価格で買うのが一番です。

仲介会社が専属を欲しがるので通常はあまり一般にはなりません。
また戸建の場合、周りに売りに出していることを知られたくない売主さんが多いので広告媒体も制限されています。新聞の折込チラシやインターネットでの掲載不可など。
これらの条件がはずれている場合、売れないから条件を変更したということが多いので当然交渉し易くなります。

[17: 匿名さん]

>この話最近良く聞きますよ。
頻繁に聞くんですか。そうですか。
しかし横値があるしね。

[18: 1]

どの中古物件もマンションの買い替えが理由っていわれることが多い。
本当かどうかはわかりません。15さんが言ってるように金銭的な理由が一番多いでしょうね。

リフォーム前4000万弱で売りに出されて、売れなくて。2、300万でリフォームして4500万で
再び売りに出しているみたい。

私ととしては真剣に家を買おうと思ってて、妥当な値段なら面倒な値引きしないで、
お互い気持ちよく売買したいのですが、どうもどの物件も設定価格が高すぎるなと
いう感があります。

頑張って交渉してみます。

[19: 匿名さん]

2300万リフォ−ムとはすごいですね。建坪が広いにしても
約４０万／坪かけてるの？
でも前の話では壁紙くらいで水周りなしとのことですが何に
コストかけてるの？

[20: 匿名さん]

>19
よく読みなよ。
に、さんびゃくまん　と読めませんか？

でも壁紙くらいで　に、さんびゃくまんは豪華だね。

>2、300万でリフォームして4500万で再び売りに出しているみたい。
ところでこれ、誰に聞いたの？
工事からの上乗せ分を買い手に晒す業者なんていないと思う。
500万上乗せして売るんだったら「500万のリフォームをしました」
って説明するはずなんだけど。

[21: 1]

リフォームの内容を詳しく聞いたので、素人でも大体200万ぐらいの内容だと
判断できますので、不動産も教えてくれました。壁紙と一部の床とハウスクリーニングです。
昔の売値は昔の広告にも出てたので隠しようがないです。
なので別にさらしたわけではなく、お互い正直に言ってるだけ。

私としては3800万ぐらいが妥当かと思うんですが。どうなんでしょうね。

[22: 匿名さん]

まぁ、そう思うならその金額で交渉すればいいじゃないですか。

売値に納得いかないんでしょう？

但し、心証悪くして交渉決裂になるリスクは覚悟の上ですよね？

ここにいる援護派は、誰も結果まで責任持たないですから。

私は過去２度の自宅売却で百万以上の値引きして人は断りました。

[23: 匿名さん]

いくらなんでも4500万の物件を700万も値引きしろなんて、そりゃ無茶でしょ。
仮に相手が「はい値引きします」などと折れた日には怖くて買えないと思うけど、
スレ主は買うんですか？

しかし売れない物件だからと、いくらリフォームしたからって500万もの上乗せってありかな？
普通利益の範囲内の予算で直して売値据え置きと思うけど。

[24: 匿名さん]

4500万が相場なら700万値引きは非常識です、というか4500万で買います。
ただ、どう計算しても築13年の建物に1700万の値を付けるのはやはり
妥当な値段ではない気がします。妥当な値段で買いたいだけです。
4500万の値段になって半年経っていますが、売れていないというのは
やはりほかの人から見ても値段が相場に合っていないからではないでしょうか？

[25: 匿名さん]

＞4500万の値段になって半年経っていますが

やはり時間が経っていましたか。
不動産が一番動く3月期を過ぎたので、やはり価格が高いとみて良いでしょう。

スレ主さんの交渉されている仲介会社は売主さんが頼んでいる仲介会社とは別ですか？
売主側の担当者に聞けば様子が詳しく判るのですが。

私の場合は売主さん側の仲介会社を調べてその担当者に仲介をお願いしました。
とても素晴しい物件でしたが相場より割高に感じたのでその旨を仲介会社に伝えたところ、
売主さんの値引き後の限界価格をそれとなく教えてくれたので大変スムーズに交渉できました。
でも４００近く下げて頂きましたので売主さんにとっては・・・だと思いますが。

[26: 匿名さん]

不動産屋の値付けはかなりアバウトな気がします。中古住宅の売出価格は、
売主の考えが出ていて、バブル直後に買った値段から売値を出したものは
高くて買い手がつきません。売出価格より1500万ぐらい安く買った友人も
いました。

[27: １]

＞25さん

専任の仲介会社です。話によると、やはりずっと売れていないので、売主さんも
自分の設定価格が相場離れしてることを認識し始めたようで、リフォーム分の
お金は値引きしても良いと。でも私としては、リフォーム前に4000万未満で
売っていて売れなかったというのは、ほかの買主からしてリフォーム前の家の状態
なら4000万弱でも高いということです。それが200万ぐらいリフォームして見た目が
綺麗になって4200万で売るのはやはりまだ相場より高いかなと。リフォーム分
いらないって言っても実際は4200万で売るというのはちゃっかりリフォーム分
上乗せしてるわけですし。

[28: 匿名さん]

>専任の仲介会社です。

専任ということなので、まず担当者を味方にしましょう。
正式な申込書を書く前に、スレ主さんの希望価格をそれとなく担当者を通して売主さんに聞いてもらったらどうでしょうか？

私の場合は希望価格を担当者に伝え、
それより１００くらい下の数字でそれとなく聞いてもらいました。
その数字を口にした途端、顔色が変わったので直ぐに話を変えたと担当者は言っていましたが、
その後時間を掛けて担当者が説得してくれたので結果としてほぼ希望価格で購入できました。

ただ、22さんも言っていましたが交渉が決裂する覚悟は必要です。

また購入希望者が現れなければ価格は徐々に下がっていくと思いますが、
金利が上昇傾向ですのでローンを使う場合は金利分も含めた総支払額で考えてみて下さい。

[29: 匿名さん]

1って発言するたびに数字が違うんだけど・・・・・

[30: 匿名さん]

１さんはミサワホームの家が気に入っていて、中古でも欲しいのですか?色々住宅展示場回りして勉強されたら如何ですか?13年前はどういう建て方だったかとか、今13年前と同じ建て方だったら幾ら位かかるかなど、例えばエムジオ、ペアガラス、気密　断熱等今の住宅と同じ性能ですか?

[31: 匿名さん]

土地から新築してもたいして支払額変わらないのではないでしょうか。
ほんとに建坪あんなに必要なんですか。

[32: 匿名さん]

１３年前の仕様の家を新築で建てた方が安いんじゃない。
今の部材のほうが長持ちする物も多いからメンテコストも掛からないよ。

[33: 匿名さん]

鉄骨が錆び付いてたりしないの？