以前の持ち主がした契約の有効性

[匿名さん]

現在、住宅メーカーとの契約も済ませ、確認申請がおりるのを待つのみでしたが、
確認申請時に、ＮＧが出てどうしたものかと悩んでいます。

市道（４ｍ）と家の境界線は道路のＵ字溝上にあり、Ｕ字溝に境界鋲が入っています。
その鋲から当方の土地になりますが、Ｕ字溝から家の間が２０ｃｍづつあり、見かけ上の道路が
４．４ｍ程になっています。

市の話では、Ｕ字溝から家の間は、「私用には使わない」との書面をもらっているため、建蔽率の
元になる有効面積には含められないため建蔽率オーバーのようです。
どうも、以前の持ち主が市とそういう話をしていた感じなのですが、土地購入時にそのような話
は出ず、契約書にも記載されておらず、寝耳に水状態です。

もし、以前の持ち主が交わした話を、後に購入した人も従わないといけないものでしょうか？
セットバックによる面積減少なら納得もできるのですが、４ｍは確保された上で、そこから更に
広くという話なので、イマイチ納得ができないところです。

なお、土地が狭くこれ以上狭くするのは生活がしにくくなり、地盤もゆるいので３階建てはＮＧ
なのです。