機械式駐車場のメンテナンス費の削減方法について

[管理費削減中]

エレベーター以上の金食い虫の機械式駐車場のメンテナンスですが、
こうやって経費削減に成功したとかいう話をお聞かせください。
「立体駐車場メンテナンス一括見積窓口」というのを検索エンジンで
見つけて、使ってみましたが、1週間たっても何の音沙汰もありません。
この窓口の評判や使用経験もお聞かせいただけるとありがたいです。
他社によるメンテナンスが不可能だと思われるメーカーの方がいらっしゃれば、
そういう意見も書き込んでください。

[261: 匿名さん]

安くて品質を維持することの難しさを知らない人多すぎ

[262: 匿名さん]

管理費削減中、おとなしくなったね。
大体、現在の情報化時代に、メーカー系のＥＶの１基の値段を
交渉によって大幅に変えることはしないよ。
そんなことをすれば、結果的には自分の首をしめることになるからね。
ＥＶの保守点検費用も均一化されてきているでしょう。
もっと柔軟な考えをもたないとね。
思い込みが激しすぎると、これからの人生にとってもプラスにはならないよ。

[263: 元フロント]

262
分譲マンションなどは特に情報がないというか、管理組合自体が主体性を持っていないので、価格が高止まりしていることは事実です。

これが民間だと、毎年当たり前のように減額交渉されているので、価格が下がっています。
それに対して、大多数の管理組合は、当たり前のように同一契約で管理会社と契約を更新しています。

管理会社とメンテ会社は毎年当たり前のように減額交渉がされています。

そうしないと、管理会社は食っていけませんから。

価格は交渉すれば必ず下がります。
ＥＶ１基の料金も同じだと思いますけどね。

そこに交渉力があれば必ずいけます。

[264: 匿名さん]

タワマンでケチるのは矛盾してる。余裕のある人が買うものだと思う。

[265: 元フロント]

264
ケチると適正価格に持っていくは違うと思います。
後、金持ちほどセコいって言いますし（笑）

[266: 匿名さん]

金持ち喧嘩せずともいいます。

[267: 匿名さん]

>263
勿論値引き交渉は必要ですよ。
ただ、限度は知っておかないとね。

[268: 匿名さん]

>263
支出の見直しと称して、闇雲なコスト削減を図ることは、暮らし向きの
低下、設備機能の低下、劣化促進につながる危険性を秘めています。
何事にもバランスは必要です。
但し、相場と比べ割高な部分については削減する必要はあります。
管理委託費を値引きすることが、下請け業者泣かせの提案になっていないか、
品質低下になっていないかということも考慮する必要があります。
根拠ある値引きと値引き後の精査が必要です。

[269: 元フロント]

267
268
おっしゃるとおりです

私の理想は、メンテする業者の金額を表示してもらって、その金額の２～３割程度を手数料として管理会社に支払えばいいんじゃないかなと。

すべて見えるようにしてもらいます。
管理会社は全ての管理をしてもらうわけですから、当然手数料を支払う必要があると私は思います。

管理会社の力によるメンテ業者の価格ってところもありますし。

[270: 匿名さん]

>269
そうですよね。
適正利潤は商行為をしてるのだから当然だと思います。
適正利潤・適正価格です。

[271: 元理事]

>269
あなたのマンションは、管理事務費を払っていないのですか？
管理委託契約書を読みましょうよ。
事務管理業務に、直接契約での業者の立会い、履行確認が契約に入っています。
２重払いですよ。

[272: 匿名さん]

おおめにみてやれよ

[273: 元フロント]

271
施工責任代みたいなものかな。
管理会社通しとけば、何かあった時に責任を追求できる。
でも、組合直契約だと管理会社は立会いこそするけど、それ以上の責任はない。
ガチガチに絞っても良い関係はできないとおもう。

通さないのであれば、ほぼ自主管理に近い形だね。

[274: 匿名]

立会するだけで責任持たないなら２割３割はボッタクリ。

そもそも管理員の給与は管理委託費に入っているし、
業者の立会なんか管理委託業務の範囲内だから
業者の見積に上乗せしたら２重払いもいいとこ。

そのへんきちっと指摘できる管理組合だと
こういうフロントに騙されないで無駄なコストの
削減が出来るわけだ。

必要なコスト（資材代、輸送費、その他経費、業者の利益）は出すが
無駄なコスト（中抜き、ボッタクリ）は出さない。施工管理するなら
どんな管理してどんな報告書出させるか、施工ミスや手抜きがあった場合に
どんな責任取るかまで明らかにして金額決めて契約すればいい。

なんもしないくせに３割とか上乗せする管理業界はやっぱ
どっか感覚がおかしいんだよね。

[275: 元フロント]

274
管理業界が特別といいますが、貴方は他のものの価格に対して疑問はないのですか？

コーラの原価っていくらかご存知です？
私も詳しくは知りませんが、原価ってすごく安いですよね？

代理店何社も経由してるものもありますよね？

サービスに見合った価格かどうかってことじゃないですか？

[276: 匿名さん]

削減ばかは相手にせずによい

[277: 入居済み住民さん]

＞No.276 by 匿名さん　2012-01-08 07:12:55 削減ばかは相手にせずによい

意識がわかりやすい発言です

[278: 匿名]

>>275
今のサービスが価格に見合ってると思うなら
やはり常識を疑った方がいい。

原価が経費の全てと思っているのも無知すぎ。
材料費だけで工事しろといったら業者も怒るぜ？

そして管理委託業務との２重払いに対する指摘についてはなんら反論出来ず
ぐうの音も出ないじゃないか。もうひっこんでろよ。

[279: 元フロント]

278
二重払いかどうかがそんな問題ですかね？
まぁ二重払いどころかもっとあるかもよ（笑）

二重払いと思うなら、指摘してその業務を外せばいいやん。二割三割程度なら適性だと思う。
貴方のとこは何割抜かれてますかね？

[280: 匿名]

まあこれが実態だな。

[281: 匿名]

痛いところつかれて逆ギレとか
みっともなさすぎ。

管理業界に自浄作用がないのが
モロバレですな。

[282: 元フロント]

281
どう取られても結構だが、私は既に辞めてるし真実を述べてるだけ。
辞めた私から見て、別に二重三重でもなんとも思わない。
それが適正価格から大幅に超えてたら許さないが、うちのマンションはそこそこサービスは良いし、価格もぼられてる感じはしない。

仮に管理運営業務、会計業務、管理印業務以外のメンテを直契約にして、管理会社に１銭も入らない仕組みができたとしたら、管理会社は普通にやっていかれないし、フロントも管理員も相当質が下がるだろう。

そうなると、今以上にあからさまに工事などで儲けに走り始めるだろう。


と、思うよ。

[283: 匿名]

見えないところで儲けに走られたら最悪

[284: 匿名さん]

管理会社を選ぶことが適正な管理につながるよ。

[285: 元フロント]

283
だから理想は原価と利益を見えるようにって思ってます。
消防点検が一万円なら、三千円が管理会社の段取りなどの手間賃。七千円が点検業者の取り分。
ただし、管理会社が自社で点検できる資格があったら、表示金額が原価だと言われるから、考えても意味がないかも。

[286: 匿名さん]

適正利潤とか共存・共栄が理解できない者がいるな。
企業は利潤を追求し、社会に還元するということも。

[287: 匿名さん]

元フロントさんに同意
うちは大規模修繕は理事会自ら業者を選定するけど、日頃の小修繕は管理会社に委ねている。管理会社が取るマージンは、諸々の手数料＋責任料だということで納得している。ちょこちょこした工事でいちいち理事会自ら業者を探したりなどしてられないしね。
あと、リプレイスして管理委託費がかなり安くなったので、その分管理会社もどこかで稼がせてあげないとやっていけないだろうという配慮もある。ぼったくられるようではダメだが、ケチりすぎて管理会社との関係が悪くなるのも避けたい。

[288: 元理事]

その通り、
日々の管理業務、点検等でもうけさすより
工事費の手数料金でもうけさす方が
マンションが、きれいに保てるのは明確だよ
すなわち、点検業務等を徹底的に見直し
管理委託費を削減し、贅沢な修繕積立金で修理しまくる

[289: 匿名さん]

バリアフリーなどの快適性能アップに回したいね

[290: 匿名さん]

これからは省エネなどの環境性能に投資したい。

[291: 匿名]

>>287
＞日頃の小修繕は管理会社に委ねている。
＞管理会社が取るマージンは、諸々の手数料＋責任料だということで納得している。
＞ちょこちょこした工事でいちいち理事会自ら業者を探したりなどしてられないしね。

なんか理事の責任放棄したような発言だな。

１万円からいくら削減しても知れてるけど、１０万２０万になると
大きく変わってくるし、２割乗せているのか２倍乗せているのかでも
大きく違ってくるからな。

ちょこちょこをどの程度とみているのか知らないけど、常にチェックされる
緊張感を管理会社に与えておくことも必要だよ。

＞リプレイスして管理委託費がかなり安くなったので、
＞その分管理会社もどこかで稼がせてあげないとやっていけないだろうという配慮もある。

なんだこれ。リプレイス前は相見積してたけどリプレイス後は相見積やめたのか？
住民の同意も得た上でやってるんだろうな？管理委託費安くなる代わりに小規模修繕は
管理会社の２重利益上乗せを許しますって総会議案にあったとでも？

＞ぼったくられるようではダメだが、ケチりすぎて管理会社との関係が悪くなるのも避けたい。

弱気にもほどがあるな。適正な管理を求めて関係が悪くなるなら
それこそリプレイスしなさい。管理会社はあくまで理事会の意向を
受けて動くもの。管理会社の顔色を窺う理事なんて無能すぎるだろ。

[292: 匿名さん]

管理費削減屋さんが多くてかなわんな

[293: 管理費削減中]

みなさんほど時間がないので、
仕事と管理組合の実務と家族サービスで忙しくて、久しぶりに覗きました。
やはり、駐車場メンテの役に立つ書き込みはありませんね。

>279 の書き込みは私の現状認識を裏付けてます。

>257 住宅設備用エアコンでしょ。もちろん、知ってますし、
建設関係の知り合いの会社を通して見積もりも取りました。
メーカーに一般用との差も確認しました。馬鹿はそちらです。

>255 私は技術屋なので、制御基板くらいは外部との入出力の情報があれば
簡単に作れることはわかってます。情報がまったくないと手間はかかりますが、
作れないわけではないでしょう。しかし、独立系にそれだけの余裕と技術力が
あるかは正直あまり信用していません。
メンテナンスを独占する商売の方法自体を見直させるように、ねばり強く
国や行政機関に働きかけていくしかないと思ってます。

うちは毎月40万以上、管理会社に手数料と事務費を払ってますよ。
それなのに、何で業者への委託費から大幅に抜かれなきゃいけない
のですか？だって、フロントマンは15件程度かかえているから、
全部うちと同じだったら。600万も売り上げがあるので、
それ以上取るのは取りすぎです。それで回らないとしたら、
その会社はよっぽど高コスト体質に陥ってます。

[294: 匿名さん]

制御基板といいますか、単なるＰＬＣ（シーケンサー）です。

[295: 匿名さん]

>>293の管理費削減屋さん

>全部うちと同じだったら。600万も売り上げがあるので、
>それ以上取るのは取りすぎです。それで回らないとしたら、
>その会社はよっぽど高コスト体質に陥ってます。

以下のものを考慮しての発言ですか。
・営業部門は、人事、経理など間接部門分の人件費や物件費（オフィス賃料等）も稼ぐ必要がある
・給与以外にも保険料その他経費がかかる

ちなみにフロント担当者は年収いくらだと想定していますか。

[296: 管理費削減中]

月600万円なんてベラボーな額です。
事務委託業務なら人月200万円でも多すぎです。

私の業界に近い、ソフトウェア産業なんて高いところでも
人月100万円程度で、地方ならずっと安いです。
確かに、少し前は人月150万円ぐらいの頃もありました。
ここ15年ぐらい、どんどん下がっています。
これでも、管理職や総務や研究部隊のオーバヘッドや
職場の家賃等も含まれています。

業務委託費から利益を抜く正当な理由があるとは
まったく思っていません。これがなくては回らない
会社なら、本当の意味でのリストラをしてください。

[297: 匿名さん]

15件は多すぎ
そこに問題がある

[298: 匿名さん]

仕方ないよ
安かろう悪かろうだから

[299: 管理費削減中]

>297
うちのフロントは15件より少し多いです。
まあ、私が調べた範囲じゃ平均15件ぐらいじゃないのですか？
ダイアモンドの調査とかは管理職も含めた従業員数で割った値で
信憑性ゼロですから。

例え、これが10件でも、1物件当たり20万円程度水揚げがあれば
十分やっていけるはずです。それがなんで出来ないのですか？
各種委託経費や管理人さんや清掃の費用は別に払っているのですよ。
売り上げの大部分を親会社に上納でもしてるの？

ここに書いていると、うちの管理費内訳にどんどん腹が立ってくる。

[300: 匿名さん]

15件オーバー！
うそでしょ

[301: 匿名さん]

元フロントが15なんか無理って言っていなかったか。

[302: 元フロント]

元フロントです（笑）

おそらくですが、管理会社の利益は３～４割くらいじゃないでしょうか？
私がいたところはその程度でした。
メンテナンス業務は２～３割りくらい抜けたらいいとこで、事務管理費の原価をどのように見るかですけど。
管理員は自給800円程度だったかな。ただし、管理員には保険とか教育費とか経費が結構かかってるんで、実際は自給1,500円くらいで見たら、利益が見えるかも。

フロントマンの給料が400万としたら、昔からいう3倍稼げというなら1200万の利益が必要。
戸数の大きなマンションを担当すれば、利益も大きいですが小さいマンションが多いと、戸数こなさないと無理ですね。

私がやってたところは、月１回の理事会が多かったので、10棟くらいが限界でしたね。
新築のマンションなら、2ヶ月や3ヶ月に1回の理事会なので、15棟やれって言われればできるかもしれないですね。

大手で儲けに走ってるとことか一人20棟くらい担当するらしいですよ。

結局、理事会の段取りと議事録作成に手間がかかるので、それがちゃんとできる棟数が管理できる棟数かもしれないですね。

理想は10棟くらいの管理で、月に4回程度の理事会。週に１回はマンションに巡回できる感じでしょうかね。
週に1回はマンションに行かないと、さっぱりわからなくなってきますけどね。

[303: 管理費削減中]

>302さん
私が書いた月40万円には管理員関係の費用は入ってません。
純粋にフロント関連の事務費＋管理組合補助費と
出納関係の手数料と外部委託の取り扱い手数料だけです。
これってほぼまるまる管理会社の取り分ですよね。
何か外部に支払うべき原価が掛かってますか？

これを10物件もやっていれば、月400万円も
外部への支払いがほぼゼロの売り上げがあるのです。
こんな恵まれた商売は他にはないですよ。
ソフトウェア業界の人月が高い会社と比べても、
この部分だけで一人当たり4倍の売り上げになってしまいます。

ソフト会社だって上司もいれば、総務もいれば、
売り上げと直結しない部隊もいろいろと抱えてますが、
ちゃんと会社を回してますよ。

それなのに、管理会社は外部委託費から鞘抜きをしないと
やっていけないというのはおかしいんじゃないですか？
しかも、こんなに潤沢に収益があるにも関わらず
フロントの給与が安いというのなら、
お金はどこに消えるのですか？ぜひ教えてください。

[304: 匿名さん]

海外と競合してる業界はもうかりませんよ。ソフトの開発は日本人がやるよりインド人がやるほうがやすい。
フロント、管理人がインド人でよければ管理費もやすくなる。

[305: 元フロント]

303
フロントの人件費＋会計担当者＋システム費＋会社の利益ですかね。

フロントの人件費には
マンションへ行ったりする実費
理事会の運営補助の実費
総会の運営補助の実費
施工業者などの立会い実費
未収金などの督促業務
その他運営補助の実費

会計担当者の人件費
会計資料作成
通帳記帳
未収金の督促業務
その他

システム維持費
会計資料をつくるシステム費

後は緊急対応費
これがなにかと費用かかります。
夜中などの対応費ですね。
警備会社が出動した後に、出動するものです。

あと何かしらあると思いますけど、残りが利益ですかね


会計担当が一人３０棟くらいできたようなできなかったような、ここらへんは会社によっても違うでしょうし。。。


40万×10棟だと400万
これだと20棟は管理しないと、会社に利益がでませんね。

マンションって10戸のマンションでも、300戸のマンションでもあまり手間が変わらなかったりします。
住んでる人の質でずいぶんと難易度が変わってきます。

この掲示板の方々が住んでるようなマンションは難易度が高いですね（笑）


一人1000万は利益がでるような仕組みじゃないと、管理会社は儲からないですね。

[306: 管理費削減中]

>305
元フロントさん、ちょっと期待はずれの答ですね（笑）。
挙げられた実費はどれもフロントの人件費もしくは
交通費ですよ。ソフト会社でもさまざまなデータベースや
システムを社内で運用維持してます。
これらはソフト会社でもすべて掛かっています。

交通費だって客との打ち合わせもあれば、客先での作業もあります。
地方に本拠地がある会社なら、しょっちゅう東京まで出張です。
ぜんぜん納得できませんよ。

書いたご本人が納得させられるとは思ってないと思いますが。

>304
日本人が開発をやっているソフト会社を例に挙げました。
インドやベトナムを使っていいなら、単価は人月50万を
切ります。それでも会社は回ります。
高くても日本人がいいという顧客も開発内容によってはあります。

[307: 元フロント]

私が書いた1000万は年額だ（笑）
月100万の純利益は必要ってことかな。
大手だと、もっと給料高いから比例するってことですね。

月40万の管理運営費だと100戸くらいのマンションでしょうか？
それを一人のフロントが10棟管理できるとなれば、管理会社はウハウハでしょうね。
私がいたところは、50戸以下のマンションが多かったので、利益確保が難しかったですね。

[308: 匿名]

うちのマンションの理事会は、フロントのスケジュールが最優先です

[309: 匿名さん]

情けない組合ですね。マトモな男はいないの？

[310: 管理費削減中]

>307
なんだ年額ですか、それじゃ私の妥協点のフロント１人当たり月200万
よりずっと厳しいじゃない。ちゃんと読んでくださいね。

年額1000万なら、うちのマンションだけでそれ以上の金額を現管理会社
に貢いでいそうです。

やっぱり頑張って管理費を見直す必要がありそうですね。

>308
私が理事会に加わるまでは、うちもすべてフロントのスケジュールで
決まっていました。フロントは月1回も現地に来ません。
そのくせ、委託業者をクレームで呼び出すと、上司を連れて
業者だけで管理組合と会わないように飛んで来ます。

近くで工事があるので家屋調査があっても、フロントも管理人も
立ち会いません。私に家屋調査の連絡が来たのでさえ、前日でした。
その施工業者に役立たずの管理会社を通さずに管理組合と直接話す
ように言いました。

こんな管理会社になんで金を払う必要があるのか疑問の日々です。