パークホームズ西馬込クリアコート

[マンコミュファン]

＜全体概要＞
所在地：東京都大田区西馬込1－36－3（地番）
交通：都営浅草線西馬込駅から徒歩4分
総戸数：57戸
間取り：3LDK・68.79～77.56平米
竣工・入居：2013年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産住宅サービス

[84: 匿名さん]

道理で、ホームページをまるっきり更新しなかったワケだ
環七沿いの洗足がさんざんの前評判で、すでに最終１戸
やはり、三井の新築は、集客力があるね
リセールなんて、気にしないのかなあ

[85: 匿名]

んー、やっぱり城南の三井は強いんだね。
この辺は城南ぽさはあんまりないけど。
まー交通は意外と便利かもね。
２次での申し込みを検討してみよかな。
リセールの問題は確かにあるけど
この坪単ならあんま問題ない気もするね。

[86: 匿名]

ここの坪単、低層階は２００とかあったらしいね。
いくら西馬込とはいえ
なんでこんなに安いんだろ。
逆に気になってしまうのは考えすぎなんだろうか。

[87: 匿名]

西馬込なりの値付けじゃない？

[88: 匿名さん]

ここは準工ですよね、三井なら第一種低層でないと・・・

[89: 匿名さん]

世田谷・目黒では、当分プロジェクトの予定はありませんと、

なじみのレジデンシャルの方から言われ、ガックリ

いくら値づけが値づけとはいえ、西馬込は。。。

[90: 匿名]

とはいえ目的によってはお買得感はでかいかな。
駅力を無視できれば、
都心と駅への近さは。
マイナーな故に、ここら辺に馴染みのある人であれば悪くないのかも。

馴染みない人は、
実際に駅を降りてみるとアウトかもね。

[91: 周辺住民さん]

西馬込が悪いんじゃなくて、
準工業地帯が悪いんでもなくて、
立正の付属校に隣接が悪いんじゃなくて、
国道に隣接していて、
国道よりも低い土地にあるのが
俺にはマイナス要素に思えるな。
なんでみんなそんな騒々しいところに住みたいのか・・・。

[92: 匿名]

なるほど、確かに駅がどうとかではなく、
それが本質かもね。
でもそれを十分加味した良心的な値付けにも思えるから、いわゆる適正価格と言えるかもしれません。
マイナス面をしっかり価格に反映させてるのであれば好感もてます。
あとは購入した人がそれを理解して購入したかどうかが大切ですね。

[93: 匿名さん]

正確な状況が分からないのでここの書き込みを信じるとして、
超都心やブランドになる高級住宅街、もしくは再開発地の物件ですらないのに、本当に１期で完売するならなんだかんだ凄いな。竣工前の完売ですら珍しいご時世、この場所で１期って。
最近増えてるようだけど、モデルルームとそこで発生する人件費を長く維持する費用を考えるなら
価格抑えて、早期完売にもっていく、と考えたなら理に叶ってる。

[94: 匿名さん]

いま３１の公式ページで新築ＰＨを見渡して、
たとえば、目黒、洗足、あるいは多摩川を越えて大倉山がある
各物件のメリット、デメリットを加味して絶対評価（５点満点）を付けたらどうなるだろう
９２さんの指摘を踏まえて、西馬込は「４」という人もいるかもしれない
確かに、どのＰＨを検討するにしろ、当人が「２」か「３」の判断で一生の買い物にはなかなか踏み切れない

[95: 匿名さん]

当然メリットデメリットはあるんだけど、
オレはこの物件いいと思うけどね。

やっぱり申し込んでおけば良かったなぁー。
買える人、おめでと！

[96: 匿名さん]

2～3階で4000万台前半ならお買い得ですね。
5～6000万台もあるようだけど、そこまで余裕あるなら他に行くでしょ。
もちろん予算によるけど。

[97: 匿名]

このマンションは価格が安そうだったので興味がありましたが、駅を降りて愕然としました。

西馬込の方々はどこで生活必需品を買われているのでしょうか？

[98: 購入検討中さん]

城南地区でパークホームズはもう当分、分譲しないだろうから、妥協できる人は買いですね

[99: 匿名さん]

>９７
普通に駅前のスーパーとドラッグストアでしょ。

[100: 匿名]

>98
そう言われてもここは所謂城南地区では無いので、特に希少性は感じられない。

[102: 匿名さん]

厳格に範囲が決まっているわけではないけど、一般的に、西馬込を城南だととらえている人は少ないのでは？仮に形式的には状なんだと言えても、城南が人気がある理由はここには全く当てはまらない。

[103: 匿名さん]

城南が人気がある理由を列挙してください。

[104: 住まいに詳しい人]

＞そう言われてもここは所謂城南地区では無いので、特に希少性は感じられない。

相当勘違いされてませんか？

城南→旧荏原郡→馬込村

西馬込を城南といわずして、何処を城南と呼ぶのかな

[105: 匿名さん]

城南とか特別視してるのは業者だよ。
ただ高く売りたいだけｗ

だから、ちょっと安いのが出てくると城南じゃないと言う。

業者の詭弁だね。

[106: 匿名さん]

昔、住んでました。

静かな住宅地なんだけどねぇ。

デメリットは、

商業施設は少なめ(特に、本やCD等)、坂多い、

かなぁ。


大きな買い物は、バスで川崎まで行くかな？
五反田駅はあまりパッとしないし。

始発なので、いつも座れるのは良かった。

[109: 匿名さん]

イメージの良し悪しはありますが、
西馬込はもちろん大田区は城南ですよ。

いろんな事情で認めたくない方もいるとは思いますが・・・

[110: 匿名さん]

城南とか特別視してるのは業者だよ。
ただ高く売りたいだけｗ

[111: 匿名]

そうだよね、定義も境目も曖昧だから、
高く売りたいから城南を連呼する。
しかしもっと痛いのは
「こんなとこ城南じゃない。」とムキになる人w
それぞれ自分にとっての環境と利便性にはマジどうでもいい。

[112: 匿名]

どこが城南でもいいけど等々力とか尾山台と西馬込が同じ括りは無いだろと。
雰囲気、環境全然違うし。

それがしっかり値段に反映されてるので三井はそこんとこちゃんとわかってる。

[113: 匿名]

>>112
そうですよね。
城南地区の定義は賃貸のエリア区別やらみても目黒区、世田谷区、大田区で間違いないのですが、それぞれ特徴的ですよね。もちろん賃貸の定義＝分譲の定義と考えています。

その城南地区の中で西馬込はどう考えても格は下位ランクになるだと思います。

しかし、価格はしっかりと反映されているのは、購買のモチベーションにはなるでしょう。
東京都西部で広さを求めて駅徒歩5分圏内は本当に見当たりません。
※東中野は再開発でありますが、やはり高めですね。

だから三井でこれは良心的だと思います。


準工業地域、学校隣接ということを考えても、価格に反映されてると思えるので、気にしない人にはいいかと思います。むしろ活気が生まれて駅前も違った成長をするのでは？などと期待させるという考え方もあるでしょう。

確かに第二京浜隣接は不満要素ではありますが、要望すべて満たす物件などほぼありえないと思います。個人的には買える要素は大きいと思います。

[114: 匿名]

>104
どこが城南かとかじゃなくて、単純に西馬込に希少性は無いと言うことです。
中古物件見てればすぐにわかります。

[116: サラリーマンさん]

114さん、議論をすりかえましたね

希少性うんぬんを言い出したら、城南で該当する優良中古なんて、ほんの一握りですよ

リハウスやアーバンネットをご覧になれば、誰でもわかること

[117: 匿名]

城南がどこかを議論したいのはあなただけ。そんなのどうでもいい。
あなたの定義する城南だろうが、誰の定義する城南だろうが、その中で今後供給が絞られると聞いても西馬込に希少性は全く感じない。
単純な話です。

[118: 匿名]

>117
そう、城南の定義や城南がどこかはどうでもいいんだよね？
だとしたら希少性を感じないも何もいったいどこと比較して感じないの？単純な話にもなってないし、論理が破綻しちゃってるよ笑

ま、８割出しの１期１次は即完売でもう買えないんだから
検討ｽﾚでいくらﾈｶﾞっても残念ながら痛いだけだよ。

[119: 匿名さん]

近隣のパーク○ウス 池上、オー○ル久が原、○リオ久が原は、まだ完売出来ないでいることを考えると人気のほどがわかりますね。
ただ規模が違うので一概に比較は出来ないですがね。

[120: 匿名さん]

同じ城南で世田谷・目黒でもないのに、この好結果
４０００万～５０００万台で３１のマンションを買えるなら、
チャンスとみる向きも多いでしょう

[121: 周辺住民さん]

三井のマンション（笑）
たかがそんな程度のレッテルやブランドに憧れたばかりに、
国道脇のしかも低地のマンションを買っちゃうやつがいるかと思うと、
なんか情けなくて笑えてくるね。
そんなものよりも、
ちょっとでも中身を見て検討できないのかね。

[122: ご近所さん]

一軒家からの住み替えを考えていましたが、
西向き、谷地（国道と西面の坂との窪地）の水はけの問題、地盤の悪さ（昔は水路だった）がどうしても気になりました。
ただし、さすが三井、モデルルームを見る限り質感（グレード）は良いと思います。
すべてに完璧な物件はありませんが、今回は見送りました。

[123: 匿名]

もともと安い地域なのに三井で安いとか言ってるのが痛い。

もともとたいした価値が無いから安いのに。

[124: 匿名さん]

坪200万円割っているのですか？

[125: 周辺住民さん]

そして、西面の坂の上には新幹線と横須賀線が走る、と。
どんだけいろいろなものの谷間にあるマンションなんだよｗ

[127: 検討中さん]

>124
さすがに一番安い部屋でも坪200万は割ってなかったかと。。
坪210を下回る部屋は低層階にあったような気がします。
ただ２次で価額を変更することもあり得るかもしれませんが。

[128: 匿名さん]

先日現地に行って、三井の物件といえども、ひいてしまった
マップのイメージと、ギャップも大きすぎて
間取りなどは悪くないと思いますが…いかんせん、みなさんご指摘のように谷間です
それより、最寄り駅で選ぶなら、商業施設などが整った街でないと、将来不安を感じます

[130: 匿名さん]

目黒のパークと、フィニッシュはどっちが早いか

[131: 匿名さん]

確かにネガな意見は貴重。

売主は買主が聞きたいネガなことなんて当然言わないし言えない。
ここにあがったデメリットに納得出来たなら検討したらよろしいかと。

確かに比較的安めな設定だけど、不動産屋にしかわからないそれなりの理由もあるんだろう。

確かに二国より低い位置にあるけど、ここは海抜13mで水没等の心配は少ない
よ。多摩川・呑川も含めて。ここから田園調布にかけてさらに高台になっているけど。もともとお城があったので、地盤も言うほど柔ではないね。

想定外の地震、津波、竜巻が来たらわからないけど。

[132: 検討中の奥さま]

第二京浜の歩道って、ありえないくらい細いのよね。
人がすれ違うのがやっとくらい。
その細い歩道を生意気盛りの男子中高生が
毎日毎日毎日、数千人も通学してくるのよね。
その小僧の群れをかき分けて通勤のために駅に向かうって、
考えただけでも苦痛だわ(>_<)

[133: 匿名さん]

第２京浜の歩道、確かに広くはないですが
人がすれ違うのがやっと、、？？
ずいぶん横幅が･･･大きい方なんですね。。

[134: 匿名さん]

今日、第１期２次の募集＆抽選だったようですね。
また全戸完売、抽選多数だったんでしょうか。
どなたか、ご存知の方はいらっしゃいますか？？

[135: 匿名希望]

第一期二次に回ったのが10戸弱ほどですので、競争率は高かったと思いますよ。

[138: 周辺住民さん]

浅草線が座れなくなるから、西馬込はあまり知られない存在のままでいい。
でも学校が出来たら、もっと子供向けの店も増えて賑やかになるよ。

[140: 匿名さん]

みんながみんな1000万プレーヤーではないんだよ。
余裕あるなら大岡山や駒澤大学‥等々行きますよ。

この条件でこの価格帯だから良いんだよ。だから即売なんだよ。

[141: 匿名さん]

第一期二次の競争率、気になりますね。

[142: 匿名さん]

西馬込でも、番地が南馬込だったら良いんだがな。
第二京浜よりも南の地域。
地名のブランド力はなくとも、
極めて良好な住宅街であるから。

西馬込が最寄りのマンションって、
大体が仲池上の番地だからね。
仲池上は倉庫などが点在する雑然とした街並み。
加えて呑川にも近い、かなり微妙な地域。

この物件はそのどちらでもないが、
谷間の低地であり、
第二京浜沿いというハンデを背負ってるよね。
比較対象は数年前に西馬込駅隣にできたお城のようなマンションや、
パークハウス池上だろうね。
余裕がある人にはヴェーゼント久が原という過去の物件も調べてもらいたい。

[144: 匿名]

西馬込とか池上ってどうしても蒲田とかの近くのイメージがあって残念な感じなんだよね。

>142さんの言う通り南馬込なんかは実際は良好な住宅地なんだが。

[145: 匿名さん]

西蒲田に隣接してる池上はともかくとして、
西馬込が蒲田の近くというのはどうかなぁ。
思い込み強すぎじゃない？

[146: 匿名さん]

以前、南馬込に住んでましたが、本当に閑静で高級な戸建も多いエリアでした。最寄りは馬込駅でしたが駅前は西馬込よりさらに何もない。

あと、誰かも言ってましたが、ここは管理費高くないですか？

[147: 匿名さん]

そうですね、相対的に見て管理費はちょっと高めですね。
これは、総戸数５７戸の小規模マンションで、三井の管理会社ですからやむを得ないのかなと思います。
三井の管理会社は評判は良いですが。

[148: 匿名さん]

やっぱそうですよね。少ない戸数と三井は納得ですが、機械式駐車場てのも関係ありますよね。

いろいろ含めて人気があるてことなので、皆さん納得されて購入してるんだなあと思って。

[149: 匿名さん]

三次募集をやるんですね。
二次で終わりかと思ってました。

[150: 匿名]

三井ってそんなにブランド価値あるのかな？庶民的ブランド感を覚えてしまうのは私だけ？
今や東急、野村の方がブランドって感じ。実際高くて手がでないが質は最高にいい。まぁこのエリアにはなかなか出ないけど。

[151: 匿名さん]

財閥系デベの信頼感ということでしょ。
パークホームズはバリバリの庶民ブランドですよ。

野村のプラウドには高級〜庶民向けまでなんでもありですね。城東や埼玉、千葉にも普通にあります。それなりの仕様で。

[152: 匿名さん]

そう、良い悪いは別として財閥系デベは信頼感。三井が庶民派というわけじゃなく、大手だからﾊﾟｰｸﾏﾝｼｮﾝ〜ﾊﾟｰｸﾎｰﾑｽﾞまで幅広くランク分けしてるんですよ。

逆に野村は特に最近は場所・仕様問わず、ﾌﾟﾗｳﾄﾞﾌﾞﾗﾝﾄﾞだけで高級〜庶民派まで対応して、仕様もそれなりにしちゃってるからなんだかな、という感じがします。
ってここと関係ない話ですいません。

[153: 匿名さん]

パークホームズもプラウドも「A」ランクは、ほんのわずかです。多くは庶民向けです。

[154: 匿名さん]

東急のブランズにブランドイメージなんてたいしてないでしょ。中古マンションのチラシを見ると、やはり、旧分譲で特に売りにしてるのが三井、住友、三菱、野村。ただ、三菱は藤和と合併して、ブランドを統一してしまったからこれからは微妙ですね。

[155: 匿名さん]

中古なら、三井か野村、、、でも、プラウドの中古は少ないので希少価値がある。三井の中古はもろもろか？

[156: 匿名]

プラウドの中古が価値があるってどこのデータですか？
いずれにしても西馬込でリセールは期待しない方が賢明ですよ。

[157: 匿名さん]

例えば桜新町やら武蔵小山あたりに比べたら期待薄だけど、一定の層からは期待出来るでしょ。

[158: 匿名]

駅２分のプラウド馬込が１年くらい売れ残ってたのには笑った。

[159: 匿名さん]

世田谷のプラウドは分譲時より高く売れてる。馬込は知らん

[160: 匿名さん]

2000年代初頭～プチバブル前の底値時の分譲物件は、分譲時より高く売れるのが当たり前だから、その時期の物件だとしたらブランドのためではない。

[161: 匿名さん]

>西馬込でリセールは期待しない方が賢明ですよ。
あんたセンスないね。
通勤・通学の利便性のために、始発駅を選択する層は少なからず居るんだよ。
それと、西馬込は借地が多かったり、駅近くが最近まで大地主の土地だったりで、いまいち開発が進んでいなかった。
そのため、西馬込駅の物件というと、坂道があったり、駅から10分位離れているような物件ばっかりということもあった。
この物件も含め、西馬込駅の近くかつ坂道でないというマンションは最近になって出来たもの。
だからリセールに関してはこれまでとは同じでないと考えたほうがいいと思うがね。

[162: 匿名さん]

売り主別中古騰落率ランキング（2010年）は以下の通り。
1 丸紅
2 三菱地所
3 有楽土地
4 東急不動産
5 住友不動産
6 三井不動産レジデンシャル
7 ゴールドクレスト
8 野村不動産
9 コスモスイニシア

野村がリセールがいいということはなさそう。東急は４位でまずまず。三井も６位だからまあまあかな。

[163: 匿名]

>163
センス？

センスのある人が西馬込のマンションを買うの？

冗談もほどほどにしてね。

[164: 匿名さん]

＞売り主別中古騰落率ランキング（2010年）は以下の通り。

先日、大手仲介会社の営業さんに聞いたら、このデータを重視していませんでした。
物差しとして有効なのでしょうか？

[165: 匿名さん]

客観的なデータだからね。信頼度は高い。少なくとも仲介業者の言うことよりは。

あとこのデータは、上位ほど高く売れたという意味ではなく、あくまで分譲時価格と比べてだからね。
そこを勘違いしてはいけない。

[166: 購入経験者さん]

そうかなあ。。。どう客観的なのか、根拠が。。。

[167: 匿名さん]

悪くないと思うぜ。
あんたの方がわかってないな。
西馬込に限らず、馬込は穴場だよ。

[168: 匿名さん]

＞2010年に売り出された中古売出住戸と2001年以降に分譲された新築時の当該住戸価格を突き合わせて、新築時からの騰落率を算出し、これを売主別（ＪＶを除く）に集計し、ランキングした。
（住戸サンプル数は全31,578件で、30以上サンプル棟数のあるデベロッパーのみをランキング対象とした）

だそうですよ。

[169: 匿名さん]

マルベニが１位？　グランスィート・シリーズだっけ？

[170: 入居予定さん]

気になる点もありましたが、いろんなバランス含め
私は入居を決めました。
今後、重要事項説明やインテリアの打ち合わせに行く予定です。
楽しみです！

[171: 匿名]

インテリアってことは4階以上ですね＾＾

[172: 匿名さん]

どのタイプも、住みやすそうな間取りだと思います。

収納も結構あるし、マンションを作り慣れてるなぁと感じます。

[173: 匿名さん]

そうですね、何か突出したところがあるわけではないですが、
場所、駅近、仕様、大手テベロッパー、価格、間取り、と全体のバランスが凄く良いと思っています。
竣工は１年近く先ですが、１期３次で最終のようですのでうちも申し込んでみました。
もっと早く気づいておけば良かったなと･･･
ま、外れたらそれはそれで縁がなかったと思えるかな。

[174: 匿名]

でも間取りには割りと差があるような･･･
Ｆは言わずもがな、Ｋあたりは凄く良いと感じたけど、Ｃ、Ｇ、Ｊあたりは個人的にはちょっと微妙かなと。

[175: 匿名さん]

その微妙な部屋を申し込んでしまったけど・・・

[176: 匿名さん]

パークホームズって、遮音性はいいんでしょうか？

[177: 匿名]

ま、遮音性は二重床・二重天井の最近のマンションでは
一般的な、つまり特に問題はないレベルでしょう。

[178: 物件比較中さん]

南向きのG・Hあたりの間取りを中心に検討始めたんですけど、一つ方角が載っていないのがあって、
Fってどっち向きなんでしょうか??

角部屋のようで、二方向からの広めの日当たりが期待できそうなんですよね。

北向きでない限りは他のどこを向いていても長時間の日当たりになるから気持ち良さそうな間取りなんです。
リビングも広いし、方角がわかれば一番の候補になるかも。

[179: 匿名]

>>178
西か南西と思われます。

[180: ご近所さん]

近所に住んでいて気になる物件です。Fタイプの7階がまだ残っているの？確か最初は倍率二倍とか言ってたけど、直前にキャンセルが出たのかな？まさか、安売りはないよね？先に購入契約した人から文句出るからね。
ついでにモデルルーム見学したけど、このマンションの仕様は普通ですね。都心直通と駅近の割には安いと思います。売るためのマンションと住むためのマンションがあるとしたら、後者かな？20年後、30年後の高層マンションって想像つかないし、キッチンの20年後のディスポーザーのメンテナンス費用は大変そうだし。。管理費の上昇も少ないと思います。
この前の地震では何も落ちなかったし、家具も動かなかったから多分地盤は良好だと思います。
しかし、マンションのコーナーの前に、いかにも売りそびれた小さな賃貸アパートがあって、いつもその前の歩道に車が二台駐車してあるのが気になる。軽自動車とワンボックス。車庫証明はあるの？三井さん、警察に通報して下さいよね。違法駐車でしょう？

[181: 匿名さん]

しょせん外周区。
その割に高過ぎ。

[182: 匿名さん]

もう残１戸か２戸になってるこの段階にわざわざ悪口言いに来る人ってやっぱいるんですね･･･笑
暇なんでしょうか、、というかなんか可哀想。。
ここが高いっていうんだからら収入も･･･ね。

ここの掲示板はもう終息に近づいてるから、
相手して欲しいならもっと他の盛り上がっている掲示板に行ったほうがいいですよ？

[183: 匿名さん]

ここが高いって・・・かわいそうですね。

[184: 匿名]

23区の南側、西側に比べたら確かにかなり安いね。
ただ、西馬込の駅力、資産性諸々考えたら特に安いとも思いませんね。
このくらいが妥当かもっと安くてもいいくらい。
そのくらい街に魅力がない。

[185: ご近所さん me too]

>>180

>マンションのコーナーの前に、いかにも売りそびれた小さな賃貸アパートがあって
ここは、３１がマンション建てる際に買い取り交渉をしたんですが、売ってくれなかったそうですね。　理由は利回りが良いとか。

[186: 匿名さん]

小さくても良いから、車寄せがあったら良かったなあ。
この規模では普通は無いのかな！

[187: 匿名さん]

＞＞185
>マンションのコーナーの前に、いかにも売りそびれた小さな賃貸アパートがあって
ここは、３１がマンション建てる際に買い取り交渉をしたんですが、売ってくれなかったそうですね。　理由は利回りが良いとか。


だって、入居者がいればこその利回りでしょうに・・・
1階の住人は、居なくなるね、きっと。敷地内に高い塀でも作ればいいのに。（笑）
あの軽自動車無断駐車のサーファーのお兄ちゃん、毎日生徒が庭先を歩いて覗き込むんだよ。
まあ、協力者のいないマンションのほうが、コミュニティは作りやすいか？
マンション内に、元地主面して偉そうな人がいたら、めんどう。

[188: 匿名さん]

＞＞186
小さくても良いから、車寄せがあったら良かったなあ。
この規模では普通は無いのかな！


っていうか、駐車場へ外から誰でも入れる状態ってどう？
駐車場にフェンスも門も無いんだけど！！

玄関がある側の道路は、国道からの抜け道だから車がじゃんじゃん通るよ。
通学路になるから規制はされるのかな？
マンションの西側の学校の校庭側の歩道は、けっこう広いよね。
＞180の軽自動車とワンボックスが車庫証明なく駐車しても捕まらない歩道だよ。

[189: 入居予定さん]

駐車場の希望者って、どのくらいいるの？
抽選になるのかなあ？

[190: 購入検討中さん]

まさか、リモコンシャッターの駐車場ではないのですか？

[191: 匿名]

>187
>188
あのーさ、
だから同一人物がここで頑張っても寂しいだけだからさ、
相手して欲しいなら他の掲示板、例えば豊洲の掲示板とかにいったほうがいいよ？
IPアドレスでバレちゃうんだからさ。
っつーかまずは、都内でマンション買えるよーに仕事頑りなよ。
心から応援してるよ！ほんとに(^0_0^)

[192: 匿名さん]

いや、同じ人ではないような？

それで結局残２戸はもう完売したのかな？
申込・抽選はいつなんだろ。。

[193: 匿名希望]

>>192
先着順だそうです。
DとFか・・・　Dは1階ですね。

[194: 匿名]

早期完売は三井にとって失敗だったね。
以降の分譲価格の値上がりが心配。

[195: 匿名さん]

そんなにお買い得だったのかなあ？
ここなら一階でも損はしないかしら。

[196: 匿名]

現地に行ってきました。
西側の学校の圧迫感が思ってた以上にありました。
子供たちがイタズラ半分に覗いてきそうです。
やっぱり、国道が高い位置にあるのはちょっとやだなぁ‥。

[197: 不動産業界の人]

今回の早期完売は私も三井にとっては逆に失敗だったんじゃないかと思う。
いくらなんでも今どき竣工１０ヶ月前に完売させるほど安売りすることもなかったのではと。
ここをテストケースに今後価格を少し上げてくるでしょう。
キャッシュには全く困っていない会社だから、
都心に近い割にかなり地味なこの場所で今の需給バランスを見極めた感がある。
所長も２０代の若手に任せてたらしいしね。
この価格であればマイナス面は重箱の隅をつつくようなものでしょう。
この掲示板に書かれてるようなマイナス面は折り込み済としても、
なぜ竣工１０ヶ月までも前に完売するような価格戦略をとったかが疑問。
需給バランスをネガティブに捉え過ぎてたんじゃないかな。
購入者は良い買い物だったでしょう。
中古の実売価額相場との比較でもちょっと不可解。
同じ大手でも住友とは随分違うやり方だな。

[198: 匿名]

>>196
西側５ｍ道路でしかも校庭になるわけで、圧迫感ってなんだろう？
むしろ抜けてていいんじゃないかぁ？
学校のチャイムとか方が圧迫感より不安。

通学ことを考えると１階は微妙と思うけど、１ｍ高くつくるんだよね、ココは。
まぁ、それでも覗けるっちゃあ覗ける。

国道が高い位置にあるってのは、どんなデメリットなんだろう？
国道が近いってことでちょっと空気とか騒音とかは気になるけど、高い位置にあるからってのが良くわからん。
今後の参考までに個人的見解でかまわないので教えていただけるとありがたい。

まぁ、ここの売りは始発駅まで駅徒歩４分ってことでしょう。
準工業地帯やら国道近いやら学校隣接やらは、価格に盛り込まれて安く設定してるんだろう。

１０分超のオーベル久が原とかと価格は一緒だもんな。

[199: 匿名さん]

私も198さんと同意見。

西側の学校は、グラウンドだし、計画の図では桜の植樹もあるようで、むしろメリットだと思う。
気になるとすれば、休日の部活とか？かな。

学生が覗く・いたずらするってのも、可能性としてはあり得るだろうが、取り立てて議論すべき点でもない気がする。
実際の弊害は、ゴミが捨てられるとか、登下校時に多少ガヤガヤするくらいじゃないかな。
自分が中高生だったときのことを考えても、学校近隣のマンションに特別いたずらした記憶もないし、周りでそういう話を聞いたこともない。

国道も、確かに音や空気が気にはなる。
でも、そもそも都心に住む以上ある程度は仕方ないし、直接国道に面してはいないんだよね。
高さというのも、災害リスクであれば海抜を議論すべきであって国道より高い・低いは関係ないだろう。

立地、構造、売主、施工業者、価格など、かなりバランス取れてる物件だと思うよ。

[200: 匿名]

>>196
業者乙
コイツ、絶対現地にいってない。
現地に行ったら圧迫感なんかないこと速攻でわかる。

[201: 匿名さん]

汚染物質や排気ガスは低いところに溜まるってことじゃないですか？
坂道の下の交差点って大概排気ガスがものすごいことになってますし。
国道に近い時点で排気ガスの影響はかなりあると思うので、国道より土地が多少低いとかいうことはそれほど問題ないと思いますけどね。

[202: 匿名さん]

意見が色々とあるようだけど、財閥系物件でこの値段は安かったと思うけどな。
このぐらいの価格帯で駅近小規模財閥なんて、23区内・都下は言うにおよばず
川崎・横浜辺りまで行っても最近はなかなか買えないと思うが。

この地域が低評価でリセールが悪いのも知ってるが
あまりにイメージが先行しすぎて、デベ側が安く値段を付けすぎてしまったのかも。

[203: 匿名]

今後西馬込ではここの価格、配置計画、規模等全てが参考とされる。
何はともあれ、早期完売という結果がでた以上このエリアの単価は間違いなくあがる。
三井は失敗、もっと高く売れたと後悔してるだろう。購入者はラッキー、まずは売らなくても査定してほしい。分譲価格よりあがったら、西馬込は底を脱っしたかな？

[204: 匿名]

確かに西馬込は不毛地帯ではあるが、このマンションが市場価格を形成するほどじゃないよ。
あと査定価格が分譲価格より上がるかどうかはさして重要じゃないんじゃない？案件欲しさに高値査定する不誠実な仲介業者がいるってのはよくある話。

[205: 購入経験者さん]

分譲時価格より高く売れる物件は、真剣にブランド中古を探している人ならわかるはず
城南エリアでも、ごくごくわずかですね。当然、特定の時期に分譲された物件ですから
正確にいえば、新築時より下落率が低い人気マンション、そんな程度でしょ
成約価格が高いマンションも、部屋によって、そうでないケースもあります

[206: 匿名]

ひとつ申し込み入ったようですね。
ラスト１　モデルルームタイプの最上階か。
６５００万円だったら、駒沢も狙えるもんなぁ。

どうなんでしょ？

[207: 匿名]

>205
2000年代前半にマンション買われた方は大体分譲価格以上、もしくは分譲価格並の価格でリセールされてますよね。
けども時代が違う。
現在のご時世でマンション購入して分譲価格以上でリセールしようなんて甘い考えは捨てた方が良い。

[208: 匿名さん]

＞現在のご時世でマンション購入して分譲価格以上でリセールしようなんて甘い考えは捨てた方が良い。

心配ご無用ですよ。そんなこと、知悉してますから。

[209: 匿名]

ですよね。
大抵の人は冷静に市場を捉えてるけど、たまに>203みたいなお花畑がいるんだよね。

[210: 匿名さん]

完売マンションに苦し紛れのネガが紛れ込むことは儀式だからね。
＞209
もうここは実質終わりだから相手して欲しいなら湾岸埋立て地あたりのスレにいったほうが良いと思いますよ。

[211: 匿名さん]

公式ページを見る限り、ラスト１ではなさそうですが、単に更新されていないだけですか？

[212: 匿名]

どうなんだろう。でも残りは先着住戸１戸のみだとデベの営業が言ってたからそうかな？
ほんとのところは分からんが。

[213: 匿名さん]

それにしても、よく売れたなあ。。。さすが三井ブランド

[214: 匿名]

三井もあるけどやっぱ安いからじゃない？

[215: 匿名]

>>211
あ、また更新されてる。更新されて２戸になりましたね。
時期的に審査の結果が出始めてますからね。

[216: 匿名さん]

始発なので乗り換え無しなら、通勤は座っていけそうで良いですね。
残り２戸ですか
すぐ売れちゃいそうですね

[217: 匿名]

校庭の砂埃って何か対策してるのかしら？

昔グランド脇にすんでて、フローリングがｼﾞｬﾘｼﾞｬﾘした覚えがあります。

窓開けられないのでは？考えすぎ？

[218: 匿名]

校庭は全面人工芝になるそうです。

ですのでおそらく大丈夫だと思うのですがどうでしょうか。

[219: 匿名]

立正中学校の新キャンパス進捗状況で、マンションの進捗状況も確認できますねｗ

http://www.rissho-hs.ac.jp/magome/report/2012/05/23-62.html

[220: 契約済みさん]

ほんとだ、便利ですね！

[221: 匿名さん]

校庭が全面芝。
マンションに面する校庭沿いの通学路には桜並木。
リビングからの景色はとても気持ち良さそうです‼

[222: 匿名さん]

さすがに三井らしく、バランスのとれた物件。ただ、国道が。。。

[223: 匿名さん]

最終期で全部売れたのでしょうか。

[224: 匿名さん]

申し訳ございませんが、 申込受付は終了いたしました。
販売状況につきましては、下記のフリーコールまでお問い合わせください。
近日中に物件概要を更新する予定です。

とありますね。申し込みとしては全戸完了。売買契約締結状況もしくはローン審査次第で更新ということでしょうか。

[225: 周辺住民さん]

西馬込の駅横マンション（賃貸）に3年ほど住んでます。その前は、2年ほど中馬込に住んでました。こちらの物件を買われた方、おめでとうございます。自分は、別のマンションを買ってしまっていて、来月引っ越すことになっていたため、結局モデルルームも散歩の途中に眺める程度でした。これから引っ越してくる方に、参考になればと思いまして、少し近隣の情報を。

まず、他の方が書かれていたと思いますが、国道沿いの歩道は狭いです。
電柱とかがあると対面ですれ違う時に少し注意しないといけない感じですね。
散歩されるのであれば、住宅街に入ることをおすすめしますが、アップダウンがかなりあるので、
ルートは色々と調べてください。
上池台の方に登っていくと、新幹線を上から眺められる陸橋とかありますんで、男の子供さんとか
いるご家庭の方は楽しいかもしれません。

桜並木通りはマンションの紹介とかでもあるのかもしれませんが、
春のお祭はこんな住宅街で？って思うほど人がいます。

買い物ですが、道路を渡ってオートバックスの角の一方通行を少し入った所にある
東急ストアの向かいの八百屋はおすすめです。
結構、平日から地元の方が買い物していて賑わっています。
良いものが近隣のスーパーより安く手に入りますよ。
我が家は、ここか、文化堂を使っています。あと、ぱぱすですね。
ポイントカード作って貯めると良いと思います。
土日にポイント５倍デーとかあるので、うまく日用品をまとめ買いするとお得です。
元々、メチャメチャ安いわけではないので、そこらへんはまあ良く吟味してください。
あと、南に下った仲池上（久が原と西馬込の間の呑川近辺）には、OKストアとか
あるみたいですが、あまり使ってませんね。登って帰ってくるのが心理的に面倒なのかも。
うちは車があるので、大森のイトーヨーカドーや、川崎のラゾーナとか良く使ってます。

もうすぐ西馬込駅にもエレベーターが出来ますが、現状では大きなスーツケースやベビーカーでの
お出かけは結構大変です・・。（うちは車なので、あまり関係ないですが。）

通勤についてですが、私は新橋や浅草橋乗り換えが多いので、正直最高です。
座ってたら、勝手に着きます。帰りも最悪でも泉岳寺あたりで座れます。
朝の時間帯だと、5分に一本ぐらい発車しますので、一本前の電車が発車する１～２分前に
反対側のホームで次の電車に乗る様にしていただくと、着いたばかりの電車に座れます。

あと、騒音ですが、うちは完全に国道に面しているので、正直うるさいです。
ただ、こちらは少し入った所にあるので、そうでもないかもしれませんね。

少子化って本当かよ。って思うぐらいベビーカーや妊婦を見かけるので、
子育てしている人は結構いそうです。
うちは、区の保健師さんに訪問してもらったのですが、その際に8月に引っ越すことを告げると、
「こんな良いところに住んでいるのに、引っ越しちゃうんですか？結構、引っ越してくる人も
多いのに・・。」って言われたので、国道と騒音と坂道多いことを除けば、公園も沢山あるし、
子育て環境とお父さんの通勤時間のバランスが取れた場所なんじゃないでしょうか？

[226: ご近所さん]

↑一言でまとめるとすると、
「住めば都」
ってところか。

[227: 匿名]

そういうことですね。

[228: 匿名さん]

明るそうなマンションだなあ。

でも各所窓が小さめに見えますね、バルコニー側はハイサッシですか??
それならバッチリフォローできる環境だと思います。

バルコニーの手摺の高さがありそうだからハイサッシかもしくはそれに近いサイズのほうが採光しやすいはず、南向き希望なんでせっかくならそういう仕様だといいです、ギャラリーでチェック、ですね。

[229: 匿名]

残が既にあと１戸ですが、間取りタイプと向きはどれなんでしょうね。

[230: 匿名]

購入者です。
昨日モデルルームもう一回みてきました。

残りは、南東側、エントランス側の最上階ですね。

タイプはHだったかな？

[231: 匿名]

230です。
失礼。

南東側→南西側

です。

[232: 買いたいけど買えない人]

ラスト1戸だから完売御礼かなぁ

[233: 匿名]

あと１戸あるから完売じゃないけどあと１ヵ月くらいには完売かな？
ここも良し悪しはあると思うけど、なんだかんだ今どき竣工７ヶ月前に完売するなら凄いよね。

[234: 匿名さん]

この1戸って最上階?
前よりずいぶん安くなってない?

[235: 匿名]

前に出ていた最上階６千万台のＦタイプとは違うようです。こちらはＨタイプで１期価額と変わっていないですね。

[236: 匿名さん]

そうなんですね、ありがとうございます!

[237: 匿名さん]

諸事情で契約後のキャンセルは当然ですが、手付けの100は返ってこないですが、引き渡しまでに売るか、貸すか出来ますでしょうか。

[238: 匿名さん]

完売したみたいですねー

[239: 匿名さん]

駅近で割安感、三井の供給となれば、妥当な結果

[241: 近隣住民より]

とても残念な物件ですね
毎日夜10時過ぎまで休日も関係無しに何度クレームを言っても聞く耳を持たず突貫で仕上げるていますね

[242: 匿名さん]

コンクリートもきちんと養生期間を置いていないということでしょうか？

[243: 匿名]

外壁タイルがガタガタで残念です。光の加減では分からないからいいやみたいな。

[244: 匿名さん]

外壁タイルの仕上げが粗雑だと、すぐ「白華」が目立ってきそう。

ブランド中古は、総じて外壁タイルに凹凸のアラがないと思います。

施工の良し悪しは、購入前には分かりませんからねえ。

[246: 匿名]

というかここって突貫でやらなきゃいけないほど遅れてるの？竣工3月だからそんなことない筈だけどね。
でも外壁のタイルが本当にガタガタなら心配だから来週見に行ってみようかな。

[247: 匿名]

現地行けば分かるよ
毎日夜遅くまで日曜日も休み無しで作業させてくれって菓子折り持って来たから隣の学校を約束通り6時には作業終わってますよ

[248: 匿名]

なるほど、それは迷惑だね。。ちょっと現地行って見てみますっ

[249: 匿名さん]

３月竣工・引き渡し物件は、いろいろあるというのは、メディアやマンコミでもよく指摘されています。
でも、気に入って購入された物件なら、あとは売主と施工会社に託すしかないと思います。

[251: 匿名ちゃん]

初めて書き込みされたそうですが、四流って決め込むのもすごいですね。中までよく見学されたんでしょうね。工事関係者の方ですか?

[253: 匿名]

残念ですけど現実の事です私は現場の職人で事実を書き込みしてます。
隣の小さなアパート？は地盤沈下してしまって大騒ぎですし、通常この規模の現場は3人位、多くても5人いれば間に合うのですがクロス職人は20人位いますよ。私が自ら四流を名乗るのは、どこの会社にも所属しないで忙しい時期は値段の高くて何でもアリアリ、暇な時期はとりあえず仕事が有れば何でもいいやと言う職人だからです。ちなみに普通は張り手間単価で仕事を受け忙しいと手間賃が上がるのですが、ここの契約は夜9までやればノルマ無しで￥42000円もらえるのでやってます。高い買い物して認めたくないのは分かりますが現実は曲げられません。

[254: 匿名さん]

クロスほど、職人によって、差が出る箇所はないですね。

コンクリート仕上げ、タイル張り、建具やドア、水回り、フローリング。。。大手施工でも粗さはあります。

内覧会は、期待と不安が交錯する場です。

[255: 近隣住民]

ここのネガレスを信じない人は今日みたいな天気の良い日に見に来れば外壁タイルのガタガタがよく分かりますよ

[256: 匿名さん]

売主の検査は厳しいと聞いていますが、違うんですかね。

[258: 匿名さん]

三井の検査は厳しいと聞いていますが…。それも違うんですか？

[260: 匿名]

やっぱり日曜日なのに大勢の人が作業していました

[261: 契約済みさん]

　建物は４月くらいから造り始めていたので、工期の目安の階数＋２＝９ヶ月はとれており、大丈夫だと思いたいです。ただ、検査、内覧会に間に合わせるために、設備、内装工事がおざなりになっているのかと危惧しています。
　実際に働いている方にお聞きしたいのですが、経験者の目から見て、構造部分のも雑なのでしょうか？
　とにかく、内覧会では表面はもちろん、点検口を開けて電気、配管設備などもチェックしないといけないようですね。半日ぐらいかかりそう。

[263: 契約済みさん]

　そういうことであれば、突貫工事になっているのも分かります。
　検査が厳しく、やり直ししているというのであれば、検査自体が機能していると安心できるのかもしれませんね。好意的にとらえれば、その遅れを取り戻すために通常より多くの人を投入しているとも。
　しかし、もし仮に三井が見逃している構造の不具合があるとなれば、手の打ちようがないですね。そういうことを調査する第３者機関とかあるのでしょうか？戸建てでは、そういうサービスがあると聞いたことがありますが。

[264: 匿名さん]

まあ、色んなところでよくある話ですよ。熊谷組はフジタなんかと同じ中堅ゼネコンだけど三井住友もこのカテゴリですね。
もちろん熊谷組は三井の案件も何度もやっているから三井の検査の厳しさを知らないということはありません。
強いて言えば現場監督のレベル差はありますが。
いずれにしてもしっかり検査はするでしょうが組合が第三者機関を使って竣工後になっても検査をすれば良いかもしれませんね。何かあれば本当に大変なことになりますから、ここの物件云々ではなく企業イメージやIR、CSRの観点から三井はもちろん熊谷組もそれは望まないはずですよ。

[266: 匿名]

今日もまた夜中なのに作業しているぞ

[268: 匿名]

今日見て来ました
日曜日なのに大勢の人が作業していました
エントランスの所でタバコを吸いながら携帯電話で突貫で終わらないと話ている人がいました
残念です

[269: 匿名]

内覧会は費用を払ってでも本当のプロを連れていって徹底的にやりますね！
まあ、なんだかんだ楽しみです。

[271: 匿名さん]

別にあなたが購入した物件ではないのだから、購入する人の自由では。
何を知ってるのか知りませんが。

[272: 匿名さん]

内覧業者は内装だけをみるものではありませんから。

[277: 匿名さん]

西馬込付近ってしがないサラリーマンの最後の砦だよなー。
城東、神奈川が嫌で、でも蒲田もなんかなーとかって考えてると、東京じゃ、この付近かくらいしか新築でまともなマンション買える地域ってないよね。
あとは南品川とか新興湾岸とか西に行って練馬とか？？
いずれにしても数少ない庶民の夢を叶えてくれる西馬込地区に乾杯！

[279: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】