例えば、保証料の金利上乗せ（０．２％）で、２５００万円を借りる場合に、保証料５０万円として、変動０．８７５％で計算すると、金利差分は１年間の支払い差額とほぼ同じなので、１年後の支払いは無駄になるように思えます。繰上げ返済でいくらか戻ってくることも考慮すると一括前払いしか選択肢がないように思えるのですが、どういう場合にメリットがあるのでしょうか。まさか保証料が払えないくらいギリギリな人？ 親切な方教えてください。
[スレ作成日時]2011-11-06 09:07:47
注文住宅のオンライン相談
保証料の金利上乗せをするメリットはあるのでしょうか？
| No.1 |
by 匿名 2011-11-06 17:34:12
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>>スレ主
>保証料が払えないギリギリの人 馬鹿にしすぎ こちとら馬鹿かもしれんが、あなたは無知な上にろくに調べることもできん世間知らず |
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| No.2 |
＞金利差分は１年間の支払い差額とほぼ同じなので
計算違ってますよ。 0.875％→69124円/月 1.075％→71449円/月 差額：2325円/月 50万円の元を取るのにかかるのは、215ヶ月（約18年）かかります。 |
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| No.3 |
一般的に一括前払いの場合が当初の返済期間のままであれば、気持ち支払いが少なくなります。住宅ローン減税終了後に一括繰り上げ予定ですので、保証料の返還等の煩わしさがないことより金利上乗せにしました。また返還金の手数料もいるようですしね。一括払いの場合ではその支払い時期のお金の価値と比較して、その後のローン期間のお金の価値を考慮すると、少しでもインフレになるだけで逆転する程度ですのでどっちでも良いと思います。
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| No.4 |
セコい
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| No.5 | ||
| No.6 |
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| No.7 |
長期ローンを短期間で完済するのなら一括前払い方式より総支払額が少なくなることもある。
銀行によって違うので一例だけど、中央三井では35年ローンを10年未満で完済する場合に 金利上乗せ方式の方が総支払額が少なくなるらしい。 ローン減税もあることだし、こんな返し方する人は滅多にいないだろうけど。 |
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| No.8 |
結局、メリットは無いって事ですか？
私もこれからローンを組もうと思っているので、参考に伺いたいです |
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| No.9 |
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| No.10 |
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| No.11 |
一般的には金利上乗せタイプのメリットを享受できる場合の方が多いってことですね
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| No.12 |
ローンの返済が困難になった場合、銀行と交渉の上、借入期間を延長出来る場合があります。
その時、保証料前払いタイプですと、別途保証料が必要になりますが、 金利上乗せタイプだと不要です。 と銀行で説明されましたよ。 |
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| No.13 |
不躾な質問だけど、さておき、
イニシャルの負担を少なくしたい場合、総額は割高でも金利上乗せとの選択肢はありと思うけど。 今後の収入増が予定されてて、35年で組むけど、 将来繰り上げ出来る場合も、金利上乗せの方が総額が、安いかも もちろん前払いでも、繰り上げしたら戻ってくるけど、返戻手数料放られる場合もあるし、 繰り上げ前提の場合の損益分岐は金融機関が計算してくれるし |
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| No.14 |
繰り上げの場合もだが、
２の方の計算通りに１８年かかるとして、 １８年以内に買換えなりで売却して一括返済すればメリットがある。 以上。 |
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| No.15 |
メリットがどこにあるんか？
ギリギリな方・・馬鹿にするわけでないがそんな感じですかね。 保証料云々の前にそもそもﾛｰﾝ通らない方もいっぱいいますが。。 保証料分、購入当初に自己資金少なく済むってだけです。 収入による支払い能力あっても自己資金がほとんどないって方多いんですよ。 上乗せしても大抵どこでも金利優遇1.0%はつくでしょ。 少ない自己資金全部出しちゃうよりは1.0%の金利優遇だけでいいやとの思考です。 自己資金十分にお持ちの方は迷う事なく保証料払ったほーがお得ですよん。 |
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| No.16 |
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| No.17 |
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| No.18 |
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| No.19 |
一括前払いでも、金利上乗せでも、割引現在価値で比較すれば同じでしょ。
割引率を高いと見るか低いと見るかは人それぞれなんで、金利上乗せにメリットを感じる人がいてもおかしくない。 今日の50万と、30年後の50万が同じ価値と考える人には分からんでしょうが。 |
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| No.20 |
頭金が２割以上あれば、保証料はゼロと某メガバンクは言っていた。
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| No.21 |
>>19
多分その説明でわかる人は少ないですよ。ここの人達は。頭金2割ならとか書いていますし。。。 私も最初その説明を書こうかとしましたが面倒なのでやめました。 20年は住むつもりって、あまりそういう考えは個人的にはありません。 最低何年という考え方がよくわからない。高く売れるなら売るだろうし。 計算と言っても実際は19年が分岐どころではなくて、現在価値まで考えると割引率次第では 35年MAXローン期間ですら有利な可能性があるわけですが。それも理解できないでしょうし。 |
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| No.22 |
スレヌシ無視の投稿が続きますな…
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| No.23 |
2500万の0.2％は5万円じゃね？
10年で50万近くになるのだが。 |
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| No.24 |
それ元本減らずに利払いだけしてるの？
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| No.25 |
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| No.26 |
１０年以上で返すんだったら一括かな。
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| No.27 |
某銀行からは、金利上乗せせずに保証料も含めて諸経費込みで借入額に入れた方が返済総額が減るので得だといわれたのですが、罠ですかね。繰上げ返済して１０年以内に返すつもりなので、元本減らして０．２％金利上乗せした方が得だと思うのですが。
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| No.28 |
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| No.29 |
保証料を含む諸経費込みで最低金利を適用した方が安いですねぇ。合ってますか？
32.25円(3000万円×1.075％） 27.0375円{(3000万円＋90万円）×0.875％} |
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| No.30 |
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| No.31 |
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| No.32 |
>29
32.25円(3000万円×1.075％） ← 保証料引いた諸経費約35万は入っていない。 27.0375円{(3000万円＋90万円）×0.875％} これで、１０年、毎年１００万繰上げ返済しながら完済を目指すとしたらどうやって損得を計算するの？ でも計算しなくても、保証料込みの諸経費入れて借入金を上げても最低金利でやっていく方がよいように思えますが、、、。 |
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| No.33 |
＞３１
２８、２９の計算式がお宅の質問の内容と合ってるように思えないからの指摘。 ３２さんも指摘してるけど。 掲示板で概算を聞くのもいいけど、損得を正確に計るなら、 借りる金融機関に聞くのがベストと思うよ。 繰り上げの場合の返戻手数料の有無、返戻額、 どの時点で繰り上げたかによって残債の扱い、 ローン控除を鑑みた繰り上げの時期など、 種々の条件をご自身でエクセルなりでシュミレート出来るなら、そんな手間は不要と思うけど、 発言拝見してると、お宅にその知恵があるとは思えないし、 失礼ながらもしそうなら、わざわざ高い手数料払う金融機関を働かせて、 正確な値をシュミレートさせた方が良いのでは？との指摘。 知る限り、金融機関に勤める方は結構賢いから（もちろん例外もいるけど）お宅の繰り上げの仮定を伝えれば、 シュミレートしてくれると思うよ。 |
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| No.34 |
似たようなコメントもあるようでしたが、私なりの表現で。
借入額一定で比較するのではなく、 自己資金一定で比較するのが損得上は正しい気がします。 3000万借り入れで保証料が90万としたら、 その90万を頭金にまわして2910万借りても購入はできるはず。 よって 3000万の0.875%と 2910万の1.075%とで損得を比較するのがよろしいかと。 細かい計算はどなたかにおまかせします。 |
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| No.35 |
シミュレートないしシミュレーション、ね。
銀行は保証料トリッパぐれないように先に払ってくれる方が良いお客さんですね。 |
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| No.36 |
いやいや、銀行は、保証料も諸経費も借入金に上澄みするのがいいって言っているんだから、銀行にシミュレートしてもらえって回答はないだろう。
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| No.37 |
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| No.38 |
銀行に聞いたら、3000万円の借入として、繰上げ返済しない場合、利率の差がとんとんになるのは、17〜18年くらい。毎年100万円を繰上げ返済する場合、１年ほど短縮されると考えて、約９年程度でとんとんかという回答でした。ただし、システム上はシミュレーションできないので、あくまでも手計算での試算になりますとのこと。あと、金利を低く設定しておいた方が、将来の上昇リスクの観点からは良いので、銀行としては、金利上乗せよりは保証料一括をお薦めしたいとのことでした。振り出しに戻って、保証料一括で良いということで、合ってますか？
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| No.39 |
銀行としては、そうでしょう。最初から結論が出ています。それに金利の上昇リスクは同じのはずですが。
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| No.40 |
気が狂いそうな回答ばかりですね。もともと銀行以外の意見を聞きたくて書き込んでいるでしょうに。
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| No.41 |
保証料の金利上乗せをするメリットはあるのでしょうか？
→ギリギリの人以外ありません。 終了〜！ |
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| No.42 |
現在価値をあえて無視したとしても
18年以内に一括返済したなら金利上乗せ有利という結論がその銀行員の回答からも出ていると思うが。 銀行員も手計算だろうと嘘は付けないだろうから。 現在価値の話は面倒なのでもういい。 |
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| No.43 |
猿でもわかるように話せば、買ってすぐ売れば保証料がほぼ丸々無駄になる。それも理解できない？
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| No.44 |
買ってすぐ売れば保証料のほとんどは戻ってくるよ。金利上乗せの場合でもすぐ売ったら無駄になる金額はいくらかあるよ。
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| No.45 |
一括返済という仮定が現実離れしていると思う。普通はすこしずつ繰上げ返済するもの。
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| No.46 |
3000万 0.875% 35年で返済総額34,838,580円+保証料620,430円= 35,459,010円
82,949円/月 2938万 1.075% 35年で返済総額35,265,720円 83,966円/月 当初資金（住宅にまわせるお金）を同じにして考えると 35年フルで返済しても上乗せ方式のほうが返済総額は19万ばかり安くなる。 ただし月々の返済額は高くなる。よって同じ金額を返済にまわせると仮定すると 保証料一括のほうが繰り上げ資金が早いペースで貯まる。 （微々たるものですが） 金利上昇リスクは同じだが、返済していける月額リミットを考えると 当然上乗せ方式のほうが早くリミットに到達する。 メリットもデメリットもありますな。 |
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| No.47 |
変動で借りて繰上げ返済しないというのが考えられない。少なくとも住宅控除期間の10年を過ぎたら繰上げ返済するだろう。なので、「繰上げ資金が早く貯まる＝月額支払いが少ない」一括の方がいいんじゃね？保証料を借入金に足して金利上乗せを避けるという手もある。
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| No.48 |
>「繰上げ資金が早く貯まる＝月額支払いが少ない」一括の方がいいんじゃね？
No.46の例だと月1000円程度しか変わらないから、 7年でやっと１ヶ月分余分に繰り上げできるという差でしか無いですね。 ローンのセオリーは金利を低く借りるか借入額を少なくするかだと思うので、 保証料一括は前者、金利上乗せは後者でどちらもメリットでメリットがあるってこと。 保証料一括で繰り上げ返済して保証料が一部戻ってきて「ラッキー」と感じるか 割り戻し手数料をとられて「アンラッキー」と思うかはその人次第。 ちなみに、No.46だと金利上乗せのほうが借入額が少ないので、 同じ繰り上げ資金だったら、元本が少ない分、期間短縮度合いは金利上乗せのほうが大きい。 （これも微々たるものか？） その人なりの事情でどちらが良いか判断するのが望ましいと思われ。 |
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| No.49 |
「諸費用一括払い」は、「ローンのセオリーは金利を低く借りるか借入額を少なくするか」の両方に当てはまっているのでは。「保証料の金利上乗せ」が、なぜに借入額を少なくするになるのかよくわからない。セオリーに従うのなら、諸費用を借入せずに一括で払ってしまえばいいでしょう。
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| No.50 |
>保証料の金利上乗せ」が、なぜに借入額を少なくするになるのかよくわからない。
保証料を一括で払う資金があるなら、それを本来の借り入れる目的の頭金にまわせば 借入額は少なくてすむでしょ。 |
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| No.51 |
>50
意味不明。「保証料の金利上乗せ＝保証料一括支払い」になっていて痛々しい。 |
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| No.52 |
不動産屋からは一部繰上返済を何回かすると仮定した場合、一括返済だと保証料の返戻金に手数料がかかるから金利上乗せのほうが得だ、と言っていた。
この不動産屋は横浜銀行を想定していたと思うけど、そのとき金利上乗せでも返戻金ってあるんだーと思った。 |
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| No.53 |
そもそも金利上乗せは保証料先に払っていないので返金は無いですよ。
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| No.54 |
保証料分を金利以上の複利で回せたら上乗せが勝ちますよね？
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