クレヴィア巣鴨ってどうでしょう

[マンコミュファンさん]

巣鴨Sky - 山の手・巣鴨の空に住む
場所は先の“クレヴィア赤羽”と同じで日産販売店の余剰地となります。

＜全体概要＞
所在地：東京都豊島区巣鴨4-196-1（地番）
交通：都電荒川線新庚申塚駅から徒歩4分、都営三田線西巣鴨駅から徒歩7分・巣鴨駅から徒歩10分、山手線巣鴨駅から徒歩12分
総戸数：72戸
間取り：1LDK～3LDK
面積：40.21～74.7m2
入居：2013年9月下旬予定

公式URL：http://www.sugamo72.jp/
売主：伊藤忠都市開発
設計・施工：三井住友建設

[237: 匿名さん]

Ｄタイプは高層階のようですよ。
２３３さんはそこまで気になっていないのではないかと。

大通り沿いがＮＧならそもそも検討しないでしょ。
それ以上に気に入っている点があるということなのかな。

[238: 匿名さん]

価格の割に〜といった価格面を除いて、
こちらのマンションの長所ってどんなところでしょうか？

[239: 匿名さん]

巣鴨駅から徒歩圏、内廊下。

[240: 物件比較中さん]

１フロア４戸の内廊下なのでプライベート感が強いところでしょうか。
多面採光な点も。高層階は眺望も期待できます。

自分はいわゆる田の字間取りの四角いマンションが昔のマンションを連想
してしまい好きではないので、デザインと間取りでここを気に入ってます。
でも妻は田の字がいいと言っています。
良くも悪くも特徴と言えるところでしょうか。

それから防災備蓄倉庫が各階にあるのはいいところかも。

[241: 匿名さん]

Ｆタイプのバルコニーは、両面が自分の部屋なので隣から見たり見えたりがなくて
プライベート感があって何かいいなと思いました。

[242: 匿名さん]

没有

[243: 匿名]

>>239
朝、通勤で巣鴨駅まで歩くの？12分かけて？

[244: 匿名]

２３９さん、当然歩きますよね～。健康の為にも、いいですからね。

[245: 匿名さん]

239だけど大手町勤務だから西巣鴨駅だなあ。自分は。

[246: 匿名さん]

自分はそうは思わないんですが徒歩１２分が遠いって思う人多いんですかね。
みんな便利なところに住んでるんですね。

[247: 物件比較中さん]

新宿方面が勤務地なので、池袋まで自転車かな。
２キロくらいみたいだし。この際バイク通勤も有りかも。

電車は大塚駅を使ってもいいかな。

[248: 匿名]

同感です。１０分そこそこだったらね～。人それぞれですね。

[249: 匿名さん]

自分にとっては不必要な共用設備が無いのがすっきりしてて良いです。
キッズルームや集会室・コンシェルジュやゲストルーム等、使われるのは最初だけですからね。。

私は車も使わないので駐車場もいらないのですが、販売上そうはいかないのでしょうね。
機械式でなければ管理費ももう少し抑えられたのでしょうか。

[250: 匿名]

集会室はキッズルーム兼用にしてれば最初だけではないですけどね。
72戸じゃもともと共用施設は無理でしょう。

[251: 匿名さん]

>機械式でなければ管理費ももう少し抑えられたのでしょうか。
駐車場代は、メンテナンス費用を賄え切れないほど安いの？

[252: 匿名さん]

駐車場月額使用料/23,000円～25,000円

特別安くはないね。

[253: 匿名さん]

２４９です。質問の仕方がよくなかったかもしれません。

機械式（自走式だとしても）駐車場のメンテ費用って、一般的に駐車場代のみで賄える
設計もしくは価格設定をしているものなのでしょうか？

自分は、駐車場使用の有無に拘わらず管理費等に多少は跳ね返っているのではないかと
思い、その趣旨で質問させて頂いたのですが。

駐車場代だけに依存してしまうと、契約率がガラガラ状態が続けば管理費用が不足する
おそれもあるのではないでしょうか？

[254: 匿名さん]

ここがどうかは知らないけど、タワー式駐車場でないなら維持費はそんなに高くないですよ。

[255: 匿名さん]

ここの機械式は、タワー式ではないの？

[256: 匿名さん]

●駐車場 : 22台（エレベーターパーキング、内身障者用2台　23,000円～25,000円（月額）

メーカーは違うかも知れませんが参考に
http://www.iuk.co.jp/parking/p_seihin/elevator.html

[257: 匿名さん]

22台でタワーパーキングだとかなりの負担になりそう？

[258: 匿名]

そのぶん駐車場代に乗っかってるんじゃない？

[259: マンション投資家さん]

タワー式でしょ。
北側９階までが駐車場。

[260: 匿名さん]

将来、土地を削られるから
タワー式にしか出来なかったんでしょうね。

[261: 匿名さん]

物件概要に、エレベーター式と記述があるのに
何故みなさんは、タワ一式に決めつけてしまうの？
>>256　さんは、
エレベーター式とタワ一式の違いまで教えてくれているのに。

[262: 匿名さん]

メーカーによって呼び方が違うだけでしょ。

[263: 匿名さん]

観覧車みたいにグルグル回るのが　タワー式でしょ？
エレベータ式とタワー式を一緒にしているメーカーってどこよ？

[264: 匿名さん]

タワー式だろうがエレベーター式だろうがどちらもタワーパーキングだよ。
メンテ代が高いのは間違いない。

[265: 匿名さん]

タワ一式は高い　は
抽象的すぎてわからない。


平置きよりは高いのはわかる。
機械式でも様式によって
メンテナンス代が異なるのだろうこともわかる。
ただ機械交換時に車1台あたり100万掛かるのか
タワ一式だと200万掛かるのか
高いの一声ではわからない。

[266: 匿名さん]

駐車場借りるつもり無いから、
もし赤字が出たら
借りる人達だけで補填して欲しいなあ。

[267: 匿名さん]

この周辺、車を持っていない人が多いから駐車場22台作っても埋まるとは思えないな。

[268: 匿名さん]

マンション内部に駐車場ってどうなの

[269: 匿名さん]

都心では普通のこと。
どこの田舎の人？

ひょっとして
ガソリンが爆発すると騒いでいる人

[270: 匿名さん]

月に１万円もあればメンテ代は賄えるでしょう。
高い高いと煽りすぎ。

心配ごとは７２世帯で駐車場２２台は多い気がする。

[271: 匿名さん]

タワーパーキングのこと、すごく良く分かりました！！

広義ではタワーパーキングでも仕様により色々種類があり、この物件はエレベーター式ということですね。
車を持ってないので正直そこまで考えが及びませんでした。

そしてエレベーター式（リフト式）は低騒音・低振動とのこと。
騒音が少しでも抑えられる設計はプラス要因かも。

[272: 匿名さん]

ここの機械式駐車場の長期修繕計画の算定に関しては、駐車場契約率を非常に保守的に見積もり計画を算出している。

もちろん引渡後は売主の手を離れ、管理組合が中心となって適宜見直し・修正をはかっていくのだが、契約率１００％またはそれに近い数値で管理費や駐車場代金を設定し、後々積立不足・大幅値上げとなっては入居者にとって不幸であり、謀られたと感じる事だろう。
（安すぎるランニングコスト等があれば、それは購入してもらうための巧妙な仕掛けかもしれない。結果的にそうでないかもしれないが、検討に値する）

そういう意味ではここは先を考えた非常に購入者目線に立った設定・計画であり、好感が持てる。
実際どの程度で見積もっているかはモデルルームに行って確かめていただければ。

[273: 匿名さん]

駐車場の空きに余裕がある場合は、テナント（日産）に賃借するという裏技（？）も持ってるみたい

[274: 匿名さん]

普通８割で見積もんないか？

[275: 匿名さん]

比較できないんですが、８割が普通なんですか？
まあ、１０割前提だと余剰金は１円もでないですからね。ここはもっと低いってこと？

[276: 匿名さん]

この立地、規模だと平置き５台もあれば事足りると思う。

[277: 匿名さん]

地震きたら、車落ちないのかな？
でも、ダメージはあるよね。
修復にいくらかかるのかな？
一時金徴収かな？

[278: 匿名さん]

コープが近いのはいいですけど、信号が邪魔ですね。

[279: 匿名さん]

将来、道路拡張すれば
あの場所のコープも無くなるかもしれないんですかね？

[280: 匿名さん]

コープの入っているマンションは計画道路にはかかっていないと思う。

[281: 匿名]

そのコープマンションのように計画道路にかからないよう建設するか、計画道路が実行されても既存不適格にならぬよう建設するのがあるべき対応と思うけどな。


過去何十年実行されていないからきっと大丈夫、のようなリスクの高低で判断して良い問題とは思えないが。

[282: 匿名さん]

５０年後。。。生きてないや。想像もつかないわ。
１０年先も見通せないっつうのに

[283: 匿名さん]

マンションの耐用年数は４０～５０年程度という話が有ります。
１９６０～７０年代に建てられた多くのマンションが近いうちに、またはもう既に建て替えの現実に直面しつつあります。

ただ、現実的には容易ではないようです。マンション所有者みんなの合意形成が必要ですし、様々は問題があるようです。
また、建て替え理由としては、箱（筺体）よりも動脈部分（配管等）による多額の修繕費用等が理由だったり、間取りが古い時代過ぎて上手く機能しない等、内部の理由が多いようです。

今のマンションの建築技術・設備は当時と比較して格段に進歩しています。
また、マンションは管理・メンテ次第によって、より長持ちするとも言われています。

本物件では仮に都市計画道路が施行されたとしても、管理組合（＝住民）と管理会社が資産価値を守るコミュニティ意識を持つことによって、６０年・７０年、あるいはそれ以上の居住というのも非現実的ではないことだと思います。

建て替え時のリスクは一不安要素として確かに存在しますが、それ以上に気にいった点等があり、妥協点として納得しているのであればよろしいかと思います。

私は５０年後以降先の建て替え問題より、左右上下の入居者が普通の方であるかどうかが気になってしまいます（新築のマイナスポイントですね。でも中古はイヤです）。

ここは外国の方や４人ファミリーはあまりいなさそうですね。DINKSか中高年夫婦、３人ファミリーが主と言ったところでしょうか。１ＬＤＫは単身女性が結構いるみたいですよ。

[284: 物件比較中さん]

ここは隣の建物と隣接しておらず、適度な距離感があっていいですね。
高層階は眺望も悪くなさそう。

[285: 匿名さん]

管理やメンテ次第って結局、お金、をたくさん使えばって前提付きでしょう？
日頃の掃除や補修に普通以上のお金を掛けなければ、普通の耐用年数で終わりになるのでは。

[286: 匿名さん]

>>284
室内の逆梁のため、通常の物件よりも室内は暗いらしいです。

[287: 匿名さん]

＞＞２８６
そうですか？
逆梁はすべての面で採用されていなかったし、しかもその面の窓って角部屋で外に面した部分ですよね？
いわゆる出窓みたいなイメージなんですけど。
であればそれが採光を暗くする要因ではないような。。。

そもそも角住戸でなければ部屋にそんな窓も付けられないですけどね。

バルコニーに面した窓はバルコニーに出るため、当然足もとまで窓面（扉面）があります。

[288: 匿名さん]

地蔵通り商店街が近いのでいいですね。巣鴨って感じがするので自分は好きです。
千石寄りや駒込寄りだと、雰囲気味わえないので。

[289: 匿名さん]

ここの住宅性能表示制度に基づく劣化対策等級と維持管理対策等級は、少なくとも標準以上の評価を受けているようです。

[290: 物件比較中さん]

劣化対策等級３だと、概ね７５～９０年まで耐えうる対策が講じられているとのこと。

[291: 匿名さん]

豊島区すむなら、新宿か文京辺りの方が良いかと。高いか？

[292: 匿名さん]

建替えは暫く先にはなるだろうけど、
計画道路が実行され既存不適格になったら資産価値(売却価値)は落ちるだろうね。
築年が経過すればする程、建替前提の評価額が重視されるようになる傾向があるから。
建替え迄の50～70年住み続ける可能性は低いとしても、
売却する可能性はそれなりにあるだろうから、
その場合に既存不適格を理由に売却価格が下がったら経済的には損した形になるのでは。

合意形成が容易ではないので建替え自体は当分先になるとしても、
経済的には既存不適格と売却により損してしまうことはあるよね。

[293: 匿名さん]

住み替えや将来売却前提のある人にはちょっと手が付きにくいかな

[294: 匿名さん]

久しぶりにモデルルームに立ち寄ったのでここ覗きましたが、
まだ既存不適格の話していらっしゃるんですね。

[295: 匿名]

モデルルームはどうでしたか？既存不適格より前向きな話題をしたいですね～。

[296: 匿名さん]

でも、これから買う人も一応知っておかないと。
既存不適格は。

[297: 匿名さん]

モデルルームよかったですよ。かなり前向きです。三期待ちです。
既存不適格は折り込み済みです。営業も全然隠してないし。

[298: 物件比較中さん]

西巣鴨駅最寄りで文京区で買えない人が検討するリーズナブルマンションでしょ実際。
我が家は喘息持ちがいるのでNG。

[299: 匿名さん]

>>287
遅レスになりますが。。

太陽は上から照りますよね。
通常工法で天井に梁がある場合は、庇（上階のバルコニー）があるため
室内に梁の陰ができません。
室内床面に梁としてカウンターがあると、庇の他にカウンターの部分も室内に
陰を落とすことになります。当然カウンターが長いほど陰の面積も大きくなります。
採光についても同じ理屈で、逆梁工法は通常工法に比べて室内は暗くなる傾向にあります。


＞逆梁はすべての面で採用されていなかったし

仰る通り、バルコニー出入面だけ通常工法（天井梁）ですね。
建物は単純な構造であるほど望ましいものですが、
部位によって逆梁工法と通常工法が混在してしまっているのも、
構造上の難点と言えるかもしれません。

[300: 物件比較中さん]

私もモデルルーム良かったです！！
３物件目くらいに行って正直そんなに期待していなかったのですが、全体的に気に入ってしまいました。

営業の方の対応もとてもよかったです。
営業で物件の良しあしで決まる訳ではないけれど、結局人対人ですからね。気持ちよく契約したいものです。

[301: 匿名]

同感です！伊藤忠さんですから、信頼度もある程度高いと思います。じっくり考えるのも大切ですが、決断も必要かと。最近思うようになりました。

[302: 匿名]

>297
流石に計画道路みたいな重要な点を隠して販売しようとしたら大問題ですよ。

[303: 匿名]

ここは、地盤がしっかりしてる所に建つから安心かな。海抜約２６ｍだから、見晴らしもいいかもね。

[304: 匿名]

構造的に不安があったら地盤が強くても意味なくね

[305: 匿名]

構造的に不安なんですか？

[306: 匿名さん]

どこがですか？

[307: 匿名さん]

＞302
当たり前です。そういうことを言っているんではなくて、２９７さんは、いいところだけでなくマイナスであろうポイントも臆することなく説明を受けたことについての営業の姿勢を言っているのだと思いますよ。

[308: 匿名さん]

巣鴨からこの物件に向けて白山通りを歩いていると、
白山通り拡幅の計画道路に接してきっちり建っている老朽化した建物が見受けられるね。
建築面積以外の敷地がほとんど無いようなものが多く、
建築時は計画道路部分も敷地面積に算入していたのだろうけど、
計画道路の実行により既存不適格になってしまっている。
建替えると大分低くなってしまうので、建替えるに建替えず老朽化が進んでいく感じかな。

[309: 匿名さん]

ここも同様に将来は、大金払って小さく建替えることが出来ずに、
補修に補修を続けて老朽化していく可能性があるってことですね。

[310: 匿名さん]

タワー型マンションの建て替えって事例も少なく、未知なる将来といったところでしょうか。
現在築２０年以上の先行タワーマンションの行く末がモデルとなるでしょう。

ここはいずれにしても７０年後とかでしょ。

[311: 匿名さん]

70年後だと購入者は誰も生きていないですね。

[312: 匿名さん]

快適で安全に気持ち良く過ごせるかどうか。

いいマンションの判断は人それぞれです。
書き込むみんなの立ち位置はそれぞれ違います。

参考にするのはいいですが、振り回されないよう。。。

[313: 匿名さん]

同感です！

我が家は住みかえや売却の前提がありません。
購入後に、資産価値が上がった下がったというのは机上の話でしかなく、売却しなければ何の影響もありません。

むしろ売るつもりも無いのに上がってしまっても固定資産税が高くなってしまいデメリットとすら思えます。

確かに各々の環境や立ち位置で考え方ってそれぞれ違いますね。

[314: 匿名さん]

７０年後だ、っていうのも机上の話です。
それまでにガタがきてしまえば、もっと短くなります。
長持ちするように、日々の管理に特にお金を掛けるわけではないでしょう？

[315: 匿名さん]

＞構造的に不安があったら地盤が強くても意味なくね

ここを買う人はマンションの構造的な事なんて気にしてないでしょ。

[316: 匿名さん]

永住を予定しているから資産価値は気にしないという話はよく聞くが、
意図せざる理由により売却をすることもあるだろう。
分譲マンションでも、10年間で当初から20%前後の住民の入れ替わりがあるのが通常と言われる。
本当に資産価値を気にしないなら、割高な新築マンションを購入するのではなく、
築10年くらいの中古マンションをリフォームして最新設備に変えるか、
分譲仕様の賃貸マンションに住む方が相当得だと思う。

営業マンが計画道路についてきちんと説明するのは当然のこと。
この手の事案で最も多いトラブルは「言った言わない」。
重説にきっちり記載して署名・押印をもらったとしても、問題が起こると「聞いてない」「計画道路が実行されることは無いと説明を受けた」とか言ってくる輩もいる。
そのため、本件については営業マンは胸を張って積極的に説明するのだろうし、そうするよう指導も受けていると思う。
それでも「言った言わない」の類の問題は避けられないものだが‥

敷地の半分が計画道路というのは、分譲マンションとしては相当異例だと思う。
しかも、その半分の計画道路分も含めて容積率をフルで使うというのは流石にアグレッシブ過ぎないか？
デベ側も行政に確認し、計画道路の実行可能性が低いことを確認しているのだろうし実際に可能性は低いと思うが、実行された場合の影響があまりにも大き過ぎるので、ここまでやらないのが良識あるデベの対応と思うが･･
しかも、デベが旧所有者から購入する際の価格は、容積をフルで使うことを前提とした価格にはせず、もっと余裕のあるプランを前提にして価格を算定している筈なので、デベ側は丸儲けだね。

[317: 匿名さん]

同感です。
中古で売るときも、次の買い手に積極的に計画道路を説明し、
詳しく記載した重説に署名捺印を貰わなければいけません。
それ以前に、中古広告に詳しく記載しなければいけないでしょうけど。

[318: 匿名さん]

なんかよほどここに恨みがあるようですね。
同じ議論をグルグルしているようです。
ご近所の方ですかねぇ。

[319: 匿名さん]

恨みじゃなくて、ここが特殊だからでしょう。
議論したくなる計画道路ネタがあり。

[320: 匿名さん]

私はこの物件に特に関係は無いですが、この物件の特殊性から注目して見ています。

計画道路が敷地の約半分である点や、この細長い構造がお客さんにどのように評価されていくのか気になっています。

[321: 匿名さん]

白山通りの騒音や排ガスは上層階でもそれなりに影響があるものなのでしょうか。

特に音は障害となるものがないと抜けて聞こえると聞いたことがあるのですが。
横だけに拡散せずに上にも抜けてしまいますかね。

[322: 匿名さん]

音は上に抜けますよ。排ガスはどうか不明ですが、でも、幹線道路沿いなので影響はあると思いますよ。

[323: 匿名さん]

音は高層階の方がかえって聞こえます。遮蔽物がありませんので。
しかもかなり遠くの場所からの音も聞こえます。
このマンションですと白山通りからの騒音のみならず、おそらく西巣鴨の高速の高架からの音も聞こえる可能性があるのでは。

あと、高層階であると風の音が激しいのでこれはキツイです。
このせいでテレビの音が聞こえなくなるというのはよくある話です。

[324: 匿名さん]

風の音は、建物のデキ次第ですよ。
中古のタワマンを内覧すると、風の音がスゴい物件もあれば音が殆どしない物件もあります。

[325: 検討中の奥さま]

ここのマンションの出来はどうなんでしょうね？
実際、建ってからではないと判断できないですね。

[326: 匿名]

建ってからの判断は難しいかもしれないですね。誰の情報を信頼なさいますか？お知り合いの方がご入居されば、別ですが…。信用ならない情報たくさんありますからね。お気をつけ下さい。

[327: 匿名さん]

白山通りに限らず、幹線道路沿いにはたくさんのマンションが立ち並んでいますが、やはり居住者の皆さんは大変な思いや不便さを感じながら生活しているのでしょうか。

[328: 匿名さん]

↑そうだっぺ

[329: 匿名さん]

蒸気機関車が横を通るほどは困っていません。

[330: 匿名さん]

いまどき蒸気機関車はないでしょ（笑）
たとえが下手ですね。
幹線道路沿いは買わないでしょ！子供がいたらなおさらですよ！
喘息になる可能性が高くなりますよ！

[331: 匿名さん]

地元だけど、明治通りに比べれば、実は白山通りの交通量は騒ぐほどではないよ。西巣鴨の信号の待ち時間をみれば明らか。

ま、もちろん幹線道路沿いが気になる人はウェリスかな。

[332: 匿名]

私も、営業マンからは、明治通りの方がうるさいと聞いてますよ。

[333: 匿名さん]

高層階の方がかえって音が聞こえやすいが低層階は空気が気になるといったところでしょうか。

滝野川の三井さんのマンションは首都高も絡んでくるのでやっかいですね。
（階数で行くと６階あたりかな）

[334: 匿名さん]

なるほど。

[335: 匿名さん]

すいません、３３１さんの返答でした。

[336: 匿名さん]

白山も明治も幹線道路ですよ。
要点があやふやになってますね。
営業は売る側ですので、明治の方が交通量多いといいますよね。
その根拠は示してもらいましたか？根拠の無い大丈夫は大丈夫では無いですよ。
主観じゃなく、客観的に判断するべきですよ。

[337: 匿名さん]

白山通りの方が交通量多いんじゃないの？
西巣鴨では明治通りと車線の数が違いすぎるでしょ。

[338: 匿名さん]

将来、敷地の一部が道路になれば、
影響は更に大きくなるでしょうね。

[339: 匿名さん]

>337
車線の数から常識的に考えると、当然そうだよね。

[340: 匿名]

もう、どっちでもいいよ。くだらないね～。

[341: 匿名さん]

検討するための検討スレなのに、
どっちでもいいと言うなんて…

[342: 匿名さん]

だって明治通りの物件と比べているわけではないので。

[343: 匿名さん]

３３１さんは地元民の感想として、明治通りの方が白山通りより交通量が多いと言っているだけでは？
ただ、３３６さんの言っていることもごもっともです。説明を受けたのであれば実際に現地へ行けばわかることです。
営業の話の中で出たこととはいえ、明らかに分かるような嘘は付かないとは思いますけどね。

車線の数は客観的事実ですが、交通量（＝車の通る数）は別でしょう。
狭い道路でひっきりなしに車が通る道路もあれば、こんなに広いのにガラガラなんてのも普通にあります。

交通量は実際に見にいって許容できる量なのか個人が判断すればいいんじゃないでしょうか。

[344: 匿名さん]

都電新庚申塚の巣鴨寄りから西巣鴨の交差点まで渋滞してる日が多いのに、ガラガラってことはないでしょう。
明治通りの方が交通量はかなり少ないと思いますね。

[345: 匿名さん]

大通り沿い立地でなければ
こんなに話し合わないですんだのにね。

[346: 匿名さん]

地蔵通り商店街は和菓子店とか観光客向けのお店が多いイメージですが、日常生活に必要なお店って揃ってるんでしょうかね

[347: 匿名さん]

商店街のサイトがあるから
ご自分で揃っているか確認なされば。

[348: スガモンのおしり]

巣鴨に長年居住しています。

近年巣鴨にもたくさんの立派なマンションが林立です。

駒込辺りや六義園近くは、ブランドも価格もそれなりに。

大塚や西巣鴨辺りは、やや庶民的、少しお安くと言うとこでしょうか。

本日巣鴨駅前で熱心にクレビア巣鴨のパンフレットを配っていました。

結構立派なものです。｢巣鴨ＳＫＹ」等と、書かれると、赤パンツの街

には似合わず、思わず苦笑です。

所で、パンフレットには小さな文字で、｢本物件の敷地には都市計画道路

の予定地が含まれて降ります」と書いています。

その中に、括弧書きでこれまた小さく、補助８１号線／昭和２１年計画

決定と書いています。

どうやら戦後の復興計画の一部として、計画されものですね。

まず、ほとんどの方が、こんな文字見落とすでしょう。

次に、これがどんな問題を引き起こす可能性があるか、全く書いていません。

伊藤忠にすれば、パンフレットに事実をキチンと記載しており、コンプライアンス

違反も法令違反もしてないし、購入希望者には、説明するとか何とか言うでしょうね。

しかし、企業は説明するさい、｢これが一体将来どういう問題を引き起こす可能性があるか」

説明することまで求められてないとして、説明することはないでしょう。

何かあった時、もうそこには伊藤忠はいません。

こうした販売方法は、いささか｢詐欺的商法｣とも言えるものです。

御堂筋に本店を構えていた伊藤忠ともあろう大商社にしては、いささかせこいやり方です。

企業は利益を上げるために存在するといえども、利益のあげ方がいささか｢えげつない」とは

感じますね。

[349: 匿名さん]

>348
私は敷地の半分を計画道路とし、しかも容積をフルに使う本物件の計画には非常に懐疑的ですが、ご指摘のチラシの文字が小さいというご批判には賛同しかねます。
チラシだけで販売活動をする訳ではなく、モデルルームに行けばより詳しい資料の提示があり、計画道路の件は営業の方からも説明があります。チラシは所詮「取っ掛かり」にすぎないので、チラシにおける計画道路に関する文字が小さい等と批判することは、まさに針小棒大ではないでしょうか。

それ以前に、そもそもこの敷地の半分が計画道路という物件を販売しようとしていることについては、デベの姿勢として疑問があります。財閥系や野村・東京建物・東急といった良識ある大手デベではこんな極端なことはしないと思いますが。

[350: 匿名さん]

348さんは、再登場の方ですかね。

[351: 匿名さん]

伊藤忠＝大阪商魂丸出し
ということですか

[352: いつか買いたいさん]

忠は大阪発祥ではありませんよ。近江商人です。
近江商人と言えば、『売り手よし、買い手よし、世間よしの三方よし』で有名です。

[353: スガモンのおしり]

パンフレットの文字の大きさとか、たかがチラシとおっしゃる方がいますが、
的外れです。

あそこに伊藤忠の販売にあたっての姿勢が現れているという一例として、
書いているだけの事です。

マンションの買い手は様々です。
この道の専門家もおられれば、全くの素人というか、問題に気づかない方、
問題がある事を知らない方、様々です。

人生で２度とないかも知れない、大事業です。
買う方はそれこそ｢必死の思い」です。

購入した後、重い住宅ローンを支払うために、何十年も働かなくては、なりません。

法令違反はしてない。
コンプライアンスに違反してない。
どこかで最近嫌になるほど聞いた言葉と同じ考えです。
これだけで済ませるなら、｢東京電力」と同様です。

｢想定可能な事態」を利益第一で｢想定外」とした結果がどうなったか、僅か１年前の事。

都市計画の線引きによる不動産の問題など、伊藤忠は百も承知の専門家のはずです。
土地を安く買いたたき、一般市民に高く売りつけ、利益をがっぽり。

金にさえなれば、利益さえ上げればと言う姿勢でしょうか。
だとすれば、すさまじいモラルハザードです。

ついでに申し上げますが、私は通りすがりの｢初めての人」です。
どなたかが指摘しているような人ではありません。
念のため。

これが最後です。

[354: マンコミュファンさん]

本当に通りすがりなら、放って置いては？
何か意図があるなら別ですが、買うも買わぬも自己責任です。

[355: 匿名さん]

初めての人。

[356: 匿名さん]

スナックに行くと
今日は処Oよと言われる。

[357: いつか買いたいさん]

３５４－３５６は同一人物ですかな？。

マンコミお宅の暇人ですな。

[358: 匿名さん]

＞近江商人と言えば、『売り手よし、買い手よし、世間よしの三方よし』で有名です。

あら、ここの売り方に照らすと、伊藤忠はどれにも当てはまりませんね

[359: いつか買いたいさん]

巣鴨駅前でちらしをもらった方、おられました。
あれ私ももらったというか、押しつけられたというか、もらいました。
すごいんです。今も持っています。
頭金なしと書いてあるから、１００パーセント借り入れ可能と言うことなんでしょうか？。
本当に頭金なしで、全額借り入れ可能かどうか知りませんが、１００パーセント借り入れで
返済例を載せています。
月額返済額を１１万円台と書いています。賞与返済額はなしです。
細かく言うと月額１１９，３７３円です。１２万円まで後６２７円です。
思わず、笑ってしまいました。
ウソではないと言われれば、そうなんですが、少しでも金利が上がれば、大変です。
とにかく、このチラシおもしろいというかすごいんです。
｢自分の資産になる」。払いきった頃には、おばあちゃんというより、痴呆症です。
｢売れる・貸せる」。皆さん欠陥といわれているのに、本当に売れるんでしょうか？。
｢思い通りにリフォーム出来る」。いくら何でも、言い過ぎと思っちゃいます。
設備豊富に写真を載せています。
この通りなら、悪いマンションではないように思うんですが、このスレ読んじゃうと、
近寄らない方が良いのかなと思っちゃいました。

[360: 匿名さん]

リフォームするには管理組合の許可が必要だから、思い通りにはできないと思われます。

[361: 匿名さん]

359様も通りすがりの初めての人かな？

[362: 匿名さん]

それしか言う事ないのか笑

[363: 匿名さん]

チラシはあまり本気で見たことありません。
本当に必要な大事なことは書いていないか目につかないほど小さく目立たなく書いてあったりするものです。
興味があってどうしても知りたければお問合せを、ということになるのでしょう。
あとはお気軽にモデルルームへとか、景品目当てに遊びに来てくださいとか。
行ってみたい気もするのですが、商談に突入されると引くに引けないのでお気軽には行けません。
巣鴨だとやはりお爺ちゃんお婆ちゃん向けのマンションが多いのでしょうか？

[364: 匿名さん]

お爺ちゃんお婆ちゃんで、お金を住宅購入に使う人は少ないんじゃないかなあ。
老人ホームならともかく。

[366: 匿名さん]

おおきなお世話。
現金なら買うのかあなた？

[367: 匿名さん]

365とは別人だけど
マジで、現金で買おうかと迷ったが、
道路問題で止めました。

[368: 匿名さん]

巣鴨の居住者は老人比が多いということは無いと思います。
観光客としての老人が多いだけで、住民の年齢構成は至って普通ではないでしょうか。
新築マンションを見ていても区分所有者は30～40代が中心です。

計画道路の実現可能性は決して高く無いと思いますが、
人生で最大級の買い物でこのようなリスクを冒すのは賢い選択とは思えません。
まあ購入者の自己責任なのですが。

マンション敷地に計画道路が入っていることはよくある話ですが、
本物件のように敷地の半分近くが計画道路であったり、計画道路部分もフルで容積を使うようなことは非常に稀です。財閥系や野村・東急クラスであればまずやらないと思います。
この近くでは、六義園の丸紅も計画道路部分の容積を使って建築しようとしていますね。商社系はカルチャーの違いがあるのかもしれません。

[369: 匿名さん]

>>359さん
マンションのちらしでよくあるパターンですね。頭金0円と書いてあると人間的心理で
自分でもマイホームがもてるかもと思ってしまいますよね。でもそこはかなりの落とし穴です。
友人がこの謳い文句に他のマンションではありましたがモデルルームへ行ったそうです。
そうしたら頭金0円では無理ですと。諸経費などももちろんありますからね。

[370: 不動産業者さん]

元中小マンションデベで働いていた者です。
頭金0円はモデルルーム(ＭＲ)にお客を呼ぶための手段のひとつです。
そもそも来客がないと商談になりませんから。
ＭＲに呼んでからは営業力の見せ所となります。ＭＲまたは実物を見せれば、客の気持ちは高ぶりますから。
ただ、残戸数がわずかになったら本当に頭金0円とまでは行きませんが頭金１０万はありますよ。
諸経費と物件価格の５～１０％値引(値引分を頭金とする)とか、諸経費ローンとか。

思いのままにカキコしたので読みにくいかも知れませんがご了承くださいm(_ _)m

[371: 匿名さん]

収納が少ない感じ。
変形の間取りが多いので、
家具の配置などに苦労しそうです。

[373: 匿名さん]

インテリア好きな人はその魂が熱くなれそうな間取り多くないですか。
この個性的な形をどう自在に生かしてやろうかみたいな見方も楽しいと思いますよ。

自分の見解ではこれらの形だと生活の中で普通にデッドスペースができると思うんで、そこを収納としてどう生かすか、ある意味デッドスペースを生かし切れたら全く無駄のない住まいになるんじゃないかって見てます。

[374: 匿名さん]

普通は、デッドスペースは
観葉植物などを置いて場所を埋めます。

[375: 匿名さん]

斜めの壁や少ない収納、そして計画道路問題。
ネガティブな事項が目立つよね。
問題が多くても価格が安ければ良いのだが、
この地域で普通の水準の価格だから値ごろ感も無い。
考え方は人それぞれだけど、どうもこの物件を選択する理由が浮かばない。

[376: 匿名さん]

掃除ロボットも悩みそうなデットスペース。

[377: 匿名さん]

カウンター部分もあるし。

[378: 匿名さん]

巣鴨はおじいちゃん、おばあちゃん連想しがちですが、
若者の街でもあります。
お地蔵さんも案外若いカップルが手に手を取ってお参りです。
お参りと言うより、デートと言った方が良いかもしれません。

このマンションは初めて住宅を取得しようと言う、若い家族
向けの企画だろうと推測します。

このご家族が、ローンを返済するのは繰り上げ返済をしても、
やはり１０年、２０年必要と思います。

そのとき、都市計画に基づき道路建設が決定したら、どうなる
のでしょうか？

マンションを購入する時から、都市計画道路の事はわかって
います。
誰もが承知で購入したはずです。

しかし、購入者は全てそんな事は、これまで同様、起こるはずは
ないと考えているかも知れません。

悪夢が正夢になった時、｢伊藤忠商事」はどこにもいません。

たとえ、ねじ込んでも、入居者に全て説明済み。入居者はそれを
承知で購入したと開き直ります。

[379: 匿名さん]

承知して購入したのに
計画が実行されたらデベにねじ込むって
どういう購入者よ。はずかしい。

[380: 匿名]

都市計画道路がある関係でマンションの前は何も建てられないと言う事は、逆を返せば、日当たりの面でいい事かも知れないんですかね。

[381: 匿名さん]

道路がもし出来れば、
交差点にギリギリ面したマンションになってしまうんですけど。

[382: 周辺住民さん]

どうも豊島区内のマンションはあちこち問題が勃発というか、
叩かれているようですね。

千石付近の中小デベマンションも連れ込みホテルやパチンコ屋
隣接と言う事で、苦戦の様です。

池袋の連れ込みホテル街のど真ん中の高層マンションも当然
売れ行き芳しくないようです。

ただこのマンションの場合、都市計画道路が難点の様です。
昭和２１年に計画された戦後復興の幻の様な計画です。

この都市計画が実現するかどうかは、分からないと言うのが、
実情なんでしょう。

ただ、道路計画が現実のものになった時、住民は反対運動
出来るのでしょうか？？？

反対できないとしたら、将来の住民は立て替えが事実上不可能
ということになるのでしょうか？

[383: 匿名さん]

意味がわかりませんが、反対運動をすること自体は住民の権利だから出来るのでは

[384: 匿名さん]

ここ自体、
はマンション建築反対運動が無かったのですか？

[385: ご近所の奥さま]

近隣の方が反対しています。

また、豊島区議会がマンション建設反対の決議をされたとお聞きしています。

[386: 匿名さん]

仮に議会が反対決議をしたとして、それなのに伊藤忠が販売を止めないとすれば議会は何をやってるのでしょうか。
井戸端会議での噂レベルの情報なのでは？

[387: 匿名さん]

>井戸端会議での噂レベルの情報なのでは？

いいえ、正式に議会で可決されました。

ただし、悲しいかな法的拘束力がないんですよ。あほな豊島区議会。

[388: ご近所さん]

伊藤忠商事は立派な上場企業。
建前上「コンプライアンス」を遵守すると宣言です。
子会社も当然「コンプライアンス遵守」義務があります。

確かに豊島区議会の決議は法的拘束力はないのでしょうが、
将来問題になると分かっているマンションを建設することが
良い事がどうかは誰でも分かる事です。

購入者の自己責任は当然ですが、伊藤忠にも責任は大いに
あるだろうと、直接無関係の住民としても思いますね。

将来マンションを購入することがあるとしても、伊藤忠の
マンションだけは、購入しないことは確かです。

[389: 周辺住民さん]

商社ですからあたりまえ。

[390: 匿名さん]

「巣鴨」と名前を付けていますが、巣鴨駅からは結構離れています。

最寄り駅は都営三田線「西巣鴨」とすべきと思います。

[391: 匿名]

住所が巣鴨だから、名前は問題なし。

[392: 匿名さん]

全部特徴的で選択が難しいですけど
東南向きワイドスパンのＢは僕の中じゃ目を引きます
和室も窓側だとベストだったんだけどなぁ
畳が焼けるからこれでいいのかな

洋室2なんてデスクワークに最適な魅力を感じますね
映画や音楽を嗜むのもいいかも
もちろん外の景色を拝みながら

[393: 匿名]

明るい話題ありがとうございます。ここのスレは、ネガティブな情報ばかりでしたからね～。都電の駅が近いので、下町を散策するのにも、便利な所ですよね。

[394: 匿名さん]

Ｂは４タイプで唯一、角ではないタイプですね。

[395: 物件比較中さん]

＞＞３９４　そういえばそうですね。これも好み分かれるでしょうか。他の３タイプは全て角だけに二面採光、これ、室内気温がＢよりも上がりやすいかもしれません。大体見当がつくことなのですが、角はメリットもありデメリットもありといった体験を持っています、でも明るさはやはり優秀ですよね、長い時間の日当たりも望めば角かなと。

[396: 匿名さん]

本日巣鴨駅前で、暑い最中宣伝用の団扇を配っていました。
余程売れないのでしょう。

[397: 匿名さん]

既存不適格が原因による「資産性ゼロ」という点を問題にしなければ、

悪い物件ではない。

確かに、他のマンションの中にもよく注意すれば，「都市計画道路予定地」が

物件概要に書かれている例はれっきとした超大手デベ物件のなかにもあります。

しかし、敷地の半分。将来同じものが建てられない可能性が極めて高い土地です。

普通企業経営の観点からすると、極めてリスクの大きい土地です。

そのリスクは永遠に顕在化しないかも知れないが、逆に明日にも顕在化する可能性

もあります。

さしずめ東京オリンビックが決定すれば、具体化する可能性はあります。

そうなれば、居住者は一挙に「伊藤忠商事」にも押しかける危険性はあります。

そうしたリスクを背負ってまで、伊藤忠としてやらなければならない理由でもあるのかと

関係のない他人ながら、思ってしまいます。

その点さえなかったら、変形間取りの利用法は工夫が必要だけど、良いマンションでは

ないかと思うんですがね。

販売もこれほど苦労はしなかったでしょう。

[398: 匿名]

買う人は承知で買うんでしょう？
押しかけるのは？

[399: 匿名]

東京オリンピックで具体化？マンションの裏側の民家の方はどうなるのでしょうか。意味が良くわかりません。すみません。

[400: 匿名さん]

３９９さん。

計画が具体化する1つの可能性を申し上げているだけです。

昭和21年に戦後復興事業として計画され、現在までこのあたりは

具体化していません。

しかし、その必要性が全くないかどうかは、別問題だし、何かを

きっかけに具体化する事もあり得ます。

現実に具体化している訳ではありません。

[401: 匿名さん]

395さん
どの間取りも個性的なデザインで素敵ですよね。角はやはりメリットもデメリットもあると思いますが、メリットの方が大きいのではないかと思いますね。季節を通して長時間の日当たりを望めるのは、やはり角になると思います。複層ガラスなので、室内気温が上がりやすいということはないのではないかと思います。

[402: 匿名]

室内に長〜いカウンターがある時点でありえない
何に使うの？ベンチ？何人座るの？
カウンター部分も専有面積に入ってるの知ってますか？
床面積はその分マイナスという事ですよ

[403: 匿名]

タンクレストイレがいいですね～。

[404: 匿名さん]

購入を検討されている方々の多くが心配する都市計画道路ですが、豊島区のHPでは、「・・・白山通りの沿道は、中高層の商業・業務、都市型の住居などが複合する市街地の形成をはかります。」と言っており、「補助81号線の整備にあたっては、歩道や街路樹等の整備をはじめ周辺住宅地に配慮した道路とし、沿道の不燃化を促進し災害時の延焼遮断帯となるようとりくみます。」として既存の住宅地等をがんがん収容してまで推し進めるようでもなく、車を通すことは想定していなそう。皆さんどう読みます？
っま、購入したとしても、建て替えリスクに直面する頃には、私はお墓の中ですが。。

[405: 匿名さん]

子や孫にツケを回すのですか。

[406: 匿名さん]

>404
この文章から何故住宅地を通さないと読み取れるのでしょうか？
歩道や街路樹等の整備等や沿道の不燃化すると書いてあるだけ。

[407: 匿名さん]

４０４さんの説に従えば主たる目的は「防災」、特に「火災」への対処と言うことになります。

すると、最近関東大震災の再来と関連して、首都圏直下型「震度７」の地震が心配されています。

冬の夕方食事支度時の首都圏直下型巨大地震など、考えたくもありませんが、阪神淡路大震災て

多数の火災が同時多発し、多数の方が犠牲になられたという事実があります。

その文脈で考えると、「実現の可能性は大」と考えるのが妥当だと考えます。

いずれにしても「想定外」と言う便利な言葉を使い、思考停止をしない事です。

[408: 匿名]

いつも熱心なコメントありがとうございます。

[409: 匿名さん]

タンクレストイレは確かにいいですね。
ディスポーザーがないのは残念。

[410: 匿名さん]

当節マンションにディスポーザーが大流行。

価格をつり上げる手段とお怒りの方もいれば、

必要不可欠とか、便利とか、必要悪とおっしゃる

方まで。

[411: 匿名]

クレヴィアのテレビＣＭ観ました！さすが伊藤忠商事やる事大きいですね～。

[412: 匿名さん]

410
ディスポーザーを実際に使い、必要ないと考える人達もいるよ。
故障したり、カスが残ったりするからね。

[413: 匿名さん]

カーシェアリングとかあれば便利ですよね。

[415: 匿名さん]

広告費ってほんとムダが多い。
その分価格に転嫁されるのって買う側からしてみれば納得行かない。
湾岸の何処かのマンションだってゴルファーを使っているけど意味ないよね。

[416: 匿名さん]

413さん
カーシェアリングってあると便利ですよね。マンションに導入されているところもあるようですが、近隣にあれば十分とも考えます。
西巣鴨3丁目にオリックスカーシェアあるので、そこを利用してもいいですよね。
http://www.orix-carshare.com/

[417: 匿名]

せっかくだから、隣りの日産で利用出来ないですかね～。

[419: 購入検討中さん]

＞４１８

まったくだ。

　ヒント：刑法第233条【偽計業務妨害罪】
　　　　　　　　　　　　
　　　　　「虚偽の風説を流布し、又は偽計を用いて、人の信用を毀損し、又はその業務を妨害した者は、３年以下の懲役又　　　　　　は５０万円以下の罰金に処する。」


　　　　　　　　　　　　　　

[420: 匿名さん]

素敵なマンションですね　　　　　　　　　　　　　　　　!　　

[421: 匿名さん]

そんな事ないよ。

[422: 匿名さん]

書き込み無くなっちゃいましたね。
もう完売に近いんでしょうか？

[423: 匿名さん]

モデルルームに人が入ってるのは滅多にも見ないですね。

[425: 匿名さん]

不動産購入勉強中さん　お疲れ様。

[426: 匿名さん]

４２５

だれ？

[427: 物件比較中さん]

本駒込６丁目の都道３０が拡幅道路測量開始します。
既存不適格決定？となるのかな？

[428: 匿名さん]

久しく書き込みがされていませんが・・
現状、目算で14～15階まで立ち上がっている感じですね。
7月竣工予定にしてはやや遅いかな、という印象はありますが。
突貫工事でないことを祈ります。

巣鴨駅近のマンションギャラリーが閉鎖され、販売状況はよくわかりませんね。
HP上の販売戸数は5戸ですが、まだまだ残戸数はありそうな印象です。

[429: 匿名さん]

販売戸数がさらに1戸減りましたね。
実際のところはどうなんでしょう…？

19階建て中15階までできているなら
状況的には順当じゃないでしょうか？

内装はそこまでは時間がかからないようですし。

[431: 匿名さん]

このクレヴィアのモデルルーム跡地がまた何かのマンションのモデルルームになるみたい。
どの物件だろう？

[432: 匿名さん]

久しぶりに公式ホームページをチェックしてみたところ、
キャンセル住戸が発生している模様ですね。
64.46m2と74.70m2の2戸ですが、それぞれ何階の部屋か
ご存知の方はいらっしゃいますか？
74㎡台の方は上層階と記されていますが何階かが全く解りません。

[433: 匿名さん]

スーモを見れば自分で分かりますよ。

[434: 匿名さん]

スーモ見ました。
Aタイプ 1101号室は11階の角住戸、
Eタイプ 401号室は4階の角住戸なのですね。
Aタイプは富士山から池袋、新宿、六本木、東京ドームまで
見渡せて眺望が優れていそうですね。

[435: 匿名さん]

11階では興味ありませんでした。

[436: 匿名さん]

公式のホームページでは最終１邸になっていますね。
Ｅタイプ4階の角住戸のようです。
部屋の形は角が直角ではなく、家具の配置には考慮しなければなりませんが
どの居室にも窓があるのはとても良いですよね。
洋室（１）の大型のクローゼットはいいですね。
（２）（３）の収納はやや小さめかな？って感じちゃいますけれど。