家の名義の夫婦の配分について

[ビギナーさん]

結婚四年目の夫婦で妻は専業主婦です。
このたび家を新築するのですが、
家の名義について夫婦の割合をどうすればよいかわかりません。

家の総額は4000万で
資金源は

（１）結婚後にためた貯金1000万（私名義の口座）　
（２）私（夫）が結婚前にためた貯金1000万（私名義の口座、１とは別の銀行）
（３）私（夫）名義ローン2000万

です。
この場合名義の割合をどのように設定すればよいのでしょうか？

（１）の半分は事実上妻のものと思うと夫：妻＝７：１ですか？
それとも
（３）の半分も妻あっての返済なので夫：妻＝５：３になるのでしょうか？
ご教示いただければ幸いです。

[8: ０６]

０７さん
素人なので正しいか分かりませんが
30年もすれば建物の資産価値はほぼ０です。

土地を妻名義に変えていた方が相続税対策になるのでは？
でも、頭金が少なくてローンの一部を妻名義にするとローン減税など利用しにくいし
火災保険の名義は二人でできるんですかねぇ？

うちは土地だけ現金で買ったので分かりません。

[9: 匿名さん]

一度、登記完了した不動産（土地・建物）の共有持分割合を変更する場合には、
基本的には贈与又は売買もしくは相続登記しかありません。

贈与税は、年間110万円以下であれば非課税になりますし、相続時精算課税制度を使えば親から子への贈与は2,500万円まで非課税になります。
（但し、確定申告が必須要件です）

相続税は、非課税枠が5000万円+相続人一人につき1000万円ありますから、
日本中でも数パーセントの人しか相続税はかかりません。
相続税対策で持分を変えたいのか？
遺産分割目的なのか？
目的をはっきりさせてから対策をしたほうが良いでしょう。

奥様との共有にした場合には、不動産を譲渡した場合の3000万円特別控除が２名で受けられますので譲渡益がある場合には特になるでしょうけど、贈与税がかからないようにしてください。

[10: 匿名さん]

結婚後にためた貯金は、奥様の貢献もあってのことですから
奥様の持分もあって当然ですよね。

知人が築浅の戸建を買ったのですが、そこは離婚して家を出て行った男の人が
売りに出した家で、行くあてのない奥さんと子供が、まだ残って住んでいたそうです。
結局は不動産業者が奥さんと子供を追い出したみたいですけど、
奥さんに少しでも持分があれば、ダンナが売ろうとしても判子を押さずに
抵抗できたのかな〜、なんて思ったりします。

[11: 匿名さん]

>>10さん

＞結婚後にためた貯金は、奥様の貢献もあってのことですから
奥様の持分もあって当然ですよね。

そうなのですか？
あくまで旦那さんの収入だけの預金だから奥さんの持分はないはずです。
銀行でローンを組む場合も奥さんが専業主婦の場合
全て旦那さん名義のローンとなるので
旦那さんが仕事をして稼いだ預金は、全て旦那さんの預金とみなされるのでは？

[12: 匿名さん]

専業主婦である奥さんに貯金持ち分あっても良いと思うけど、贈与税かからない程度に毎年奥さん名義の口座に貯金しとかないと後々面倒なのでは？

縁起の悪い話で申し訳ないけど、例えば、旦那さんが亡くなってから相続の問題をきちんとする前に奥さんが旦那さん名義の貯金をおろすと窃盗になりますよ。葬儀代であっても。

逆に、奥さん名義の貯金から住宅取得資金の一部を出すにしても、実質旦那さんの給料から貯金してたり旦那さんが管理してたりするものであれば、そのお金は旦那さんのものだということで贈与にはあたらなかったりしますし。

[13: 匿名さん]

奥様が専業主婦の場合ですと、（変な話ですが）離婚の際の貢献度はありますが、
税務署は、あくまで収入を稼いだ人の財産とみなします。
離婚の際の財産分与の分ける金額の按分（寄与分）は確かありますが・・・。


毎月のお小遣い程度を奥様が貯めていた分であれば、奥様の財産としてみなしてもくれると思います・・・。
仮にご主人の収入を全て奥様名義の口座で管理していたとしても奥様が収入を得ていなければご主人のみなし口座と判断されます。
相続税などを逃れるために奥様、お子様やお孫さんなどに名義預金口座を作って入金していたとしても相続財産とみなれさますので、ご注意ください。

[14: 匿名さん]

ほほう
小遣いから、ということで貯金をはじめようかな

[15: 匿名さん]

じゃあ、家事も育児もただ働きってことですか？
家政婦さんやベビーシッターをやとったら結構高い賃金なのに。
妻は家事も育児もほったらかして外で働いたほうが、
自分名義の貯金が貯められるってことですね。

[16: 匿名さん]

あくまでも日本の税務上の見解です。法律は昔から出来てますからね。（今みたいに共働きが少ない時代から）

考え方も古いとは思いますけどね・・・。

[17: 匿名さん]

そうなんです。今の税法ではそうみなされます。残念ですが。

財産と負債差し引きして（葬儀費用は相続財産より差し引けます）残りいくらになるかで課税・非課税の判断になります。

[18: 匿名さん]

専業主婦なら、毎年贈与税非課税枠内でダンナの稼ぎから自分の口座に貯金しましょう。(タンス預金は不明瞭なのでだめ)5年もあれば500万。それを頭金の一部として出せば、自分の持ち分が持てます。
結婚前から持っている貯金もプラスできますよ〜
妻の実家からの贈与分も妻の物だし、しっかり準備すれば大丈夫です。
旦那名義の預金を使って、旦那名義のローンの場合は家も土地も当然旦那名義です。

[19: 匿名さん]

頭金なしでローンの契約者は旦那、妻が連帯保証になっている場合は、持分は半々で考えればよいのでしょうか?

[20: 匿名さん]

連帯保証人だけでは、奥様の持分は認められません。

連帯保証人はあくまでも契約者が支払えなくなったときの保証人ですから。

[21: 匿名さん]

19です
20さん　折角お答えいただいたのにすみません。間違えました(^_^;)
連帯債務者でした。それだと持分はどうなりますか？

[22: 匿名さん]

連帯債務者なら、当然その比率に応じて持分を持つことになります。　持分を持たない連帯債務者は住宅ローン控除も受けられないはずです。　
連帯債務者には専業主婦はなれません。

[23: 匿名さん]

連帯債務者の場合、あくまでも負担割合が決まっている場合には奥様の持分を持つことができますが、22の方のいうとおり、専業主婦の場合には収入が無いため、連帯債務者であっても財産としては認めてもらえないでしょう・・・。

奥様の貯金などで頭金が証明できれば、持分を持つことが出来ますが・・・。

[24: 匿名さん]

夫婦とも正社員で働いています。
建物の契約金額が２６００万で、頭金はお互いの貯金から３００万づつ、住宅ローンは２０００万で契約者が旦那、連帯債務で妻になっています。
この場合は、建物の持ち分が５０：５０ですか？旦那の方の持ち分が多くなりますか?

[25: 購入経験者さん]

>>24さん
連帯債務の際に、ローンの持分の割合を決めることになります。
半々にすることもできますし、収入割合に応じて設定することもできますし、物件の持分（「頭金＋ローンの持分」の比率）のキリが良くなるように設定することもできます。
（もちろん、上記設定で持分を５０：５０にされるなら、連帯債務も５０：５０にする必要があります）

奥様の収入＆働かれる年数を考慮するとご主人を多めにするケースが多いかとは思いますが、ケースバイケースです。
ローン減税の対象になる残高は、「ローン全体の年末残高×各人のローン持分比率」で決まりますので、上記に加えて「夫婦両方が最大限減税を受けられるような持分」を決めるのもテだと思います。

[26: 匿名さん]

24です
よくわかりました(^^)ありがとうございます♪

[27: 申込予定さん]

私(妻）の親から1000万円の援助を受け、夫の名前で500万円のローンを組み中古一戸建てを購入します。相続時精算かぜいを選択しようと思いますが、家の名義はどうするのがいいのでしょう？全くそういう知識がありませんので宜しくお願いします。