ザ・パークハウス津田沼奏の杜 Part 2

[マンコミュファン]

津田沼駅南口の大規模再開発エリア内に誕生する免震マンション、新しいスレッドを立ち上げました。

＊スレッドパート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/146124/
＊JR津田沼南口プロジェクト～プロローグ編～
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71761/
＊奏の杜サイト：http://www.kanadenomori.jp/

＜全体概要＞
所在地：千葉県習志野市谷津7-925番の一部他(底地)
交通：総武線津田沼駅から徒歩7分
総戸数：721戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：56.78m2～123.27m2
入居：2013年3月下旬・6月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス（もとは三菱地所と旧藤和不動産のJV）
施工会社：フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ

[1: 申込予定さん]

抽選で当てたい！
倍率低いといいな…
外れたら、C・Dはないね。

[2: 匿名]

Ｄはともかく、Ｃなら悪くないと思うけど・・・

[3: 匿名さん]

>>1123さん、

マンションにおいて、玄関の段差がメリットになる事は、ほとんど無い筈です。段差がある事のメリットは、聞いた事がありません。大きな段差のメリットは、多分無いでしょう。

この5年くらいで30件くらいMRを見ましたが(はい、MRおたくの域に達しています)、ここのような大きな段差の物件は記憶が有りません。業界でも、段差無しは常識になっているのだと思います。

ここまで大きな段差の理由は、わかりません。以前、別の方が書いていましたが、ここのMRの担当者には「二重床にしたから、こうなった。」と説明を受けたそうです。しかし、それは明らかな言い訳でしょう。今時、二重床/二重天井は標準仕様ですし、段差無しも標準仕様です。

[4: 匿名]

そこを気にする人は買わなければいいってコトでしょ。

[5: 匿名]

マイナス要因ではありますが、では他には？

と言われると、候補が浮かびません…

[6: 匿名さん]

津田沼はあきらめるしかないということですよ。

[7: 悩み中]

立地、電柱がなく防犯に力を入れた計画性のある街作り、平置駐車場、非常電源があるEVに惹かれました。

反面、間取り仕様微妙、トイレお風呂狭い、間取り変更有料&仕様変更だらけでオプション代大変そう、ゴミ捨て場、郵便各棟になし、何より販売方法に不信感を抱いております。

けれど、ずっと待っていた再開発、できればここに住みたい。
三井など他のマンション概要が早く出れば比較&シフトできるのですが。

[8: 匿名]

要望書を出されたみなさん

このまま抽選までイベントはないのかしら？
モデルルームに行く機会がなくあと1ヶ月以上待つだけ、でいいですか？

倍率上がってきてるし、なんか不安です。

[9: 購入検討中さん]

前スレ１１２５さん

免震MSからのお引越しとのことですが、なぜですか？
いいことづくめのように考えていた免震MSですが、何か不都合でもありましたか。
参考までに、理由をお聞かせいただければありがたいです。

建設期間が長いというのは、私も気になっています。

[10: 匿名]

ここも免震じゃないの?免震→免震なら
別に不都合感じたからの買い替えとは限らないのでは?

[11: 匿名さん]

営業さんが言ってたけど、このマンション、結構な数の高齢夫婦が要望書出してるんだってね。
ここは老後の住まいには向かないと思うんだけどなぁ。

[12: 購入検討中さん]

9さん

単に家族が増えて狭くなったからです。
免震MSは安心感があると評価しています。
ある程度以上の震度（震度4くらい？）がないと
免震の機能を実感できないそうですが、なんといっても官庁検査が厳しい（だから工期がかかる）ので、手抜き工事リスクがぐっと小さいと考えました。また、当時は免震建築自体が珍しかったので、建築会社も自社評価にかけてマジに取り組むだろうと。ですので、工期が長いこと自体は構造としては高く評価しているのですが、高価な買い物だけにそんな先の物件の購入にはなかなか踏み切れないのも事実ですね。特に、ここは設備も間取りがぱっとしないので（加えて、設備なんかは、２年もするとどんどん進化しますし）。ご参考になれば。

[13: 匿名さん]

なにか津田沼で治安の良い町というのはブラックジョークかと思ってしまいます

[14: 匿名]

治安の良いエリアを目指している訳です。
ただ、奏の杜だけでは狭すぎで、少なくともJR津田沼から街区入り口までも含めないと実効がないですね。
北口は繁華街の分、ある程度治安が悪いのは仕方が無いかな。

[15: 賃貸住まいさん]

免震マンションの工期は非免震に比べてプラス二ケ月位が普通だと思いますよ。免震層を作る分だけ手間がかかります。役所の中間検査は多くて二、三回のはずです。

[16: 購入検討中さん]

15さん

情報ありがとうございます。もう10年以上前の話なので、規制が変わったのかも知れませんし、私の担当者がテキトーな話をしたのかも知れません。ただ、ほぼ同時に建設開始した近隣マンション（階数同じ、戸数ほぼ同じ）が完成したとき、うちのはまだ2階までしかできておらず、その後のペースも本当に遅かったです。

[18: 購入検討中さん]

MR見た感想。こんなに高いんだから、もうちょっと内装を凝って欲しかった…。
本八幡のプラウドの方が個人的には高級感があったと思う。
奏の杜というブランド力にこれだけの値がついているのかしら…？
標準プランからオプションプランに変更するには相当金額かかりますよね。
4500〜5000万出すのであれば、津田沼徒歩15分以内で戸建というのもアリなんではと思ってしまいました。

しばらく悩みます。

[19: 匿名]

>18
マンションOR戸建でいうと、ここは「絶対マンション」派が圧倒的ではないかな？
戸建てまで検討範囲を広げれば、津田沼エリアだけでもいろいろありそう。

奏の杜がいい、となると定借でも予算的に厳しいかも知れないけど。

[20: 匿名さん]

JR津田沼徒歩7分で、免震マンション、大手が分譲なら、安いでしょ。
街自体が大規模開発なんだし。
でもさすがに、毎年30万円近い税金は払えません。
ローンと違って、住んでる限り払い続けないといけないし、
売るときの足枷になる気がする。

[21: 匿名さん]

新築ご祝儀の減免後の話だとすると、ここってそんなに固定資産税が必要なんですか。

[22: 匿名さん]

>>18
>4500〜5000万出すのであれば、津田沼徒歩15分以内で戸建

そんなに甘いものではないよ。不動産の広告ではない実質で15分以内の戸建ては、物件自体が少ないのと、その値段では、優良物件は無いと思った方が良い。狭い、地盤に不安、傾斜地、嫌悪物のそば、のどれか、ないしは全て(笑

[23: 匿名]

優良物件は難しいかもしれないけど、それなり物件なら可能。
このマンションも立地以外はそれなり物件だからね。

[24: 匿名さん]

固定資産税３０万程度でびびっていてはここには住めないよ

[25: 匿名]

本当そこそこ場所がいいとこはここに限らず高いね。情けないけど自分は手がでません

[26: 匿名さん]

30万円の内、大半が固定資産税ではなく、都市計画税ですよね。津田沼の固定資産税はそんな高くないですよ。都内じゃあるまいし。都市計画税徴収し過ぎですね。習志野市お金ないし、しょうがないか。。。住民が負担するからには、何か特権欲しいですね。

[27: 匿名さん]

ここの住民は高い都市計画税を払う代わりに、市内の他の地域ではありえない十分な広さの歩道とかを
手に入れられるんだから、それでいいんじゃないの？

[28: 購入検討中さん]

>>22
18です。津田沼ってそんなに高かったんですね。
徒歩15分以内の総武線沿線を戸建で探そうと思ったら、やっぱり幕張本郷とか幕張の方に行かないといけないですかね。パークハウスの徒歩７分という立地の良さを考えたら、この強気の値段も仕方ないのかもって思えてきました。しかし値段も値段なので、やはりもう少し迷います。

[29: 近所をよく知る人]

不動産業者に勤めています。会社の業務は売買(地上げ)を中心にしていますが、
津田沼が正にそれにあたるんだろうなぁ、と実感。
業者や周りの土地権利者、地元の不動産業者(？)で地上げを目論んでいるのが
段々見えてきました。

そしてそれが分ると次に見えてくるもの。
地上げしたいなら内容をもっと良くすればよかったのに、
設計が甘い。
今ドキの間取りを知らない人達が集まって設計したなぁ、という感じ。
将来の状況を全くムシ。
10年、20年～50年後を見越した間取りではない。
少子化を考えればこんな狭い部屋の造りにはならないハズなのに、
バブル時代の兎に角、狭くても沢山部屋を、といった造り。
この間取りだと、相当安くないと賃貸も付かないんじゃないかな。


元々この建設に関わってきた地元の
古い感覚で設計案が出ているのが分る。。


購入者さん達は地上げに釣られる人達、または
釣り上げたい人達のどちらかでしかない。。。

私は戸建派。

[30: 匿名さん]

29は本当に不動産業者かい？
そうは思えんなあ。

[31: 匿名]

買えないひがみでは…

[32: 匿名さん]

ネガるなら、もう少し検討してからネガって欲しい。
購入を検討している人が、「もしかしたら・・・・」と思う様な書き込みをして欲しい。

[33: 購入検討中さん]

無知ですみません。
都市計画税について教えてください。
これは毎年支払うことになるものですか？
この奏での杜においては必ず支払うことになるのでしょうか？

固定資産税のほかにこのような税金が発生するのならなかなか
購入に踏み切れず。でもとても魅力的な場所なのでそれも
あきらめきれず。
悩んでいます。

[34: 匿名さん]

そりゃあ、ここに限らず必ず払うものです。

[35: 購入検討中さん]

固定資産税とともに支払う税金のことなんですね。
ありがとうございました。

ちなみに以前どなたかが３０万くらいっておっしゃっていたのですが
このあたりの税金ってこんなにするものなのでしょうか？

いろいろ聞いちゃってすみません・・・

[36: 匿名さん]

固定資産税、都市計画税は物件・自治体によって変わるため
一概には言えませんが、奏の杜は３０万くらい(年額)したはずです。
月割りすると２万以上の支出なので、収入によっては
決して無視できない金額ですね。

最初の数年間は、申告すれば減税が適用できるはずですが
それでも向こう４０年は、だいたい２０万以上は払い続ける
ことになると思います。

[37: 匿名さん]

駅北の船橋市では固定資産税、都市計画税はそこまで払わないと思いますが、習志野市に住むのはコストがかかりますね。

[38: 匿名]

固定資産税多く払うのは価値があるから。北側の船橋側は価値が相対的に低い。
見ればわかる

[39: 匿名さん]

インフラがキチンと整備された街なんだから、30万円くらいの税金は
仕方ないんじゃない？
広い歩道、電柱のない美しく安全な街並み。
通常の千葉マンションの倍は払う計算だけどね。

しかも、免震だから地震があっても家具が倒れたりしないだろうし。
その代わり、大地震の後の装置の点検費用、
場合によっては取り替え費用が千万円単位でかかるけどね。
4棟あるから、どれか1つとか、2つとか、免震装置がダメになった場合、
修繕費は、どうやって出すんだろう・・・。

ディスポーザの浄化槽も金食い虫だし。
うちのマンション、ドギツイ洗剤使う奴が居て、何回か浄化槽壊れた。
既に修繕金が足りないらしい。ここは良識ある人が住むマンションで
あって欲しいです。
まっ、この価格と固定資産税なら、ビンボーズは買えないから平気かな。

[40: 購入検討中さん]

固定資産税について教えてください。ここは、本当に固定資産税は３０万円ですか？　減税措置はないんですか？　また金額の変更になることも？

[41: 匿名さん]

この掲示板でそういうことなのでそうなんじゃない。詳しくは市役所の市税課で教えてくれるよ。新築後５年位は減免措置がありますね。滞納は差し押さえの対象となりますので、きちんと納税しましょう。年間３０万は他の市町村に比べると高いのは事実ですね。

[42: 匿名さん]

39

良識ない人＝貧乏人？あんたの方が良識ないんじゃない？匿名だからとモラルのない発言非常識。金持ち？だからと高飛車な発言・上から目線のあんたが同じマンション住人になるのは勘弁！敵ばかり増えるよ！

[43: 物件比較中さん]

最上階を除いて天井高は決して高くは無いですよね。（最上階で普通くらい。）
不思議なくらい話題にあがりませんけど、皆さん仕様が低いのはあきらめてるんですかね。

[44: 匿名さん]

習志野だから固都税が高いことはないと思います。
東京も船橋も習志野も同じ税率で、土地の部分に関しては
居住用ならば相当の軽減があります。
ただマンションは、建物の評価が高額なので税金も高くなりがちだから
部屋の広さによっては、それ位になるかもしれません。
因みに、マンションの販売価格と評価額は別物です。
うちは、少し離れた谷津の一戸建てですが、木造なのでそんなに払ってません。

[45: 購入検討中さん]

固定資産税・都市計画税についてですが、当方も気になり担当さんに確認したところ
一般的に再開発や区画整理事業の土地については評価額が高くなるとのことでした。
ですから、近隣の船橋市プラウドや奏の杜以外の谷津の一戸建てとは全く比較にはならない様子。
また、今まで全く住宅地としての評価額がなかったエリアなので、３０万とはあくまで予想として
出した数字で固く見積もってという事らしいけど・・・。

４２さん
３９さんが仰ってる良識ない人とは、ディスポーザーの浄化槽があるマンションなのに
「ドギツイ洗剤を使う人」の事を指しているのでは？？
自分はそう解釈しましたが。

[46: 匿名さん]

それを「ビンボーズ」と言ってしまうのが性格の表れではないかと言っているんではないかな。

[47: 匿名さん]

スポットライトとかも購入になるんですよね？

[48: 匿名さん]

今週の？

[49: 匿名]

谷津一丁目側の整備も進んでますがいつぐらいからマンション、戸建ての建設が始まるのでしょうか？

[50: 匿名さん]

47です

簡潔すぎてわかりづらかったですね。

照明ってメイン照明以外は購入しなくても大丈夫なんですかね？

ダウンライトや浴室や玄関のライトは標準装備されてるのが
一般的ですか？