建築条件付土地の解約について

[契約済みさん]

建築条件付土地を購入し、購入した工務店との間で建物建設の話を進めておりましたが、予定していた建物の建築工法の生みの親である会社が倒産してしまいました。

契約した工務店はＦＣ店であり、倒産はしておりませんが、建築予定の工法では、建物を建てることができなくなってしまいました。

この状態において、契約を解除することはできるのでしょうか？
因みに現在の状況は、土地は登記移転済、建物については設計契約料として手付金を支払っております。

[2: 大学教授さん]

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[3: 匿名さん]

３ヶ月たっても建物プランが決まらなかったときは手付け返金で解約って条件なかった？
条件付土地だとそれが一般的だよ。

[4: 購入経験者さん]

うん、普通建築条件付ってそうだよね。
3ヶ月以内に建築請負契約しないと白紙になる。
でも、土地の移転登記が済んでいるっていどういうことでしょうか？
すでに土地代金を支払ったってことでは？ということは建築請負契約ももう済んでるということかな。
だとしたら解約は難しいでしょう。契約書にFC親元が倒産したら白紙にするという特約が記載されていればできるだろうけど。

[5: 入居済み住民さん]

本当に「建築条件付き」の契約ですか。

[6: 匿名さん]

登記してしまったら、建築条件付の買う側のうまみがなくなってるじゃん
（土地代金＋家代金を最後に一括で払えるうまみ）

[7: 契約済みさん]

皆さんいろいろとレスいただき、ありがとうございました。
先ずは、返信が遅れたことお詫び申し上げます。
ご質問のあった土地の決済ですが、６月に既に済んでおります。
土地の売買契約書上では、特約条項として速やかに(具体的な期限は記載なし)建物請負契約を締結することが条件になっており、建物請負契約が不成立の場合は、白紙解約できることとなっておりますが、、建物請負契約書にはサインはしておりません。
あくまで建物請負契約の前段階である設計契約書にサインしているのみです。
しかしながら現状は、建物のプランも決定し、建築確認が下りた段階でストップした状態です。
皆さんのご意見をお聞きした限りでは、建物請負契約がないまま建築確認を申請するということが異常ではないかと思いました。
どうぞまたアドバイスをお願いいたします。

[8: 匿名さん]

「建物請負契約がないまま建築確認を申請するということが異常」です。

「建物請負契約が不成立の場合は、白紙解約できることとなっております」なら、本来希望する工法で建てられない事を理由に請負契約を断ること出来ますよ。

ですが「土地の決済は済んでいる」と言うのは？？？
もう土地代金の金消契約が済んで融資が実行されたって事？
それおかしいよね、それで「建物請負契約が不成立の場合は、白紙解約できる」ってじゃあその土地だけあなたの手元に残るのかな？
でも通常、土地だけでは住宅ローンは組めないし。
住宅ローン申請のときに建物プランは金融機関に提出しなきゃならないんだよ。

なんかよくわからないなぁ。
土地の決済が終わってるならつなぎ融資って事でしょ？
今は金利だけ払っている状態？

[9: 匿名さん]

おかしいですね。我が家も建築条件付きの土地を購入して家を建てましたが、建物請負契約が住んでから建築確認申請をして、建築確認が降りてから土地代を支払いました。そもそも、土地の契約をする際に、その流れも説明されるはずではないですかね。手付金が設計契約料ってのも、我が家の場合ありませんでしたよ。だから、建物請負契約が土地契約から3ヶ月以内に締結されない場合は、手付金も含めて返却されることになっていました。それが建築条件付きってことだと思うのですが。

[10: 契約済みさん]

いろいろとアドバイスありがとうございます。
皆さんがおっしゃられるとおり、異常なパターンかも知れません。
実は土地につきましては、社内融資を組んで既に購入済です。(ローンも弁済中です)

そもそもは、今回購入した土地が気に入り、土地のみの取引にしたかったのですが、建築条件が外せなかったので今回ご相談したＦＣ店の工法での建築となりました。(工務店独自の在来木造もありましたが、３階建てということもあり止めました)

皆さんのアドバイスをお聞きする限りでは、既に土地は購入済ですので白紙解約は難しい状況かも知れません。
そういった状況であるならば、私自身は土地は気に入っておりますので、現状の土地の売買のみの取引で終了できないものかと考えております。
今回の事情で土地のみの売買取引ということは可能でしょうか？

[11: 相模原のＫ]

契約済みさん。建築条件付土地売買契約と設計契約とも解除は可能ですが、それぞれについて違約金や損害賠償など追加の費用がかかると思います。
まず建築条件付土地売買契約ですが、これは皆さんもおっしゃられているように建築請負契約を結ばなければ本来白紙解除できるのですが、既に土地の移転登記をされているという事なので、解除した場合には再登記（現状復元）が必要になると思います。また設計契約ですが、これは建築確認まで取得済みとのことですから、これまでに掛かった設計料と建築確認申請費用は請求されると思います。
これら以外に、もし契約書に違約金の記載があれば、それも請求されかねません。ですから、契約済みさんの希望を整理して、一度工務店と良く話をされるのが良いと思います。もしかしたら、設計料と建築確認申請費用、それに多少の利益相当分を払えば、土地だけを売ってくれるかもしれません。

[12: 契約済みさん]

相模原のＫさん、明けましておめでとうございます。
非常にわかりやすく且つ的確なアドバイスありがとうございます。
やはり諸経費を支払わなければ土地のみの取引は難しいということですね。私の勉強不足が多々ありますが、建築条件付の土地の取引の難しさを実感しました。

工務店とは今後、土地のみの取引ということを軸に話し合いをしていきたいと思います。幸い私は現在社宅住まいですので、早急に結論は出さずに
工務店の経営内容も注視しながらじっくり話を進めていこうと思っています。
また併せて、弁護士の法律相談も受ける予定にしておりますので、その内容につきましては皆さんにご報告させていただきます。

[13: 相模原のＫ]

契約済みさん。弁護士に相談するのは自分自身で納得するのに必要だと思いますが、もし重要事項説明を受けていなかったり、契約によほどおかしな所が無い限りは、今回は対決姿勢ではなく話合い路線を取るのが得策ではないかと思います。私も素人なのですが、同じように建築条件付きの土地売買契約から始まって、紆余曲折あって現在工務店と係争中です。
ご存知かもしれませんが、不動産取引きで相談出来そうな機関を参考に記します。
　１）宅地宅建業協会　←業界団体ですが、相談窓口があるようです
　２）都道府県庁の建設課　←不動産取引きに関する指導を行っている
　３）財団法人不動産適正取引推進機構
　４）消費生活センター・国民生活センター

[14: 相模原のＫ]

初めて家を購入する素人には、建築条件付きがどういう契約なのかさえ、最初は良く理解出来ないですよね。建築条件付きは土地と建設請負の抱合わせ販売ですから、公正取引き委員会の指導が入って然るべきな気がしますが、特約で３ヶ月間の請負契約猶予期間を設けて、不動産業界はこれを回避しようとしているのだと思います。ですから我々はこの特約を逆手にとって有利に取引を進めるのが賢いやり方だと思いました。今後、建築条件付き土地の売買契約をされる方は、同時に請負契約を求められても直ぐに契約をしてはいけませんよ。

一般の消費者にとってマイホームは一生に一度か二度の大きな買い物ですが、それは逆にリピーター（何度も買換えるお客）は少ないという事です。だからだと思いますが、自動車や家電などの業界と比べて契約後に顧客満足度を上げようという努力は少ないと感じました。実際に契約をとってしまえばそれまでというように感じる態度もありましたし、ここの掲示板でも、契約後のトラブルで弁護士や訴訟など対決姿勢で来る業者が結構多いように思います。

ほんの少しですが実際に不動産業界と係わってみて、独自のルールや商慣習に縛られた閉鎖的な業界で、消費者の側から見て公正・明朗な取引きは難しいと感じました。ですからよくよく勉強してから挑まないと痛い目にあう人も多いのだと思いますが、金額が非常に大きいので下手をすると人生設計が狂ってしまいます。業界が自助努力で改善出来れば良いのですが大小さまざまな業者が全国数十万とあるでしょうから、それも難しいとなれば行政が指導や規制を強化して何とか改善して欲しいと思います。

[15: 住まいに詳しい人１]

相模原のＫさんのご意見に賛成です。業者は基本的にすべて客をまず
はトーシローとなめてかかってきます。自己防衛しないと痛い目にあ
う世界です。
今後、どこで建てられるかはともかく、家のことのほかに法令につい
てもとりあえず関連するものは読まれることをお勧めします。
私も正業は不動産とはまったく関係ありませんが、自宅建築時に建築
基準法、市条例、宅造法、宅建法あたりはすべて読みました。
ちょっと専門的につっこむと明らかに業者の態度も激変します。
『こいつトーシローじゃねーな』みたいな。
基本的に、この業界は土建国家たる日本の根幹産業ですので、法律か
ら何からすべてが業者寄りにできています。
(たとえばUSAでは欠陥住宅一戸を建てただけで無条件に禁固刑です）
条件付物件は言ってみれば零細業者を救うための官製おとり商売。
こういう業態はぜひ廃止してほしいと思いますね。
スレ主さんの場合、土地取引についてはどう考えてもありえない異常
の極みですし、解約にできる可能性はあると思います。
法的調停は必要かもしれませんが。

[16: 契約済みさん]

相模原のＫさん、住まいに詳しい人さん。ご意見ありがとうございます。

実は消費生活センターに相談したところ、住宅供給公社の弁護士相談窓口を紹介されました。
私自身が納得したいので一度相談を受けてみようと思っています。

しかしながら契約時にろくに勉強もせずに性善説で相手を信用して取引を進めてしまったことが、今さらながら悔やまれます。
工務店に対しては、法的な正当性・根拠をはっきりと認識した上で、話し合いを進めていきたいと思っております。

[17: 相模原のＫ]

契約済みさん。既にご存知かもしれませんが、不動産取引で相談出来る他の機関も参考までに挙げておきます。
　１）宅地宅建業協会
　２）財団法人不動産適正取引推進機構
　３）都道府県庁の建設課
どのような結果になるにせよ、是非とも納得出来るまでがんばってください。

[18: 相模原のＫ]

契約済みさん。前にも挙げていましたね。よく見ずにレスしてしまいました。でも本当にがんばってください。

[19: 住まいに詳しい人１]

こんばんは、
私も、最終的には弁護士さんの意見を参考にしました。

http://www.kenchiku-gmen.or.jp

建築士の方だけでなく、弁護士の方もおられますので、電話で
相談可能です。もちろんみなさんボランティアですので、時間が
空いている限り、直接電話すれば相談にのっていただけます。
ぜひ、ご参考になさってください。

[20: 契約済みさん]

相模原のＫさん、住まいに詳しい人１さん。アドバイスありがとうございます！

昨晩、以前に相談していたNPO法人である「家づくり援護会」の担当の人(建築士)から電話があり、大まかな相談をしました。

　http://www.iengo.ne.jp/

その人の判断では、
「土地についての白紙解約はできると思うが労力がかかる。建物のみの白紙解約は実費(建築確認申請費用・設計費用)等の経費が請求されるかもしれないが可能と思う。またその代わりに当方からも逆に経費請求(当該期間の家賃の賃貸費用)ができると思うので、実費の全額負担は回避できるのでは？」
との回答でした。
今後も状況に応じて、相談することとしました。

現状、私の考としては工務店と全面的に争うつもりはなく、先ずは工務店から今後の進め方を聞いた上で、判断しようと思っています。
工務店からは、新たな資材供給会社が発足する見通しなので、確認申請通りの建物の建築は可能の見込みと言ってきておりますが、最低でも３〜４ヶ月は動向を見たいと思っています。

また工務店との話し合いと並行して、解約した場合のこちら側の正当性といった法的な根拠を押えておきたいと思っています。

つきましては、また皆様のアドバイスをお願いいたします。
長文となってしまいましたが、よろしくお願いします。

[21: 匿名さん]

予定していた工法が出来なくなったのであれば、建築確認自体が意味をなさなくなっているので、それを購入予定者が負担する必要はないのではありませんか？
また、その工法が採用できなくなった理由が、資材によるものであれば供給できなくなった者（＝倒産した会社）の債務となり、施工会社が破産債権として請求するのが筋です。
登記に関しても、現状復旧というよりも売買契約自体が成立していないのですから、解約にもならないと思います。
移転登記を購入者が負担したのなら、今度は販売者の負担としても良いでしょう。
契約書の記載には、おそらく倒産に関する決めが無いでしょうから、費用について、ひとつひとつ何故負担する義務があるか説明を聞きながら交渉してください。
即答する必要はありませんよ。

[22: 匿名さん]

>新たな資材供給会社が発足する見通し

これはRC-Zですか？
私もいくつかのビルダーさんに問い合わせたのですが、
一応どこのビルダーさんも継続は可能という見通しのようです。
保証の問題等いろいろ課題はあるようですが。

違ってたらすみません。

[23: のぶりん]

ＦＣ元は破産したの？

>>21 が
「その工法が採用できなくなった理由が、資材によるものであれば供給できなくなった者（＝倒産した会社）の債務となり、施工会社が破産債権として請求するのが筋です」
って書いてるけど、施工会社にはＦＣ元に対して買掛債務はあるだろう
けど売掛債権はないだろ？
資材の代金が先払いなら別だけど一般的な商慣習ではそんなのありえないでしょ？
だいたいＦＣ元が破産してるかどうかもわかんないのに何で破産債権とか
言ってるの？

>>21 は中途半端な知識をひけらかして格好付けるのはみっともないから
やめたほうがいいでないかい？

＞「移転登記を購入者が負担したのなら、今度は販売者の負担としても良いでしょう」
これも意味がわからん。建築条件の有無にかかわらず、自己所有のために
土地の所有権移転登記したんだから、登記費用が自己負担なのは当たり前だろ？
こんなの交渉したって相手が負担することは無いと思うぞ。

土地は気に入ってるんだったら請負契約のみ解除できる方法を模索するほうがいいな。スレヌシはがんばってください。

21は適当なこと言わないでください♪

[24: 契約済みさん]

皆さんアドバイスありがとうございます。

>これはRC-Zですか？

実はそうです。
工事途中ではなくて、ほっとしているところです。
何か他にも情報がありましたら教えてください。

>ＦＣ元は破産したの？

他の工法も扱っている業者ですので、破産はしておりません。

[25: 匿名さん]

やはりそうでしたか。
実は私も自宅の建設でRC-Zが気になっていていろいろと問い合わせていた矢先のH社とＲ社の倒産でした。
RC-Zスレッドでも情報錯綜してますが、ヤラセや冷やかし的書き込みも多くあまり参考にならないですね。

個人的に問い合わせたビルダーさん数社は継続して建てるようです。
資材供給先の会社も決まったようですし、今後も供給はされると思われます。
ただ、連鎖なのかいくつかビルダーさんもその後潰れてますね。
これは今回の件に限らず法改正の影響が大きいようですが。

あと、例のロンゲスト保証はどうなるかわかりませんね。
むしろ当てにならない保証より別保証会社の保険かけたほうがよいかもしれません。

[26: 契約済みさん]

昨日、弁護士相談に行ってきました。
弁護士の見解としては、
①土地を含めて白紙解約する場合
　土地の売買が終了していることから、これをを白紙解約するとなれば当　方の言い分と先方の言い分が真っ向から相違することになるので、双方　にとって実益がないのでは。
②建物契約のみを白紙解約する場合
　設計料や確認申請費用等の実費は請求されると思うが、手付金(１００万　)の範囲内での精算となるであろう。
ということでありました。

私自身としても、土地は自分のものになっていることから、今後については建物をこれまで通りのプランで建築するのか、もしくは手付金の返還がなされないことを覚悟の上で解約とするかを工務店の動向を見ながら、検討していきたいと思っております。

[27: 住まいに詳しい人１]

条件付き土地物件は、アイキャッチのために土地を多少安めに値付けし
ていることが多いです。業者としては、上物で利益を出せばよいので。

従って、いわゆる条件外し金（＝業者の利益分）を請求される可能性
が高いと思います。ただし、今回の場合は特殊なケースなので、ユーザ
側もめいわくしており、チャラにできそうな気もしますけど。
とりあえず情報まで。

[28: 匿名さん]

資材の供給が出来なくなったのは、契約後資材を確保する手立てが不十分ということ。
これは消費者の責務ではない。
後始末は業者責任。

登記は権利者、義務者が協力して行うのが建前、ところがこの業界は、売買契約書の印紙ひとつをとっても全て消費者負担とする常識を創り上げているんだな。

この業界に馴染んでいる方には分からないと思うけど。

[29: ビギナーさん]

Ｎｏ２８さんへ。

＜登記は権利者、義務者が協力して行うのが建前、ところがこの業界は、売買契約書の印紙ひとつをとっても全て消費者負担とする常識を創り上げているんだな。
この業界に馴染んでいる方には分からないと思うけど。

詳しく教えてもらいたいです。