この契約形態っておかしくないでしょうか？

[匿名さん]

いま検討中の工務店売主物件が、当初『建築条件付売り地』だと思っていたのですが、
いろいろ調べてみるといわゆる『売り建て』に近い内容であるということが判明しました。
土地の売買契約（手付け払う）と同時に建築請負契約（もちろん基本仕様で）をし、
それを持ってローンの仮審査。
設計（こちらは間取りだけは一切のフリープランです）を行ったのち着工、という手順です。

しかし、いわゆる『売り建て』で一般的に行われている、建築確認取得後の契約の一本化
（建売相当の契約へ変更）はしないそうです。
かといって普通の注文あるいは建築条件付のように土地の先行決済を行うわけでもありません。
契約自体は、土地の契約書と建物の契約書の2本立てのまま進めていき、
物件の竣工・引渡し時にようやく土地建物共に支払いが発生・所有権を移転・登記する…
とのこと。

つまり、着工から竣工・引渡しまでの間、
『まだ私のものになっていない他人（業者）の土地に、私の依頼により、私の建物を建てる』
といった契約内容になってしまいます。こんなことはありえるのでしょうか？？

売主業者の営業は、自社社有物件なので問題無い・何が問題なのかわからない、の一点張り。
お客さんにとってはつなぎのローンが発生しないので良いでしょう・なにがいけないのか、
と言っています。
悪い人ではない印象だっただけに、本当に無知なだけなのか、それとも相当なタヌキか…


ちなみに、土地の売買契約と建築請負契約を同時にすること自体、仕様が決まらないうちの
契約はのちのちのトラブルになると言われていますが、
この点については希望すれば条件付土地のような進め方（土地契約⇒3ヶ月以内に建築契約）
での対応も出来ると言っています。（だったらはじめからそうすれば良いのに、、、）

それと、広告等にはこういった事項が詳しく明記されておらず、『建築条件付』をうたって
おきながらこのような契約形態ですので、業法スレスレ（あるいは違法）のやり方をしている
可能性は極めて高いと思われます。


ただ、この会社は一応地元で30年以上の実績はあり、地元の大手企業とも従業員の住宅取得に
関して提携している会社です（下手なことをすればスグ契約解除）。
また、現場を見る限りでは建物の施工も丁寧だし、購入するかもわからない段階にも関わらず
設計士を呼んで相談・質問を受けてくれるなど、業者として信頼出来る面は多数あります。

それでもやはり契約面での不安は拭えず、大変悩んでしまっております。
どなたか知見のある方のアドバイスを頂ければと思います。宜しくお願い致します。

[2: 匿名さん]

言葉の使い方だから人によって違うのかもしれないけど、
私(素人)がこれまでの不動産屋とのやり取りで感じたのは、
建築条件付の土地売買の時、「売り建て」って言葉が使用されてました。

[3: 匿名さん]

第三者の意見として当たり前のことを言わせてもらうと・・

スレ主さんは「一般的には」このような契約はあるのか？と疑問をもたれているように感じました。言うまでもなく、「一般的にこうなっているから・・・この契約は正しい or おかしい」という判断はなく、スレ主さんが、納得するかしないかだけの判断になりますので、納得できなければ納得できる内容に修正するまでは契約してはいけません。

30年以上の実績〜略、業者を信頼している〜略、・・だから契約が納得できなくてもサインしちゃうかも・・・とも読めるのですが、そんなことは絶対ダメですよ。

[4: 匿名さん]

つなぎ不要は大きなメリット。買う側は土地の決裁が遅ければ遅い方が良いに決まっている。宅建業法的に違法かどうかは分かりませんが・・・。

要はポイントは建物の契約のタイミング。納得した仕様と間取りで考えていた予算で納まるかどうか。
建物契約後の変更の不可・追加費用の考え方・白紙にする場合どうなるのか、ですかね。
土地は打合せしても形は変わりませんが建物は違います。その会社の仕様を良く見て決めましょう。
ちなみに他人の土地に確認申請出すのは建築基準法上問題ありません。

[5: 匿名さん]

建物の打ち合わせをして、合意にいたらなければ、
土地を含めて、全ての契約解除できれば良いのではないでしょうか。

[6: 01]

おはようございます、スレ主です。さっそく色々ありがとうございます。

＞02様
私も当初、建築条件付＝売り建てだと思ってましたし、ネットなどでもそう書いているのを
多くみかけますが、厳密には違うようです。
・建築請負契約を結んだ時点以降の流れが注文住宅と同じようになるのが、建築条件付。
・確認申請取得後に土地・建物の契約の一本化（建売相当）を行なうのが、売り建て。
というように、一部では使い分けがされているようです。

＞03様
業者の言っていること（お客さんは損しないからいいでしょ）もわかるんですが、
本来は土地の決済をして私の物にしてから確認申請⇒着工、という手順を踏むとばかり思って
いましたので、そこが不安なのです。
確かにお客にとってもなにかと都合の良い（つなぎ融資不要）取引のようにも見えますが、
そこに違法な点があればやっぱり不安だな、と思って聞いてみた次第です。

[7: 01]

＞04様
＞他人の土地に確認申請出すのは建築基準法上問題ありません。
私が最も気にしていたのは、ここなんです！問題無いんですか？
本来は土地の決済をして私の物にしてから確認申請⇒着工、という手順を踏むとばかり思って
ましたので、そこが不安だったんです。
（注文住宅について調べていくとそのように書いてあるものがありましたので、、、）

ちなみに、建物の契約は土地と同時でなくても良いですよとは言われてますので、
04様の仰るポイントについては、通常の建築条件付のような内容で契約出来ると思います。

＞05様
もちろん最終的にはその通りなんですが、そもそも内容が違法であったり等根本的な問題が
ある場合はちょっと、、、と思い、ここで質問させて頂いた次第です。
諸事情があり、まったくの無駄な時間を割かれるのもちょっと、、、という思いもあります。

[8: 匿名さん]

なんか色々気にし過ぎ。
そんなに気になるんならそんな所には建てず、普通に建築条件無しの物件探して注文で建てた方が良いよ。

[9: 匿名さん]

ウン、普通の人は何が問題なのか？と思うかも。
そもそもこだわる人は条件付きはあわないんじゃないのかな？
性格的に向いていないような気がする。

手頃だから、フリープランの建売を買うような気持ちか、
その工務店の建物が気にいってるとかじゃないと、
建物でも色々不満がでてきそう。
注文住宅と言っても、限界があるから、イージーオーダーみたいなもんかな。

[10: 匿名]

私は、今、スレ主さんと同じ方法で家を建てています。

①土地を仮押
②プランの設計（２ヶ月弱）
③プランに納得の上契約の意向表示
④ローン審査
⑤土地契約
⑥建物請負契約
⑦着工

という感じです。今、フリープランの条件付建物の場合、
最初から建物と土地の同時契約か、このような二本立て契約
が殆どだと思います。

私の場合、自己資金が少なくて、建物と土地を一本化して引渡し後に
ローンを開始できる、というほうが助かる（つなぎ融資なし）ので
むしろ、ありがたいと思っています。

私の場合は、甘いのかもしれませんが、
その工務店を信用できるかどうか、そこの仕様が気に入るかどうか、
という点を重視して決めました。

[11: 匿名さん]

難しいことはわかりませんが
スレ主さんにどんな損害があるのか
具体的にわかりません。

このまま契約が進むと何が問題なのでしょうか
それによりどんな被害を被るのでしょうか。

[12: 匿名さん]

土地だけ安く買って、違うＨＭで建てたいんじゃないの？

[13: 匿名さん]

売主からすると難しい客だね。
売り手側はその条件で売りたいのであって、どうたら言うのならお引取り下さって結構、なんて気持ちになってるかもよ。

[14: 01]

スレ主です。

＞08様、09様
当方の条件として、数十戸程度の分譲地を考えておりまして、
現在探しているエリアでは、条件付物件でないとなかなかそういう売り地が無いのです。
あまり建物に拘って大手HMなどに依頼する気も資金も元々ありませんし。

＞10様
当方の検討物件の段取りは、10様のものとはちょっと異なってます。
業者の説明では ⑤⑥同時⇒④⇒②⇒⑦ となり、契約前の建築プラン検討はありません。
私が調べた限りではこの点が最もトラブルの原因になると言われていますが、
これについては申し出たところ ⑤⇒②⇒③⇒⑥⇒④⇒⑦ の段取りでも構わないとのこと。
ただし10様のように仮押さえ状態でプラン検討は出来ません。
そうしたやり方をさせて頂けるなら大変親切な業者様という印象を受けますね。

それとローンに関しては、上記④では仮審査となります。
俗に言う『売り建て』と違い、のちのちのローン一本化（建売契約化）は行ないませんが、
支払い自体は10様と同様に竣工後になるようなんです。これはこれで助かりますが。

[15: 01]

＞11様
ご指摘ごもっともです。
実は私としましても具体的にどのような損害を被る可能性があるか理解してないのですが、
先に書きましたとおり、『私のものでない土地に、私の依頼で、私の建物を建てる』という
ことが法的に正しいのかどうかが一番の不安でした。

＞12様
14でも書きましたとおり、『分譲地』という条件で探して行き着いただけであって、
予算的にもわざわざ条件外しを交渉するつもりはありません。
あくまで『契約形態』に疑問を抱いてスレを立てたつもりだったのですが、、、

＞13様
そうですね、、、
顧客のこういった疑問に対しては業者側にも説明責任はあると思うのですが、それにしても
私の理解の至らなさがゆえに営業さんにも不快な思いをさせてしまったかもしれません。
ここは申し訳なく思っています。
ただ、契約の一本化云々やら自分の土地でないところに云々のくだりはさておいたとしても、
業者側のはじめの契約内容説明の『土地＋建物の同時契約』というところで不安感を抱き、
色々と疑心暗鬼になってしまっていたのは解って頂きたいです。

[16: 12]

勝手な思い込みで書き込み申し訳ありませんでした。

[17: 匿名さん]

11です。

どちらにお住まいかわかりませんが
１．弁護士さん（市で無料でやっている）に相談する。（横浜なら有料もある）
２．他の不動産に同じことを聞いてみる
３．城南建設（住宅情報館）に行く

それぞれの欠点
1.アポとるの時間がかかると思います。
2．売るために嘘言うかも
3.自社物件を売るために必死しで他物件の荒さがしをします。
　たまに勉強になることも言いますが、書いておきながら
　言うのも申し訳ないのですがあまり薦めません。

時間がないならギャンブルで３
時間があるならば確実な1を選んでください。

あとは本屋に行けばいろいろな本があるので
それを読んでくださいとしか言いようがないです。

[18: 04]

恐らくは初めての大きな買い物。疑心暗鬼になり心配になるのは普通の人なら至極当然の事。
業者からの視点で。
①土地だけローンを組む（組ませる）のは難しい
②仮審査だけでも受けさせたい（本当にこの人ローン組めるの？）
③つなぎを使わせない方が有利でしょ
④土地の条件付きは白紙撤回出来ちゃうから建物契約をして逃げられないように
って感じですかね。相手も商売ですから業者側も不安なんです。
気に入った物件で業者が信頼できるのならばお任せしても良いと思いますよ。
ただ、条件付きはあくまでも建物でもめるケースが圧倒的に多いです。
ですから建物をよく考えてください。

[19: 01]

スレ主です。

＞16＝12様
とんでもないです。こちらこそ皆様から見たらピントの外れたところで悩んでいたようで
誤解させてしまい大変申し訳ありません。

＞17様
当方まさに神奈川なので、城南建設行こうと思えば行けますが＾＾；
とりあえずNPO法人等には問合せてみましたが、ここで皆様が言われているのと同様に、
停止条項（白紙撤回）がしっかり入っていれば問題は無さそうとの見解を頂きました。
当方の取り越し苦労が大きかったみたいです。
売り建てに関しては悪いことが本・ネット等で書かれていますので警戒し過ぎてたかも
しれません。

[20: 01]

＞18＝4様
業者様視点からのご意見大変参考になります。

実は、②（④もかな？）に関しては、まさにそこの営業マンが同じこと言ってました。
『ローン仮審査通ったのと通ってないのとでは設計士のやる気も違う』とか、
『確実に建ててくれるかどうかでこちらとしても気の入れようが違う』とか。
（すみません文面だけ見るとカナリ極端ですが、これに類することを言ってたのは事実です）
これをあけっぴろげに口にするあたり、ある意味正直な人で逆に信じられるかな〜
と思ってたりもしますが＾＾；

そうは言っても土地と建物の契約を同時でなくしてもらえるとのことでしたので、
あとは、建築設計のところできちんと細部まで詰めてから契約することだけ気を付ければ、
さほど問題無いのかな、と理解しました。


＞皆様
私の取り越し苦労によりご迷惑をおかけして大変申し訳ありませんでした。
貴重なご意見ありがとうございました。

[21: 匿名さん]

業者からみれば
土地代金だけでも先にローン組まして代金をもらえるほうが美味しいに決まってる。
それをしないのは、顧客に親切じゃないか？